环京曾是楼市瞩目的地区之一，行业上涨周期加上京津冀区域利好，使得大量购房者涌入环京市场，多数城市在2016年完成了量价的快速上涨。然而，随着2017年3月17日北京率先出台最严调控政策后，环京圈层城市也基本随之开始限购，市场随即陷入低迷，价格出现明显回调。从中指研究院部分分析师返乡调研的情况来看，经过两年的政策严控，环京楼市仍处低迷期，部分楼盘与曾经的高点相去甚远。对于刚需来说，环京楼市经过长时间的冷却，已处于相对理性价位，给购房人更多的选择空间。

一、受政策影响 年前各城楼市降温

石家庄集各种资源优势于一身，在经历价格补涨后，2018年市场回归平稳。2017年，石家庄进入“四限时代”，直至目前尚未有放松迹象。整体来看，市场保持量稳价涨态势，2018年几乎不再出现楼盘被疯抢的现象，日光盘也成为过去，也有部分条件较差的楼盘为了加快回款，不惜降价或者送车位形式来加大楼盘去化速度。对于石家庄来说，老城区较小，在的老城区，新盘项目推出较少，大多还是以二手房交易为主。在老城区空间有限的情况下，新房市场逐渐向周边组团发展，正定、鹿泉等新区未来空间较大。

廊坊作为环京楼市的一个缩影，基本体现了当下环京市场的真实情况。从中指研究院分析师的实际调研来看，在政策的持续调控下，2018年廊坊整体保持平淡状态，投资客逐步退场，目前需求以刚需购房为主。根据中指研究院分析师走访了解到，目前大部分楼盘的价格在1万-1.5万/平，总体上成交相对低迷。在大部分当地百姓看来，更多是希望继续保持这种状态，毕竟从当地购买力来看，之前2万/平左右的房价已经让大部分普通家庭难以承受。

2018年沧州房价结束了前两年快速上涨的态势，新盘虽无明显降价现象，但各种优惠、打折促销手段则是屡见不鲜，相当于变相微降。其次，相比之前来说，二手房的价格调整较新盘要明显，但下半年逐渐趋于稳定。最后，也是很重要的一点，尽管刚需购房的意愿明显，但多数人鉴于现实都处于观望状态，整个楼市处于横盘阶段。

2018年，邯郸房地产市场在经历最严预售、公积金新政等政策之后，房价涨幅趋稳。上半年土地市场热度仍较高，品牌房企相继入驻，直至2018年7月，邯郸土地市场才开始降温，7-9月虽有土地成交，但与上半年的土地市场相比降温明显。整体来看，2018年邯郸房价从“高”到“稳”、土地市场逐步降温，市场回归理性，预计2019年市场仍将以稳为主。

二、各地均降 只有燕郊小幅上扬

从燕郊二手房均价走势图可见，从2018年12月开始，燕郊楼市已在缓慢回升。更有网友爆料，燕郊的一套房，光某一家中介门店就有8位客户排队约谈，去看房的路上，还没到小区，就被告知房东要加价。

有意思的是，与燕郊楼市成交的热度相比，楼市的成交量呈同环比均降的情况。据中指研究院《中国主要城市房地产市场交易情报》显示，受其监测的主要城市在1月份成交面积环比下降29.69%，近九成城市环比下降，同比下降10.92%。

三、楼市尚未回暖 为何燕郊出现逆上扬？

业内人士分析认为，燕郊近期的回暖，有几方面的综合原因：

1.市场需求引起

中指研究院数据显示，2018年11月，燕郊楼市成交量几近冰点，商品房成交套数仅29套，销售面积不足0.31万平方米。10月份成交套数为145套，成交面积为1.23万平方米。12月份成交套数为146套，成交面积为1.04万平方米。经过了这段时间的冷，市场上的需求因素有些撑不住了。

2.城市规划建设

从2018年11月15日起，北京市政府开始正式启动搬迁。数据显示后续将有超过40万人正式入驻通州城市副中心。今年1月，北京市级行政中心也正式迁入北京城市副中心，扶贫办支援办等相关单位都逐一迁至副城市中心办公区。

随着迁移步伐的加快，整个北三县将会在通州副中心的带动以及京津冀一体化的影响下，逐渐大力提升内部的城市规划水准，这无疑是给环京楼市打了一针强心剂。

3.受地铁线路的影响

《北京城市副中心控制性详细规划》草案已经通过,规划显示地铁平谷线确定穿过燕郊：平谷线从平谷出发进入北三县，在燕郊将分为两支：一支进入副中心，接入副中心站，并接驳其它线路；另一支拐入东坝地区。从平谷通往燕郊的地铁线，全线总计是80千米，共设置了19个地铁站点，其中燕郊区域一共设置了3个车站，由燕郊南城经过神威北路到高楼镇。

如此一来，从燕郊有望15到达副中心，30进东四环，1内抵达新老机场。地铁线路建成以后，时间上的缩短，不仅能增强平谷、燕郊与副中心城之间的联系，也能更加满足三地之间的通勤需求。

除此以外，从北京城市副中心出发还有两条地铁线路经过燕郊。这两条线分别是北京城市副中心-燕郊-大厂夏垫，以及北京城市副中心-燕郊-大厂潮白-香河北部（蒋辛屯）-香河县城-香河安平。

这两条加上“北京城市副中心-燕郊-平谷”，也就是说燕郊南城将成为“北三县”三条地铁的枢纽区。这对于它的区域价值是一个实际可见的利好。

4.北三县的协同发展

今年年初，国务院公布了《北京城市行政副中心2016—2035年规划批复方案》，方案明确表示，将联合北三县一同发展，其中第九条重点提到了要推动城市副中心与廊坊北三县的协同发展。

最后则是雄安新区建设带来的侧面利好作用。根据1月发布的《中共中央国务院关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》，雄安新区会以共有产权房为主，严控周边房价、严防炒地炒房投机行为。

雄安新区严格抑制炒房行为，大力建设共有产权房，那么来自于它的很大一部分购买力势必会转到环京楼市。而在环京楼市之中，又属燕郊的房产价值最突出，所以，燕郊楼市的回暖已在悄然进行中。

四、结语：燕郊楼市不会给京津冀带来太大波动

燕郊作为离北京较近的河北小镇，一直承接着北京的外溢购房需求，很多刚需客面对北京的高房价大多先选择在燕郊置业。不过，虽然如今燕郊楼市稍有回暖的迹象，但从长久来看并不会出现太大的波动。

有业内人士表示，在“房住不炒”和北京人口疏解的背景下，燕郊的限购政策很难放松。而且燕郊项目比较多，符合限购政策的人选择余地较大，在未来的很长一段时间内，燕郊楼市将会延续维稳走势。

本文根据中指研究院《2018中国主要城市房地产市场交易情报》、凤凰网整理。