卷首语

为了能够让读者更准确地了解中国物业服务行业，特别是行业领先企业的崛起轨迹，中指研究院、北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组特将2008-2018年连续十一年开展“中国物业服务百强企业研究”的研究精华汇聚一起，出版了《光荣与梦想——物业企业成长秘籍》，作为中国物业服务行业成功崛起的印证。

【资本篇】

截至 2019 年 2 月 18 日，已有11家物企成功登陆香港主板，1家成功突破A股市场，52家挂牌新三板，资本正以前所未有的速度进入行业。借力资本市场，企业更加重视高质量发展，加大技术创新、有效提升经营效率、转变服务模式，通过登陆资本市场助力企业进一步增强品牌效益、吸引高端人才，进而为业主提供更为优质的服务。

物业的资本时代已经到来，物业服务企业借力资本的强大支撑，拥有了扩大市场占有率、增强品牌效益、吸引高端人才等最有力的攻伐利器。资本市场关注的焦点将为企业甚至行业未来发展方向提供指引，企业需努力提升资源整合能力、战略布局能力和创新发展能力，才能处理好在与资本市场融合过程中可能出现的问题，真正做到游刃有余，在资本市场光荣绽放。

01企业概况

四川嘉宝资产管理集团股份有限公司（以下简称“嘉宝股份”，证券代码：834962）成立于 2000 年，系蓝光发展（SH：600466）旗下控股公司，拥有“国家物业管理企业一级资质”。在 2017 年度物业管理行业综合实力百强企业排名中位列第 14 位，2018 排名上升至第 13 位。2017 年以品牌价值 23.26 亿位列西部物业品牌前茅，并荣获“2017 中国物业服务专业化运营领先品牌企业”“2018 中国特色物业服务领先企业——生活家服务体系及商业运营能力”称号。嘉宝股份于 2015 年 12 月成功挂牌新三板，并于 2017 年 5 月进入创新层，全新的资本平台为公司开启“产业 + 资本市场”的发展新时代。

嘉宝股份以“物业管理 + 商业运营”为主要产业，管理业态覆盖“住宅物业、商业物业、办公物业、城市综合体、总部基地、旅游地产”6 大运营服务产品。目前嘉宝股份下设各职能中心及事业部共 16 个，组建成都、重庆、南充、昆明、北京、苏州、武汉、上海、杭州、贵州 10 大区域公司，截至 2018 年 6 月，嘉宝股份进驻 50 余个城市，在管项目 400 余个，在职员工 10000 余人，直管面积达 6300 余万平方米。

嘉宝股份始终遵循“客户满意是我们的目标、尊重和关心员工的个人利益”的核心理念，坚持“诚信、责任、专业”的企业核心价值，崇尚“阳光、智慧、合力、和谐”的团队文化。坚守物业服务本质、守正出奇，通过以“金管家”（注册号：8920560）为核心的四种差异化服务模式为业主提供“满意 + 惊喜 + 感动”的物业服务，持续致力于将互联网、物联网技术与传统物业服务深度融合，打造科技智慧物业，形成对中小企业信息化、互联网化的产业输出，通过多种信息化手段，形成了具有嘉宝特色的“服务云”“管理云”“经营云”三大智能化经营管理体系。同时，探索形成新的商业模式，加快向现代服务业转型升级，力争成为“中国领先的社区生活服务集成商”。

02新三板挂牌历程

嘉宝股份自成立以来，资本市场战略就是其整体战略的重要组成部分。从 2000 年公司成立到 2015 年新三板挂牌，嘉宝股份经历了数次股权结构变动。

嘉宝有限公司是由法人股东蓝光和骏与成都世纪电脑城有限责任公司共同出资设立，注册资本为 100 万元，其中，蓝光和骏以实物出资 80 万元。

2001 年 9 月 8 日，蓝光和骏与四川蓝光科技股份有限公司签订了《股份转让协议书》，蓝光和骏将嘉宝有限公司股份 80 万元按原价转让给四川蓝光科技股份有限公司。

2001 年 12 月 17 日，嘉宝有限公司召开股东会，同意将有限公司注册资本由 100 万元增加至 2000 万元，新增注册资本 1900 万元。这 1900 万出资中，四川蓝光科技股份有限公司出资 1720 万元，成都世纪电脑城有限责任公司出资 180 万元，以上出资全部为货币出资。

2004 年 8 月 20 日，经公司股东会决议，同意成都世纪电脑城有限责任公司将所持嘉宝有限公司 200 万元股权转让给蓝光集团，同意四川蓝光科技股份有限公司将所持嘉宝有限公司 1800 万元股权中的 1500 万元股权按原价 1500 万元转让给蓝光集团，同意四川蓝光科技股份有限公司将所持本公司 1800 万元股权中的 300 万元股权按原价 300 万元转让给蓝光和骏。

企业大事记

此后，嘉宝又分别在 2007 年和 2013 年完成了第三和第四次股权变更，并在 2015 年完成了有限公司向股份公司的转型。

2015 年 12 月，嘉宝股份资本化战略跨出重要一步，成功挂牌新三板，证券代码：834962，2016 年 1 月 20 日，嘉宝挂牌新三板在北京中小企业股份转让系统正式敲钟落成。全新的资本平台为公司开启“产业 + 资本市场”发展新时代。很快，嘉宝便以高估值引入6家做市券商，成功融资3910万元，达到新三板创新层条件。

03经营概况

1、规模情况

嘉宝股份自成立以来一直专注于为住宅、商业、写字楼、工业园区等业态社区和项目提供专业、便捷、高效的物业服务、顾问咨询服务、生活家社区经营业务。在持续拓展房地产开发商合作伙伴集群的同时，还通过项目全委托、收购并购、轻资产联盟等方式积极开拓市场，持续扩大业务规模。

嘉宝股份自 2015 年挂牌以来，连续三年管理规模上涨。2017 年新增管理项目 152 个，累计在管项目 313 个，同比增长 105.9%；管理面积迅速扩张至 5329 万平方米，同比增长 77.3%。

截止到 2018 年 4 月，嘉宝股份拥有 10 个区域公司，已进驻中国大陆39 个大中城市，公司未来将坚持深耕西南、发力华中、战略进驻华东、布局环渤海的发展方向。

继 2016 年与四川国嘉物业达成股权合作关系后，2017 年，嘉宝股份收购持有杭州绿宇 76% 的股权，收购持有上海真贤物业管理有限公司 80% 的股权，战略性进入华东长三角地区。2018 年 5 月，嘉宝与成都东景物业建立股权合作关系，进一步夯实了嘉宝在西南地区的标杆物业企业地位。嘉宝股份携手长三角地区两家品牌物企，一方面代表嘉宝股份的物业管理水平在物业行业内得到认可，市场竞争力和服务能力具有较高水平；另一方面，突破地域边界，进驻沿海高价值区域，对于嘉宝股份的市场化进程具有战略意义。

2、营收、盈利情况

受益于管理规模高质量的增长及增值服务收入的持续增长，公司主营业务收入显著提高，2017 年营业收入为 9.72 亿元，同比增长 42.9%，增速较 2016 年提高 19.4 个百分点。利润总额 2.31 亿元，同比增长 86.8%；归母净利润 1.92 亿元，同比增长 91.1%。

公司坚持致力于将互联网、物联网技术与传统物业服务深度融合，降低对人工劳动的依赖，压缩可替代的人工成本，2017 年人均管理面积 7028平方米，同比增长 32.1%。

04挂牌吸睛点及市场表现

1、挂牌亮点及竞争优势

（1）标准化、差异化、精细化的住宅四种服务模式

按照质价相符的原则，依据不同产品业态和客户群体，构建“优质服务、酒店服务、管家服务、金管服务家”四种服务模式，为业主提供差异服务，并通过标准化、规范化运营管理与落地执行，保证物业现场品质与服务质量得到有效提升。蓝光嘉宝的“四种服务模式”帮助公司通过 ISO9001：2008、ISO14001 与 OHSAS18001 质量体系认证。

（2）物业前期介入及“三书顾问模式”

2007 年，公司通过了《产品规划设计阶段物业管理建议书》《产品设计阶段物业管理建议书》和《物业服务策划书》“三书”，将后期物业运营管理需求及客户使用感知，在规划及施工设计阶段反馈给开发商，对产品的总平面规划、功能规划、布局设计、景观绿化设计、设备选型、配套设施规划提出改进建议，为开发项目的品质提升发挥了重要作用。2011 年，在前期“三书”的基础上，公司通过经验总结、案例分析、标准沉淀，形成了地产开发阶段的《物业强配套标准》《人居红线标准》《产品后评价前反馈机制》“新三书”。

（3）商业物业运营及资产经营模式

公司具备商业资产运营多年经验，专业服务于商业广场、专业市场、街区商业、城市综合体、写字楼等多种业态商业项目，在商业项目资产管理、商业运营和商业物业服务等方面拥有丰富经验，总结并形成了一套完整的商业运作模式。公司的“多业权项目”运营模式，通过“返租、整租、联营、托管”运作策略，实现资产增值运营。同时依托 5000 余家商家，通过主力店、品牌店引入，推动商住互动等商业运营策略，成功盘活商业项目，促使商业资产价值提升。

（4）成本控制、舒适便捷的线下服务

公司秉承“用心服务生活、让您生活得更幸福”的核心使命，始终坚守物业服务本质，通过标准化、差异化、个性化及创新服务实现客户“满意 + 惊喜”，通过智能居家安防服务体系、远程视频监控中心、ECM 设施设备远程监测系统、无人巡航机、平衡巡逻车、电动扫地车等新技术、新方法应用全面提升效率、降低成本，通过管理模式变革实现管理去中心化、扁平化，持续改造和升级基础物业服务，不断夯实线下物业服务品质。

（5）注重体验、得实惠的线上服务

公司开发的线上业务以解决用户需求为核心，运用互联及移动通讯技术构建“生活家服务体系”，自主研发如：手机摇摇开门、照相报修、在线缴费、在线投诉、邻里交往、社区公告、在线抽奖、在线团购、精选商家等核心功能，让物业服务更简单、项目管控更有效率、用户生活更方便、实惠。

（6）两大主营业务具备竞争优势

公司一直聚焦于“住宅物业 + 商业物业”的服务、运营与管理，形成了系统完善的服务标准与运作模式。拥有大量忠诚的优质商家资源和客户资源，为良好的“商住互动”打下了坚实基础，特别是拥有“互联网 +”基因的“生活家服务体系”在成都区域推广落地，为在化复制推广树立了标杆。

（7）商业模式创新实现可持续发展

公司将“一横一纵”的商业模式升级为“生活家服务体系”。具体来说，“一横”指横向依托业主资源、物业资源及社区周边商家资源，通过资源整合与挖掘，实现经营价值化；“一纵”是指纵向充分挖掘房地产产业链经营价值及资产经营价值，同时积极修炼产业链延伸能力；“生活家服务体系”始终围绕服务对象“客户、商家、开发商”等，结合行业发展趋势与企业自身特征，积极构建良性价值闭环与同行竞争壁垒，在为多方参与主体创造价值的同时实现企业可持续发展。

2、市值和市盈率

2016 年 11 月，嘉宝股份实现做市转让，当日股价为 18 元 / 股，估值达到 19.99 倍 PE，市值突破 15.85 亿元，在同类型企业新三板市值中名列前茅，仅用 7 个月时间便完成挂牌新三板、登陆资本市场的战略目标，再次见证了“嘉宝速度”。

2017 年 5 月进入新三板创新层以来，嘉宝股份在资本市场也不断取得新突破，2017 年 10 月新增一家做市商，截至 2017 年 12 月 29 日收市，公司股票总市值达 26.4 亿元；截至 2018 年 4 月，公司股票总市值再创新高达26.5 亿元，位居新三板挂牌物业管理企业之首。

05融资情况及用途

1、挂牌以后的融资情况

公司挂牌后进行了一次融资活动。

2016 年 6 月，嘉宝股份进行了次定向增发，发行价格 11.50 元 / 股，发行数量 340 万股，募得资金 3910 万元。

2、募集资金用途

嘉宝股份融资主要用于增强公司资本实力，加强各项业务拓展和市场推广，整合行业资源，以满足公司快速发展的需要。2016 年 6 月股票发行的募集资金具体用于支付收购同行业公司股权的价款，截止目前已经支付3600 万元。

公司挂牌以来并购企业 4 家，其中 2016 年收并购企业 1 家，以人民币1.04 亿元的价格收购四川省国嘉物业服务有限公司 100% 股权，充分利用国嘉物业所覆盖的优质项目，深耕细作西南市场，整合行业资源，逐步实现公司既定战略布局，并购面积达 251 万平方米。

2017 年并购企业 2 家，分别以人民币 2400 万元的价格收购真贤物业 80% 股权、6000 万元的价格收购绿宇物业 76% 股权，将充分利用真贤物业、绿宇物业所覆盖的优质项目，战略进入长三角市场，新增项目 111 个、面积 1158 万平方米。2018 年5 月，嘉宝股份以现金方式收购四川新创投投资有限责任公司持有的东景物业 65% 股权，交易价为 5200 万元。

06结语

嘉宝股份秉持“用心服务生活”理念，坚持走市场化发展之路，坚持规模与利润并重，坚持中而强、有质量的增长，不断创新突破，打造科技智慧的现代服务业公司。规模方面，公司全年累计新增非关联方项目152 个，新增管理面积 1912 万平方米，管理规模高速增长；经营方面，年度收入、利润保持高速增长，单位面积利润贡献保持行业前列；资本市场方面，公司进入创新层，并新增一家做市券商。

伴随人工智能、大数据应用、云计算等技术的快速革新，服务模式的不断颠覆，物业行业转型升级这场不期而遇的巨变，正在加快步伐。而物业行业的变革主要体现在：一是“互联网 +”的宏观大势，产业互联网势力加速向社区物业服务领域渗透；二是房地产由增量市场转变为存量市场，基于社区的物业服务是盘活存量、增加客户粘性、实现企业及品牌增值的关键。

物业服务是大量级的线下空间入口，这里面有很大的商机和想象空间，其潜在的、独立的价值令人兴奋，物业行业具备巨大的市场发展潜力。多家物业企业纷纷上市或准备上市，表明目前物业企业进行转型升级的一个方面体现在借力资本市场，快速扩张规模，这势必会导致物业企业对优质物业资源及海量可货币化客户资源的争夺将更加激烈，嘉宝股份也将整合优质资源，伺机进入更高层次资本市场。