2018年以来，在房地产行业坚持“房住不炒”总基调，以及金融形势去杠杆的大环境下，房地产企业总体面临融资及资金链压力，同时房地产行业分化速度不断加快，企业阵营分化加剧，资金、土地等资源不断向百强房企倾斜。百强房企追求有质量的增长，销售规模再上台阶，行业集中度进一步提升，中小房企的竞争优势减弱，生存空间急剧压缩，房地产行业进入“优胜劣汰”的加速洗牌阶段。在此背景下，中小房企应如何抓住政策及市场机遇，制定适宜的经营策略，进而突破中长期的发展困境，成为决定企业未来稳健发展的重中之重。

01、行业竞争格局生变：行业集中度进一步提升，“寡头时代”或将来临

销售规模：行业集中度进一步提升，部分中小企业或将离场

2013年至今房地产行业的集中度呈现整体上升趋势。中央经济工作会议指出，要构建房地产市场长效机制，坚持“房住不炒”的定位，因城施策、分类指导，房地产市场进入平稳发展阶段，大型房企市场份额逐年提升，行业集中度进一步提升。2018年，销售金额前10房企销售总额达40169.7亿元，销售额占比达26.8%，较2017年提升了3.0个百分点。中小企业市场份额降低，总体增长乏力，部分企业逐步转型退出房地产经营领域，更多中小企业选择和大型房企合作发展，谋求进一步的发展空间。

图：2013-2018年销售金额前10房企销售市场份额占比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

拿地规模：土地热潮渐退，高要求地块压缩中小企业拿地空间

2018年，房地产拿地热情减退，销售金额前10房企拿地金额下降30.9%，拿地面积下降19.8%，拿地金额占销售额比重明显降低。限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求，对于企业来说，限制政策对项目盈利和周转都带来一定压力，且对企业资金实力提出了更高的要求。大型房企凭借雄厚实力，依旧在抄底囤地、收购项目，土地资源向其进一步倾斜，中小房企的拿地则更加谨慎和收缩，发展空间受到挤压。

图：2017年及2018年销售金额前10房企拿地金额（左）与拿地金额/销售金额情况（右） 

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

02、中小企业风险情况：布局单一、融资受阻、转型失败

布局：中小房企布局城市单一，平衡风险能力较差

中小房企平均布局6.6个城市，近六成中小企业布局数量少于均值，且多数企业项目集中度较高，聚焦发源地及周边城市，受市场周期性调整和政策管控等影响较大。房企销售以及土地储备过于集中在个别城市，2018年以来部分三四线城市市场有所降温，房企销售回款风险有所提升。

图：2018年中小企业销售城市图及城市级别划分

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

从布局城市结构来看，中小企业多以大本营为中心的区域房企，城市进入数量相对较少，进入城市主要为大本营周边的二线城市以及热点三四线城市，其中布局二线城市占比为45.5%，三四线城市占比为39.34%。随着棚改政策收紧以及楼市调控范围扩充，三四线城市市场交易规模上涨乏力，部分中小房企资金链断裂风险凸显。如果不做好风险防范，一旦这些房企布局的为数不多的几个城市市场出现了大幅波动，这些房企有可能会资不抵债，迅速崩盘。

融资风险：房企开发资金承压，中小企业融资渠道受阻

2018年，金融监管力度逐步加强，金融机构对房企融资规模、渠道、方式等作出进一步的规范，房企融资渠道收紧。银行贷款对房地产企业提出了更高的要求，国内贷款占比明显有所下降，占比下降至14.46%。房企自筹资金上升，自筹资金占比有所提升，占比达33.64%，定金及预收款项占比有所提升，占比达到33.39%。

图：2012年至2018年房地产行业资金来源结构分析 

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2018年以来，金融机构对房地产行业的监管与规范升级，房企融资出现分水岭。银行实行“名单制”准入制度，大型房企进入房地产开发名单；债券实施分类监管，优先支持总资产超过1500亿元，营收超过300亿元的AAA级以上房企；信托更加规范，对于银信合作投向房地产领域需满足“四三二”的要求；私募基金以及房地产信托，不得投资嵌套其他资产管理产品的私募股权投资基金等，禁止私募基金通过委托贷款、信托贷款等方式直接或间接从事借贷活动。整个融资渠道的收紧，使得信贷资源更加倾向大型房企，中小房企融资难度增加。

图:2018年以来房地产企业融资渠道变化情况

转型风险：缺乏资源以及专业人才，转型风险较大

2018年以来中小房企融资困难，部分中小房企选择品牌合作或并购扩张规模，部分中小房企则通过跨业并购、资产置换、出售项目等手段加快战略转型，拓展金融、文旅、大健康、新能源等方向，加速形成“小而美”、“小而精”的品牌特色。但中小房企在资金、管理、专业人才等方面仍然较弱，如“地产+制造业”、“地产+科技”等所谓双驱轮战略对业务沉淀和协同性要求较高，战略转型短期存较大风险。

图：中小企业转型方向以及转型方向占比

数据来源：企业年报整理

03、未来：中小企业路在何方？

2018年，中小房企在拿地和融资的双重困境下举步维艰，如何成功度过地产行业“寒冬”成为不得不思考的问题。生存还是死亡，这是个问题，而选择活下去并且活得更好，就必须遵守严格的生存法则：首先中小房企需要不断打磨产品，增加产品在市场上的竞争力；其次，加强与大型房企合作，加快规模与布局的增长；最后，拓宽融资渠道，解决短期资金困境，防止资金链断裂。

修炼内功：深耕大本营，构建品牌优势

随着房地产行业进入买方市场，购房者对于产品提出了更高的要求，中小企业受制于资金的限制，市场规模较小，但中小企业可以根据地域特色，强化个性化、差异化的产品定制，塑造“小而美”特色品牌竞争优势。此外，中小房企多为区域深耕企业，除拥有较好的政府关系之外，对于当地市场敏感性以及资源获取能力都相对较强，应强化深耕本土市场，以品牌构建优势壁垒。

寻求合作：利用自身资源，多角度寻求合作

中小企业可以利用区域竞争力优势与大品牌房企形成优势互补，以合作开发或委托开发等方式共同打造项目，并在合作过程中学习品牌房企开发及管理经验，提升品牌竞争力。中小房企对当地居民消费特点、城市规划、土地资源、政府关系等方面拥有天然的优势，而外部品牌房企拥有资金、产品与营销管理等优势，通过品牌合作互赢，中小房企能够形成更强的本土品牌优势，降低经营成本与风险，从而提高区域影响力。

借助外援：借助资本市场，拓宽融资渠道

在融资环境收紧的当下，赴港上市仍为中小房企拓宽融资渠道，谋求持续发展的重要途径。房企登陆资本市场，不仅能拓宽融资渠道，加快发展节奏，还可以提升市场关注度，扩大企业的品牌影响力，并在城市拓展、融资举债、财务优化、规范管理等方面得以提升，从而为持续发展奠定坚实基础。2018年以来，包括大发地产在内的几家房企抓住资本市场机遇，上市后业绩均表现抢眼，资本市场对其发展起到了积极作用。