国庆长假之后的个工作日国务院召开了常务会议，这次会议除提出了提高出口企业的退税率之外的另一个重点议题是棚户区改造，会议中提到：“因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”。棚改货币化安置的终结基本上意味着三四线城市楼市的热度到了头，游资将会撤离，没来得及出手的房子在未来或将面临一个有价无市的局面。

本轮三四线城市楼市的热潮除了由于棚改货币化安置带来的需求之外，工作在一二线城市的人回乡置业也是推升这些城市房价不断上涨的重要因素。在三四线城市楼市退潮之后，那些来自异乡奋斗在一二线城市的人们依旧需要在其工作的城市有个安家之所。国庆节归来的天股市开盘就遭遇大跌，原本投资渠道就少，股市虽然几年来一直半死不活，但别人涨他跌别人跌他也跌的熊样仍不由得不让人伤心，思来想去虽然一二线城市的房子已经不便宜了，但和其他投资方式相比，买房仍然是个安全的选择。

首次置业，大多数人都会选择新房，毕竟新房相对二手房而言质量应该更好，在入住的头几年基本上不会出现各种需要和物业打交道的事情。不过最近在北京发生的维权事件让人不由得对此开始产生怀疑。7月份，位于北京南二环某项目业主维权事件吸引了大量眼球，这个项目地理位置优越，原本是高端项目定位，但在交房时却由于品质同原有规划的巨大差异遭到业主的强烈质疑。愤怒的购房者质疑的是开发商在项目建设中偷工减料，与原有的销售承诺不符，不过在同开发商协商的过程中却并不见有人真的退房子。说到底虽然房屋质量有问题，但是项目的地理位置摆在那里，开发商当初巨资拿地，不巧的是赶上政策调控，原本要卖13万的房子最后政府只批到9.5万，开发商帐算不过来，高端项目只能缩水。

该项目是有一定代表性的，从2016年9月到2017年3月份政府出台了一系列的调整政策，政策补丁也是一个接一个，目的是要控制住飞涨的房价，北京带头推出限竞房，其他城市也纷纷跟进，这导致开发商在户型上挖掘潜力，比如说今年大批投放市场的限竞房，由于利润空间有限，虽是不同开发商推出项目但户型却是非常雷同，难以满足不同需求的购房者的要求，因此销售情况堪忧。另外一个结果则是项目质量的缩水，有原本豪宅定位最后变成普通民宅的，也有原本精装后来变了毛坯的，更为恶劣的是在建筑施工阶段偷工减料造成安全隐患的。

近期看到不少业主维权的事件发生，除了质量问题，大多是因为开发商降价导致的老业主维权，上次这种情况的发生大概还是十年前，这说明经过两年的努力政府对市场的调控开始显效，开发商要勒紧裤带过冬必然要降价出货让资金快速回笼。房子是一种商品，商品的属性就是价格有涨有跌，经历了房地产20年的高速发展，大家可以在股市血本无归却难以接受房子降价，说白了还是中国的老百姓习惯了房子的只涨不跌，因此忽略了房子的商品属性。这种由个别开发商开始的降价行为一旦蔓延开来，很容易引发连锁反应，导致整个市场的下行趋势。当房价不断上涨的时候，买不起房的人都在期盼房价下跌以便届时能够抄个底，但一旦房价跌了，真正有胆量在彼时买房的人是少数，因为同股市一样，恐慌情绪会传播，没人能过说得准你抄的是个底还是给自己挖了坑。

政策层面来看，住宅价格的松动会从三四线城市开始向一二线城市蔓延，新房的价格由于政府一直在把控因此不会有太大变化，二手房的价格有滞后效应，但会有所回调。未来的一年整体市场会进入下行周期，什么时候止跌回涨则要看整体经济的走势。中美之间的贸易摩擦还刚刚开始，其对于整体经济的影响尚未显现，而房地产行业对于中国经济而言太过重要，政府不会允许市场崩盘，一旦经济出现问题还是要靠房地产来救市。对于刚需而言，什么时候买房都不晚，但如果可买可不买，建议目前还是可以再观望一下持币待购，主要原因一是最近一些新房的房屋质量要认真考察，二是价格应该还有松动的空间。从物业角度来看，一线及准一线城市核心地段的住宅仍具投资价值，而三四线城市的房子就不要再碰了。

（戴德梁行北中国区研究部主管 魏东）