一、市场情况：各线城市成交量维持分化态势

8月各线城市成交量维持分化态势。具体来看，一线城市北京、上海、深圳、广州8月周均成交同、环比均上升，其中北京、上海两地周均成交量环比超过10％；二三线代表城市周均成交量与7月基本持平，较去年同期继续维持下降趋势。8月，一线城市成交量企稳回升，各二三线城市纷纷出台政策继续深化房地产市场调控，预计未来二三线城市市场将逐渐趋稳，市场逐步降温。

二、住建部再发声：强化问责，供需两侧调控持续发力

8月，住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，会上住建部对参会各城市未来房地产调控工作提出了进一步要求。从中央层面来看，7月底中央政治局会议明确强调“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”此次住建部进一步提出要求，调控精神不断落实和深化。

整体来看，2018年住建部重点强调：①加快制定实施住房发展规划，调整住房和用地供应结构。②发展住房租赁市场。③继续实行差别化住房信贷、差别化税收政策。④支持合理住房消费、坚决遏制投机炒房。⑤开展房地产市场乱象治理专项行动。⑤对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

供给侧的政策思路：加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场。8月份座谈会的整体思路与此前住建部印发的《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》基调一致，住房发展规划、住房和土地供应、如何大力发展住房租赁市场在此前都有明确的要求，此次主要是进行了重申。

需求侧的政策思路：完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房，加强舆论引导和预期管理。此点表明，热点城市将继续通过出台刚需优先选房、公积金保障等相关措施保障居民合理购房需求。同时，作为遏制投机炒房最有效的手段限购（个人、企业）、限售、提高社保年限要求、严查假离婚等政策仍将持续发力。

此次住建部进一步强调，稳地价、稳房价、稳预期是地方政府的主体责任，还提及要建立房地产市场监测体系，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。地方政府面对考核和问责的压力，不折不扣地实现调控目标当然是的选择。

三、各地调控继续深化，先后开展治理房地产市场乱象专项行动

8月以来，热点地区调控政策延续精准、灵活的特点，重点保障合理居住需求，继续抑制投机炒房；部分二线、三四线城市调控政策补位、升级，限购限售等政策仍在扩围。监管方面，多数省市先后开展治理房地产市场乱象专项行动。从政策出台的频率来看，8月各地调控政策保持从严态势，其中，加强市场监管类政策占主流。

保障合理居住需求，抑制投机炒房。在需求侧“支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房”的基本政策思路下，作为遏制投机炒房最有效的手段限购、限售等政策各地仍持续发力。

先后开展治理房地产市场乱象专项行动。8月份以来，越来越多的城市先后出台房地产市场乱象专项行动方案。这主要是基于6月份住房城乡建设部等七部委联合开展为期半年的治理房地产市场乱象专项行动。

当初圈定的是北京、上海等30个城市先行开展，主要集中在一线、热点二线、省会城市。

一线：北京、上海、广州、深圳。二线：天津、南京、苏州、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、太原、海口、宁波、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。其他城市：佛山、徐州、无锡、宜昌。

梳理发现，从六月份以来，大部分被点名的城市均已出台专项行动方案，实施周期基本上都是7月初至12月底。8月份，整治的范围基本都集中在投机炒房行为、房地产“黑中介”违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为、虚假房地产广告等四大主要方面。这与住建部六月份提到的具体的任务一致。

四、各地继续推进住房租赁市场建设，严格管控租金

继续推进住房租赁市场建设。房源供应方面，北京丰台区南苑乡成寿寺村集体土地租赁房项目正式开工建设，这是北京市实现开工的集体土地租赁房项目。意味着目前土地端、融资端、建设端等各项条件已经具备，未来集体土地租赁房建设将加快推进。深圳新房改方案正式落地，人才和租赁住房比重逐渐加大，租赁型住房比重增加是未来一二线城市的基本趋势；融资渠道方面，首单保险资金长租公寓项目落户南京。此前，《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》着重从参与方式、产品设立条件等方面明确了保险资金参与长租市场的有关要求。明确提出险资参与长租市场的，所投资的长期租赁住房项目应当处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。从趋势上看，未来这些城市仍将具有融资上的政策利好。

严格管控租金，规范住房租赁市场发展。8月北京市住建委联合北京银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门集中约谈主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”。此次北京提出“三不得”“三严查”，对住房租赁企业从各方面提出规定，不得恶意抢占房源、哄抬租金等行为，有助于规范住房租赁市场，建立透明公正的住房租赁市场秩序，对也将直接形成示范效应。后期多城也将先后开展规范住房租赁市场相关行动。整体来看，要有效解决问题的症结，未来对住房租赁融资过程的监管仍有可能进一步加强。

五、展望：供需两侧调控继续深化，规范住房租赁市场发展

对房地产供需两侧的调控将继续深化。从住建部近期针对房地产市场调控的表态来看，政策将持续从供需两侧“坚决遏制房价上涨”，房地产调控依然从严。短期将继续保持此前政策的连续性和稳定性，优先满足刚需人群购房需求、加强人才落户后购房的社保要求、继续规范企业购房行为、二套房以上信贷继续从紧。

长期来看，供需结构失衡是导致目前我国住房问题的主要原因，着力扩大有效供给，是楼市调控顶层设计的方向。目前，各地在增加住房土地供应规模的同时，更加注重通过调整住房供应结构，增加新增土地供应中的中小户型、共有产权住房比重的方式增加“有效供给”，有针对性的解决刚需群体住房需求，防止刚性需求的积压。

对住房租赁市场的规范进一步加强。一是对租金的管控会加强。二是对住房租赁融资的监管会加强。三是对住房租赁机构的监管会加强。四是进一步推动“租购并举”制度的落实和细化，补齐租赁市场立法领域短板。

一二线城市住房发展规划集中发布。此前，住建部明确提出一线、二线城市要在2018年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划，并报住房城乡建设部备案后向社会公布实施。从进度上来看，部分一二线城市已公布住房发展规划，后续将有更多的二线城市公布长周期住房发展规划。