根据《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》等文件要求，昨日，南昌市房管局编制了《南昌市住房发展规划（2018-2022年）》（公开征求意见稿）。《规划》（意见稿）指出，南昌人均住房建筑面积35.55平方米，至2022年将新增24万套房源。

现 状

南昌城镇居民人均住房建筑面积超35平米

截至2017年，南昌市城镇居民人均住房建筑面积35.55平方米，已提前实现全面建设小康社会关于人均住房建筑面积的标准；新建商品住房交易价格与城镇常住居民人均可支配月收入的比值为3.04，低于中部四省会3.5的平均水平。

据了解，目前南昌常住人口通过租赁住房解决住房问题的占比约8.1%，远低于一般发达国家租购比例约3:7的水平。

2013年至2017年，南昌新建商品住房市场总体较为平稳。其中，南昌市新建商品住房年均交易面积679.48万平方米，年均供销比约为1.1；南昌市新建商品住房交易价格年均涨幅4.5%，总体较为平稳。

从南昌存量房交易额及比例来看，南昌存量市场发育已较为成熟。自2015年至2017年，南昌市二手住房交易面积占新建商品住房交易面积的比例分别为38.92%、34.03%、47.16%，占住房市场总交易面积的比例分别为28.01%、25.39%、32.05%。

中心城区已分配6.8万套保障房

记者了解到，截至2018年8月，南昌市中心城区（含新建区）70181套保障性住房已分配68004套，分配率达96.9％；其中政府投资的57242套分配率达100％。随着棚户区改造力度的加大，自2013年至2017年的5年间，实际完成城镇房征迁建筑面积1067.1万平方米，住房套数约66557套。

规划期间，南昌市仍为人口净流入城市，新就业大学生与外来务工人员为主要购租住房群体。到2022年，南昌市中心城区住房总需求预计约29万套（含新建区）；其中新建商品住房需求约18万套，棚改安置住房需求约6万套，租赁住房需求约5万套。

在未来南昌中心城区住房29万套总需求中，预计新增人口住房需求约12万套，其中购买住房需求约7万套，每年约1.4万套；租赁住房需求约5万套，每年约1万套。

问 题

住宅供应节奏与销售节奏不同步

《规划》（意见稿）指出，目前南昌商品住房发展存在的问题主要是住宅供应节奏与市场销售节奏存在不同步，带来阶段性供不应求或供大于求的问题。此外，南昌长期住房发展规划及相关政策等顶层设计亟待加快和推进。

目前房地产行业发展处于转型期，房地产市场不稳定因素增多，“物业管理面临诸多挑战。”南昌部分未中签实物房源的保障对象仍存在领取租赁补贴后因贫困依旧未解决住房困难的问题；南昌新增的住房困难人群仍然存在部分实物保障需求。

棚改安置房建设进度慢

据悉，社会主体建设的公租房主要是面向本单位在岗职工配租，配租对象的住房和收入条件须符合国家住房保障政策。目前，南昌市部分社会主体参与了公租房建设，由于分配对象的条件限制导致使用效率偏低。

“目前棚改安置房建设进度与原定的交房时限还有差距，需要进一步加快推进。此外，由于国家政策的调整，对于棚改融资和改造标准控制越来越严，今后城市棚户区改造难度加大。”相关工作人员介绍道。

未 来

至2022年南昌将新增24万套住房

《规划》（意见稿）提出，到2022年，南昌将基本形成符合市情、购租并举的住房体系，实现住房总量平稳增长、住房价格总体稳定、住房困难有效缓解、住房结构有所优化、居住条件明显改善、管理能级显著提升的总体目标。

至2022年，南昌市计划实现新增住房有效供应约24万套，其中新建商品住房约18万套，棚改安置住房供应约6万套。

记者了解到，据《规划》（意见稿），2019年将新增新建商品住房40000套（建筑面积约420万平方米），棚改安置住房（实物安置为主）28390套。

规划期内，实现全市新增建设政府投资住房项目100%达到国家绿色建筑要求；力争全市住房成套率达到90%以上，住宅区物业管理总体覆盖率达到100%；水电煤气等市政设施普及率达到100%。

外来务工人员纳入公租房保障范畴

今后，南昌将积极推行发放租赁补贴方式实施公租房保障，鼓励符合公租房保障条件的家庭，通过租赁市场解决住房问题；并结合南昌市市场租金水平和住房保障对象实际情况，适时逐步调整租赁补贴标准和范围。

记者了解到，在城镇稳定就业且办理了《居住证》满三年的外来务工人员，新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，符合公租房保障条件的将纳入南昌市公租房保障范围。对提出申请的低保、低收入住房困难家庭，经审核符合住房保障条件的，立即纳入保障范围，做到“应保尽保”。

为解决南昌常住人口通过租赁住房解决住房问题占比较低问题，《规划》（意见稿）提出今后南昌将探索利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

9大片区建设规划各有特色

《规划》（意见稿）还对南昌中心城区等9大片区未来住房建设发展作出了较为具体的规划。记者注意到，未来南昌除老城区将以改造更新为主外，其他片区将根据各自区域特点推进房产开发建设。

中心城区（含长堎组团）

将以存量改造更新为主、增量开发建设为辅，适度降低老城区的居住开发密度

蛟桥中心区

长堎工业园

青山湖西岸

将适当增加新增居住用地供应；增加各类保障性住房和租赁住房的有效供给，对老旧小区进行环境综合整治；着力加大教育、医疗等资源配置，改善居住环境，提高居住品质

九龙湖新城

以九龙湖新城核心区现代化居住建设与望城工业园产业发展的互动凝聚人气，提升区域综合功能，发挥对旧城区的疏解作用

湾里组团

在承担本地区就业岗位居住职能的同时，加快旅游度假项目规划建设，带动高端消费，建设具有南昌特色的现代化、国际化山地居住社区

航空城

推动瑶湖以东地区发挥后发优势，有计划、有重点地推进重大战略产业打造，完善城市基础设施和公共服务设施建设，使航空城发展成为富有魅力、宜居的现代化居住地区

高铁东站新城

依托高铁车站交通枢纽设施推进周边区域开发建设，突出产城融合、站城一体，完善各项城市基础设施和公共服务设施建设，促进交通、产业、城市融合发展

轨道交通沿线

通过与轨道交通发展相衔接，重点推进中心城区沿线地铁上盖物业开发，并推动九龙湖新城、望城工业园、航空城、高铁东站新城在地铁沿线大型居住区规划建设，打通居住区交通瓶颈，形成带状连绵与点状集聚相结合的居住布局，促进居住空间与就业空间的协调发展

南昌住房发展年度安排

2018年

新增新建商品住房约48000套（建筑面积约500万平方米），住房租赁补贴发放家庭约2000户，棚改安置住房（实物安置为主）约21240套

2019年

新增新建商品住房40000套（建筑面积约420万平方米），住房租赁补贴发放家庭约2000户，棚改安置住房（实物安置为主）28390套

2020年

新增新建商品住房30000套（建筑面积约320万平方米），住房租赁补贴发放家庭约2000户，棚改安置住房（实物安置为主）10518套

2021年

新增新建商品住房33000套（建筑面积约350万平方米），住房租赁补贴发放家庭约2000户

2022年

新增新建商品住房29000套（建筑面积约300万平方米），住房租赁补贴发放家庭约2000户