从1979年中东石油危机到1987年华尔街股市崩盘，从1997年东南亚亚洲经济危机到2008年美国次贷危机，面对十年一次的经济周期，美国房地产行业仍在持续回温反弹中，但目前的市场规模不及十年前的一半。分析与借鉴美国房地产企业应对波动周期的发展策略经验，对中国房地产企业持续健康发展具有重要的参考意义。

十年后美国房价回归

2008年次贷危机后，美国房地产市场一直处在调整之中。2012年触底反弹，房地产市场的进一步回暖成为美国经济的一大亮点。2017年，美国房地产00总收入接近2007年水平，美国房地产市场是否已经回到危机前水平？

1、市场销量触底反弹，但仍不及危机前一半

受金融危机影响，2007年美国新建住房销售量大幅下降，直到2012年美国新建住房销售量呈现增长趋势，新建住房销售量由2012年的16847.3万套大幅上涨至2017年的28492.6万套，创2012年新高。2007年以来，美国新建住房销售量增长率急剧下跌呈现负增长，持续到2011年。2012年新建住房销售量增长率超过金融危机之前的水平，并在2013年达到值，此后一直保持平稳增长。

图：2007-2017年美国房企00新建住房销售量

数据来源：企业年报，中指研究院整理

2、房屋价格再创新高，涨幅达53.91%

多年来，美国房屋价格一直保持平稳增长，在2007年达到顶峰。受2008年金融危机影响，房屋价格大幅跳水，下降率达20.21%。2009年美国房屋价格出现平稳发展，2011年随着经济的回暖，房屋价格出现了新的增长，2017第四季度房屋价格高达399700美元/套。

图：1964-2017年美国房屋价格

数据来源：美国商业部统计局，中指研究院整理

3、营业收入逐年增长，恢复危机前水平

自2011年以来，美国房企00创造的收入逐年增长，2017年收入达1117.17亿美元，接近2007年的1130.71亿美元。

图：2007-2017年美国房企00营业收入

数据来源：企业年报，中指研究院整理

自2012年以来，在艰难的市场环境中，美国房企从保存实力加强自身业务的运营，到稳健扩张发展专业化，形成了一套应对经济周期的企业策略，不断提升企业运营效率与品质，有效提振美国的房地产市场，尤以市场10企业贡献，其中2017年排名前10总收入为653.04亿美元，占00总收入的58.45%，占比超过一半。对比中美两国房地产市场来看，2017年中国房企00营业收入均值达423.6亿元，其中0所占比重为38.25%，远低于美国企业的销售贡献度。

后危机时代美国房企的四大策略

2008年经济危机以来，房地产市场成交规模大幅下降，房价也大幅度下滑，部分中小房企遭到破产和收购，大型房企则通过降低企业负债、土地期权、并购式扩张以及多元化发展等方式在竞争中扩大市场份额，赢得更大的市场。

1、降杠杆、降负债、降存货、负债维持50%左右

美国房企在危机期间大幅削减存货规模，通过调整企业在经营上表现的更加稳健，杠杆率稳定下降，在注重流动性的同时，控制存货规模。以美国四大房企为例（如下图）。

图：2007-2017年美国四大房企资产负债率变化

数据来源：企业年报，中指研究院整理

2007年受金融危机影响，D.R Horton公司的流动现金仅为总资产的2.3%，而2007-2009年公司到期借款高达29.6亿美元，公司的流动现金与到期借款差额巨大，D.R Horton在2007年果断缩减存货支出，并集中出清部分库存，利用短期大额亏降低了企业成本。其余房企的资产负债率在2008年金融危机后均有不同程度的下降，目前维持在50%左右。

2、“轻”资产运营，期权拿地回归主流

美国房企注重土地风险管控，大量削减土地库存，同时不断调整土地购买方式，从直接购买土地到期权拿地，减轻土地所有权风险。以美国四大房企为例，2008年以来，美国四大开发商在战略上不断调整土地交易方式，一部分是自身持有，一部分是通过期权的方式锁定，在土地储备规模不变的基础上，实现轻资产运营（如下表）。

表：美国四大房企土地策略

来源：企业年报，中指研究院整理

3、并购式扩张，实现跨区域发展

在跨区域发展过程中，美国房企加大收并购的方式扩大企业规模与布局，提高和改善了企业自身业务，形成规模经济效益。以美国房企D.R Horton为例，2012-2018年期间进行了6次并购（如下表）。

表：D.R Horton并购历史

来源：企业年报，中指研究院整理

2012年以来，D.R Horton通过考察企业良好的业绩表现、现成的土地及其规划和土地储备、与土地所有者、发展商、转包商和供应商的现成关系、被并购公司在当地市场的知名度和品牌、当地客户对被并购公司房屋产品的认同等因素，选取当地成熟的公司进行并购，实现快速地域扩张。

4、相关多元化业务，向综合集团化跨越

美国房企在管理好现有业务的基础上，适当增加运营策略，围绕住宅拓展金融服务业，以美国第二大房企Lennar Corp为例。LennarCorp主要有四大业务板块，分别为房屋建筑、金融服务、多户家庭房屋建筑和Rialto业务。其中来自房屋建筑业务的收入占比达88.56%，其余金融服务、多户家庭房屋建筑以及Rialto业务的占比分别为6.09%，3.12%和2.22%。

图：Lennar Corp 产品与服务

给中国带来什么启示

经济危机期间，美国房企深耕住宅业务，同时抓住经济波动周期机遇，保障生存的同时通过收并购实现规模的扩张。2018年，随着限购限贷限售限价越来越严厉，融资渠道步步收紧，中国房企如何在本轮市场调整中生存下来，进而实现未来的发展？

图：2007-2017年中美房企0和00市场集中度

数据来源：企业年报，中指研究院整理

中国房地产市场集中度仍有较大发展空间。2017年，美国00房企的市场集中度高达90.10%，其中0超30%。对比起来，中国房企市场存在很大的提升空间，截止2017年底，中国房企00市场集中度为47.69%，其中0仅为24%，中国房企市场集中度的提升空间超过40%，市场潜力巨大。面对不断加码的地产调控与日益激烈的市场竞争，未来中国百强房企应从以下三个方面不断提升自身综合实力。

区域深耕与布局仍大有作为。在市场低迷融资难度增加的笼罩下，房企应深耕业务核心区域，紧抓市场机遇。京津冀发展潜力最为突出，长三角、长江中游以及成渝城市群分布在长江经济带沿线，是东中西部产业转移的最主要横向通道，而长三角以及珠三角地区都是21世纪海上丝绸之路的核心区，承担着海上对外开放以及创新升级的使命。企业应布局五大城市群的同时进行深耕，助力企业规模扩张。

图：房企城市群布局

房企应围绕住宅做好服务与运营。经济危机期间，美国房企们专注做好做优住宅服务与运营，从而在经济波动期间得以生存下来。房企当下的重点是储备现金“活下去”，只有在本轮市场洗牌中活下来才会有未来的发展。房企应围绕住宅做好服务与运营，横向通过调整地产开发内容，延伸至养老地产、文旅地产、物流地产、特色小镇以及教育地产小镇等领域；纵向逐步向地产上下游拓展，延伸至金融、装配式建筑、代建、物业以及家装等领域，以房地产业务为核心打造全产业链。所谓隔行如隔山，房企在跨产业的探索上还需防范风险。

图：房企相关业务多元化方向

行业合作或收并购。为了降低行业开发风险，房企在规模扩张过程中，应采取合作开发或者收并购的模式。行业合作上，通过联合拿地和合作开发的模式引入多方企业共同开发，多元化业务发展和资本渠道方面，选择战略合作，保障长期的发展。同时，大企业应抓住经济波动周期机遇，加速收并购不断扩容。

图：房企规模扩张方式

结语

美国大型房企应对经济危机的成功策略值得我们深思。在中国本轮市场的调整中，大型房企需保持足够的现金流，抓住经济波动周期机遇，实现规模发展。而中小型房企则需考虑在行业洗牌中如何生存下来。