一、市场情况：一线城市成交回升，二三线代表城市成交继续回落

5月一线城市成交量有所回升，二三代表城市成交继续回落。5月一线城市周均成交量环比涨幅回升，15个二三线代表城市环比涨幅持续回落，各线代表城市同比下降明显。具体来看，一线城市周均成交量环比均上涨，同比持续下降。其中，北京、上海、广州同比降幅较大，均超过17％。受监测的15个二三线城市中，苏州、成都、武汉、沈阳、济南和惠州周均成交量环比下降，其中苏州环比降幅，超过二成，济南、惠州降幅，均为1％。在楼市政策精准施策下，近期部分二三线热点城市成交量受影响明显，预计二三线代表城市成交仍将延续下降趋势。

二、住建部重申房地产调控不放松，各地政策密集出台

住建部重申坚持房地产调控不放松。9日，住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责同志，强调要坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，认真落实稳房价、稳租金的调控目标，有针对性地增加有效供给，大力发展中小套型普通住房，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求。此前，住建部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责同志。19日，住建部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，再度重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。《通知》从住房发展规划、住房和土地供应、资金管控、市场监管、落实主体责任等方面对地方房地产调控工作提出了明确要求。10天内两度重申坚持房地产调控不放松，体现出住建部对房地产调控的明确态度和遏制投机炒房的坚定决心。

各地调控政策密集出台。自2016年至2018年5月，约98地级市和46个县（区）出台调控政策。特别是一二线城市频频出台限购限贷限售等调控措施。5月份以来，约15个城市和辽宁省出台调控政策。另有海南、湖南、新疆和陕西四省及多城加大对房地产市场监督检查力度。

从政策调控的区域来看，京津冀、东南沿海、山东半岛等地区，以及重庆、成都、武汉、长沙、郑州等中西部热点城市政策调控力度较大。5月份以来，受朝鲜局势缓和粤港澳大湾区规划即将出台的影响，东三省和珠三角地区部分城市政策出台较为频繁。从政策出台频次来看，2018年以来出台调控政策频次有所降低，但仍保持高位；3、5月份，政策调控力度加大，地方调控持续深化。

强化限购限贷限售。成都调控政策升级，提高非户籍购房家庭缴纳社保年限，并规定新购住房3年限售。太原正式出台楼市调控政策，对户籍、非户籍家庭实行差别化限购政策，实行差别化信贷政策，将限售从城六区扩大至全市范围。丹东接连出台调控政策，提高非户籍居民贷款首付比例，并增加新房5年限售的限制措施。银川提高二套公积金贷款首付比例。近邻济南的德州齐河县对主城区范围内住房实行限购政策。

哈尔滨、贵阳分别对购买的新建商品房实行3年限售政策。三明市对户籍家庭购买的二套房、非户籍家庭和企事业单位购买的首套房实行3年限售政策。宁波调控政策扩围，对奉化主城区、杭州湾新区购买的住房实行2年限售政策。德州齐河县对户籍居民家庭、非户籍家庭分别实行2年、3年的限售政策。

加强新房价格管理。东莞规定新房6个月内涨幅不得超过10％。威海、聊城规定新房3个月内不得涨价。长春规定商品房销售价格不得高于预售申报价格。辽宁省加强对热点区域商品住房价格审查力度。

强化市场监管。4月份，武汉、江门、佛山、海南、重庆、湖南、西安、惠州大亚湾区、福州、赣州、新疆和陕西等省市先后出台监管措施，加大对房地产企业和中介机构的监督检查和违规查处力度。此外，北京明确同一住宅单位不得拆分出售，遏制拆分售卖类炒房行为。

三、金融监管持续从严，多地房贷利率上浮

中央继续实行严格金融监管政策，强调金融服务实体经济导向。政协召开“健全系统性金融风险防范体系”专题协商会，提到要把服务实体经济作为金融工作的出发点和落脚点，实现稳健中性货币政策与严格监管政策有效组合，促进经济高质量发展。中国银保监会召开深化根治银行和保险市场乱象推进会，提出要扎实推进整治市场乱象各项工作，严厉整治各类违法违规行为，严守不发生系统性金融风险的底线。《国家发展改革委财政部关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》也提到募集资金重点用于支持创新发展、绿色发展、战略性新兴产业、高端装备制造业以及“一带一路”建设和国际产能合作等。从中央及各部委的表态来看，金融业服务实体经济的导向十分明确，国内流向房地产领域资金将会减少，企业融资环境会趋紧。

4月末，广义货币（M2）余额173．8万亿元，同比增长8．3％，M2增速比去年同期低1．5个百分点。4月份住户部门贷款增加5282亿元，与去年同期相比减少7．5个百分点。在强化金融监管背景之下，资金违规流入购房领域的势头有所放缓。4月份短期消费贷款增加1379亿元，同比增长10．4％，但增速比去年同期相比大幅回落。

5月份以来，多数一二线城市首套房商业贷款利率上浮10％，提高到基准利率的1．1倍，为5．39％；二套商业贷款利率多数是基准利率的1．2倍，为5．88％。在金融领域监管从严的环境下，银行资金面趋紧，在实体经济对资金需求增加的同时，住房贷款利率上浮也不可避免。

四、发力保障房建设，扩大有效供给

中央层面，在土地端、金融端重点推进共有产权住房及租赁住房建设。住建部发布的《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，提到3－5年内热点城市租赁住房、共有产权住房用地占新增住房用地供应50％以上。自持性的租赁住房用地供给规模的增加也将是住房租赁市场得以加快发展的关键［1］。

5月28日，中国银行保险监督委员会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，文件规定保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权计划、股权计划、资产支持证券、保险私募基金参与长租市场，所投资的长期租赁住房项目应当满足五大条件：

具有良好的经济和社会效益，具备稳定的当期或预期现金流；

处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。土地性质为集体建设用地的，应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市；

产权清晰，无权属争议及受限情形；

土地出让合同或土地使用权证载明土地及地上建筑物仅用于租赁住房，不得转让；

履行了立项、规划、建设、竣工验收及运营管理等阶段所必需的审批程序，或者履行了项目建设阶段所必需的审批程序。

整体来看，长租市场的融资渠道建设又向前迈进了一大步。人口净流入的大中试点城市，集体建设用地建设租赁住房试点城市都将是政策优先满足的区域，这些区域的长租市场也将获得较大的发展。

地方层面，多地已开始逐步落实多渠道保障政策。北京住建委提出将限价房中可售住房销售限价与评估价比值不高于85％的，收购转化为共有产权住房，从供给端增加共有产权住房的规模［2］。租赁住房建设方面，北京首批试点的国开行、农行、建行和华夏银行四家银行已确定向集体土地租赁房建设方提供长期、足额贷款，最长贷款期限可达30年。此外，北京还提出集体建设用地上新建、产业园区配建，以及利用闲置的厂房、商场、写字楼、酒店等房屋改建等方式增加各类租赁型职工集体宿舍供应，解决城市低收入群体最基本的居住问题。

山西省将发展国有住房租赁企业，多渠道筹集租赁房源。武汉将为第三批29家住房租赁试点企业和9个试点项目提供优惠政策。大连扩大租赁住房配建范围，并将土地溢价率上限设定70％，达到上限后竞配建租赁住房面积。西安对市区热点区域按照不低于宗地住宅建筑面积5％的比例，实物配建租赁型保障房。青岛将开展租赁住房建设试点工作，并明确承租人随迁子女接受义务教育的权利，此外还对个人和机构出租住房的给予税收、融资优惠政策。

成都市近期将集中上市1200套（间）国有租赁住房。厦门市计划在2018年底前建设配套不少于2000间租赁公寓。杭州计划今年将筹集10000套蓝领公寓以满足外来务工人员住房需求。深圳市今年将新增人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约11．4万套。

五、各地相继出台吸引人才政策，争抢各类人才资源

5月份以来，南昌、呼和浩特、山东、海南、新余、漳平、天津、西安、四川、郑州和温州等省市先后出台吸引人才政策。

自2017年至今，共53城市和4省份累计出台百余次吸引人才新政。出台人才新政地区主要集中在京津冀、山东半岛、长三角和珠三角地区以及川陕湘鄂等中西部省份省会城市。5月份以来，有7城市和海南、山东、四川三省份出台吸引人才新政，争抢各类高层次人才。

放开大中专以上人才落户限制。南昌、呼和浩特放开中专及以上高校毕业生和专业技术人才落户限制。山东放开高校毕业生、职业技术人才和留学归国人员的落户限制。新余市大专以上人才可零门槛落户。天津对40岁及以下的本科毕业生、工作满一年的高职院校毕业生和35岁及以下高级职业资格人才放开落户限制。海南对大专以上学历、技师以上职业资格人才放开工作或居住地落户限制。

加大对高层次人才补贴力度。南昌为新引进人才提供生活补助和购房补贴。呼和浩特为引进人才提供10万元以上安家费，高层次人才给予20万元购房补贴。海南文昌市为引进人才提供8万元安居补贴。江西新余市为硕士以上人才、高层次人才分别提供5万元、10万元安家补贴。福建漳平市为引进本科一批以上人才提供每月500元生活补助。西安为引进博士毕业生提供5年15万元安家补助。海南省新引进高层次人才子女可就读省中小学，参加高考不受报考批次限制，配偶符合岗位条件的可安排到事业单位或企业工作。四川也加大了对海外高层次人才吸引力度。郑州为高层次人才提供20万补助，并提供免费公寓。温州为企业引进的博士、硕士、“双一流”高校全日制本科毕业生提供10万－40万元购房补贴。

六、展望：房地产调控不放松，着力扩大有效供给

房地产政策调控不放松。住建部罕见两次表态坚持房地产调控不放松，表明政策层面调控从严的态势不变。未来，在房地产市场调控目标不放松基调下，各地调控政策将根据市场实际情况进一步深化。在房地产税、土地制度改革等长效机制建立并完善前，持续发力稳定房地产市场秩序。值得注意的是，5月成都对人才落户购房开始有社保年限要求，后期部分城市将在持续引进人才的程中进一步完善相应的配套性政策，抑制非理性购房需求。

金融监管从严，资金面趋紧。2018年，将继续实行严格金融监管政策，强调金融服务实体经济导向。在严守不发生系统性金融风险的底线的政策背景下，违规流向房地产领域的资金将会持续减少，行业资金面趋紧态势明显。此外，在信贷调控和金融监管双重压力下，住房贷款利率上浮也有可能向更多地区扩围。

扩大有效供给，住房租赁、共有产权住房推进力度进一步加大。目前，在培育住房租赁市场方面，已经构建起从中央到地方层面的支持性政策体系。住房租赁从土地供应到金融支持都出台了相应的政策安排。未来，在住房租赁立法层面、扩大集体建设用地建设租赁住房试点、租赁住房承租人权利保障等方面，相关政策将持续推进。

共有产权住房建设方面，中央从支持京沪两地开展共有产权试点，到明确要求热点城市增加共有产权住房用地供应，落实并上报并实施方案，这说明共有产权住房已经形成可复制推广的经验。未来，各地将在保障共有产权住房用地保障、培育供应主体、改建转化共有产权住房、融资保障等方面出台相关政策。共有产权房源的供应渠道也会更加丰富，供应量也将明显增加，成为扩大有效供给的重要方式。