在新中国成立后，中国开始进入了工业化的早期阶段。与英、美等国不同，中国的早期工业化进程并非来自社会资本，而是基于计划经济下由国家资本推动、覆盖主要节点城市、以国防工业及其配套产业为核心的工业布局。比如，“一五时期”，在苏联援建下，中国首期就上马了156个大型工业项目。

这些项目一部分落子于当时工业基础较好的北京、上海、哈尔滨、长春、沈阳、保定、武汉等城市，另一部分基于地缘战略和军事考虑，布局在相对落后的西北地区。

项目落地的过程中，除了几个大城市具备与基础配套能力外，绝大多数城市建成区小、配套能力不足，很难满足劳动密集型工业的生产性消费和生活消费。于是，除了建设主厂区和上下游配套产业区外，还要在生产区附近建设住宅、商业、休闲娱乐、教育医疗等相关生活功能区。

这就形成了中国的产业园区形态：园区办社会，园区造城市。比如，兰州石化、兰州炼油厂就是典型的例子，时至今日，他们已与兰州老城区连为一体，且自成体系，成为兰州城市的重要组成部分。

这个阶段，园区与城市密不可分，也可以说园区推动着城市的孵化和成长，甚至某些时候园区在当地经济和政治的话语权要超过政府部门的影响力。从本质来看，这种情况一方面来自于经济体制的影响，另一方面，也是快速工业化之于城市化在空间上的体现。

不过，正所谓合久必分。

园区与城市大规模分离来自于上世纪八十年代到本世纪初。一部分是老城区工业企业的外迁，还有一部分是新上项目集中部署在城市远郊甚至几十公里外的空旷的土地上。企业被圈在一起，成了园区，园区集聚在一起，成为了经济开发区或者高新区。

因为新区开发的不完善，不足以支撑生产活动要素的消费需求，产业也就是园区，开始与城市相分离，生产与生活相分离。

产园分离带来的负面效应有很多：老城区企业外迁所引发的社会矛盾，比如，时至今日，兰州石化外迁与否依然是兰州城市面临的发展瓶颈之一。此外，还有经常被舆论诟病的“空城”、“鬼城”问题。

但客观来讲，产城分离既是中国经济和社会发展特定阶段的必然产物，也为中国产品和市场快速与国际市场对接提供了核心竞争力和切入点。这是土地进入要素市场带来的红利：有了级差地租，企业对于成本才更加敏感，促使企业通过不断压缩成本来扩大产品的竞争力和利润率。另一方面，政府乐于并也因此积极推动这种趋势的演进：城镇化进程使得城市边界需要快速扩张，外迁的企业成为了城市新界域的批移民；有了新的移民，土地才有了价值，并随之产生了土地拍卖收入和税收。

因此，不必苛责于土地财政对于中国经济的负面效应，在过去很长一段时间，它帮助中国积累了桶金，成为驱动中国增长的重要力量。在这个过程中，散落在城市外延的园区像野草一样自由生长，虽然参差不齐，却也顽强蓬勃。

合久必分，分久必合。

园区之所以会和城市分离，来自于要素价格的支配，即土地对总成本的影响。而园区之所以能和城市融合，来自于要素赋予的需求：虽然远离城市配套，带来了建设成本提高、供应链拉长、招工困难等外部交易成本的上升，但算算总账，加上政府在工业用地和税收优惠上的倾斜，总成本依然比选址中心城区小的多。

但是这时出现了新变化。政策层面，当工业用地供给速度远远大于产业规模扩速度，而城镇化带来的新市民消费需求的扩张又远远高于生活用地（住宅、商业、公共用地）的供给速度时，如同荒漠中的绿洲，越来越多的孤零零立在荒地中的园区未及初生便胎死腹中。

产业层面，产业结构的变迁，让生活性服务业具有吸纳更多劳动力的能力和规模，而生产性行业随着对技术、人力资本结构需求的提高，使得土地价格在总成本结构中占比越来越小。于是，园区对人的需求开始比对土地的需求更加迫切。

因此我们看见，在中国浩如繁星的产业园区中，开始上演了一场基于对人的争夺的惨烈的博弈和厮杀，招商引资争夺战的主逻辑从要素价格转变为对人的需求的满足，越来越多的城市功能被置入进原本以生产集聚为目标的园区中，园区的城市化日趋明显。

泥沙俱下，大浪淘沙。今天我们看到的如苏州工业园、蛇口工业区、天津开发区、张江高科技园区、中关村、清华科技园等，无不是由生产性园区成长为兼具研发、生产、生活、商业、乃至旅休诸多功能为一体的城市体系。他们不仅成为了区域的增长极，更成为商业、住宅土地高溢价的典范。

值得一提的是固安产业新城，因为比之政策影响，社会资本在它的成长中起到了举足轻重的作用，使得其发展历程更具规律可循。

固安产业新城脱胎于固安工业园，早在京津冀协同发展成为国家战略的十多年前，这个贫困县的工业园区就开始以航空航天、电子信息、生物医药等资本和技术密集型产业为招商目标，并且建立起比较完整的产业链。这是固安产业新城得以发展到如今程度的基础。

为什么固安可以招到商，又发展起来，而很多园区却未能存活呢？通俗点说，就是下手早：固安在工业用地扩张的高峰期就看到了土地供应政策可能带来的市场影响，以及产业要升级对要素需求的改变，因此在从一开始就围绕着高端产业的需求来匹配园区的产品和服务，固安工业园成为县域经济体中一批瞄准高端要素的园区。

所以，我们看到现在固安产业新城的运营商华夏幸福得以将产业新城在乃至海外大规模布局，业绩飙升，背后则是这个以住宅房地产起家的企业基于服务产业和消费的升级而不断自我调整和完善的过程。

如今，包括万科、碧桂园、恒大、绿城等大量住宅房地产企业纷纷投入进产业地产、园区开发、特色小镇、新城运营的市场中，其核心逻辑就在于园区的城市化演变，使得产业用地在城市功能的支撑下具有更高的溢价空间，而商业用地和住宅用地也因为产业置入带来的人口增长而更具开发价值，降低了非城市中心区开发的风险。

显而易见，市场潜力很大，开发的难度也随之增大，因为操盘手玩的不仅是土地，还有城市规划能力、对产业资源的配置能力、商业运营能力、资本操作能力乃至提供优质公共服务和企业服务的能力。因此，新入局者，要么通过并购行业企业快速提高竞争力，要么就要靠时间的积淀了。

产城不曾分离

纵观中国产业园区数十年发展的历程，决定其形态和发展方向的有三个决定性因素，一是土地在要素市场中的价值和价格变化，二是产业在不同发展阶段对要素需求的特征，三是城市形态和功能的变迁。

这三个变量让产业园区在不同历史时期呈现出不同的空间形态，也承载着不同的功能价值。但无论在哪个时期，一个不变的恒量是，生产力结构与消费结构要保持相对平衡，这就意味着园区与城市从来不是两个可以分割的概念，产城不是要融合，而是从来不应分开过。