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2018年上半年中国房地产政策盘点

2018年07月02日18:41 来源:中国指数研究院
[提要] 2018年上半年,中国房地产政策在“房子是用来住的,不是用来炒的”基调下继续构建长短结合的制度体系。中央层面,注重深化基础性关键制度改革,强化金融监管和风险防控,加快住房租赁体系建设,保障居民合理自住需求;地方层面,深入推进住房制度改革,优化住房和土地供应结构。
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2018年上半年,中国房地产政策在“房子是用来住的,不是用来炒的”基调下继续构建长短结合的制度体系。中央层面,注重深化基础性关键制度改革,强化金融监管和风险防控,加快住房租赁体系建设,保障居民合理自住需求;地方层面,深入推进住房制度改革,优化住房和土地供应结构,完善基本住房制度体系,加快建立健全长效机制。在基础性关键制度改革深入推进,长效机制加快建立并完善背景下,2018年房地产稳定运行预期将进一步强化。

1. 中央坚持住房居住属性,强化金融监管降杠杆

1.1中央明确房地产调控不放松,加快住房基础性制度建设

两会坚持房住不炒定位,建立健全长效机制。2018年3月,两会政府工作报告提出更好解决群众住房问题,进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

图:两会政府工作报告关键内容

各部委积极部署房地产市场调控、长效机制构建任务,深化基础性关键制度改革。房地产市场调控方面,国家各部委积极部署房地产调控工作会议,加快促进房地产市场平稳运行的长效机制构建。住建部强调,2018年要深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。原银监会提出要努力抑制制居民杠杆率,重点控制居民杠杆率的过快增长,严控个人贷款违规流入股市和房市。继续遏制房地产泡沫化,严肃查处各类违规房地产融资行为。央行要求切实防范化解金融风险,加强金融风险研判及重点领域风险防控,加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。国家发改委也强调引导规范房地产企业境外发债资金投向,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。

长效机制构建方面,住建部《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,提到3-5年内热点城市租赁住房、共有产权住房用地占新增住房用地供应50%以上。证监会、住建部《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。银保监会《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》支持符合条件的保险公司参与长租市场建设。农业农村部明确闲置的各类房产设施、集体建设用地等可在合规前提下发展不动产租赁物业。

图:各部委部署房地产调控及长效机制建设工作任务

深化基础性关键制度改革。两会提出健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。人大发言人也表示房地产税制改革已逐渐步入正轨。国务院出台《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》,提出人均城镇建设用地水平较低、规划建设用地规模确有不足的,可以使用跨省域调剂节余指标少量增加规划建设用地规模。完善土地供应制度,健全城乡一体化土地供应体系。原国土部提出改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定非房地产企业依法取得使用权的土地用作住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。改革土地供应模式,增加住房土地供应量。农业农村部提出允许在符合规划的前提下,利用闲置的各类房产设施、集体建设用地等,以自主开发、合资合作等方式来发展租赁物业。住建部提出热点城市安排住房用地占城市建设用地比例建议不低于25%,确保公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。此外,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已进入全面运行阶段,为房地产税的征收提供了关键数据支撑。

表:2018年上半年中央及各部委出台关键政策一览

1.2中央强化金融监管,货币政策保持稳健中性

中央强调强化金融监管,沿续金融去杠杆政策。2018年初中央多次表态,将防范化解金融风险工作提到更高层次。两会提出将防范金融风险作为今后三年三大攻坚战之一,加强金融机构风险内控,进一步完善金融监管。对于金融领域一些违法违规行为或者规避风险的行为,监管部门要主动出手、果断处理。3月,《国务院机构改革方案》将银监会和保监会的职责进行整合,组建中国银行保险监督管理委员会,银行业与保险业重要法规草案和审慎监管基本制度的职责划归央行。中央全面深化改革委员会第一次会议对规范金融机构资产管理业务、加强非金融企业投资金融机构监管作了进一步强调。4月,中央财经委员会第一次会议强调打好防范化解金融风险攻坚战,要以结构性去杠杆为基本思路,努力实现宏观杠杆率稳定和逐步下降。央行、中国银保监会、证监会、外汇管理局联合印发《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》,提出统一同类资产管理产品监管标准,有效防控金融风险,引导社会资金流向实体经济,更好地支持经济结构调整和转型升级。

货币政策保持稳健中性,强调服务实体经济导向。今年两会提到货币政策稳健保持中性,要松紧适度,管好货币供给总闸门,控制信贷增量。中央政治局会议提出坚持积极的财政政策取向不变,保持货币政策稳健中性,注重引导预期,把加快调整结构与持续扩大内需结合起来,保持宏观经济平稳运行。要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展,及时跟进监督,消除隐患。5月,全国政协召开“健全系统性金融风险防范体系”专题协商会,强调把服务实体经济作为金融工作的出发点和落脚点,实现稳健中性货币政策与严格监管政策有效组合,促进经济高质量发展。央行货币政策方面,在当前内外风险兼具的背景下,央行对货币政策的调整更加灵活。央行2018年工作会议指出,保持政策的连续性和稳定性,实施好稳健中性的货币政策。6月,为了继续实施好稳健中性的货币政策,着重把握结构性去杠杆的力度和节奏。决定适当扩大中期借贷便利(MLF)担保品范围,以进一步加大对小微企业、绿色经济等领域的支持力度。下调国有大型商业银行等人民币存款准备金率0.5个百分点,释放的资金大约7000亿元,其中对城商银行等释放的2000亿资金主要用于支持中小微企业发展。6月27日,央行货币政策委员会二季度例会分析了国内外经济金融形势,提出稳健的货币政策保持中性,要松紧适度,管好货币供给总闸门,保持流动性合理充裕,引导货币信贷及社会融资规模合理增长。此次会议对货币政策的措辞有所微调,新增“松紧适度”,流动性由“合理稳定”转变为“合理充裕”,货币供给总闸门从“切实管住”改成了“管好”。

表:中央及各部委对金融、货币政策相关表态

2. 地方调控政策密集出台,抑制非理性需求与调供给齐头并进

2.1地方调控政策强化与扩围并存

调控政策升级,调控城市进一步扩容。2018年上半年,地方房地产政策调控强化与扩围并存。热点城市调控政策全面升级,部分三四线城市出台调控政策。截至6月底,超过20个地级以上城市和4个县级城市出台调控政策,如果算上常规性的监管政策,则城市数量更多。具体地,上半年约有11个城市出台限购政策、23个城市出台限售政策,海南从省级层面进行限购、限售。整体来看,限售已成为各线城市常用的调控手段。

图: 2016-2018.6出台调控政策城市

图:2016-2018.6出台限购及限售政策城市分布

海南调控政策全面升级。海南全省调控政策升级,针对海口、三亚、琼海等热点城市,五指山、保亭、琼中、白沙等生态城市和其他城市实现差别化调控政策。在需求端,针对不同群体,在首付比例、购房限制、限购套数、限售年限等方面进一步强化,严厉打击投机炒房行为。

图:海南调控政策的演变

中西部地区部分城市调控扩围、升级。太原对不同户籍家庭、不同购房需求(首套/二套)实施差别化限购限贷政策,并将限售范围扩大到全市。成都出台差别化调控政策,针对不同区域、不同家庭类型实施差别化限购政策,并对全市范围内实施限售政策。长沙调控政策升级,提高购房限制标准,延长限售年限,暂停企事业单位购房,并提高住房转让环节个税征收率。西安调整调控政策,将限制区域商品房限售年限调整为2年,二手房限售年限不变,并暂停企事业单位和其他组织购买商品住房和二手住房。重庆加强主城区个人住房房产税征管工作,对闲置土地征收相关费用,并实施限售限贷政策。昆明调整政策升级,扩大限售范围,提高限售年限,并实施差别化信贷政策。贵阳出台最新调控政策,强化住房转让限制,实施差别化信贷政策。宜昌对城区住房实施限售政策,并强化价格监管。兰州实施更为灵活的调控政策,取消边远城区限购条款,并对热点区域增加限售调控措施。银川限贷政策升级,提高二套住房公积金贷款最低首付比例。西双版纳景洪市对中心城区住房首次出台限售政策。

东三省重点城市政策调控升级。上半年,长春连续出台调控政策,对三环内住房限售,并控制住房交易价格。大连首次出台调控政策,针对不同户籍人群、不同购房需求(首套/二套)实施限购、限贷、限售措施。沈阳调控政策升级,强化购房限制措施,并将限售范围扩至全市。哈尔滨首次出台调控政策,对主城区新建住房实施限购政策。丹东一周内连续两次出台调控政策,对非户籍居民实施限贷、限售政策。

山东半岛地区政策调控强化与深化并重。青岛调政策升级,开始对户籍居民实施住房限购措施,并增加限售条款。威海、聊城强化对新建住房价格控制。济南济阳县首次出台限贷、限售和限价政策。德州齐河县首次出台调控政策,针对不同户籍家庭实施差别化限购、限售政策。淄博对城区不同区域实施差别化限售政策。临沂沂水县针对不同户籍家庭不同实行差别化限售政策。

环长三角、珠三角周边城市调控加码。宁波将奉化区、杭州湾新区纳入限售区域。徐州首次出台调控政策,对不同户籍家庭实施差别化限售政策。阜阳市阜南县对不同户籍家庭实施差别化限售政策。东莞提高二套住房公积金首付比例,并严格限制住房价格涨幅。杭州暂停企事业单位购房。三明市对不同户籍家庭、企事业单位实施差别化限购政策。

除了传统的限购、限售、限贷等政策,2018年上半年政策非常注重市场监管的强化,通过监管的强化,规范市场秩序,保障合理购房需求。上半年,全国超过40市县(区)、以及湖北、海南、湖南、新疆和辽宁5省出台房地产市场监管政策。其中,湖北、福建、海南、辽宁、福州、江门、长春和绍兴柯桥出台措施强化住房价格监管。湖南、重庆、西安、长沙、石家庄、丹东、嘉兴、淄博、宁乡市、北京、贵阳等省市出台措施,加强对房地产市场监督检查,查处违法违规行为。武汉、佛山和赣州加强对住房销售监管。海南省、南京强化对新房网签备案管理。济南市重点查处房地产开发领域非法集资行为。长沙、成都、武汉、西安、佛山、杭州、高安、嘉兴、西安、青岛高新区等出台公证摇号销售政策。住建部等七部委对北京、上海等30城市开展治理房地产市场乱象专项行动。

表:2018年上半年各省市监管政策一览

2.2优化供应结构,加快租赁住房、政策性住房建设

住建部发布的《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,提到3-5年内热点城市租赁住房、共有产权住房用地占新增住房用地供应50%以上。从地方来看,上半年各地已在持续推进租赁住房、政策性住房建设。

租赁住房方面,国土部和住建部联合发函同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案后,各地持续发力集体建设用地建设租赁住房。2018年上半年,北京、上海、深圳、广州、南京、重庆、成都、杭州、厦门、合肥、郑州、武汉、佛山等城市相继加大租赁住房供应力度。

北京为开发住房租赁项目的企业、农村集体组织和国企等提供长期低息信贷资金;采取多种措施为符合条件的人才、蓝领工人提供租赁住房;明确今后四年将供应约800公顷集体土地用于建设集体租赁住房。上海提出鼓励国企、事业单位继续加大新增租赁住房的用地供应,上半年已出让多宗区位优越的租赁用地,后期将通过城市更新的手段,进一步加大租赁住房的供应。深圳采取多种措施保障租赁住房供应。明确棚改项目要全部用于人才住房和保障住房。在供应结构上确立租赁住房和人才住房的硬性供应指标,2018年起新增居住用地中公共租赁住房用地比例不低于20%。留用土地的共享建筑面积中安排60%的建筑面积用于保障性住房、人才公寓或创新型产业用房。广州提出商品住宅用地将采取“竞配建保障性住房”、“竞配建拆迁安置房或人才公寓等其他政府性房源”等方式出让。杭州提出从2018年起到2021年底,市区将按每年出让住宅用地面积不少于5%的比例提供用地,专门建设人才专项租赁住房。此外,成都、合肥、青岛、山西、内蒙古等省市出台措施培育住房租赁主体,加快推进住房租赁市场建设。武汉、大连、西安、山西等省市出台措施改善住房供应结构,增加租赁住房供应量。成都、武汉、郑州、厦门、青岛、内蒙古、湖北等省市出台措施保障承租人合法权益。

政策性支持住房方面,北京提出将限价房中可售住房销售限价与评估价比值不高于85%的,收购转化为共有产权住房,从供给端增加共有产权住房的规模。深圳着力构建长周期住房供应体系,明确商品房、人才住房和安居型商品房、租赁住房比例分别为40%、40%、20%。上海大幅增加住房土地供应规模,增加政策性支持住房及租赁住宅的土地供应。广东提出在广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索试点共有产权住房政策,试点时限为1年。

表:2018年各省市推进住房供应及保障渠道建设相关工作内容

3. 地方发力人才引进,加快推进区域协调发展

3.1各地发布人才政策,争抢各类人才

各地出台政策争抢各类人才。2018年全国范围有吉林、辽宁、山东、海南、四川、浙江6省,25城市和4区(县)出台约40条人才引进政策。其中,3省18城市降低落户门槛,1省21城市提供住房保障,3省13城市给予高额人才奖励,3省7城市解决引进人才的子女入学问题;此外,海南、新余和漳平等城市保障引进人才配偶的就业安置。

表:2018年上半年各省市出台人才政策

表:2018年上半年监测到的各地人才政策一览

3.2海南全岛建设自贸区、自贸港,粤津闽深化自贸区改革

党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区。恰逢海南经济特区30周年,党中央提出决定支持海南全岛建设自由贸易试验区,支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设,分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系,这是彰显我国扩大对外开放、积极推动经济全球化决心的重大举措。在中共中央、国务院4月14日正式对外发布的《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》中,提出一系列推动海南形成全面开放新格局的重要措施。按照指导意见,海南将致力打造成为全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务保障区。目前,我国已成立的11个自贸试验区面积基本在120平方公里左右,海南将自贸试验区扩展到全岛,面积逾3.5万平方公里,这意味着海南将成为我国最大的自贸试验区,开放力度进一步加大,预期将在我国扩大对外开放中起到示范作用。

粤津闽深化自贸区改革。国务院印发《进一步深化中国(广东)、(天津)、(福建)自由贸易试验区改革开放方案》,进一步深化广东、天津、福建自贸区改革。提出到2020年,广东要率先对标国际投资和贸易通行规则,建立与国际航运枢纽、国际贸易中心和金融业对外开放试验示范窗口相适应的制度体系,打造开放型经济新体制先行区、高水平对外开放门户枢纽和粤港澳大湾区合作示范区。天津率先建立同国际投资和贸易通行规则相衔接的制度体系,形成法治化、国际化、便利化营商环境,努力构筑开放型经济新体制,增创国际竞争新优势,建设京津冀协同发展示范区。福建率先建立同国际投资和贸易通行规则相衔接的制度体系,形成法治化、国际化、便利化营商环境,打造开放和创新融为一体的综合改革试验区、深化两岸经济合作示范区和面向21世纪海上丝绸之路沿线国家和地区开放合作新高地。

3.3加快推进乡村振兴,促进城乡资源融合

城乡要素流动加速,盘活各类闲置资源,加快推进乡村振兴。两会政府工作报告重点强调推进城市群内部、城乡之间协同发展。中央一号文件提出要系统总结农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点经验,逐步扩大试点,加快土地管理法修改,完善农村土地利用管理政策体系。探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权。5月,中共中央政治局召开会议审议《乡村振兴战略规划(2018-2022年)》,细化实化工作重点和政策措施,部署若干重大工程、重大计划、重大行动,形成了今后5年落实中央一号文件的政策框架。国务院出台《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》,提出帮扶省份应当全额落实调入节余指标任务,鼓励其他有条件的省份根据自身实际提供帮扶。调剂资金全部用于巩固脱贫攻坚成果和支持实施乡村振兴战略。农业农村部提出在符合规划的前提下,利用闲置的各类房产设施、集体建设用地等,以自主开发、合资合作等方式来发展租赁物业。盘活用好集体的各种资源资产,鼓励发展多种形式股份合作,进一步创新农村集体经济发展思路,拓宽农村集体经济发展路径。

4. 2018年下半年展望:有效供给匹配有效需求,长效机制加快建立,共同推动市场稳定

关于需求端的调控,整体基调仍然是不放松,本轮调控周期将拉长,但因城施策更精准。在整体调控不放松的前提下,差别化调控保障合理购房需求将是主要的趋势,同时针对调控过程中出现的新问题进行微调,体现为升级、扩围、修补。一是限售成为主要的调控手段;二是对企业购房的限制有可能成为调控的主要聚焦点;三是城市引才力度会有所下降,引才政策进入效果检验时期,对人才落户后购房有了社保年限的要求;四是交易环节差别化税负在长沙实行后,其他城市也有可能效仿出台相关政策;五是信贷继续从紧,楼市去杠杆将持续。同时,市场监管会大大加强。

关于供应端的调节,整体还是围绕保证有效供给。住房供应方面,住房发展规划或土地供应计划将集中出台,推进住房供给结构改革,住宅用地供给量将得到保障,中小型住房、租赁住房、保障房比重将大大提高,专业化住房供应主体将争相出现,多层次住房供应体系将会进一步完善。中长期来看,以政府为主提供基本政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设将同步加快;棚改方面,虽然今年棚改计划仍有序开展,但在地方隐性债务高企背景下,棚改政策适度调整优化,货币化安置的力度会大概率走低。

其他基础性长效机制的建设方面,集体经营性建设用地入市、资产证券化、不动产登记全国联网、个税、房地产税等方面的新一轮制度改革及创新都将快速推进、互相衔接,推动房地产长效机制的建立。同时,乡村振兴、粤港澳大湾区、雄安新区、海南自贸区等区域协同发展规划都将快速推进或落实建设,将有效推动城乡资源互补共享,形成大中小城市和小城镇协调发展的城镇化新格局。

(资料来源:中国指数研究院综合整理)

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