上半年接近尾声，北京二手房市场也呈现逐渐回温态势。数据显示，预计今年上半年北京二手住宅成交量将在7.6万套左右，环比去年下半年上涨56.2%，但这一成交量依然是2015年以来四年同期的年。业内认为，去年至今的楼市调控边际效果不断减弱，同时二手房价格泡沫被挤压后，刚性及改善性需求的交替入场导致市场逐渐复苏。预计今年下半年，北京二手房市场将呈现趋稳态势或略微下行。

每月1.5万套的稳定线

据中原地产研究中心统计数据显示，6月截至25日 ，北京二手房住宅签约12107套，相比创造调控以来新高的5月同期的14768套下调了21.9%。预计6月全月，北京二手房住宅签约将在1.55万套，低于5月单月的18096套。

中原地产分析师表示，自4月以来，北京二手房市场成交量明显抬头，5月也延续了4月的复苏之势。之所以6月成交量环比下滑，主要原因在于5月成交量数据虚高，家庭内部过户、学区政策调整导致的交易量提升，推高了5月网签数量。这一影响在6月逐渐减弱，导致6月北京二手房市场成交量回归平稳。

中原地产分析师表示，今年上半年，预计北京二手住宅成交套数将达到7.6万套左右。若这一数据与市场成交量一致，则同比下降了13%，环比上涨了56%。不过，这一成交量依然是2015年以来北京二手住宅市场同期成交的点，这意味着或创近四年同期的新低。

“2018年上半年，北京楼市新盘供应不多，二手房成交量整体上看依然低迷，但已经逐渐进入平稳期。特别是4月以来，北京二手房市场开始复苏，每个月的市场成交量基本维持在1.5万套左右。”张大伟如是说。

从需求端来看，贝壳研究院报告显示，上半年北京二手房市场经过了刚需入场、改善性需求进入，促使市场进入缓慢复苏阶段。4月，政策调整（东城、海淀分别在2018年6月30日和2019年1月1日开始实行多校划片）导致换房需求集中释放。在调控后期，低总价刚需盘成交占比不断提升，改善盘比例下降。5 月之后，改善性成交占比超过首次置业占比。

调控政策边际效果减弱

易居研究院智库中心研究总监在接受北京商报记者采访时表示，自去年“3·17”新政以来，北京楼市遭遇了史上最严厉的调控。通过限购、限贷等方式在程度上挤压了投资需求，同时也令市场陷入深度调整中。如今，调控政策的边际效果逐渐减弱，目前北京二手房市场的复苏只是从低谷向正常回归。

中原地产分析师表示，促使刚需购房者开始入市的一个主要原因在于二手房价格的调整。目前，北京二手住宅市场房价已经连续下调多月，从2017年4月开始，二手住宅一年内累计跌幅超过15%，部分区域房源价格下跌超过20%。对于部分购房者来说，当下北京的房价已经跌到心理价位。

以5月为例，据诸葛找房统计数据显示，5月北京市二手房挂牌价为62824元/平方米，环比跌幅为2.7%，同比下跌11.6%。从各城区降价房源量来看，朝阳区降价房源量且遥遥领先于其他城区，5月共有4330套降价房源，其次为海淀区，降价房源量为2270套。从过去一年挂牌情况来看，市场较冷，挂牌价稳定下跌。

北京商报记者走访朝阳区、海淀区及大兴区等多个区域市场发现，目前市场上二手房价格与新政前相比，降幅很大。朝阳区一家中介门店经纪人称，“一些老小区相比去年三四月份，价格降幅超过20%。近几个月房价较平稳，也促使刚需购房者入场，导致交易量有所增长”。

贷款利率仍将上升

在多位业内人士看来，近几个月北京二手房市场的升温属于低位复苏阶段，一旦回归正常，交易量价立刻从上行转向了平稳甚至下行，过热并未出现。

事实上，楼市政策对二手房市场的影响不言而喻。贝壳研究院关于2018年下半年房地产市场展望的报告认为，行政调控暂不具退出条件，下半年政策总体偏紧。

当前房地产市场调控面临一些问题，如市场对于调控的“抵抗力”逐渐增强，导致调控的边际效果不断减弱；旨在抑制过热需求以及规范房地产市场发展的调控政策带来的“副作用”是抑制了市场供给。尽管如此，房地产长效机制仍在路上，局部居民杠杆率仍处警戒线边缘，且市场温度调控效果不尽如人意，故下半年调控政策依然偏紧。

从贷款利率来看，4月首套房贷平均利率上升至5.56%，相当于1年期基准利率的1.28倍；同比上升23%。二套房平均贷款利率也持续上浮，本月跃升至5.91%。预计今年贷款利率仍有可能缓慢上升。

今年下半年，二手房市场下行压力略大于上行动力，总体二手房市场将趋稳或略微下行。对于调控力度较大的北京等城市而言，今年下半年二手房市场将保持平稳。

“从价格走势看，2018年北京市场因为有大量房源供应，调控政策继续严格执行，所以价格出现明显反弹的可能性不大。但在经历过2017年大幅度下调后，市场平稳运行将是2018年下半年的主要趋势。”张大伟如是分析。

(北京商报)