2018年7月26日，由中指研究院、中房指数系统主办的“2018中国商铺租金指数发布会暨中国商业地产生态链融合发展峰会”在北京举办。大会发布了中国商铺租金指数研究成果及2018中国商业地产发展白皮书，同时发布了2018中国商业地产标杆项目及企业名单。黄瑜、白彦军、葛海峰等嘉宾发表主题演讲，多家企业代表及媒体精英参会。

2018中国商铺租金指数发布会暨中国商业地产生态链融合发展峰会

2018中国商业地产发展白皮书

中指研究院副总裁兼北京总经理 黄秀青

黄秀青：尊敬的各位领导、各位嘉宾，大家下午好！我是中指研究院北京公司黄秀青，非常高兴主持今天下午的2018中国商铺租金指数发布会暨中国商业地产生态链融合发展峰会，感谢大家在百忙之中参与到本次大会的内容分享与行业交流中来。首先有请中指研究院院长、房天下董事长莫天全致辞。 

政协委员、中房指数系统秘书长、中指研究院院长 莫天全

莫天全：各位来宾，各位朋友，大家下午好！

感谢并欢迎大家参加2018中国商铺租金指数发布会暨中国商业地产生态链融合发展峰会。上午我们对中国商铺租金指数进行了鉴定会，最的专家对这个指数提出了意见建议。中国商铺租金指数是在中房指数系统，有差不多25年历史，中国房地产个用数据的形式描述中国房地产行业发展的指标体系。今天商铺租金指数的发布是中房指数的延续，刚才开会的时候，中房指数系统的创始人孟晓苏，25年以前参加的冯长春教授，柴强博士等都是25年参加中房指数的研究，而且非常高兴的看到这个指数延续到商业地产行业。我自己亲身经历了整个指数系统的发展，而且有些一直跟中指研究院一起在运行这个指数，25年以前中房指数系统的成立，中房指数系统的推出对中国房地产这个行业数据化描述的起源。

上午回顾的时候也说到，现在谈到的很多大数据的概念实际上是在25年之前随着中房指数系统的发布，从当时的数据到现在的大数据，当时已经非常超前了。国内最有名的经济学家包括孙长清主任、厉以宁教授、李金龙教授等都是中房指数的研究员工，这是25年以前的事儿。现在这个行业已经完全可以用数据描述了，当然还有很多不完善的地方，我们一直说一个行业、一个市场、一个公司如果不能用数据来描述的话，这个行业、这个市场、这个公司是不成熟的，想象一下房地产市场25年以前是什么样的状况。

今天我们发布的中国商铺租金指数系统，用数据更加完善的描述这个行业，细分这个行业。指数的研究比行业的发展会超前一些，25年前我们发布中房指数系统一样，当时房地产市场非常的成熟。今天发布商铺租金指数，坦率的说也有一点超前，商铺行业现在该是比较分散，系统性的研究比较缺乏。所以我们先把这个指数推出来，意味着下一步商铺这个行业的时代快来了，我们提前做一点数据的准备。今天的大会，在发布指数的前提下启动商业物业这个行业，让它更系统、更成熟。这是我们要开这个会推动这个行业发展的行动计划之一。

这次我们的商铺租金指数的研究，一个是在选了100条商业街的周边的商铺，另一个是选择了15个城市主要商圈的90个大的商场的首层商铺作为研究的标的，在这个基础之上希望能把这个研究延伸到整个商业物业行业，延伸到更多的城市商圈，把指数系统全面的建立起来，为下一步这个行业的发展做好充分的数据准备，对引导这个行业的发展起到作用。当然，对政策的制定，引导行业的发展会带来辅助的作用。商业跟国民经济的结合非常紧密，商业对国民经济的贡献越来越大。商户的租金直接影响到这个行业的发展，同时也影响到国民经济。

今天会议的召开非常及时，为这个行业在基础研究方面做了一些准备。在这个前提下，今天还有一个内涵是3Fang.com这个体系的发布，现在大数据的发展离不开移动端到传统PC端所有的数据，商业物业这个行业也需要互联网平台的支撑。今天到会的主要是开发体系和经济行业的体系、投资界的朋友，因为这个行业的指数发布跟REITs紧紧联系在一起，甚至指数本身是可以交易的，资本市场、行业市场、各个研究机构结合在一起，相信会对行业带来很大的促进作用。

再次感谢大家参加今天下午的发布会和研讨会。谢谢！

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黄秀青：商业地产经历了11年的高速发展期，已经到了从高速度到高质量的发展盘整期，今天非常荣幸请到了中国商业联合会副会长、中国商业经济学会副会长傅龙成，演讲的主题是  “实现中国流通业从高速增长向高质量发展的转变”。

中国商业联合会副会长、中国商业经济学会副会长 傅龙成

傅龙成：各位嘉宾、各位代表，各位商业企业和行业协会的同仁，大家下午好！首先，代表中国商业联合会对中指研究院举办的2018中国商铺租金指数发布会暨中国商业地产生态链融合发展峰会的召开表示热烈的祝贺！

应主办方的邀请，在这里跟大家分享交流“新时代中国商贸流通业高质量发展问题”。

今年是中国实施改革开放的40周年，1978年的12月以党的十一届三中全会召开为标志，中国进入了改革开放和社会主义现代化建设的新时期。改革开放是改变当代中国命运的关键一招，改变了包括我们在内的当代中国几代人的命运。大幅度的提升了中国人民的生活水平，大大的提升了中国的综合国力，缩小了中国与发达国家在生产力水平、科技进步，以及各方面的影响差距。改革开放使中国获得跨越式发展，各行各业都获得了新生、繁荣和发展，产生了大批的知名企业，以及著名品牌，涌现了大批的企业家，产生了一批新兴的行业和业态。

下面我以商贸流通业为例，简要的展示流通业改革开放取得的非常成果和巨大的贡献，从以下几个方面进行一些梳理。

中国流通业的流通规模40年来迅速扩大，2017年全社会商品消费品零售总额达到36.62万亿元，比1978年的1558.6亿元增加325倍，预测今年中国的社会消费品零售总额将超过40万亿元，从而超过美国的商业零售总额成为国内市场规模的经济体。

40年来，中国市场的主体和就业人数大幅的增加，2018年商贸服务业市场主体人数达到6674万户，其中企业的主体1180万户，占17.6%，个体商户为5594.5万户，占82.4%，整个内贸流通行业市场主体的数量占市场总署的68%，超过了2/3，高居各行业首位。2017年商贸服务业就业总人数达到1.9亿人，占就业总人数的24.8%，占第三产业就业总人数的一半以上。

40年，商业内贸业增加值贡献巨大，国内贸易三个具体行业，批发零售业、住宿餐饮业、居民服务修理和其他服务业，2017年这三个行业实现增加值10.7万亿元，占同年GDP比重为13.7%，仅次于制造业。内贸流通业的贡献税收多，2017年内贸流通业缴纳国家税收2.4万亿元，比上年增长11.9%，占同时期税收总额的比重达到15.5%。同时，也反证内贸流通业的税负比较重，这个问题应当引起各方面的关注。

流通业的业态演变和商业创新成就斐然。改革开放40年，中国商业业态演变成走完了发达国家160多年所走完的历程。40年来，中国的商业零售业以百货商场、副食店、粮店、集贸市场为主，发展成大型超市、购物中心、专卖店、便利店、商品交易市场、网络零售、各类社会商业等几十种零售业态和居民服务业态，琳琅满目、丰富多彩。尤其是近十年以来，中国的网络零售业异军突起，从零开始，迅猛发展，以超过20%、30%的速度高速发展。2018年1—6月份网络零售占全社会零售总额的比重达到17.4%，这个指标在世界各经济体中稳居。

40年来，商业对外开放成效显著。改革开放初期我国商业零售业的对外开放一直处于试点和探索阶段，中国加入WTO以后，商业领域对外资全面开放，中国商业企业家与狼共舞，与外国著名商业企业同场竞争，快速成长起来。有的著名的外资商业企业从当年开放初期一度在中国各地享受事实上的超国民待遇，转变到现在主动要求实行平等待遇。现在中国的商业企业家在与外资商业的竞争中显得底气十足，外资商业主动寻求与中资商业的合作，有的甚至外资商业门店被中资企业收购。

经过40年改革开放的发展和洗礼，中国商贸流通产业的重要性、巨大作用和历史性贡献受到各方的肯定和重视。国务院文件明确提出，流通业已经成为国民经济的基础和先导性的产业，重要性不言而喻。消费成为中国经济增长的首要引擎，2017年主要通过流通业实现的最终消费支出对经济增长的贡献率为58.5%，2018年刚刚过去的上半年这个比重贡献更是达到了78.5%。

面对显著的成就和巨大的贡献，我们流通业仍然应该保持清醒的头脑，要充分认识到我国流通业存在的问题与困难。与实现人民美好生活相比，与国际先进水平相比，中国流通业还存在着明显的差距。我国流通业的城乡差距较大，目前人均流通设施和商业营业面积仅仅是城市的1/10，农村的人均消费品零售额仅仅是城镇的1/5。区域结构不太合理，2017年东部地区人均社会消费品零售总额35000元，是中部地区的1.7倍，西部地区的1.9倍。优质商品的供应不太充分，消费者升级性的需求在国内难以得到全面满足，出现购买力外流，目前中国居民每年赴境外购物的总额达到2000亿美元以上。流通效率和流通成本与发达国家差距明显，2017年我国社会物流总费用与GDP的比例是14.6%，这个指标比世界的平均水平高5个百分点，接近美国的2倍。中国商业零售企业平均每年周转7.7次，周转一次需要47天，比起美国的4.5次和20天都相差1倍以上。

中国生鲜商品的冷链流通比例，是考核中国“三农”建设，农民增收、食品安全、消费者生活品质保障的重要指标。我国冷链流通比例迄今有20%左右，由于冷链水平低、不配套，生鲜农产品产销过程的损耗达到20—30%，而发达国家的这个指标一般只有5%。我国流通领域在市场上流通秩序、消费环境、企业营商环境和行业诚信建设等方面都还存在着一系列亟待解决的问题。

当前，全党、正在以新时代中国特色社会主义思想为引领，按照党的十九大确定的战略部署开启建设社会主义现代化强国的新征程。党的十九大指出，中国建设中国特色社会主义进入新时代，我国社会的主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活和不平衡不充分的发展之间的矛盾，实现中国人民对美好生活的向往和追求，商贸流通业责无旁贷，使命光荣。

中国要从即将成为世界流通大国这个现实出发，明确的提出建设世界贸易强国的宏观目标，从多年来的高速增长转向未来的高质量发展，从而实现中国流通业信息化、标准化、集约化、现代化的发展。我认为，当前和今后一个相当长的时期，中国流通业要完成以下一系列的转变。

一是发展方式要从过去比较注重提高增长速度，扩大流通规模转变到质量、效益优先的轨道上来。

二是流通体系和市场结构要从目前的城乡差距较大，东中部地区布局不够合理，网络电商与实体商业融合不够，转变到城镇和乡村市场差距进一步缩小，东西部进一步协调，线上线下互相借鉴融合发展的格局。

三是商业开发要从过去较长时间比投入、比规模、铺摊子，大量的耗费资源为特征的传统粗放式的开发为主，转变到主要依靠科技进步、改革创新、人才素质的提升为主的集约化、精细化发展的方式上来。

四是商业网点和流通基础设施的建设要从热衷于大型购物中心、城市综合体的建设，过于追求设施的豪华、高档、超前，一定程度的出现过度开发和无序发展的状态，商业设施从单纯的注重规模巨大、体量惊人，转变到更加注重坪效考核、使用效率、招商与出租的效果，增强对品牌的吸引力。

五是对消费者群体的关注与粘合度，转变到不同业态、业种，不同规模的档次门店合理搭配，功能配套齐全，并且注重社区商业、居民生活服务业、仓储物流配套冷链实时配套，信息化服务平台科学合理布局，均衡发展上来。

六是商业企业的盈利方式要从目前厂商联营，扣点返利，收取供货商的“通道费”，扮演商业“二房东”的角色，向回归商业本质，恢复商业经销制，扩大企业自采，增加商品自营，以及开发商业自有品牌，通过合理的竞销差价扣除经营成本以后的正当盈利方式转变。

七是商业服务要适应家务劳动社会化的趋势，居民生活服务型消费需求快速增长，加大餐饮、住宿、家政、沐浴、修理、旅游、休闲、康养等方面的服务产品和项目，形成服务性的消费增幅快于商品消费的增幅，从而服务性的消费在消费总量中的比重进一步加大的格局。

八是商业与流通供给侧的改革，要转向更加注重满足不同层次消费需要，尤其是要适应消费升级在中高端消费、体验式消费、绿色低碳、共享经济等方面培育新的增长点，从而实现新旧动能转换。

九是促进商贸流通业发展的工作方式要从过去注重出台重点扶持政策，安排专项资金，组织实施阶段性重点工程为主，转变到主要通过制订法律法规、行业规划、产业政策，以及标准规范并组织实施，从而构建符合国际化标准的法治化营商环境上来。

以上九个方面的转变，中国商业联合会已经向上级有关部门报告提出。

当前国际国内形势错综复杂。尤其是国际经济形势在缓慢的复苏过程中，出现了一系列贸易保护主义和逆全球化的现象。国内经济也面临一定的下行压力。党中央、国务院确定了稳增长、促改革、调结构、惠民生防风险的重点工作，商贸服务业、商业地产业，商业行业协会，各个企业全体员工都面临着极大的机遇和繁重的任务。中国商业联合会作为流通领域综合性强的一个行业协会，我们坚持服务宗旨，愿意与会员单位以及广大的关联企业、专业机构一道，在实现传统商业的转型升级和创新驱动中，在实现新旧动能的转换过程中，在应对国际国内风险与挑战中迎难而上，锐意进取，服务与帮助大家取得新的更大的成绩。

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黄秀青：谢谢傅会长对我们大会从行业协会的高度的角度为在座的商业企业的发展提供了9个方面的专业指导与建议，我们再次感谢傅会长。商业地产的高质量发展需要精准透明的数据指引，中指研究院基于多年的数据积累，今天发布中国商铺租金指数的研究成果，下面有请中指研究院常务副院长黄瑜女士为我们做中国商铺租金指数研究成果的发布。

中房指数系统办公室主任、中指研究院常务副院长 黄瑜

黄瑜：感谢大家对大会的支持，也感谢所有的来自各地的致力于做商业地产开发，以及各位重要的一些大商家、金融机构，不远万里从各地来到这里给我们支持，同时也感谢媒体朋友持续不断的对我们的研究成果进行报道。

今天早上我们有12位专家主持了专家组，这里面包括中国指数系统的创始人莫天全先生，来自于建设部、国家统计局、北大、清华、人大这些重要的行业专家，以及像傅会长、还有郭会长他们这种商业流通领域的大专家，对我们的研究和商铺价格指数进行鉴定，非常高兴的告诉大家通过专家组的鉴定我们成果，我们的指数已经通过，我借这个机会给大家做一个发布和分享，让这个行业的企业通过我们的指数认识市场的变化，刚才傅会长已经说了，我们商业领域里面，特别是消费市场的的变化，实际上这种变化是要为我们商业地产，特别是商业运营这一块提供了广阔的机会。

可以看到这个数字也是我们把国家统计局这些年，从2011年到现在消费投资出口的同比增速情况，从增速的图表可以看到确实我们消费在这些年来一直处于稳定增长的状况，尽管投资从去年开始和出口增速回落了，但是消费仍然是非常稳健的增长，已经成为国民经济增长的主要动力，从2015年也可以看到消费、投资整个出口对经济的影响方面，在消费对经济的影响和所做出贡献的比重是逐步的提升。中央也给了很多的政策，这种政策包括不断的扩大内需的政策，特别是中高端消费来给的一些相关机会，这个是大的宏观背景，当然也可以看到经济发展到了一定水平之后来自社会的驱动力也是非常强大，这些是我们大的外围环境，从外部的经济环境给这个行业带来的利好，我们整个国家大的像海南自贸区、雄安新区、京津冀一体化从国家战略规划，经济一体化的角度也为行业带来了很好的发展大的机遇。

当然我们行业也确实面临比较大的挑战，特别是商业地产，我们可以看到我们在主要的一二线城市，可以看到从住宅市场层面来说几乎不存在库存，大城市，真正的库存在哪里，都是在商业地产，这个是我们做的统计，只是统计了去年一年到现在从2017年的7月到2018年的6月重点城市的商业库存的趋势，可以看到这种趋势住宅是供不应求，但是商业地产的库存的趋势规模是在加大的，确实压力也还是比较大，而且从增长的情况来看这个增幅也是比较明显的，这表明我们商业地产的库存仍然还是在逐步的加大。

我们看一下不同的城市，这十个重点的一二线城市当中库存面积超过400万平方米的有7个，相对来说北京、深圳和广州库存相对小，但是可以看到其他的城市库存规模，包括上海库存规模比较大，可以看到我们这些城市目前重点城市商业的库存还是比较大的，而且城市之间的分化也是比较明显的。

通过这次系统的研究，我们对照了一些国际的重点城市的租金水平，特别是重点商圈商业街的租金水平，可以看到我们国家的应该算是王府井大街，王府井跟全世界大的地方来看，我们还是差距比较大，整个租金水平差距比较大。整个自身的我们要看上半年贸易的，一个是商业街，整个上面前十的租金水平，对照这个和国际水平来说，我们增长空间从租金水平来看增长还是比较大，不要说销售价格，住宅的同区域的重点商圈，它的住宅价格通常都是周边的商业，特别是写字楼，如果说对综合铺来说通常是2到3倍，商业和住宅之间也是明显的倒挂，不要说我们跟国际的商圈，包括大的Mall来比我们租金空间还是比较大。我们还面临一些痛点，就是行业的信息不对称也不透明，这种不对称不透明加大了行业的资金风险以及运营风险，这种背景之下外部的经济环境，我们的消费升级，以及京津冀一体化的发展，以及我们行业库存严重大的背景之下确实认识到要加大对商业地产市场的研究，特别是像我们这种机构的研究要抓住切合市场需求，并且是从微观层面给大家一些信心的指导。

我们后来选定了，把我们的租金，商铺的租金指数进行完善并且向社会进行发布，我们通过商铺价格指数让大家清楚的及时的看到行业的现状，以及发展的趋势，也是能帮助大家来抓住发展的商机，对于所有的开发商而言，我们希望大家看到这个信息能够了解市场的情况，包括一些域名的策略，对于我们所有的金融机构来说特别是投资企业，希望我们这些信息的发布，以及我们这种指数的走势能够帮助大家把握和规避投资风险，对政府相关部门来说我们希望这个指数能够给政府相关层面，包括一些相关的核算也缺少这个数据，我们也希望能够帮助，包括今天商业联合会的傅会长说我们各方面的联动也非常不一样，我们希望这个指数的发布帮助政府相关部门给他们一个决策也可以提供参考，我们更多其他的社会的致力于在这个行业里做事的经纪人，我们的置业顾问和研究机构，希望这种数据帮助大家及时的了解市场行情，这是我们做这个指数所希望发挥的作用。

在这个之下我们把我们的指数到底怎么做呢，我们还是遵循了原有中国房地产指数的总体框架，这张图是在25年以前构建的中房指数系统的框架图，是25年之前给中国房地产做鉴定的专家都过来了，特别是孟总，当年的创始人之一，包括一批老的经济学家，在那个时候就构建了中房指数系统的总体框架，这个框架是包括也有出售指数也有出租指数，会分层次分物业形态进行指数的构建，同时也会有出租指数，过去这些年我们做的更多的是出售，围绕新房做的出售指数，包括中国房地产指数，以及我们一百个城市的价格指数，还有十大城市的二手房指数，包括写字楼出售的指数等等，这些都是围绕出售系统做的，现在我们开始在这几年不断的完善我们出租系统，租金价格指数系统我们一直做了，像办公楼，还有公寓，其实商业服务业这一块是比较薄弱的，这次我们首次就构建了商铺价格指数，把这一套系统进行完善。

做这个价格指数我们仍然遵循了原有的已经在20多年以前规范好的，并且经过了我们在这个过程当中经过了几次的反复的验证、鉴定，1995年是国家最老的一批经济学家他们的鉴定，2005年的时候我们对中国房地产指数进行了系统的回顾，因为确实中国房地产整个市场行情，以及行业的状况已经发生变化了，所以我们12年之后进行了回顾，20年的时候我们又进行了一次系统的回顾和检索，规范了我们整个指数的编制流程，我们在编制流程的过程当中我们首先会对整个的理论体系进行系统梳理，把研究对象进行确立，有的时候做指数标地要非常的清楚和明确，再构建对国际国内的理论体系进行回顾，结合我们中国房地产指数的已有构架构建我们指数的体系，明确覆盖范围，针对覆盖范围之后再把数据来源进行整理，这次的数据来源我们几个方面，一个方面是整个的房天下体系，所有的过去近来20年积累了商铺的相关信息，这个信息我们进行了归纳整理，我们已经新3Fang平台，我们的大数据平台已经全部上线了，这个体系我们进行了完整的互联网平台的构建，从互联网平台上抓取数据，我们也对相关的数据进行倾斜，优化出来的数字进入我们这个系统，同时我们在这次过程当中，今天早上也是大概有将近小20个单位重点的老总是我们的顾问，这些企业给我们很多的数据支持，他们是这个市场主流的大的开发商，商业地产的运营商，还有一些经纪公司，他们把他们的数据给我们进行系统的分享，这个基础之上构建了我们整个商铺价格指数的数据库，把这个数据库构建之后我们在这个里面进行梳理确定我们的样本。确定样本之后再确定计算方法，然后再对指数进行测算，试运行的测算，测算之后才有今天的专家论证，论证通过之后我们才能对外发布。

在这个指数里面我们的样本也选定了商铺很多类，我们可能知道商铺的分类非常广泛，有商业街的商铺，有社区的商铺，商业楼还有一些，百货商场和购物中心，还有一些交通设施的商铺，经过我们的系统梳理之后，以及我们的数据可获取性等等综合因素，还有我们的数据质量，几个因素好了之后，我们选定了两类作为先期的研究和指数的研究对象，个是我们的商业街商铺，第二是我们的百货大楼，也就是我们购物中心底层的商铺作为我们的标地，从覆盖的城市商我们确立了中国15个城市，我们也是根据过去从2015、2016几次人口统计里面，结合现在国家战略发展规划选定的15个重点城市，重点的商圈和街道，是我们重点的研究范围，这些城区里面，像北京、上海、长沙也有覆盖，从商圈上来覆盖我们也覆盖了各个城市当中的主要的商圈，比如像朝阳区三里屯、燕莎、大望路、东城区的王府井，我们把重要的商圈做了15个城市，商圈上来说我们选择了体量比较大的90个商圈作为我们研究我们的区域覆盖范围，商业街在15各城市选取了100条商业街，这个商业街是相对运营比较成熟的商业街作为我们研究的重要的标地。这些选定样本之后我们进行分层的构建，我们现在所做的是在指数的最下层，我们做的只是商业街的商铺的租金价格指数和商业商圈的购物中心的首层的商铺租金指数，我们会逐步的完善往上移做城市的，做城区的，做整个商圈的指数发布。这是我们的样本的选择范围，标地、范围以及我们的样本的选择的规则。

我们在这次的指数计算里面仍然采取了传统的加权平均法，也用了中指法进行了数据的测算，下面就我们这次的测算相关的指数运行的结果给大家进行分享，可以看到根据我们这个指数测算的结果这是2018年二季度商业街商铺的租金价格指数，北京我们把主要的商业街，像王府井、后海、西单等等，都测算出来了，从测算的结果来看其实租金这一块大部分，特别是北京大部分的商业街租金价格指数应该说环比上涨的，为什么说还是有空间的，上海大部分是上涨的。然后是二线城市，看天津几乎都是上涨的，杭州也是大部分的上涨的，苏州以及青岛，还有重庆几乎也是大幅度上涨的，长沙也是大部分上涨的，海口这些城市，如果从的测算结果来看，因为从今年一季度作为一个期间，二季度比一季度大部分租金价格指数是在上涨的，这张图表我们可以看到主要的商圈购物中心首层商铺的租金价格，其实从这个来看上涨的更多，主要的城市里面上涨的更多，上涨比例的范围更大。这是二线城市，成都、武汉，成都春熙路是上涨的，但是跟周边的还是稍微差一点的，包括新蓝天地也是稍微跌了一下，武汉和天津也是大幅度的上涨。同时可以看到这个以后每月都会公布出来，重点城市商业街环比涨幅前十的城市前十的商圈，前面几个是上涨的，绿色是下跌的，每个月都会把这些数据公布出来，购物中心首层的商铺涨跌幅前十和后十，黄色的都是上涨的，后面都是下跌的，这也是把主要的城市的购物中心首层商铺的价格涨跌幅前十和后十都会进行市场公布。

综合结果我们每个季度会发布的是100条商业街的商铺租金价格指数，这个的我们测算出来二季度的环比上个季度涨了0.6，这个来说一个季度的涨幅还是比较弱的，运行一段时间涨幅不太大是不是可以改成半夜，也有专家跟我们探讨这个问题，我们先试运行一年之后看看结果，但是每个季度会公布出来近100条中国主要的商业街租赁价格指数跟上一个季度的比较情况，比如哪个涨的多哪个涨个少从不同的商业街可以看出来，同时我们也会公布100个购物中心，中国主要商圈的100个购物中心首层的商铺的价格指数，这个租金价格指数涨幅比商业街要大的是环比上涨0.25%，这个是整个综合的情况，以及主要的数据的一些测算出来的数据给大家的分享。

我们今天也听取了很多的专家的意见，鉴定通过了但还有很多的东西需要完善，包括样本需要进一步的丰富，确实我们今天列了15个城市是中国人口流入的城市，但是没有东北的城市，也没有西北的城市，我们样本需要城市覆盖也需要扩大，我们指数的层级可以看到在最底层，也需要不断的构建，除了底层的之外还需要构建大的商圈层面和城区层面的指数，同时我们希望在这个体系当中我们有更多的数据，今天给大家公布出来的数据只是把最原始的数据状况进行简单的分享，基于我们的调研给大家做更多多元和多维度的数据分析，让大家在未来的企业，无论从开发，无论从运营还是从商家的选址等等，希望我们这个研究成果给企业的经营提供一些决策建议，谢谢大家。

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黄秀青：谢谢院长，用数据说话，公布了今年商铺价格指数，希望借此指数为整个中国商业企业的发展做企业发展的“晴雨表”。商业地产发展日益变化，竞争日趋激烈，只有更深刻、更全面、更细微的了解和把握行业脉络，了解行业趋势，企业才能更加事半功倍。2018年已经过半，商业地产市场呈现了哪些的动向，行业又朝着什么样的发展方向在前进，这一切都可以从中指研究院马上要出炉的2018中国商业地产发展白皮书中找到答案。下面有请中指研究院指数研究总监白彦军发布2018中国商业地产发展白皮书。

中指研究院指数研究总监 白彦军

白彦军：尊敬的各位来宾、各位企业家代表大家下午好，非常高兴发布2018商业地产发展白皮书，从两个方面讲一讲。

，从宏观方面给大家说一下。

我们目前是怎么看待商业地产市场包括机遇，我们一直讲我们的销售是商业地产很重要的一个代表，消费的可能性和消费的实力到底有多强，我们可以比较国际上的经验，一般我们可以看到国际上人均GDP到了8000美金之后，我们整个消费，特别是高端消费会到一个新的阶段，我们从中国自己的情况来看，我们在2000年左右的时候人均GDP低于1000的时候，基本消费还是基本的饮食和服装为主，2002年到2005年人均GDP1000到3000美金的时候，消费模式从住房、出行、娱乐开始逐渐多了起来，到3000到8000美金我们城市化高速发展，这个伴随整个房地产市场和住宅市场有很大的跃进。到了8000美金之后，真正看到了商业地产的机会和希望，也就是高品质的生活消费上来了。所以我们认为，正好目前处于人均消费和品质消费转型换代的关键期，这其中商业地产的机会比较大。

第二，从短期的房地产环境来看，发现每次政府对住宅地产进行调控的时候，商业地产都会有短的小波段，简单找了两各城市，一个是成都，一个是杭州，过去这几年会不断地有一些短期的政策进行调控，每次调控之后，住宅的成交量很快就会有回落。同期可以看到，商业和办公，特别是商业面积的成交量在向上走，后期会有趋势的变化，短期内是向上走的。观察大的商业地产环境的时候有一个概念，短期的商业地产环境的变化会有波动性。

第三，商业成交增长显著，超级城市空置率逐年下降。大城市商业消费的能力，包括商业地产的机会在大机会里面更大，这是简单的用几个数字跟大家表示一下市场的情况。

从几方面说一下商业地产情况：

一是从宏观增量上，在过去一年多市场出现了哪些变化。以下数据是基于国家统计局和我们自己监测的重点数据跟大家做分享。从商办市场供应角度来看2018年上半年商办市场的投资和新开工综合在一起是下降的，2018年上半年商业地产以商业和办公合在一起开发投资额同比降了9.9%，去年是上升的，新开工同比降了8.1%，去年也是稳步上升的。商业地产新开工的面积占房地产新开工的比例是12.5%，小幅下降。从需求端来看保持旺盛，2018年上半年商业地产消费面积是72060万平方米，跟上一年同期保持平衡，供应端的投资和开工在往下，销售端短期保持稳定。从不同的业态来看有一些差异，商业营业用房2018年上半年开工销售比从过去的1.96%降到1.75%，供求关系发生了变化，更缓和一点。办公楼的开工销售从2017年同期的1.42%，降到1.4%。商业地产市场不止是新房增量的市场，在过去十几年里，从1999年到2017年，将近18年商业营业用房竣工面积是14亿平方米，我们不仅要关注市场上存量的交易数据，更要关注新增市场新增供给的变化。

二是土地市场。城市加速分化，二线、三四线土地市场升温。在过去几年里，商业地产的土地成交面积一直在下降，今年上半年商办用地规划建筑面积是1.2亿平方米，同比增长15.6%，成交0.9亿平方米，同比增长11.8%，成交楼面均价为2334元/平方米，同比下跌7.4%。说明目前整个商业地产的结构在发生很大的调整。特别是不同城市表现非常明确，一线城市商办土地市场无论是交易量还是价格，都比二、三线城市略差一点，三、三四线房地产市场复兴，无论是交易的面积还是成交的楼面价都在向上走，为什么会出现上述的情况？一方面是因为企业有意去三四线拿一些商办地，还有一种类型是政府供地的放量，自然会捆绑一些商办用地，我们在拿住宅地的过程中会自然而然形成对商办用地的交易。如果这个地有价值，将来能形成供应，还有一种可能是对三四线城市未来商办市场存在比较大的困村压力。

三是从趋势来看，多指标被里折射行业新变局。一是宏观环境和市场主体行为的背离，市场交易和投资趋势背离、商业和住宅投资导向背离。对于线下的消费模式会有所减弱，商业销售的还可以，但是投资新开工不是那么强。为什么？我们也在考虑，一方面和过去几年商办用地销售的房价和用地的地价比，房价的变化低于整个地价的变化，从企业来讲，对于这方面的顾虑比较明显。目前商业地产投资和住宅地产投资是完全背离的，住宅地产投资新开工保持相对可观的增速，商业地产在向下走，这跟住宅、商办价格走势的差异对企业的影响有关系。

我们要了解商业地产核心载体的内容，也就是萧飞雨零售。目前在消费市场，特别是对整个商业地产的消费来讲出现一些新的变化。

1、新中产崛起，消费结构迎来变革。无论是刚才讲的商铺还是购物中心，消费客群跟过去不一样。前几年基本上是食品、医疗占比比较高，这几年从文娱、生活用品、医疗保健服务上升。为什么会发生这样的变化，主要是人口结构发生了逆转，从人的年龄结构来看，可以明显的看到，目前所谓的80后、90后、新中产的崛起，消费理念和消费模式的变化对于消费业态产生很明显的影响。有几个趋势值得关注：一是体验式消费一直在增强；二是关于创新IP的方式，也不断地在购物中心和商业街展现，现在的消费更多的是强调生活体验、购物体验、商业体验新的追求和理解，这是新的要求，这是一个很大的变化。

2、新零售价值链：数据驱动、渠道融合、平台管理。新零售对商业地产的冲击，从几方面来理解：一是新零售更多的是运用数字化赋能，以大数据为基础洞察商业地产的发展变化，通过大数据技术分析客群需要，进行定制化的生产，实现商业交易价值的提升。二是更多的把线上下线下打通，把到店和到家两种模式打通，打通之后会给消费者带来比较好的购物体验。三是新零售背景下，过去的玩儿家或者参与主体发生了很大的变化。以现在为例，以几个比较大的电商巨头来看，在新零售中成为很重要的主力，基于他们在线上的引流优势，对新零售平台的整合资源，特别是以两大体系为主的生态链构建的非常完整，对整个商业地产零售行业的影响比较大。四是线下基于技术的提升，线下门店场景化、智能化、无人化也是一个趋势，会成为未来商业地产很重要的影响。

到底是哪些影响，从三个方面来理解：一是商业地产是实物载体来提供服务，会让过去传统的非核心商业地段的价值得到重现，过去是以的段决定商业地产最核心的维度，随着新零售的产生，未来的消费中更多的是以人群的聚集作为消费的模式。这个过程中，过去位置不是特别好，甚至比较偏的区域，基于现有的模式对劣势做了很好的补充，非核心的地段，核心的城市会得到价值的重现。二是社区商业的价值会获得很大的提升，新的商业模式更多的以人群的聚集为主，人群的聚集社区是最核心的聚集地，社区商业的发展会非常明显。今天早上很多专家也提出这一点，我们要重视社区商业的价值。三是购物中心作为消费体验的核心载体，会继续成为商业的主流形态。

这种变化对企业有很大的影响：一是过去房地产企业和新零售企业有很好的对接，一方面房企的两大优势，我们有比较好的稳定的业主资源，我们有比较好自建的自持商业资源。新零售也需要引流客群，需要潜在的客户，也需要为实体店选址，这种情况下新零售企业跟房企的对接是一个趋势。二是在座的企业做了很多跟新零售的合作，做了很多的尝试，可以看到正从优势互补方面做了很多新的影响，这是一种有利的补充。三是开发商从自营的角度做类似专门的新零售业务，包括碧桂园、绿地、保利，都在做一些事情，这是未来商业地产、住宅地产很重要的方向和思路。

前面提到企业会有变化，这种变化更多的应该从四个方面把握。

，全商业的加速迭代，让我们从业务线、产品线、业态线进行升级。业务线，从长远来看，企业对商业地产的重视程度；产品线更多的是要细分，未来的商业形态会发生变化，到底以哪些细分业态作为切入点，需要给我们带来思考。业态线，从目前的消费升级趋势来讲来重新构筑商业地产的业态。

第二，“商业去化”和“去商业化”并举。商业区化是通过怎么样的方法加快“商业去化”，“去商业化”是在跟住宅业务的互动中形成比较好的耦合，或者形成比较好的互动平衡。从长期来看，对商业地产的重视没问题，短期是“去商业化”和“商业去化”作为一个小的策略。

第三，结合新零售，“商业+地产”的整合方兴未艾。这个过程中强强联合拿地、联合开发项目也是一个趋势。

第四，轻资产扩张、金融创新提速，共筑企业竞争护城河。从庞大的资金来看，短期有很大的资金压力，这个过程中是不是通过更好的模式，比如说可以构建比较好的轻资产扩张模式，通过这种形式实现业务的扩张，这是未来商业地产可能要采取的方式，金融是很重要的护城河，大家在整个业态的改革过程中，对于金融和资本的衔接很重要，这是接下来值得商业地产公司和企业去思考和考量的问题。

以上是我们对商业地产的思考和考虑。开发商、商业商、商户未来肯定是融合的趋势，希望通过我们的研究，我们的数据和信息帮助大家在接下来的融合过程中做得更好更快。谢谢大家！

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黄秀青：我们刚才报道中也说到商业地产、商业用房库存量比较大，商业地产的交易信息的不对称、不透明等因素巨大的商业用房资源配置效率并不高，一方面商铺找不到好的商户，企业找不到办公楼，另外一方面商业用房用户找租户的现象也时有发生，中国的消费升级对商业地产资源配置提出了更高的要求，这也是我们今天为什么要推出商业物业网络信息平台3Fang的原因，接下来有请中指研究院副总裁葛海峰先生为我们带来3Fang.com平台发布的主题演讲，有请。

中指研究院副总裁兼3Fang.com产品总经理 葛海峰

葛海峰：今天我给大家推荐一下3Fang.com这个平台，我们定位为精准的大数据商房的平台。商房平台和房天下到底有什么样的关系呢？

首先我们知道房天下是全球的房地产家具网络平台，在10年9月份也是在北交所上市，从整个流量来讲房天下每个月有1.2亿的独立访客，累计注册用户超过1.1亿，房天下的APP下载量超过2亿，覆盖城市达到了658个，3Fang.com这个平台我们继承了房天下所有非住宅项目，商铺、写字楼、工业厂房等等所有楼盘和商业数据，是中国领先的商房物业的信息服务平台，经过长达一年多时间相关的准备，包括我们的技术团队，包括我们的研发团队的共同努力，3Fang.com的三端在7月20日同步上线，大家无论通过手机也好，通过APP也好，都可以直接访问3Fang.com的网络平台，3Fang.com的网络平台我们到底包含什么什么样的内容呢？主要来讲3Fang.com含有了像商铺、写字楼、产业园、工业厂房、土地等所有的商用物业相关的数据内容，我们城市覆盖也达到了600多个，商用物业的楼盘数量超过了5万，在线的商铺房源数量超过了300万，办公楼的房源数量超过了700万，土地信息超过80万，另外我们有两千多个产业园区的园区数据和园区信息的数据，整个3Fang.com平台我们现在专业的这种，像房地产置业顾问、经纪人、企业等等，所有的这些注册用户我们超过了300万，专业的商用物业的活跃的经纪人超过了5万人在我们这个平台上去发布相关的商用物业的信息。

3Fang.com基于我们这些海量的这些数据信息，到底我们3Fang.com会做哪些方面的事，其实总结下来有三个方面：

首先3Fang.com是商房的精准大数据推广的平台，基于我们刚才说到的海量的用户数据，我们利用AI技术和大数据的技术来为所有的商业用房的楼盘或者说房源进行大数据精准推广，同时也帮助国内的这些商用物业的企业进行品牌推广。发展到今天我们现在像APP大概每天有1.4亿的用户行为数据的留存，基于这些用户数据我们利用AI技术和大数据技术精准的去刻画人物的画像，我们都知道商用物业的业态其实在整个房地产当中占有20%到30%的体量，全网的用户可能相对来说太大，如何精准的找到精准性的用户呢，我们是为我们的所有用户做画像，利用用户的画像去做精准的信息推广，也就是做千人千面的展示，A客户对于商用物业不感兴趣，我们就不会向他推商用物业的信息，B客户经常浏览北京的商铺我们集中为他推荐商用物业的信息。这是我们的逻辑，从数据画像到项目分析，以及整个市场的分析来为我们的商用物业提供营销的决策，线上广告的投放，营销的指导，来做大数据的精准推广。

商业地产的品牌推广我们在新的广告时代中我们会用3Fang.com平台去做更加直观品牌的推广，也是高覆盖，高暴光和高价值的品牌性质的推广。刚才说到的是对商用物业的楼盘，我们帮助这个行业里面置业顾问和经纪人我们提供在线挂牌信息的产品，商户帮和办公帮，可以帮助置业顾问和经纪人快速的进行全面的推广，更加精准的帮助置业顾问和经纪人精准的获客。商户帮、办公帮我们实现了一键发布，同时在我们的整个3Fang.com平台上是智能进行排序的，可以时时的进行相对的管理，而且商户帮、办公帮我们是双网的资源，在我们房天下商铺和办公的频道以及3Fang.com的平台是同时进行发布的，而且房天下的三端和3Fang.com的三端同步发布相应的信息，也是有更多的暴光机会和更多的客源，来经纪人和置业顾问提供获客的渠道。

刚才我们是说通过大数据来为3Fang.com来帮助商业楼盘和置业顾问、经纪人去做房源的推广和楼盘的推广，3Fang.com我们还会为所有的行业从业人员提供大数据的SAAS工具平台，基于多年的商业用房的数据积累，以及我们获取了很多跟商业用房紧密相关的外部的大数据，一个是商铺本身，比如说基本属性，房源的图片、房源描述，以及经纪人对商圈的描述等等，我们会结合外部的数据，比如说交通、餐饮、购物、消费水平、收入水平、人口、偏好等等来帮助经纪人和置业顾问一键生成快速的基于商铺和办公楼的分析报告，经纪人可以一键去完成商铺的价值分析报告，而且还可以在生成的报告上灵活的编辑，比如生成了一份报告哪些地方有不对可以在线快速的去做相关的修改，而且我们提供在新的时代，我们无论是PC也好，APP也好，还是现在的新媒体的发展，我们都提供多方式的分享，帮助我们置业顾问和经纪人把他所快速完成的报告他的客户，提供工具平台的方便。

这种快速的报告工具我们提供很多类型，比如说除了刚才说的办公楼的分析报告，还有投资的、商圈的分析报告和竞争分析报告，这些全部是通过我们的大数据平台帮助经纪人去完成，我们还基于这些大数据去形成中指地图的决策系统的SAAS平台，我们构建了一个数据层、作业层在应用层上提供像可视化工具、报告工具的一些决策分析的场景，帮助商用物业去提供，包括像商用价格的评估模型、商圈评价模型等等，形成中指地图的决策分析平台。这些也是我们作为3Fang.com平台会为商用物业的从业人员所提供的工具类的产品。

另外3Fang.com也是商房大数据指数研究的平台，今天上午是我们整个商业用房指数的一个部分，我们商铺价格指数刚刚发布，刚才黄院长也对我们商铺租金指数做了相应的介绍。基于3Fang.com平台我们在构建一个数据的基础，我们的指数全部都是基于整个3Fang.com平台的楼盘数据、5万多活跃经纪人所发布的铺源数据，办公楼的数据构建的指数系统。随着3Fang.com平台数据不断的完善和完整，我相信像东北、西北这些城市也会逐步的形成我们的指数，而且商用物业指数也会更加的丰富。

总结来讲，我们3Fang.com平台主要是为我们的C端用户提供海量的商户、写字楼、工业厂房等等这些非住宅业态的楼盘数据和房源数据的信息，同时为我们的客户，为我们的开发商，为我们的经纪人提供精准的楼盘推广和房源的推广，同时我们为这个行业所有的商业从业人员提供我们的工具性的SAAS平台的服务，使得大家可以快速的去完成很专业的相应的分析。

最后我们会为这个行业提供行业指数的研究，准确的帮助行业去分析这个市场、判断这个市场，来做好商业地产，为整个中国商业地产去提供一个发展的方向。3Fang.com的平台也是7月20号刚刚上线，有很多的事情需要我们努力，尤其在商业数据方面我们也希望为这个行业提供一个最强大的信息平台，工具平台和推广平台，谢谢大家。

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黄秀青：经历了环节指数的发布，接下来进入第二部分，2018中国商业地产生态链融合发展峰会，想通过峰会让在座的嘉宾群策群力，为商业地产的发展献计献策，锦上添花。首先有请零点有数董事长、飞马旅联合创始人袁岳，报告的主题是“大数据智能：新人种驱动新物种”。

零点有数董事长、飞马旅联合创始人 袁岳

袁岳：互联网有众多的在线行为痕迹数据，主要是35岁以下的年轻人的在线数据，他们构成了互联网时代的新人种。通过挖掘不同的数据源，并对数据进行整合，我们能清晰地洞察新人种带来的改变。

他们一出生就是独生子女，而且生活条件整体不错，更重要的是他们从小就接触互联网，因此他们发生了巨大的改变。中国是一个新兴的有生命力的经济体，我们对一切新的东西感兴趣，年轻人本来就有好奇心、探索性，所以他们往往站在新世界的最前沿。与此同时，由于数量已高达近2亿人，35岁以下的年轻人足以影响未来的商业世界。

通过大数据监测，我们发现，未知的东西更能吸引这些年轻中产阶级，所有商品只有符合他们的感觉和认识才能占领市场。

这就导致了新品牌的崛起、即产生了新物种。新兴的品牌就是主导的品牌，这些品牌分布在哪家店里，分布在哪个购物中心里面，分布在哪个街区里面，就导致了什么地方是年轻人聚集的地方。所以我们看到，新物种的聚集导致新人种的聚集，新人种的聚集导致对新物种的需要。

可以说，这些年轻中产阶级的需求很大，但目前社会提供的惊喜很少。站在这个角度来说，尽管我们建了很多的购物中心，有很多的商铺，但是离市场需要还有很大的距离。

通过大数据技术，我们发现，基于数据驱动的青春潮流消费市场的机会非常蓬勃。另外，市场还极为需要新文创，包括新教育、新媒体、新次元等。

这将为商业地产赋予强大的能量。是新人种的需求版图才刚刚呈现，它将会极大地驱动整个中国消费市场的前行，为全球消费市场提供引领作用。

第二是商业体在立项之初，从空间选址到价值定位，主动向新人种靠拢；打造新人种喜闻乐见的公共空间和购物环境。

第三，商业体的内容组合与更新（招商），应积极引进打造新物种、引进年轻化品牌，为新人种创造跨次元、跨界的休闲生活方式。

此外，我们还应该充分运用新人种喜欢的公关、交互及服务设计，以及移动互联和物联网的智能数据，精益化管理商业价值及用户价值。

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黄秀青：谢谢袁总的精彩演讲，接下来有请新城控股，新城控股是致力于住宅地产和商业地产综合性的房企，近年来在商业地产领域披荆斩棘，行稳至远，形成了生动实践，也进行了深入的模式探索，在行业内独树一帜，欧阳总也是我们的老朋友，欧阳总非常善于思考，接下来有请新城控股副总裁欧阳总给我们做商业广场发展趋势与探索的演讲。

新城控股高级副总裁 欧阳捷

当下我们正面临着人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。在商业发展方面也存在着不平衡不充分的问题。如今一二线的购物中心已经饱和，三线城市却还有非常大的空间。随着一二线城市的消费增长速度在放缓，三四线城市消费增长速度甚至超过了一二线城市。在一二线城市可以聚焦与少量的客群，但三四线城市没有那么多的新兴人类，就要覆盖全客群。另外新零售的发展也并没有把社会零售总额的增速拉上来，社会零售总额的增速还在下降，新零售改变不了零售的本质。当下购物中心现在已经突破到零售的范围，购物中心虽然推动了线上和线下的融合，依然没有较大的推动零售的发展。

主要的原因是因为我们购物中心本身的定义限制了未来的发展空间，不充分在于我们这个社会的发展零售的发展正在遭受到瓶颈。一个方面我们的新生儿在趋势性的减少，老年人在趋势性的增加，另一方面我们的物质消费欲望在趋势性的减弱。物质已经基本满足，但是人们的精神却相当的匮乏。马斯诺理论已经表明，满足物质以后必须要追求社会认同的本能，必须追求自我认同的本能。精神消费大抵可以分为三部分，个部分就是感官刺激，第二是知识迭代，第三个人们的感悟。

因此未来的商业广场的打造需要具有下面的两个特点，商业上要追求满足人们追求更美好的生活场景，让这些场景更富有变化，更有格调，更加具有情趣，第二个通过人文去引领这些内容，在这过程中把人文内容融入到商业广场当中，使其具有灵魂和更强大的生命力。

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主持嘉宾：3Fang互联网集团营销部总经理 高云

对话嘉宾：

荣盛商管公司副总经理 师雷

优客工场首席战略官 刘英

南京商业地产商会联席会长兼秘书长 冯宪法

招商证券房地产首席分析师 赵可

鸿坤商业资产管理公司副总经理 张辉

融侨集团商业资产管理总公司副总经理 张晶

江苏中广置业有限公司扬州分公司总经理 林展

高云：经济进入高质量发展阶段的背景下消费需求结构的升级新技术主导下消费升级的变迁正在重新定义商业地产的价值，并对商业地产的开发和运营提出更高的要求服务业对经济增长贡献提升，中国社会消费品、零售总额保持两位数的增长，为商业发展奠定了良好的基础，在此背景下商界地产运营商全力打造和谐的生态链，接下来有请师总为我们分享一下荣盛是怎么样打造特有的生态链的。

师雷：荣盛商业是从地产走出来的公司，地产和商业之间存在着阶段性的差距，荣盛集团成立了22个年头，遍布300多个项目，商业成立于2012年，发展了5年的时间，商业目前发展到20多个城市，这个之间的差距非常大，如何打通现在商业与地产，包括业主和会员之间的通道，我们荣盛首先从集团战略上成立了“以大地产为主干，以大健康、大金融为两翼，以互联网等新兴产业为辅助”的3+X多产业综合集团。同时依托于近22年的发展，沉淀下来将近几百万的业主的群体，我们将业主和会员之间形成了一个通道，依托我们现在互联网公司，做到了一个APP，包括盛行天下的APP，实现了地产商到生活运营商的转变。另外一个是在商业这一块我们也结合本土的地产的资源，还有互联网的资源，将我们的会员和业主之间打通了一个很好的媒介，我们荣盛推出的荣盛币，可以直接在线上消费并享受优惠，在商品和物业，包括我们的酒店都可以实现完美的对接，所以这是目前我们荣盛商业和集团之间的一个产业链的结合。

高云：非常感谢师总的分享，大家都知道优客工场成立于2015年4月，商业模式契合了培养和建设现代化新经济模式的发展趋势，在引入多元化投资机构的同时倡导消费升级，推动新旧动能的转换，完成了自身生态圈体系的搭建，初步形成了共享办公空间为核心，由38家企业构成的生态社群，接下来聆听一下优客工场刘英女士的真知灼见。

刘英：优客工场大家很了解，知道他，对于他怎么做，做什么可能不太清楚，优客工场是中国的联合办公，35个城市有170个项目，目前来说其实我们把自己定位成内容提供商和服务商，我们在商场这条线做了很多自己的产品，我们其实跟辉总合作了三个项目，我们会把自己植入到商场里面，成为商场的一个业态，我们提供的就是大家提到的，我们提供上班人群，从早上8点到晚上7点稳定的上班人群，在商场里面进行及时的消费，这部分的人群弥补了商场的客流，这时候出现了特别好玩的现象，我们带进来的是先进的年群人，的一群人，这里面他的需求变了，对餐饮、娱乐、互动的需求都变了，商场相应的配套、相应的服务也会发生一些变化，所以这个空间很好，很有意思，现在优客已经在很多城市，包括凯德的武汉、北京、上海都在商场里面植入了产品，目前我们已经跑的很有意思，所以也欢迎大家一块来交流，这个新的生态内容，我们把自己也定位成一个新物种。

高云：谢谢刘总的分享，我们这些平行世界的人互相有交叉，接下来有请南京的冯会长分享一下南京商业地产的发展现状。

冯宪法：首先感谢我们的房天下，感谢中房指数，房天下和中房指数过去更多关注住宅地产，所以前一段时间我听说关注商业地产，这是非常可喜可贺的事情，像8年前南京商业地产商会成立的时候一二线城市当中叫商业地产商会的南京是家，目前也不多，基本上要么是房地产商会，要么就是商业联合会，商业+地产确实是有很大的空间，特别是今天我们这个话题说商业地产的生态链这个话题确实太重要了，比如说我们刚才和优客工场刘总见面，在我的印象当中，我在一年前就一直希望和优客工场能够建立联系，因为商业地产的产业链上我们一直做尝试，比如说做交易，他有很多的障碍，包括信息的平台，包括资本，包括法律的顾问，我们后来把这些产业都集中起来打造一个平台，我们希望能够让商业地产的这种不动产大量沉淀，希望尽快能够动起来，甚至飞起来，比如说最近有不少市区的政府部门他找到商会，因为他有大量的政府闲置的资源空间，同时又有很多社区的商业，包括养老的产业，他希望找地产，我们搭建新的产业联盟。比如前一段时间政府在开一个座谈会的时候把盒马先生，把苏宁小店，把沃尔玛一批新零售的商业也会把商业地产找过来，在选址的时候，很多酒店选址大量的一些资源，包括信息不对称，商业地产商会，重点把地产和商业打通的，特别是新兴的综合体和新零售的业态打通的，所以有很多的空间，我们也希望在未来我们中房指数特别关注商业地产，今天启动的是商铺的价格指数，希望更多有商业地产的指数能够在一个城市落地，今天我们研究了很多的城市，刚才看了我们的报告我特别关心将来这些数据怎么能够更细化，在我们的南京这个城市落地，黄院长也在，前两天薛总到南京交流的时候我们希望中房指数研究院商业指数希望在南京做更多的样本，做更多的领域的样本，谢谢。

高云：谢谢冯会长，我们希望中指研究院将来有更多的细分指数服务商业地产的行业，接下来我们有请本场对话金融机构代表招商证券房地产分析师赵可先生，从资本+商业的角度谈谈对行业的看法。

赵可：我们做一个行业的观察者，过去研究都是基于国外的或者一些转型失败的国家，我们缺的是一个好的数据，今天的会议也意味着未来有高质量的数据出来，简单分享两点对数据的看法。

对于商业地产这个事情大家可能觉得在资本市场上不会陌生，因为大家研究的基本上股票是做房地产住宅开发，因为住宅开发能够赚快钱，赚快钱的时代都不会干苦力活，今天有很多的从业者，对于住宅市场开发都是很小的事情，但是有一个大背景，因为中国城镇化水平是58.5%，我们离国际上的一些国家70%，还有大概十来个点，需要8年的时间，当前这种情况住宅类的开发高周转的模式可能在未来七八年主导中国房地产市场，但是在这个点城镇化的速度在降低了，意味着未来十年左右的时间商业地产会发生巨变，也会洗牌，洗牌表现个是价格；第二个是功能不断的上升。我们讲价格的回落，是说未来价格更多参考房地产，过去很多的业内看来有不合情理的交易，这种情况下我们今天这个主题不是叫生态链，当前这个背景下普遍表现不具备这种需求，证监会也想推动中国的立法，的障碍不是立法和税收本身，是。

过去往后面看8年也是一个洗牌期，因为一个商业到运营成熟需要8年左右的时间，所以主流的开发商，包括行业都尝试往这个方面推进，其实未来的5到8年时间住宅类的开发商还是主打市场，但是我们可以看到越来越多的商业形态还是被淘汰，无论供给端还是销售端都会发生，我们也希望，也会看到更多的企业出现在资本市场上融资，创造价值，这是现在能够展望的。

高云：商业地产的发展离不开资本的助力，接下来希望金融机构能够关注商业地产，为商业地产提供更多丰富的金融产品和资金的支持。接下来有请鸿坤的张总，分享一下鸿坤商业“地产+金融”的运营模式是如何实现和谐共振的。

张辉：和谐商业地产生态圈作为新动能，是区域活力的重要表现，一个和谐的商业生态圈能点亮一座城，而谈到如何构建，就不得不说鸿坤西红门商圈。

在北京的南四环，鸿坤商业早在14年就将商业探索付诸于实践，打造了鸿坤广场购物中心、西红门体育公园、新都荟等项目、创建了西红门创业大街，构建了西红门独有的商业生态圈，在这些项目中鸿坤广场购物中心以服务居民、服务社区为己任，整合区域社区商业资源，引入永辉超市，耀莱影城、眉州东坡等知名品牌，首创了社区教育共享中心“占座儿”，为居民提供便利便捷的基础生活服务；而西红门体育公园则集合了昆仑决世界搏击中心、南城国际规格的游泳馆、雪乐山室内滑雪场、归位瑜伽旗舰馆、嗨骑平衡车俱乐部、城市传奇小小篮球训练营等特色场馆，形成与北部鸟巢相对应的京西南体育生活新地标。如果说购物中心满足的是居民的物质生活需求，那么体育公园更多的解决的是大众精神层面的需求，两个项目相互补充，共振发展，一步步地改善着居民的生活水平和区域的城市风貌。

2018是鸿坤商业重要的一年，是鸿坤商业”地产+体育“的提升年，上半年，我们在武清首次引进了全球NBA CENTER，集合了专业级多功能篮球馆、儿童天地、NBA级的体能健身场所、NBA正版授权商店等四大功能。篮球馆完全依照美国NBA标准打造，所采用的装修材质、篮球架、地板及场地的各种参数均与美国NBA篮球场一致，可以服务于各类篮球赛事、封闭集训、青训及儿童篮球夏令营等活动。目前已吸引了大量优质合作资源，已与天津政府、篮协、体协、NBA合作方等建立多重合作关系，著名的Jr. NBA比赛、京津冀篮球争霸赛、马布里篮球训练营、B-one天津站、加农贝克训练营均落地于此，现已成为篮球爱好者的聚集地，亲子家庭活动的地。

除此之外，延展地产+体育模式，鸿坤商业还专门成立了体育公司，孵化体育品牌，形成了自有活动IP“橙汇玩”、建立鸿坤体育品牌库，多渠道的广泛传播，鸿坤商业的影响力与知名度也随之与日俱增。未来，鸿坤商业将会继续深耕“地产+体育”产品，与消费者建立更具粘性的连接，不断的努力的探索更多的可能。

高云：融侨集团成立以来开发了很多豪宅项目，现在逐渐的从开发商向城市美好生活服务商转变，接下来有请从福州远道而来的融侨商业的张总为我们分享融侨是如何把各种生态融合在一起的。

张晶：大家好！感谢主办方给我们这样一次机会同行业的精英们齐聚在此，共同分享我们的经验和理念，我向大家分享一下融侨集团是如何打造全生态产业链，是如何追寻美好生活的。

融侨集团这几年逐渐从地产开发商型慢慢向城市美好生活综合服务商转换。我们不仅满足单纯的建房子，而是建好房子之后，如何让业主在其中享受长期美好的生活，所以我们从生活中的方方面面与客户产生交集，进行多元产业的升级，强化全盘均衡的发展模式。试图全产业链的布局发展，可以用四个字来形容全产业链的布局模式，医、食、住、行。

“医”是医疗、健康、母婴护理，深度布局大健康产业链，上半年发力专业医疗体系，可以让业主不用出国就可以享受到国际领先的医疗服务。

"食"是指商业+农业，目前商业的建筑类型有盒子类型，街区商业类型，联合办公类型，文旅小镇类型的商业模式。农业是指三农，包括农业观光、农产品直供、现代农牧业的发展。

"住"是指住宅开发，酒店、公寓、物业管理等全生命周期的中高端产品模式。

"行"是指物流管理、港口开发、以及国际教育等，港口开发主要是在福建省江阴港，港口有8.37公里港岸线，港区航线已开通美国西部海岸、日本、韩国、新加坡、马来西亚等十几个城市。而教育产业也是集团目前重点打造的，针对的是0—18岁的全龄教育，目前在中国首次创办的国际学校—融侨赛德伯学校将于2018年下半年开学。

接下来讲一下融侨集团旗下的商业板块发展情况。商业板块目前在的商业存量大约有将近160万方，分布在福州、上海、天津、武汉、重庆、合肥、郑州等城市。那么如何经营和操作这些商业项目呢，我们通过三大产品线来打造。分别定位于艺术商业中心、美学生活中心、城市人文中心。什么叫艺术商业中心？我们把位于一线城市和强二线城市的核心区域，4万平米以上体量，周边以商务客群为主的项目，叫艺术商业中心。位于二三线城市，体量在4万平米以下，周边以住宅客群为主的，打造家庭和生活为主题的项目，叫美学生活中心，还有一种是目前新兴的文旅商业，主题小镇商业，我们把这样的商业和文化旅游相结合的项目，叫城市人文中心。在接下来全生态链的发展过程中，融侨集团会秉持着共识、共生、共赢、共享的四大核心价值观，共同发展，创造美好未来。

高云：接下来有请中广置业的林总分享一下存量商业地产市场的现状。

林展：我们代表经纪公司，中广目前布局在南京、镇江、扬州三个城市，江苏在打造“三圈”。先讲一讲扬州，现在的存量房市场，住宅已经进入到了南京这样的市场。商业这块儿2016年下半年开始卖，现在以卖为主，因为现在住宅市场已经没有什么新房子了，除了卖二手房，更重要的是卖商业。因为商业这块儿蛋糕非常大，由于现在住宅限购以后，很多的资本没地方去，所以现在都是买商业用房。目前南京、扬州、镇江商业用房还在增量，尤其是扬州增量非常明显，未来的商业用房市场很大，我们自己也在进行商业地产的开发，我们也有在做长租公寓和短租零售。未来商业地产的市场很大，我们经纪公司也在准备融合。    

冯宪法：我们是一个行业组织，在座的都是和商业地产相关的各个机构的负责人，如果诸位到南京，跟商业地产相关的事宜，希望能够帮助你们，因为我们正在探索“政府+商会+企业”，“三位一体”的共享、共融机制，政府非常认同。我们希望把这个生态链做得更长更好，同时相信和中房指数合作以后，将来会为商业地产提供更多的数据支持，我们希望尽快启动这件事情。谢谢大家！

高云：2018年上半场商业地产企业以变革与创新，面对分化与整合的市场，通过加大商业地产布局力量，实现持有物业的快速增长，同时紧抓热点的一二线城市以及潜力的三线城市市场需且，围绕人民对美好生活的追求，升级我们的产品线；2018下半场期待商业地产企业能够面对日新月异的技术和快速变现的消费者偏好做出相应的策略调整，积极步入商业地产的快车道，让我们一起拥抱商业地产的明天。