“坚决遏制房价上涨”“房住不炒”犹言在耳，“房租不炒”又成为了新课题，如果说房价关系民生，那么，房租更是民生中的民生！不过，在这一轮房租上涨声音中，在各种机构公布的房租涨幅排行榜上，前10名甚至前20名都看不到武汉的身影。武汉租赁市场能够保持平稳发展，背后什么原因？未来发展又将如何？

一、武汉租赁价格保持平稳

中指研究院数据显示，7月份，武汉、北京、上海等十大城市租金均较上月上涨，但同比来看，武汉等城市却出现了不同程度的下降，这引起了市场的关注。同时，据中国社科院财经研究院统计，从来看，租金的仍是一线城市；二线城市中，除杭州、苏州、珠海等长三角和珠三角城市外，大部分二线城市的单套租金水平在2000-2800元/套/月区间，其中武汉单套租金约为2800元/月，较其它中部城市稍高。

从租金变化趋势来看，一线城市租金呈明显增长态势，并且在淡旺季呈现显著的租金价格波动，而二线城市房租相对平稳。

市场化经纪机构数据显示，武汉8月租金水平为34元/月/平方米，环比7月上涨0.3%，同比2017年8月下跌0.6%，近一年租金稳定在34元—35元/月/平方米，租金表现较平稳。

武汉房地产经纪行业协会统计，武汉租赁市场多以中低收入家庭、新就业大学生、外来务工人员等为主，租金承受能力有限，平均换房周期为8—10个月，六成以上的租户最能接受的是900元/月。

按照统计局普查数据，武汉市租赁住房比例约占全市家庭总数的22.5%，住房租赁人数约253万人，套均房间量约2.06，单个房间租赁人口按照1.2计算，结合套均租金水平，武汉租赁市场年租金规模约为328亿元。结合武汉租金水平，预计未来五年武汉市租金市场规模将达到478亿元。

二、武汉租赁市场发展的几个关键词

近年来武汉通过公租房等保障房手段，解决了不少城市低收入人群住房问题，但大量不属于低收入家庭的住房需求，仍需要更完善的制度来逐步满足。

租赁试点城市：2017年7月，武汉成为培育和发展住房租赁市场12个试点城市之一。随后，出台最全、的住房租赁试点政策“黄金五十条”，全面扶持、培育住房租赁市场，并与建设银行联手打造“互联网+租赁+金融”综合平台，为住房租赁提供系统服务支撑。

租赁人群：武汉租赁住房主要包括三类：面向城市中低收入家庭、新就业大学生和外来务工人员配租的公共租赁住房，面向大学毕业生供应的大学毕业生租赁住房（与大学毕业生安居房统称大学毕业生保障性住房）和市场租赁住房。

今年7月，《武汉市外来务工人员公租房保障暂行办法》征求意见稿提出，符合条件的外来务工申请人每人每月可拿到240元租房补贴，领取补贴时间累积不超过36个月，每人累积补贴额度不超过8640元。

长租公寓：武汉房地产经纪行业协会报告，2017年18家代表性公寓企业实际管理的房源量约5.4万间，占市场租赁房源的比例约4%。目前进入租赁试点的开发企业已占到试点企业总量的60.7%，但武汉长租公寓市场占有率的仍是经纪/代理系和公寓运营系。

武汉市长租公寓租客以本科学历居多，占比超过一半，从业服务业的租客占比较高。租客年龄集中于21-25岁之间，超过35岁的租客占比很少，学生在公寓市场占据了12.31%的比例，这一比例远高于北京市场中4.83%。

房源筹集：通过新建、配建、改建、等方式，下达17个市场租赁住房建设项目，建筑面积合计167.54万平方米，房源约2.71万套，通过二手房市场筹集各类租赁房源9.58万套（间），武汉市场租赁住房累计达到77万套（间）。

三、武汉租赁市场平稳发展原因

目前武汉租赁住房规模基本能满足各类租房需求。随着“百万大学生留汉创业就业工程”的推进，市场需求将进一步增加。与此同时，在多种渠道培育、扶持下，武汉租赁市场将迅速发展，整体规模将上一个台阶，同时数量上的充足，也将对整体租金水平起到稳定作用，租购并举将成为今后住房保障的重要制度。

1、武汉新建商品房销量连续多年居前三，存量房市场大，租赁房源充足。仅2014-2017年，武汉新建住房销量就达到105万套，其中租赁房屋的常住居民家庭占比15.2%，即武汉常住居民家庭中，约45万户租房。租赁人群主要来自于外来人口，武汉要力争用3至5年时间，将租购比从1:9提高到3:7。

2、武汉多中心发展格局，大光谷、大车都、大临空、大临港构建产城融合发展，两江三镇呈均衡发展势头，租赁需求不至于过度集中于某一区域，造成供求失衡，价格的区域辐射效应弱，主要是光谷、武昌、江汉等人口集聚或金融业发达的区域租金领先。

特别是随着武汉地铁战略的推进，新洲、蔡甸、江夏、东西湖、黄陂等远城区，与主城区实现30-60经济圈，加上产业医疗教育配套跟进，新兴居住区不断崛起，有效分流人口集聚，扩大租赁可选范围，稳定了市场价格和预期。

3、保障房政策落实好。以武汉大学生保障房政策为例：

2017年武汉实施“百万大学生留汉创业就业工程”，在率先提出“让更多留汉大学生以低于市场价20%买到安居房、以低于市场价20%租到租赁房”。事实证明，这一未雨绸缪的政策，为租赁市场的稳定发展起到压舱石的作用。

数据统计显示，2017年武汉大学毕业生留汉就业创业30.1万人，新落户14.2万人，分别是2016年的2倍、6倍，均创历史纪录。2018上半年，留汉大学生突破25 万人，落户7.6 万人；

2017年8月，武汉市大学生人才公寓首次集体交付，比如在武汉江岸区城区地段，长投汉口年华96套，丹水国际40套，月租金分别为18元／平方米，16.5元／平方米，物业管理费1.44元／平方米，月租金和物业费总计不超过800元，低于市场租金的50％以上。

2018年6月，武汉首批“市场价8折”大学生安居房——新港青年城正式对外销售，均价6800元/平方米，约为市场价八折，并且可享受基准房贷利率。购买条件：毕业5年内的大学毕业生，拥有本市户籍，在本市创业就业满1年，家庭在本市无自有住房，且3年内无住房交易记录。

目前，武汉已通过配建、等方式筹集大学毕业生租赁房17191套，约74万平方米。另集中新建5个保障房项目，共2840套，26.8万平方米。申请租房的留汉大学生超过 99% 都获得了八折公租房，大学生在汉工作满意度逐步提升。

根据统计，武汉市租赁住房约91万套，其中公共租赁住房12.2万套，大学生租赁住房1.72万套，市场租赁住房约77万套（间）。根据规划，今后5年，全市新增租赁住房将达48万套（其中新建30万套，存量转化18万套），租购比将达到3：7。

正是由于市场、政策、客群、城市格局等多重因素，才使得武汉租赁市场实现了平稳健康发展，在降低新市民生活成本同时，进一步增强了武汉吸纳外来人口的能力，提高了城市发展的综合竞争力，在这一点上，武汉走出了一条创新可持续发展的道路。