中国指数研究院 CREIS中指数据

上半年楼市成交明显回落 库存总量上扬

2018年07月03日10:03 来源:中国指数研究院
[提要] CREIS中指数据显示,2018年上半年中指监测的24个主要城市,17个城市成交面积同比下降,其中杭州、北京和汕头下降幅度均超35%;同比上升的城市中,泉州升幅为69.18%。
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房天下产业网讯CREIS中指数据显示,2018年上半年中指监测的24个主要城市,17个城市成交面积同比下降,其中杭州、北京和汕头下降幅度均超35%;同比上升的城市中,泉州升幅为69.18%。(本文来源:《中国主要城市房地产市场交易情报(2018年1-6月)》

一、政策盘点

楼市调控政策持续深化,稳控房地产市场秩序

进入6月,房地产调控依然从严,调控覆盖面继续延伸,本月累计就有超过18个城市出台调控政策。此次调控的主要方向是“支持刚需自住,抑制投机需求”。楼市调控打击点向热点城市集中,限售措施进一步向三四线城市深入,同时基于市场表现,全面围堵政策缺口,通过整顿规范市场秩序,保障房地产市场平稳健康发展。

限售成为主要调控工具,且进一步向三四线城市下沉。宜昌开启限售,限转要求为2年;西双版纳景洪市规定在中心城区规划区内新购住房自缴纳契税之日起限售2年;徐州延长限售期,将居民首套房纳入限售范围,针对产证日期和网签日期进行划分,要求市区户籍居民家庭首套房限售期为权属登记满2年或新房网签满5年,市区户籍居民家庭二套、非市区户籍居民家庭首套限售期为权属登记满3年或新房网签满6年。此外,部分热点二线城市也升级限售。西安严控新房、二手房限转条件,新房为取得《不动产权证书》满2年或网签满3年,二手房为取得《不动产权证书》满2年;长沙将限售期提升为4年。

出台摇号细则,暂停企业购房。青岛高新区出台摇号买房细则,提出一户一号,放弃购房资格的一年内不能参加摇号。此前,全国已有上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉和深圳等城市要求全部或者部分房源通过摇号出让。其中,西安率先提出暂停企业在限购区域内购房。随后,长沙、杭州陆续跟进,长沙还规定已购住房的企业须限售5年。限制企业购房是对此前摇号规则的全面堵漏,有效堵住了以公司名义投机炒房的缺口,一定程度也缓解了刚需买房难的问题,有利于平衡市场供求,未来这一措施有望在更多城市得到延伸。

保护刚需,遏制炒房。西安、武汉支持刚需购房,按照刚需家庭、普通家庭为先后次序进行摇号,刚需优先选房比例西安不少于50%,武汉不少于60%。长沙严控购房资格,市外迁入的户籍家庭购房须落户满1年且在本市稳定就业,或须24个月个税(或社保);父母投靠成年子女购房须落户满2年;未成年人不得单独购房;夫妻离异任一方2年内购房,其拥有住房套数计入离异前家庭总套数。

加强房地产市场管控,切实稳定市场预期。国家层面开始了对房地产市场违法违规现象的整治。6月28日,住建部等七部委决定于2018年7月初至12月底,在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。各地在此之前已积极加强市场监管,海南、辽宁、西安、天津、丹东、石家庄、嘉兴、哈尔滨、佛山南海区、重庆等多个地区整顿规范房地产市场。

深圳深化住房制度改革,楼市进入增加“有效供给”新时期

明确未来18年住房供给方向。6月5日,深圳正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。意见稿明确了2018年至2035年的住房发展目标,计划到2035年,分近期、中期、远期三个阶段,新增筹集建设各类住房共170万套,并将住房分为40%市场商品住房、40%政策性支持住房、20%公共租赁住房三大类。着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系,提出了关于“八大供给主体、六类保障渠道、三类(四种)住房、三类补贴”的住房供给和保障体系的总体设计,旨在缓解深圳目前房价上涨过快、住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等四大住房问题。

扩展供应主体。深圳此次规定了8类供应主体,基本上对目前各市场参与主体的资格和对应的产品线给予了规定。这一机制创新,大大拓展了住房供应主体,包括开发商、住房租赁经营机构、政府、人才住房专营机构、社区、企事业单位、金融机构、各类社会组织,都可以提供住房,可租可售,从而深入挖掘住房用地供给潜力。

增加保障渠道。在住房土地供应方面,从过去单一政府渠道,转变为政府供地、企事业单位自用地、村集体用地、棚户区改造等多个渠道,形成多渠道供地格局。此外,由于深圳缺乏大幅增加供地的客观能力,除向内转,通过土地整备、城市更新、棚改等方式盘活存量,此次意见稿提出推进卫星城建设及开展城际合作,以增加可供新开发的建设用地,同时有效疏散产业和人口。\

多元化有效供给。实物供应方面,对住房供应结构和比例进行调整,将商品性住房、政策性支持住房和租赁住房和的比例划为4:4:2,进一步压缩商品住房供应,且商品房强调以普通中小户型为主,从本质上保障中低收入人群、特殊人才的住房需求,回归住房基本属性,平衡市场和民生之间的关系。特别针对政策性支持住房,新政提出一定期限内封闭流转制度,既防止政策套利,也为市场化流转预留了一定空间。货币补贴方面,对符合条件的保障对象和各类人才分别发放租赁补贴和安居补贴、购房贷款贴息,政策更具针对性。

深圳此次改革带有新标杆意义,体现出我国新一轮住房制度改革的特征与趋势。

“增加有效供给”成为近期一线城市出台中长期住房发展规划的核心。深圳此次改革并非首例,北京、上海去年就已在多元供给侧改革实践中有所突破。通过对比京沪深三地未来的住房供应计划,三个一线城市的住房供应基本体现为把普通商品住宅的供应占比缩至40%以下,同时扩大政策性支持住房及租赁住房比重。目前一线城市住房供应结构特点已非常明显,形成普通商品住宅、政策性支持住房、租赁住房4:4:2的住房供应体系。预计未来对人口增长显著的一线城市和强二线城市具有参考意义。

不动产登记全国联网,利好于房地产市场长期健康发展。我国统一不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,不动产登记体系进入到全面运行阶段。一方面,不动产登记在全国范围内推行实施,有助于提高房产信息的面性和获取的便利性,为全国不动产信息的利用提供了基础保障,从而使房地产调控更具针对性和有效性,另一方面,虽然不动产登记信息管理基础平台实现全国联网未必能够直接影响房地产税的立法进程,但能够为房地产税的推进提供更加充分的依据和基础信息。因此,不动产登记全国联网极大程度地推动了我国房地产市场基础性住房制度的完善和长效机制的建立。

金融领域适时精准化调控,个税改革或将实现新突破

央行二季度例会提出货币政策“要松紧适度”。6月27日,中国人民银行货币政策委员会2018年第二季度例会在北京召开。会议分析了国内外经济金融形势,提出稳健的货币政策保持中性,要松紧适度,管好货币供给总闸门,保持流动性合理充裕,引导货币信贷及社会融资规模合理增长。同时,继续深化金融体制改革,健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架,疏通货币政策传导渠道。此次会议对货币政策的措辞有所微调,新增“松紧适度”,流动性由“合理稳定”转变为“合理充裕”,货币供给总闸门从“切实管住”改成了“管好”。可以看出,在当前内外风险兼具的背景下,央行对货币政策的调整更加灵活,政策趋向中性偏松,但仍然保留“管好货币供给总闸门”的表述,预计难以太过宽松。

央行综合施策缓解小微企业融资难问题。6月24日,央行宣布从7月5日起下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。6月25日,央行等五部委联合印发《关于进一步深化小微企业金融服务的意见》,提出将增加支小支农再贷款和再贴现额度共1500亿元,下调支小再贷款利率0.5个百分点等,多举措缓解小微企业融资难、融资贵问题。

调控精准面向实体经济,对楼市影响有限。根据央行表示,此次定向降准、降息有利于稳步推进结构性去杠杆,有利于加大对小微企业等薄弱环节的支持力度,属于定向调控和精准调控,同时也是落实6月20日国务院常务会议进一步缓解小微企业融资难、融资贵的有关部署。在目前金融体系流动性结构不均衡的背景下,通过定向降准、“再贷款和再贴现”能释放出更多资金,有助于维持流动性边际宽松,支持债转股去杠杆、防范金融风险、对冲中美贸易战冲击。房地产市场来看,央行明确表示货币政策维持稳健中性,这表明货币政策不会有明显宽松,并不会出现“大水漫灌”,但客观上释放了流动性。

个人所得税法修正案草案提请十三届全国人大常委会第三次会议审议。这是该法自1980年出台以来第七次修正,除个税起征点由每月3500元提高至每月5000元(每年6万元),改革重点还包括综合征税、专项附加扣除和税率结构。目前,个税法修正案草案已通过人大审议,正式面向社会征求意见。

分类税制转化为分类和综合相结合。修正草案中,将现行个税11个项目分类征收的模式,改为将其中的工资薪金、劳务报酬、稿酬和特许权使用费等四项劳动性所得实行综合征税。体现了此次“建立综合与分类相结合的个人所得税税制”的立法任务,改变了以往单纯提高个税起征点的做法,这是我国个税课税模式的根本性转变和升级,也是未来个税改革的基本方向。

减轻税负,兼顾公平。从草案内容来看,提高起征点、优化税率结构,并增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除,对居民减负意义重大。其中,住房贷款利息可以抵扣个税,能够有效缓解相关群体的购房压力,同时用住房租金抵扣个税可以合理引导租赁需求,多渠道保障住房需求,实现租购并举。基于此,加入住房贷款利息和住房租金专项扣除或将成为我国完善房地产长效机制建设的重要内容。

2018年6月各省市相关政策及重大事件

【中指观点】

2018年上半年楼市调控继续抑制非理性需求,扩大并落实“有效供给”。在房地产严调控持续发力下,二三线城市调控效果显著,楼市整体成交同环比齐降,各城市间分化明显。截至6月末,中指监测的主要城市库存总量环比上升3.4%。

二.市场概况

1.需求:上半年楼市调控抑制需求,成交整体呈下降态势

重点监测城市中,上半年楼市成交呈下降态势,全线城市下滑。CREIS中指数据显示,2018年上半年中指监测的24个主要城市,17个城市成交面积同比下降,其中杭州、北京和汕头下降幅度均超35%;同比上升的城市中,泉州升幅为69.18%。

6月:各线城市成交同环比齐降,三线城市环比降幅显著

6月楼市成交同环比下行。CREIS中指数据显示,2018年6月监测的主要城市成交面积环比下降6.67%,六成城市环比下降,同比则下降4.69%。6月各地继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,二三线热点城市成交量同环比均降,预计未来部分代表城市存在向下继续调整的可能。

环比来看,15个城市下降,温州降幅最明显,为44.96%,韶关、北京次之,降幅均超40%;环比上升的城市中,福州升幅明显。同比来看,15个城市下降,杭州下降幅度明显。

分城市来看,一线城市成交面积环比上升4.39%,其中广州升幅较大,为52.38%;一线城市同比下降2.41%,北京和上海降幅相近且均在30%左右。二线代表城市成交面积环比减少4.78%,同比减少2.86%。三线代表城市成交面积较上月下降19.55%,同比减少11.33%。

2.库存:库存总量上扬,福州、南京升幅显著

截至2018年6月末,中指监测的主要城市库存总量环比上升3.4%。重点监测的城市中,福州升幅较大,为21.40%,南京位居次位,升幅为10.73%。另外环比下降的城市中,厦门降幅最大,达4.69%。

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