营业额测算有哪四大角度？其中涉及到哪些公式？测算方法是怎样的？租金测算可以通过哪些途径实现？各业态的基本承租水平是怎样的？来吧，都在这里。如何制定恰到好处的租金方案？哪类方案更适合你的购物中心？

一、营业额测算的4大角度

营业额，是指为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。营业额的测算一般有四个角度：

①以“产品单价”为依托的测算

营业额=产品平均单价*销售数量

② 以“客单价”为依托的测算方法

营业额 =平均交易单价（即客单价）*交易次数

③如果可获知对方营业税额度，亦可推算出营业额

④ 上市公司可通过年度财报查询相关门店营业额

业态不同，营业额测算的方法不同，难度不同

1、餐饮、影院、娱乐等固定座位数量的业态营业额测算方法相对较为简便

基本公式

年营业额=月营业额*12

月营业额=日营业额*30

日营业额=座位数*每日轮转数*客单价*上座率

*客单价获得较难，可通过调研的方式或经验来判断

2、影院票房测算

基本公式

年票房=月票房*12

月票房=每日放映场次*上座率*平均票价*座位数*30

上座率=估算人流/放映场次/座位数

估算人流：需现场调研，选定样本分时段进行调研；

上座率开始较低，不超过35%；

目前每日影院放映场次在5.6-6之间。

3、针对百货、超市、购物中心等大型卖场

除了上市公司可以查询年度财务报表以外，测算难度较大，需要调研的数据项较多，一般需要客流量、交易率、客单价等实地调研数据。

基本公式

营业额=客流量*交易率*客单价

4、超市营业额测算

利用得到的相关基础数据，开始计算销售额预估需要的三要素：

基本公式

①入店购买率%=-160.523+1.149*10-5*人流量-0.472居民比例-5.463过路人比例+0.866交通系数+45.674家庭人口+3.175*10*-3*家庭收入

②门前人流量=∑N天人流量÷N

③客单价=∑N人购买金额÷N

预估月销售额=30*人流量*入店购买率*客单价

年销售额=月销售额*12

*公式中数据引自《连锁超市销售额预估模型》

二、“租金测算的5种途径”

租金测算的方法多种多样，角度不同采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有5个途径：

①实地调研

②网络查询

③与第三方公司合作

④通过营业额进行反推

⑤经验数据

针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研。

第4种方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测。

针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。

以下以KTV租金测算为例

三、常见业态的承租水平

1、餐饮类

快餐承租水平较高，一般为营业额的8%-12%；大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的7%-8%。

2、娱乐类

影院，依据影院的营业额分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平约占影院票房的15%；KTV的承租水平一般较低，租金占营业额比例约在3%-5%左右。

3、超市

卖场中，超市的租金水平几乎是的，仅为营业额的2%-3%左右，因超市毛利较低。

4、电器卖场

依据我司开店的要求，电器卖场的承租水平一般为营业额的2%-3.5%左右。

5、百货

百货卖场属高毛利业态，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也较高，约为营业额的12%-17%。

根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心 不同，购物中心租金定价可考虑以下四种法：

租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。

保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。

投资分析法：以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。

项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态推算项目租金均价。

接下来我们将以租金水平类比法为例，详解某购物中心租金测算方案。

四、基准价格设定

1、基准价格

为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。

2、标的价格

以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。

五、本项目租金水平分析

1、市区一层街铺的租金水平

2、影响租金水平的关键因素

供求关系：价格的决定因素

销售业绩：价格的支撑因素

综合成本：价格的成本因素

可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：

租赁项目类比价格：

结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：

六、本项目租金价格

1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）

2、考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。

3、根据以上考量，本项目的租金价格体系如下：

（以实际面积计、单位：元/㎡/月）

在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格。

根据商家品牌、规模、价值等因素，餐饮、娱乐、服务类店铺在实际招商执行过程中，租金在上表基础上会作出适当调整（提高或降低）

4、落实到项目的不同业态，餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金的承受能力相对较弱，在租金设立上必须与购物类进行区分，需要给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持，通常为不高于购物类租金的70％。餐饮、娱乐、服务类的租金水平参考各楼层租金均价标准，以不高于每楼层租金均价的70％厘定价格；

5、由于购物中心年的商铺租金价格会根据不同业态、不同品类、不同品级的品牌、以及招商态势、同业竞争等众多因素影响，租金价格会有所调整，不可能完全按照既定租金价格执行。因此本租金价格体系是对外招商的参考性执行价格，在实际执行过程中将有部分调整（适当提高或降低）。

6、对于一个传统的市场商圈、新的购物中心，首要问题是要尽快吸引优质商家进驻，实现既定定位和规划，并在保持商家稳定经营的基础上，与商家一起共同做旺市场。本项目需要时间进行培育，在尚未形成庞大、持续、中高消费的客流支撑的情况下，商家业绩必定会受到很大限制，以至于对租金的承受能力比较有限。本项目应以相对较低的租金价格入市，可以采取“低开高走”的策略。