千龙网北京10月18日讯 6月以来，北京限竞房供应进入井喷，入市房源超过5000套。限竞房集中入市，开发商利润空间及操作空间被大量压缩，在限价调价下如何提升产品质量受到严峻考验。近日，在门头沟限竞房——华萃西山售楼处，来自京城东西南北四个热门限竞房项目操盘手，针对限竞房时代购房人关心的热门话题展开巅峰对话。

门头沟限竞房——华萃西山

据了解，6月份以来，北京限竞房供应进入井喷，已开盘限竞房超过23个，入市房源超过5000套。三个多月以来，除了极少数项目因为推盘较早、供应套数较少实现了清盘以外，绝大多数的限竞房认购率都不到50%，大部分的实际销售认购率集中在30%左右。

对此，地产营销人的出品人韩乐指出，限竞房市场出现成交冷热不均、同质化、购房习惯变化、营销不断加码等现象，而在这些现象的背后，热销的规模正在浮现，环境、总价、产品成为购房者选房的关键词。

通过对华萃西山、和悦华玺、海晏春秋、祥云赋等高关注度项目的分析，韩乐认为，区位已经不是主导热销的核心要素，稀缺的环境、相对低洼的总价和差异化的产品成为决胜市场的要点，四季度新项目入市会给购房者提供更多选择，具备先天优势的项目，依然会受到市场的追捧和青睐。

在本次论坛上，金地华北区域营销总监马丹表示，2018年是北京集中大量供应限竞房的年，给刚需和刚改的购房者留下非常大的选择余地对于购房者来说，今年一定是近几年遇到最美好的事。

保利北京营销总监袁野则从开发者的角度，进行分析。他认为，市场竞争激烈的情况下，开发商会更多从购房者的角度出发，努力做得更好，对于开发商提升自身是一种机遇。

旭辉北京区域营销总监常天旗认为，开放商利润被摊薄，价格被限死，算不上是一个好年景。但他承认即便是“生死之年”，对于行业来说不一定是坏事。“生死之年”倒逼行业洗牌、产品迭代，对行业是一个好方向。

在远洋北京公司营销总监周楚看来，的确有开发商在现金流和自身发展方面遇见困境。但总体来说，“生死之年”对开发商来讲是在操盘、在产品打磨、在社区营造上会更严谨、更谨慎、更精细化。在开发商面临“生死之年”的同时，实际上是置业者选择出手、选择置业的好时机。

论坛的另一核心问题是限竞房面临的是“增配”还是“减配”，拥有各种限制的限竞房，是会千篇一律还是“不甘平庸”。马丹指出，在70/90的政策限制下，限竞房必须不甘平庸。以华萃西山为例，1.05和1.5的容积率，又拥有方便的交通，做别墅是一个顺理成章的事情，但1.5容积率的部分，华萃西山依然做了85平米的三居、95平米两卫三居、128平米的四居室，究其原因就是为了适配，为给首置首改客户提供入住这个低密、环境优质区域的机会。

据悉，即将开盘的门头沟限竞房华萃西山项目以别墅为主打，包含叠拼、洋房产品，拥有非常诱人的总价。叠墅产品购买门槛仅有700万元，较之于西山别墅区动辄两千万元起的同等面积别墅，价格仅为其1/3。同时，华萃西山的平墅产品门槛甚至仅为450万元。即使是与门头沟区域的别墅产品相比，其品质性价比的优势同样明显。

此外，高性价比之下，这是如今西山在售产品内，容积率1.05的低密度浅山别墅。西山区域土地的稀缺性和尊贵属性不言而喻，这很可能也是西山区域最后一个低密浅山城市别墅。