机构数据显示7月首套房贷款利率涨幅收窄居民购房杠杆率连续五个季度下降

房贷利率本轮上涨或接近尾声

业内称房地产从严调控不会松动，年内涉房贷款趋紧态势难改

近日，某机构发布报告显示，7月首套房贷款平均利率为5．67％，环比6月上升0．53％，与去年7月首套房贷款平均利率4．99％相比上升13．63％。业内人士表示，今年在房地产坚持调控的背景下，涉房贷款整体稳中偏紧。本轮利率上涨或接近尾声，上涨幅度或逐步放缓。但从整体来看，未来较长一段时间内，房贷利率水平难以下调。

7月房贷利率涨幅收窄

2018年7月，首套房贷款平均利率保持上涨，但上涨幅度收窄。数据显示，2018年7月首套房贷款平均利率5．67％，为基准利率的1．157倍，环比6月上升0．53％，较上月0．71％的环比增幅有所收窄；同比方面，较去年同期4．99％的利率上调13．63％。

具体来看，7月，在35个城市533家银行中，有47家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比8．82％，较上月减少9家。其中，146家银行首套执行基准利率上浮10％，较上月减少23家；173家银行上浮15％，115家上浮20％。

值得注意的是，执行上浮25％以上的银行数量增多。其中，28家上浮25％，25家上浮30％，分别较上月增加3家与9家，另有4家银行首套执行上浮30％至40％。业内人士表示，股份制银行房贷利率上浮30％至40％，这一利率对于市场意义并不大。从执行情况看，这些银行基本没有房贷业务，标价只是代表拒绝业务。

此外，某监测机构数据显示，7月二套房贷款平均利率为6．03％，较上月上涨0．3％，整体涨幅有所下降。监测的重点银行中，目前二套房贷利率执行基准上浮10％的仅21家银行，较上月减少1家；执行上浮15％和20％的银行各有28家和243家，分别较上月减少7家和16家；执行上浮20％以上的银行达到213家，较上月增加22的家。

同时，4．13％银行存在停贷现象。例如北京地区监测的30家银行中，有1家银行分（支）行停贷；深圳地区重点监测的26家银行中，7家存在停贷现象。

业内人士表示，此前央行放水并未如业内预期的对房贷利率起到降温作用，房贷利率仍以上升为主，预计短期内不会出现大面积下调利率的情况。

“但房贷利率水平增速或将减缓。”李表示，2017年7月至2018年7月，首套房贷款利率及二套房贷款利率分别由环比上升2．47％、上升1．27％降至环比上升0．45％附近。据此趋势推算，未来2至3个月内，环比数值会向0趋近，房贷利率仍将保持小幅上调直至稳定。

居民购房杠杆率持续下降

在房贷利率上调、房地产政策收紧的背景下，居民购房杠杆率呈持续下降之势。某房地产研究院发布《2018年二季度居民购房杠杆研究》报告显示，2017年一季度，个人房贷余额同比增幅35．5％出现收窄，2018年二季度回落至18．6％。同时，居民购房杠杆率回落至31．9％，环比下降1．1个百分点，同比下降8．6个百分点，已连续五个季度收窄。

业内人士表示，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来位44．1％。2017年一季度，该指标小幅回落至43．8％，此后五个季度连续下行。

不过业内人士指出，虽然个人房贷余额增速有所放缓，但整体来看，个人去杠杆仍有空间。2018年二季度，个人住房贷款余额新增9800亿元，同比下降2％。但从房贷余额新增的值来看仍处于历史高位。

数据显示，2017年四季度，个人购房贷款余额新增额降至8000亿元，同比下降33％。但2018年一季度反弹至9600亿元，二季度继续小幅反弹至9800亿元，环比上涨2％。

沈昕认为，短期调控政策和信贷趋紧态势不会改变。随着政策环境和信贷环境趋紧，预计居民购房杠杆率还会进一步回落，下半年房价涨幅将收窄。

涉房贷款难松动

房地产从严调控不会松动。7月31日召开的中央政治局会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

从现阶段来看，一方面房地产市场仍然较热，另一方面房地产资金风险压力已到高位。

报告显示，虽然7月单月调控次数刷新历史纪录，在调控重压下，标杆房企销售业绩依然爆发，整体看，累计公布前七个月销售业绩的32家房企，销售金额达到25373亿元，同比上涨幅度高达37％。其中，碧桂园销售额3475亿元，同比上涨44．62％；融创销售2276亿元，同比上涨70％；新城控股销售1136．63亿元，同比上涨106．05％；中国金茂销售788．92亿元，同比上涨187．6％。

与此同时，房企资金链却频亮“红灯”。在地产政策维持偏紧的基调下，房企发债频遭拒。此前，保利置业申请发行的15．14亿元资产支持证券项目状态，从6月19日的“中止”变更为“终止”；万达50亿元供应链ABS，从一年前的“中止”也转为“终止”；美好置业公告称，鉴于市场环境变化，主动撤回2018年公司债发行材料；华夏幸福40亿元私募、合生创展小公募100亿元、金融街50亿元、碧桂园200亿元公司债均处于“中止”状态。

此外，公司债到期的企业也开始出现。此前，中弘控股股份有限公司发布公告称，公司债务本息合计金额约为43．7亿元，控股股东中弘卓业集团有限公司持有的公司全部股份22．28亿股已经遭到司法轮候冻结。

在此背景下，一向受追捧的房地产进入评级公司下调名单。近日，中诚信证评决定将18天房1A、18天房1B列入可能降级的信用评级观察名单。天房集团当前负债超过1800亿元，负债率高达85％以上。

有业内人士表示，对于企业资金，因杠杆风险仍存，涉房贷款不会松。而个人贷款方面，为避免居民借助杠杆投机房产的行为，大幅下调房贷利率也不符合调控的要求，短期内保持稳定的可能性较大。