2018年12月18日，由中房指数系统、中国物业服务价格指数系统、中国装饰装修及材料指数系统主办，中指研究院、3房集团承办的2018第十五届中国数字地产节暨中国房地产大数据年会在北京粤财JW万豪酒店召开。

莫天全：2018第十五届中国数字地产节暨中国房地产大数据年会开幕致辞

政协委员、中指研究院院长、房天下控股董事长 莫天全先生

各位来宾、各位专家、房地产界对数字非常在行的领军企业家、行业人士，大家下午好！

非常高兴今天能够在中国数字地产节致辞，开启房地产数字的话题。我亲身经历了15年房地产行业数字方面的研究，2002年的中指研究院开始发起开展中国主要城市房地产市场数字化的研究。中指研究院服务中房指数系统，已经有25年的历史，当时从指数开始，一直到对整个市场、整个行业、整个产业的研究，中国数字地产节、中国房地产大数据的年会是不可或缺的非常重要的环节，在这方面中指研究院在推动中国房地产数字化方面非常早，做出了很多的贡献。

从2004年12月份开始，当时是在上海的崇明岛开的会，坐船才能过去，15年以前的数字地产节都是新鲜的东西，还在讨论阶段，不像今天这样，大数据也好，房地产数字化也好，数字在房地产当中的应用成为了常态。第五届中国数字地产节，当时金融是主要话题，第十届的时候是2013年，大数据开始在拿地、在需求分析、营销管理等等关键环节开始得到普遍性的应用。去年不是简简单单的应用了，而是怎么使大数据融为房地产行业必不可少的工具，我们必须要关心、关注，应用到我们工作当中去的环节。这是中国数字地产节，房地产大数据年会的简单历程。回顾这15年，在中指研究院的大力推动下，在整个体系的支持下，为中国的房地产做出的贡献很自豪。很高兴第十五届中国数字地产节的开幕。

举几个例子谈一谈大数据，谈一谈数字地产节在土地、新房、二手房方面我们的亲身经历。

土地方面：我们做了一些数字在房地产行业落地的应用，门户就是土地云，所有跟土地相关的数据都集中到这个门户上，针对对土地感兴趣的门户，包括土地云的APP、土地云的PC端、WAP端，三端汇集到土地云里，几乎可以找到有关土地所有的内涵。土地云里有两个小产品，大地主和小地主，针对拿地的专业人士、行业人士，还有一个工具产品是小地主，帮助大家成为真正的地主，中国真正的地主比解放以前的地主还大，动不动就是几千亩地、上万亩地，这是土地云两个应用型的工具。这两个工具在土地决策系统里，或者说在买地、拍地、寻找地块、决策要不要买、要不要卖土地的时候相当有用。在买卖土地的时候，不管是在哪个城市买，在哪个城市里面的具体哪个区域，具体某个地块的拍卖过程中都有非常强的大数据的支持，也有实时化的分析工具，甚至可以把这个报告做出来。这是大数据在土地环节的一些应用，从海量的数据到算法的集成，再到分析报告，一直到高性能的运算得出来我们想得到的一些结果，用数字说话，从数据的角度支持土地环节。

以前有一个图片是董事长跳伞，看要买哪个地块，那个阶段已经过去了，现在的阶段是用大数据辅助支持在土地这个环节做出的决策。

开发方面：我们有一个门户是开发阶段的开发云，包括开发的拿地、对户型的分析、市场的定价、需求、供给方面都在开发云里可以得到答案，非常简单容易，包括广告产品的投放、线索的购买都可以通过开发云来实现。跟大数据紧密结合的应用产品是天下潜客，是精准购买房线索的分发系统，通过房天下三端平台，不管是APP、WAP、PC端的平台，每天几十亿的访问量，把这些数据通过人工智能的甄别，把最精准的线索，比如说购买一个区域到购买一个项目这样的最精准的线索，通过各方面的清洗分发给开发商，或者是开发商的代理公司，让找房子的人找起来很容易，让卖房子也很容易找到购房者，通过天下潜客大数据分发工具让大数据在新房的销售环节得到最有效的应用。

二手房方面：二手房有一个产品叫经纪云。二手房的买卖有业主、购房者，经纪人这个环节非常重要，大量的二手房的交易是通过经纪人来推动。虽然大家对经纪人的看法不一样，但是经纪人在其中起的作用不可磨灭。经纪云是为经纪人提供的门户产品，在经纪云可以了解市场的数据、价格的变化、供需量的变化、成就量的数据。通过经纪云可以买各种各样的产品，实现各种各样的工具辅助经纪云更高效率的工作。经纪云有各种各样的产品，最典型的数字化的产品是搜房帮，在中国房地产二手房这个市场差不多有15年的历史，伴随着中国房地产二手房的成长，是上百万经纪人必备的营销利器。在过去15年发展过程中，数据起到了越来越重要的作用，一直是挂牌的产品，现在应用AI的智能技术将房源推广到三端，搜房帮不断地优化操作房源的涨势，用数据的手段把效果直接提升到搜房帮里来，增加迭代的升级，让搜房帮成为必备的工具，最有效的工具。

刚才从土地、开发、二手房三个典型的产品来开始今天的会议，中指研究院、房天下的目的是要把大数据开放，包括客源数据、房源数据、交易数据、宏观数据、市场数据，让大数据更高效，达到让行业更好的发展的目的。2019年希望用这些开放的数据赋能我们的合作伙伴，不管是一级市场的土地，还是二级市场的开发，还是三级市场的二手房，跟我们的合作伙伴共同发展。期待2019年我们能够全方位的合作，祝愿今天的会议圆满成功。谢谢！

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黄瑜：2019房地产市场规模逐步回落 价格趋稳

中指研究院常务副院长 黄瑜女士

2018年，调控精准发力、市场调整态势显现。两会及731中央政治局会议确定了全年房地产持续调控的政策基调。在此基调下，地方调控政策体现出稳中偏紧、节奏及时、协同性强的特点。全年调控从供需两侧精准发力，市场预期逐步回归理性，政策取得阶段性效果。百城新建住宅价格整体趋稳，重点城市商品住宅成交规模保持相对稳定。土地市场推出和成交规模继续增长，热度明显下降，流拍突出。品牌房企强化现金流管理，业绩保持增长、投资拿地放缓。

2019年，经济运行仍将面临挑战，货币政策更趋灵活；各项调控政策仍将以稳为主，同时也将更加强调因城施策、理性施策和结构优化。在此背景下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，预计2019年房地产市场将呈现“市场规模逐步调整，新开工、投资中低速增长”的特点。需求端，调控坚定推进进一步稳固预期，商品房销售面积将高位回落，但得益于城镇化支撑，全年降幅有限，预计在5.0%~7.0%之间；供应端，预计全年新开工、投资均保持中低速增长，新开工的增幅维持在4.6%~6.6%之间，投资增速在3.7%~5.7%左右。价格方面，随着预期逐渐巩固，商品房价格将稳字当头，不排除微幅下跌可能，但跌幅有限。从周期运行来看，此轮市场周期明显延长，波动幅度趋向平缓。

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沈艳：大数据显示房地产业在向平稳发展期转型

北京大学数字金融研究中心副主任 沈艳女士

自上世纪九十年代中国全面推进住房市场化改革开始以来，经过二十多年的快速发展，如今中国房地产业已经发生了巨大的变化。一是城镇化率从不到30%上升到57%，二是城市建成区面积从2万平方公里上升到5.2万平方公里，三是城镇人均住宅建筑面积从16平方米上涨到33平方米，四是累计竣工住宅8654万套。

房地产业的快速发展得益于经济的高速增长，同时房地产业也对宏观经济产生了持续的拉动作用。一是对GDP的拉动平均为0.5个百分点，达到1.2个百分点，二是带动了服务业和建筑工业的增长，三是房地产业每年贡献了2.3%左右的城镇就业。

在多年的发展中，房地产的功能逐渐清晰。就整体背景来看，一方面，中央明确定位指出，房子是用来住的，不是用来炒的，另外，随着中国未来人口结构老龄化以及金融市场的完善，住房的投资投机需求逐步弱化。住房的居住功能会得到强化，住房的消费和服务属性强化，要求房地产企业提供高质量的房屋、配套和多元化的附加功能，突出表现为教育功能依然被重视。房地产业的抗风险功能也将得到强化。收入风险增加最快的城市，其房价增长快；金融市场投资风险大时，房地产需求会增加。

北京大学国家发展研究院课题组的研究显示，整体来看，中国房地产业从高速发展期向平稳发展期转型。房地产业短期债务风险可通过加强监管和促进经济发展化解，发生整体泡沫风险并且迅速破裂的可能性不大。

展望未来，十年到二十年内是房地产业重要转型时期，房地产市场分化的局面还会持续，房地产行业的集中度会进一步上升，购房者会持续关注房屋的居住功能，特别是教育功能、抗收入风险功能和抗金融风险功能。 

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葛海峰：大数据赋能地产转型升级

中指研究院副总裁、中指控股数据中心总经理葛海峰先生

很高兴今天下午能跟大家分享一下中指院最近以来在大数据方面所做的一些相关的研究，包括一些产品的分享，希望今天的分享能够对在座的房地产开发企业、经纪公司、合作伙伴有所帮助。

中指研究院经过20多年的积累，已经建成了中国的房地产的数据库，覆盖了2300多个城市的土地，差不多600多个城市的住宅，100多个城市的写字楼商铺，并且整合了宏观经济、人口、规划、政策、企业以己度围的数据资源，形成了非常庞大的数据库，这个数据库构建了所有的研究和分析的基础，也是国内所有房地产开发企业正在使用的房地产行业的的数据库。

我们面临的行业痛点，纵观整个产业链从拿地到营销，政策的变化导致拿地的时机把握相对来说越来越难，城市的分化也造成风险比较难控制，市场的遇冷使营销更加的困难，其商业地产面临着高库存、获客难、成交难等等一系列的问题都在困扰着行业。中指研究院凭借我们的互联网优势平台，整合了3房网、房天下、中国土地挂牌网以及100多个合作平台形成了平台矩阵，为行业提供数据开放平台、资源开放平台等。中指研究院为整个产业链的参与者提供了一站式的服务平台，中国为行业参与者提供了土地云、开发云、家居云、商办云、经纪云、物业云，提供一站式的云服务。今天重点讲一下土地云和商办云，跟大家做一下相关的分享。

从投资拿地的角度来讲，如何规避现在市场的风险，把握拿地的时机是现在房地产企业所面临的困惑和问题。过去我们和国内房地产开发企业沟通过程中，再大的企业如何踩准点，选对城市都是大家所面临的课题，我们如何做？首先我们搭建了土地云，土地云是一站式服务的开放平台，主要是为房地产开发企业，包括各地土地的招商部门提供移动的工作台，来帮助大家做土地的分析、土地的投资、土地的测算等等一系列事情。中指地主是土地云当中个工具，主要是面向土地的投测人员，帮助投测人员围绕地块进行基础数据的分析，包括土地的实勘的数据记录，再到形成分析报告的过程。主要是四个模块：基本信息、实勘信息、可研分析、可研报告。中指地主中，每个地块都会有详细的推出和成交的基本信息，包括在地图上的位置、范围等等相应的内容，以及这些地块的供地副图，我们对重点城市所有的土地招标文件都做了收录和收取，把这些供地副图放在土地的数据库当中。土地航拍，我们会对重点城市的所有的住宅地块、综合用地、商办性的用地进行土地的航拍，包括它的周边环境、地块现状等等相应的信息，都可以在移动端快速的进行查阅。一个地块从手机端可以快速的形成土地快报的分享，给你的同事获得土地的信息做相应的分享。除了系统当中所集合的数据信息之外，用户还可以通过地主对地块进行相应的实勘，比如说拍照，把周边的信息上传到系统当中。这样就可以在部门之间、同事之间进行分享，同时也可以在后期的报道当中直接添加到报告的内容中。

围绕这个地块，我们还整合全局的数据，包括这个地块周边的土地市场，周边的新房市场，周边的二手房市场等所有的信息，在地图上可以查阅。我们把所有的规划图做了矢量化处理和地图进行结合，在每一个地块周边，如果有规划性质的文件都可以查阅周边的规划情况。

光有信息不能够满足投资人员在看地和做决策方面的工作。地主产品有一个非常强大的功能是可以快速的对一个地块进行分析，形成一份土地的投资报告，包括它周边的地块分析、周边的配套、周边的市场、周边的人口、潜客分析，以及全市的市场、房产的市场，对这个地块进行总结。系统当中的任何一个地块，只要在地图上做了位置的标注，这个报告是秒出，而且可以在同事之间进行分享。今天给大家做了一个示例，大家可以拿手机扫现在这个二维码，这是12月24号要截止的北京的一块地，这个报告当时就可以出来。相当于把报告一个快速的投资报告放到每个投测人员的口袋里，是一个非常便捷的工具。

土地云10月1号上线到现在，注册用户超过了1万人，一个多月的时间非常短，今天会发两个福利，是现在下载土地云的用户使用地主产品，每个新用户都有一个月的免费试用期。第二个福利是我们在12月31号之前，所有的用户在线去下单买我们的地主产品是1000元，可以使用一年的时长，从明年1月1号开始，按照正常的1万元一年的价格出售。现在1000块钱能干什么，一个小部门聚个餐就结束了，我们把所有的工具提供给投测人员，对大家是非常有帮助的。

除了移动端之外，做一个报告投测人员常常说我有自己的方式，我有自己的报告模板等等，从移动端到PC端，大地主产品会给所有的用户提供更加丰富的功能和工具，比如说报告，可以形成更多形式的模板，这些模板全部都是可以编辑的，而且可以生成PPT文件，下载到本地，形成汇报性的文件，在PC端的大地主产品都已经完成了。

围绕地块做可研分析的过程中我们会在PC端为大家提供整个板块相应的分析，因为我们做土地投测不仅仅是看一宗地，更多的是看这个地所在的区域，看这个地所在的板块，我们对这个板块会从它的现状到它的规划，到它的未来价值做一些相关的评价，每个板块都会有一个板块卡，把这个板块的概况，这个板块的市场情况，比如说新房交易情况、二手房交易情况、客群分析、周边的人口、周边人流量的情况、周边职住的情况、房地产客群的分布情况。在这个板块当中，各种要素叠加形成报告提供给用户。

PC端还会做城市群的分析和研究。我们会对每个城市群当中下到区县的评级评价，在大地主产品中都可以进行决策，给大家提供决策依据和参考。我们做了京津冀地区决策的结果。

中指地主的SaaS平台提供了信息的集成，一整套的评价体系，同时提供了相关的辅助工具，来帮助地产商在做投资决策，特别是拿地这个环节提供决策的参考和依据，并且大量的简化投测人员的基础性的工作，比如说收集信息、完成报告、提交投审会的工作时长，可以有效的提升工作效率。

刚才说的是土地云和地主的相关产品，中指院在最近对商业地产尤其关注，地产行业痛点在哪儿也是中指院要发力做的事情，因为现在商业地产业面临着高库存的压力，跟住宅地产相比获客更难，压力更大，如何帮助商业地产去库存？

我们有商铺帮和办公帮的挂牌产品。现在商铺帮和办公帮的产品体系进行了升级，回归效果本真。现在差不多有5万经纪人通过商铺帮和办公帮发布商铺和办公房源的相关信息，通过互我们的联网平台来达到获客的目的。商铺帮和办公帮这次升级不仅仅是房源挂牌的产品，同时把天下优推、天下潜客、房源报告整合到商铺帮、办公帮当中，从挂牌到置顶到精准的线索分发，全面支持商办的销售环节，提升获客的效果。

商铺帮、办公帮会通过3房的三端以及房天下的三端，核心页面超过20多个出口，全方位的锁定用户的高频的访问路径，不仅仅是双平台的六端的出口，包括全网入口，大概有100多个合作资源，整合了包括阿里系、百度系、腾讯系、360、今日头条等多个场景的流量入口，形成外部的流量矩阵来帮助我们的经纪人、开发商获得更多的线上的客户。

广告产品利用我们的互联网平台，在四端，包括APP、WAP、PC、新媒体来全面覆盖用户的场景。对房地产开发企业来讲，尤其是房地产开发企业的蓄客期、开盘期、顺销期、清盘期四个阶段都有不同的广告组合帮助开发商获客，提升自己项目营销的效果。中指院会围绕云服务，包括土地云、商办云、开发云、经纪云、物业云、家居云这六朵云在2019年给我们的合作伙伴赋能，同时把我们的数据开放给我们的合作伙伴，把我们的技术能力开放给我们的合作伙伴，把我们的资源开放给我们的合作伙伴。土地云现在我们发的是企业版，只有接受了中指院邀请的客户才能安装土地云，同时在土地云上使用我们的相关产品。

谢谢各位！

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白彦军：发布中国商铺租金指数——中国商业地产市场趋势分析

中指研究院指数研究总监 白彦军先生

尊敬的各位来宾，大家下午好！

非常高兴就商业地产、商铺租金方面跟大家做一个交流，葛总讲了商业面临很大的去库存压力，我们怎么看商业？在我们的视角里，如果从数据的视角分析的话，可以把商业地产看成两部分市场，部分的市场叫做存量市场。怎么理解？从2000—2017年，有18年的时间一共已经竣工的商业是18万平方米，未来已经卖出去的土地，包括在施工中的商业面积是25亿平方米，这部分叫增量市场。看整个商业地产，可以从增量和存量这两个视角来看。存量市场当前面临很大的挑战，确实跟宏观经济非常相关，目前整个经济增长面临很大的挑战，特别是商业消费市场业面临很大的挑战。1—11月份社销的零售总额，基于过去消费驱动下，整个商业存在非常大的挑战。为了更好的追踪、监测，做存量市场的预判，今年7月我们做了中国商铺租金指数，来研究商铺租赁的变化情况。当时这个指数分为两个类别，一个是商业街的商铺，第二个是购物中心的商铺。希望通过对商业街和购物中心这两种商业消费中比较主流，活跃度比较高的业态做总结，覆盖了15个主要的一二线城市，一共有接近1万个样本进行商铺指数的追踪。

从的指数变化来看，特点很明显。

，2018年下半年，的指数调研过程中把调研的100家商业街叫百街商铺租金，100条商铺租金的平均水平23.9元/天/平米，比7月份公布的时候仅仅增长了0.45%，半年指数变化非常微小，在住宅租金一直涨的情况下，商业地产包括商铺的租金变化比较微弱。

第二，从涨跌幅的变化情况来看，有新的趋势和特点。一是在涨幅比较多的城市和商业街里，除了过去的一线城市北京、上海这些区域，一些所谓的强二线，商业街的租金涨幅比较明显。为什么会发生这样的变化？从样本上发现一个很大的趋势，但凡涨幅比较高的城市和商业街，样本中的餐饮业态、休闲娱乐业态占比比较高，在这一年里，随着所谓新和鲜两种趋势的出现，唯有餐饮和休闲娱乐消费业态占比越高的地方，租金变化越快。所以除了以前的一线城市的核心商圈的价值持续提升至外，很多强二线城市的核心商圈也得到了商户的青睐。二是我们找了100个比较有代表性的购物中心，形成了百MALL商铺租金指数，平均水平是27.1元/平米/天，环比上涨0.68%。2018年上半年的涨幅比较微弱。购物中心的业态，除了北京、上海、广州、深圳，核心商圈的购物中心增幅比较明显，餐饮、休闲娱乐的占比比较高的相关度非常高。以这两种业态为核心的样本中的占比能占到60—80%，说明比较追求体验式、新型消费的模式对商场租金的支持非常高。

从趋势来看，样本中接近85%是上涨的，只有不到5%的样本是下跌的。这是商铺租金的变化情况。

展望存量市场，从供给和需求量方面来看特点很明显。根据我们的监测在2018年下半年，重点城市中有将近600万方的购物中心的项目进入市场，2019年上半年即将推出的项目中，这些城市里面有将近700万方购物中心的项目和将近几十万方的商业街的项目要进入市场，可以说供给非常充分，从中长期的供给来看，2018年1—11月份商办土地成交将近1.89亿平方米，同比增长6.9%。这个增量非常快。从短期的供给和中长期的供给来看，商办市场还是面临很大的挑战。

从需求来看，一方面面临整个经济的下行，对消费带来很大的拖累和影响，今年上半年到下半年很多商场已经租了商铺的会出现租约的调整，影响很大。另一方面，政府也在力促消费，通过所谓的降税减费希望促进消费，这是一个有利的因素。第三方面，从零售的创新，包括目前地产投资的角度来讲，商铺还是很多个人投资者中很重要的选择方向。既有有利的因素，也有不利的因素，总体来讲供给比较充分，需求的升级需要一个过程，所以整个商业地产的竞争会越来越激烈，特别是存量市场里。

增量市场就是未来的25亿平方米怎么解决？今年新增的商办市场和去年完全不一样，2017年所有的，无论是商业应用房、办公楼的销售投资各种数字的增长都表现不错，2018年1—11月份商业地产的开发投资额同比下降10.2%，新开工面积降了2.4%。销售来看，今年前11个月，商业地产加起来的销售面积同比下降6.8%。在去化端在下降，供给端也在下降，导致目前的供求对比，今年1—11月份商业应用房、办公楼按照开工销售比这个指标来看都是往上走的，又在积累另一部分的库存，有了更大的增量。

看一下土地端，不同的城市差异比较明显，一线城市今年价格的变化和各方面的变化相对比较平稳，但是二三线城市，特别是三四线城市随着这一轮房地产热度的提升，商业地产包括商业用地的出让增长非常快，我们非常担心，商业消费和人的消费非常相关。如果这些地方未来人口的聚集，特别是三四线城市出现不了预想中的上升，未来这些城市供出这么多的商办用地，会是更大的挑战和问题，去库存问题在商办中的表现更具挑战。

行业方向：消费赋能，向高质量运营升级

供给和需求端不匹配，如何解决问题？我们要考虑未来整个行业转型升级的方向，我们提出的观点，跟GDP的增长，从中高速增长走向中低速增长，像质量增长转变一样，未来商业地产发展的方向要依靠消费，向商业地产高质量阶段进行转型和升级。转型过程中很核心的要素是所谓的商业的硬件载体、软件载体都要围绕着消费者、围绕着消费的趋势。商业的核心还是运营，还是怎么样更好的服务于更大的商业需求，我们要把握好目前所谓中国大量崛起的新中产阶级的消费趋势的转变，可以看到这里有五个不同的趋势：一是人格型的消费；二是生态型的消费；三是社家型的消费，强调更好的体验，更有反馈的环境下的消费；四是情感型的消费，对于早期的时光包括记忆的感怀的消费；五是体验型消费。这五个不同的趋势，在商业地产运营项目，包括存量和增量，都要进行转型发展升级。比如说阿里做个购物中心叫“亲橙里”，用了很多黑科技，从人工消费的识别，线下精准的客群的导流，购物过程中娱乐化、休闲化的赋能都做的非常好，我们围绕这种体验跨界，特别是智能消费的升级在未来的商业地产，特别是购物中心中会成为一个趋势。

商业街会从个性化、多元化、特色化方面进行打造，特别是围绕人文环境进行塑造。商业街未来还是走多远化、个性化的结合，同时体现人文化。商业发展肯定要从开发向运营转化，运营的分量会越来越重，我们提出了三个观点：

一是高质量的发展。到底什么样的标准才是高质量的发展？我们认为在不同的城市你的商业项目要代表城市和行业发展的方向和标尺。三四线城市里商业项目一定是以纯粹的商业标杆为主，因为在整个消费逐渐从一二线  转型过程中，三四线对于所谓的新的模式，高标准的业态，高标准购物环境的诉求要求非常高，这些城市更多的走纯粹的商业标杆的路线更好一点。一二线城市更多的以“商业+”的模式，原有的商业是一种业态，要结合新的消费趋势做新的整合和挖掘。这是一个趋势。所谓的高质量，一定要做成标杆式的商业资源和商业项目，构筑你的“护城河”。

二是一定要实现所谓的科技赋能，孕育智慧商业地产。目前线下和线上，通过移动支付，新业态的整合，线上和线下的融合，再结合高科技，这是未来科技赋能中很重要的趋势，是商业地产转型升级，高质量发展的道路之一。

三是金融，在商业地产运营中资金是很重要的“护城河”的角色，在过去的一年多，无论是住宅还是商业都面临着去杠杆的很大的挑战和压力，很多资金渠道和资金成本也面临很大的挑战。高质量发展过程中肯定要强调有安全的财务边际，要有比较多元的融资渠道，同时还要有比较好的融资成本的控制的方式，最后才能真正实现所谓的高质量的发展。高质量发展的前提还一定是稳。

商业地产在接下来跟宏观经济的发展息息相关，面临的挑战更多的大于机遇，在挑战中如何利用所谓的新技术、新科技赋能商业地产，对于所有的运营商，包括存量商铺来讲都是非常重要的机遇和挑战，希望利用中指院的新型工具为大家商业地产去库存和商业地产高质量发展过程中做更多的帮助和支持。

谢谢大家！

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王昊：房地产行业需要大数据思维

北京极海纵横信息技术有限公司CEO王昊先生

在这个时代，数据思维是不可或缺的，房地产行业同样需要数据思维。

房地产行业是政策市场，从长期、中期、短期分别看，即在人口、金融、土地因素中，整体上地产走势受政策主导，但实际上，大数据技术在房地产业中有很大的用武之地。

通过数据我们可以判断房地产行业的变化规律。假设今天时钟调回到1991年，对地产开发商而言，怎样投资才是更合理的？以上海为例，假设一家房地产公司将投资落地在上海城乡接合部，最终这块地的潜力，可能会有30—50倍的。事实上，在上海投资哪一块地更有，都可以通过数据分析来做判断。

换一个角度看，如果预测2030年的房地产市场走势，即使在其他的城市，以现在的技术手段都可以做到。对城市地块的发展潜力，对不同小区房价的比较，通过现在的大数据技术都可以实现。即便是一个受政策影响的行业如房地产业，从数据的角度进行洞察，也仍然有规律可循。

当前，房地产行业拥抱数据思维，一点也不晚。无人驾驶、人脸识别才刚刚进入智能化的初级阶段，现在房地产依然处于智能化的大好时机，房地产业中存在着运用数据分析决策的智能化路径。

数据思维有四大逻辑：一是拓扑思维，谁和谁更近，更有连接性；二是梯度思维；三是假设思维；四是类比思维。这些思维会让使用者有不同的视角，这些视角的不同，解决问题的难度也不同。房地产业需要与这些数据思维逻辑进行深度的贯通，从而进行智能决策。

当然，这种智能决策需要循序渐进，从三个步骤做起。首先，把隐性的思维显性化，曾经想的指标在地图上用可视化的方式看一下，能够清晰地表达，可以描述，可以看到更多的延展，也有更多的选项。第二看到以后把显性的思维结构化，其实结构化这件事情就是换视角，用不同的结构来区分，就有不同的思想用不同的视角看问题。第三，把结构思维智能化。

在这一过程中，开发商需要配置助手，这个助手能够帮助决策者更好轻松的决策。相信中指院和极海这样在大数据领域拥有深厚积累的公司，能够成为开发商智能决策攀登高峰的梯子和助手，帮助大家乘风破浪。

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对话研讨：大数据引领地产新时代

主持嘉宾：

张志杰先生  中指控股土地中心总经理

对话嘉宾：

黄武俊先生  启迪协信集团产业研究院执行院长

欧  川先生  东方鼎盛集团海南公司总裁

刘诏书先生  福晟生活服务集团副总裁、智慧社区总经理

李庆昌先生  物业股份有限公司副总经理

张志杰：今天几位参加论坛的嘉宾，大家的角色和定位比较清晰，启迪是国内最领先的科技运营商，是产业地产方面的专家，黄院长是启迪协信集团产业研究院的执行院长。欧总是东方鼎盛海南公司的总裁，专门做商业地产。这两位是做跟地产开发相关的公司。刘总和李总是做物业服务的。今天会议上大家讲大数据、新技术对地产行业产生了很大的影响，不管是从前端的投资还是中端的营销，后端的服务，大数据、新技术都对我们行业产生了很大的影响，各位是行业的专家，今天论坛的主题是大数据引领地产的新时代，给每位只有5左右的时间，大家可以讲一下每个公司在大数据方面有哪些新的探索，有什么可以跟大家分享的新的东西。

黄武俊：感谢中指院给启迪协信分享的机会，启迪目前成立三年多的时间，在一二线城市布局了接近40个项目，开发面积达到了1200万方，在地产领域我们的数据比较小，在产业地产我们的排名比较靠前。

产业地产跟传统地产的区别是什么，盈利模式是什么？传统地产的模式是2C端，产业地产的客户是科技企业、政府，客户不一样，盈利模式也是完全不一样的。传统地产从管理学来看，基本上两类发展策略，一种是成本领先型，快周转的模式；第二种是质量领先型的，走差异化、高品质的模式。产业地产比较特殊，有PPP的模式，有产业厂房快周转的模式，包括反哺科技园的模式，模式也不太同样。为什么说到这个问题？回到今天会议的主题，从产业园的开发模式来说大数据怎么应用是跟我们服务的客户、服务的对象密切相关，正因为我们的客户是企业科技园，所以在大数据领域的应用，首先是智慧园区服务系统，这是我们的核心竞争力。

智慧园区的个模块就是智能服务系统，包括智能停车、员工的人脸识别、楼宇能耗的智能管理等等，我们可以通过人流量的控制实现集约管理。产业园的智慧服务更多的是服务企业，怎么服务企业？怎么运用大数据？我们也在探索。我们的1.0版本是简单的数据分析，比如说入园的有200个企业，其中有500家有融资的需求，我们就定向针对这500家企业进行融资，对接PE，包括我们自己的投资基金。2.0版本是更深层次的分析，我们会将这些企业的成长性、办公楼宇的面积、员工人数的增长、展厅接待的人数，我们利用网络爬行技术监测网上知识产权等相关数据，把这些数据挖掘出来有针对性的进行服务。3.0版本是智慧园区系统的应用，我们把人工智能技术、机器学习，建立模型，把企业的数据进一步挖掘，从而有针对性的进行服务，这是智慧园区和大数据应用的三个不同的版本，三个不同的阶段。从目前推进的情况来看，启迪协信有五个标杆园区，重庆、广州、深圳、无锡、上海，从线下的角度来说，一方面我们会建立运营服务颗粒度，我们会把运营服务分为四方面，产业板块服务、社区板块服务、工业板块服务、商业板块服务，每个板块里有100多项细分服务对象，我们把能够提供服务的企业形成服务联盟，通过线上线下的结合，这是智慧园区系统在做的事情。

未来启迪协信的定位是做全球领先的科技园区投资运营商，除了智慧园区和大数据应用，我们还要做好园区的招商运营，同时还要做好产业整合资源的能力。我们观察到房天下是提供线下载体的平台，我们怎么通过线上的应用，把人才、企业、金融机构、政府资源通过线上挖掘出他们的需求，再对接线下的载体，这也是一个发展的方向。

张志杰：谢谢黄院长，他给我们分享了启迪协信在智慧园区发展方面的成果。在商业地产方面，东方鼎盛海南公司有没有可以跟大家分享的经验。

欧川：感谢有机会代表东方鼎盛集团在这个论坛上做交流。今天下午的会议使我学到了很多东西。在我眼里房地产是一个非常粗放的行业，不管是做住宅、做写字楼、做商业、做产业园区都很粗放。参加今天下午的会议，学习到了很多新的东西。东方鼎盛集团以“匠心品质，幸福生活”为企业宗旨，我们在不断努力筑建精品，但是跟数据化的过程结合的不是太紧密。以海口中心这个项目为例，这个综合体的名字叫海口中心。为什么取这个名字？做项目定位的时候我们把的写字楼做了扫描，发现要取一个地标级的写字楼，有很多名字，但是只要叫城市中心的都是地标，上海中心、武汉中心都是地标，100个写字楼可能有60个名字，但是这类名字非常简单。举个例子，谁在北京建一栋楼叫北京中心，一定最的，因此我们从起名的角度做了数据分析以后觉得非常有价值，因此我们就用了这个名字。

在结构模型选型方面，一个数据可能胜过一千句语言。给大家讲一个数据，我们收购了一个项目，我们收购的时候它还没开始建，当时设计初步成型。当时我们做了分析，这个综合体建筑面积18万方，原来设计的重量是接近30万吨。我们对的同样体量的超高层做了分析，发现当结构体系越靠近钢结构，重量越轻，因此我们最后沿着这个方向跟的结构体系的设计团队进行沟通，后来我们选了一个亚洲的纯钢结构，我们节约了10多万吨的重量，减少了载荷，减少了污染。另外这个写字楼得房率从常规的50—60%提高到了80%。这个数据充分证明了如果我们用数据化的办法做传统的项目，其实会得到很多不一样的东西。

再举一个例子，我们会在这个楼设一个睡眠仓。这栋楼里有上百家企业，企业的高管、员工有午睡的习惯，我是从武汉到海南，我在武汉没有睡午觉的习惯，但是到海南以后发现必须要有这个习惯，因为中午出去政府的领导在睡觉，其他相关部门在睡觉，你的员工也在睡觉，所以你必须要睡觉。但是睡午觉是很痛苦的事情，随着城市的变大，一般的员工可以二十个人在会议室摆折叠床睡，但是中高层这样不好，在楼里建卧室+洗手间大概需要40平米，我们的楼在海口卖4万，相当于午睡固定投资就要花150万左右，后来发现这样不靠谱。我们通过分析以后，有几个机场的睡眠仓做的非常好，我们就决定引进，能够解决这个楼里的问题。从这几个例子让我们觉得，房地产这个行业到目前为止确实还是比较粗放的行业，但是我们不得不承认这个时代是信息化、互联化、数据化的时代，大量的数据样本让我们做出比较科学的决策。过去那些依靠策划公司、代理行给我们做一个方案的阶段已经过去了，未来一定是科学化的决策过程，而科学化的前提就是就是大量的数据智慧分析和判断。因此海口中心的口号是“海口中心只为中心人物，我们只做或者的产品，我们相信智慧的建筑才能提供致美的商务。”

张志杰：欧总从海口中心三个具体的方面给大家分享了做项目的体验。这两年后端的物业企业做服务过程中，前两年的O2O对整个行业都产生了很大的影响，这两年很多企业都在建自己的信息系统，用大数据给业主提供更多的服务，福晟这两年是业内的黑马，刘总跟大家分享一下福晟在大数据和技术方面做了哪些事情吗？

刘诏书：今天中指院提到了土地云，对行业非常有帮助，为什么拿地？因为地是非常重要的资源。今天又讲到了大数据，我原来是做制造行业信息化工作的，做ERP、电子商务等等，对地产行业物业信息化的判断认为非常落后，处于低级阶段。现在讲数据，我认为数据是不亚于土地的更重要的资源，数据是越用越有价值。我认为，我们不能片面理解大数据的“大”，我们需要让数据动起来，让数据能够用起来，要让数据能够在线，能够流动起来。原来的物业公司以前是做低端物业服务，现在做生活服务平台，整个资本市场也好、技术也好，都对它非常看好。我想有两方面的原因：，数据是不亚于土地同等重要的资源；第二，我们要把对业主的服务数据化，要流动起来。大数据也是福晟生活非常重要的一点，我们福晟生活有一个重要的理念是技术领先，我们团队有两个博士在带队搭建生活服务集团。我们为了把面向业主的服务，我们的营销和空间资源很好的利用起来，首先个要先数据化，所以我们个做的基础工作就是把我们的服务，把我们的业主，把我们的空间资源数据化。一方面是通过内部的管理信息系统，包括财务系统、OA、抢单、报失报修系统形成闭环。一个是数据化为后续做准备，第二个是把管理规范化，能够快速的扩大管理半径。第二方面，我们要面向业主做好服务的前期前介，要想把这个平台运作的比较好，福晟的另外一个理念是客户亲密，光靠前面的软件不行，前面的硬件也非常重要。所以我们通过前介的观点，给客户灌输BIM系统，在这个基础上加上智慧车行、智慧人行，人车在社区里的行动都是智慧的。安防方面我们也是通过数字化的技术，比如说通过人的行为分析等等，把社区中隐性的看不见的资源数字化，这也是非常宝贵的财富。对地产来说，现在不光是卖产品，其实也是卖服务，成本也是的。

我们有了这样的生活平台，有了智能化的体验，有了数字化的管理，我们可以面向业主提供更多的服务，也就是社区的多种经验。数字化是对地产的反哺，业主体验好我们就推行，进行全面的数字化营销，给我的朋友介绍好的房源。业主是会员体系非常重要的一部分，业主的朋友和他的关联方、合作伙伴，包括我们自己的合作伙伴，形成大会员体系。再结合好的服务方，围绕着社区的服务，可以引导着做。有了这样一个大平台之后，形成一个大会员体系，也是一个数据体系，这个数据体系更强调的是流动起来的数据，能够在流动中，在应用中创造价值。福晟生活是技术领先、客户亲密、规模追求卓越（做精致），跟我们合作伙伴共赢。

张志杰：物业是当代置业下面的关联物业公司，这几年的发展速度很快，您跟我们分享一下，我知道当代物业下面有很多的创业公司打造了一些生态圈，物业在大数据和新技术应用方面做了哪些工作？

李庆昌：今天下午我印象最深得是郑博士描绘的智慧小镇，我的感触特别深。他说到政府的四个核心痛点，首先要解决的是商业模式。我们定位绿色科技，首先要解决的是你的数据，你的价值最重要形成商业模式，还是要挣钱。我们点围绕的是“绿”，也就是低碳节能，我们集团是全产业链信息云平台，作为这个云平台可以动态的实时监控所有项目的节水、节电、节气等等关于项目的能耗。它的节能道理是什么？首先在能源的管理方面，我们已经发展了19年，积累了很多项目的节能化数据，在数据应用方面，特别是能耗系统，比如说办公商业会使用螺杆机、水源热泵系统，这些系统的节能都要靠数据积累。之前物业管理靠的是人工开关，现在进入到自动化的控制，自动化的控制又要依靠数据的支持，也就是人工智能算法。通过前置式的人工智能的算法才可以提前一步把需要节能的量进行很好的计算，在整个逻辑里面我们是技术的商业模式。

举个例子，比如说额定功耗一年一个业主要叫5000块钱，通过我们的节能技术业主可以交4000块钱，你愿不愿意拿出200、300块钱跟我们分享，这样的话就形成了商业模式。在绿色科技层面，数据发挥了价值。业主是我们的数据资产，最近三、四年我们的行业一直在探索对于客户数据的应用，无外乎也就是围绕着客户的消费。其实我们公司也有很多的尝试，智慧社区构建中怎样首先满足我们服务的点，这一点我们有案例，在通州的一个项目已经落地了智能人工系统，可以实现在社区的进出口不需要再刷门禁卡，可以做到人脸识别，送餐的小哥的轨迹就会被追踪到某家的门口，如果他在规定时间没有出来，就会把报警信息反馈到中控室的平台，物业服务人员就会进行安全方面的干预。不仅如此，在AI的提前算法中我们还把它纳入了安全风险管控的体系。比如说老人摔倒了，在园区里的危险园，如果老人孩子在周边也会在监控系统上发出红色的预警。这样的话，在服务这点上，你做物业的基础是什么？大家刚才强调的是房子是用来住的，为什么愿意住，住才能产生经济，没有住的话，你投资了没有人来，其他东西怎么来？从这一点来讲，服务围绕着数字化的应用也产生了非常大的价值。

第三个层面是围绕着新消费，围绕着二胎经济，这些积累的数据一定是来自于物业业主，只有物业公司才能最详尽的掌握业主特征。比如说业主的缴费数据代表了你的房子是空置还是有人居住；第二个信息是进出的车辆信息，你回来的勤不勤，这些信息都会被物业公司捕捉到。再跟智能系统结合起来，就会非常清晰地、准确地抓住在社区里的新的商业模式的研发。比如说通过分析可以做啤酒屋，也可以做零散式的自动售货，这都代表了未来新的销售走向。它成本低，植入到社区客户愿意接受，不再变成是一个广告，这样才能代表更舒适的，所有人愿意住的房子，我觉得美好生活也是从数据里来的。

张志杰：整个行业新技术的发展，每天都有很大的变化，对地产行业也会产生越来越大的影响。随着这个行业里所有的参与方，包括开发商、地产运营商、第三方的服务机构，大家共同努力用新技术去改变这个行业，这个行业才会有更好更快的发展。希望大家共同努力，用大数据、新技术为中国房地产行业的发展作出贡献。谢谢各位！