对话研讨:新时代物业管理行业如何与资本共融共生 共创共赢

2018-06-01 18:15:00 房天下产业网 来源:中指研究院

主持嘉宾:张志杰 中指研究院上海副总经理

对话嘉宾:

重庆天骄爱生活服务股份有限公司总经理 汪香澄

俊发集团副总裁 俊发物业总经理 芶文劲

物业(北京)股份有限公司总经理 刘培庆

天朗控股集团副总裁 周岗

北京鸿坤瑞邦物业管理股份有限公司总经理 吴国卿

张志杰:今天上午是资本如何赋能物业公司,主题是新时代物业管理行业如何与资本共赢共生。刚才看了一下几位嘉宾,所有的嘉宾都是开发商下属的物业公司。开发商下属的物业公司在百强中占60%几,是行业的主力,开发商下属的企业有母公司的大力支持,在行业里有先天的优势,怎么跟资本对接,怎么跟资本共赢共生,请大家贡献自己的精彩观点。时间关系,给各位的时间只能每人不超过5。希望大家能够做一些提炼和准备,在这个平台上,有的时候需要大家在这个时间把自己的观点讲出来。

汪香澄:

,对接资本是行业目前最热的词语,很多论坛上都在讲资本,今天上午大会也在讲资本,实际上行业的关注和社会的认可表现出行业的发展取得了突飞猛进的结果。

第二,新兴的物业行业怎么跟资本对接?作为天骄股份我们也在做探索,我个人认为,为什么非常关注资本这个东西?讲一个观点,实际上是物业背后的东西。因为资本青睐你是看你的成长性,肯你盈利的模式和盈利的能力。今天上午彩生活和刘德明总讲了上市的经历,为什么取得了资本的青睐,实际上更多的是看重你的发展和盈利能力。因此个人认为,作为物业行业来讲,我更关注物业背后的东西。

背后的东西是什么?就是价值巨大的社区经济和服务经济给行业带来的无可限量和无限延展的空间,这就是资本为什么青睐物业的一个最重要的因素。

芶文劲:今天非常的荣幸中指院给我们提供一个交流的机会和平台,对于资本市场的想法和希望,其实作为俊发来讲,现在来谈这个也是学习和交流的阶段。顺着刚才天骄的话来讲,服务经济、社区经营生态链是未来要做的事情。对于我们来讲,前几年物业行业面临的是科技赋能,这几年又提到了资本赋能,对于这个行业来讲是非常大的希望,对物业行业的物业人是莫大的信心。可以说资本和物业行业应该说是一场美丽的邂逅,一场激情的碰撞,未来我们怎么做?我们也在研究,现在得到的一点点心得是  我们还是传统的沉淀和对未来的展望,这是资本市场对于我们物业行业青睐的一个关键点,如果没有未来,如果没有过去的非常坚实的沉淀,或者是没有未来的增长,相信资本市场对于我们来讲只是昙花一现,也没有一场美丽的邂逅。所以坚持把基础服务做好,延续未来的优势,把这个优势在未来转换成为非常强大的支撑,再形成一个新的社区经营生态圈,这是我们未来要做的。像刚才您说的,俊发有强大的支撑,也就是我们自己的开发商土地储备和未来自建项目共建的面积,不管是未来在港股还是在A股上市,对于我们来讲关联交易是很大的要处理的问题。所以我在想同行业之间的资本市场上,未来要实现,要发力,应该是共创、共担、共赢的模式,所以也是在昨天,我们才有了浩渺私董会的一个非常关键的环节,让大家携手实现,让更多的不管是超级物业企业还是未来的相对来讲规模偏中小型的企业,我们都能实现在资本市场上的转身。

刘培庆:回答你开始的问题,说一点想法。

,毫无疑问资本是对整个物业行业的帮助非常大,反过来讲资本对于发展不同阶段的物业企业又是不同的,有的企业发展到一定规模离不开资本,必须去拥抱它。

当你还是一个小的企业,资本来了之后可能是拔苗助长,过去两周我一直在欧洲,有一天凌晨三点我们的合作券商给我打电话,特别兴奋,说报告给你做出来了,我们要做家“3+H”的物业公司,说你在国内有新三板,可以在香港上市,半年之内就可以运作成功。凌晨三点,我很冷静,想了想,我说看完给你回复。国内时间的上午十点我就给他回复了,仔细想了想,我还是拒绝了。为什么?听起来很有噱头,国内是新三板,又在香港上市。但是对于我们年净利润只有6000万的企业,上市要花4000万,每年要找律所、会计师要花1000多万,有什么意义?可能估值15亿,发行25%,也就融2个多亿,对于我们这个发展阶段来讲意义不大。如果再继续发展,明年、后年净利润到1.5亿、2亿,可能就会这么做。

当我们看到很多公司上市的时候,我们说7家香港,70家三板的时候,我们看到的是大量的新三板物业公司在离开,我们说上市的时候很多人也在退市,没人谈这个问题。比如说远洋就退市了,比如说南京紫竹等等,大家为什么要退市?有没有想过这个问题。上市的目的是为了收购,退市的个原因就是大股东的资金占用,尤其是2018年房地产企业的资金链很紧张。物业公司躺着那么多钱,好比是一个华姑娘,娶回家不能动一样。只有退市才能用它的钱。

第二,说一下收购,上午的几个同事都在讲收购的时候物业企业的合规性的问题,一个上市企业和一个非上市企业收购,哪一个容易操作,更便捷更灵活,答案不言而喻,一定是非上市企业。所以有好几个企业退市就是为了收购,按照上市公司的会计准则去收购要求太严格了。

第三,说一说我们自己,你不在香港上市,不在A股市场是不是就融不到资了,2016年4月份在新三板挂牌,2017年7月份轮融了1亿人民币,后续又融了两轮,不在主板上市仍然可以融资,仍然可以实现你的需求。每个企业发展到不同的阶段,跟资本拥抱的情况都要视企业的情况而定,不能拔苗助长。

张志杰:谢谢刘总!每个企业自己的情况不一样,迎接资本合作的方式也不一样。周总跟我们分享一下天朗在这方面的一些法。

周岗:谢谢主持人!非常感谢指数研究院给我们这个机会,使天朗物业再次入100,也非常感谢给我这个对话机会分享天朗物业在对接资本方面的心得。

天郎一直在做这方面的筹备工作,近几年来在基础物业服务方面也像今天上午分享的几位专家和大咖的精彩分享一样,目前在全年龄段,20多个小区15万多业主的人群中也一直在做这方面的工作,不管是APP的上线,内部的涉及到教育,涉及到邻里圈,以及与京东的捆绑电商,包括老年大学的服务,这些都是对基础物业的支撑。团队建设方面也是一样,从业人员最重要的是把大学的校招生作为后备的中坚力量,对于未来产业的消费升级方面做积极的筹备。这方面大概占到10%,加上外拓的5%,每年会有15%的增长量的同时,在技术端,为未来可持续性发展方面也在续力。

未来在考虑对接新技术方面的可持续性发展也是资本市场更看中的。像我们目前和科技大和上海电子服务科技公司共同出资研发了两款产品,一款是社群的软件,目前我们做的社群管理人数500人是上限,但是我们的业主需求已经不再是500人,圈子的量非常大,目前的圈子大概在200到300个,无论是运动系列还是兴趣等等,在这方面都有很多的数据做支撑。目前这方面是资本市场比较看中。

另外我们做的整租公寓也和这个软件有关,我们会统筹把剩余的资产盘活,进行精装,经过完备的体系管理。不同于酒店管理和不同于二手房的交易,更细化,在细分市场内又是领域一个管否,通过公安部门的安全认证,可以实现短租、网上签约和退房,以及实现水电气费等的缴纳。这未来在资本市场上也是非常好的一个发力的地方。

张志杰:周总把他们为了迎接资本,自己的基础物业服务包括拓展、人才团队和技术方面做了一个分享。下面请吴总,鸿坤跟资本对接方面有什么想法?

吴国卿:我先介绍一下我们公司,鸿坤物业03年成立,总部在北京。是北京的一个区域公司,现在已经走到了京津冀、长三角、珠三角以及海南,这几年物业也在变化,这两年也在说资本。鸿坤是多元的集团公司,我们集团有鸿坤资本板块,所以他们会给鸿坤物业设计如何接触资本,有专业的团队。我作为物业板块的负责人,我的任务就是做好规模,做好1+N的业务,拥抱资本。跟传统的物业公司来比,我们有一定的优势,有团队的优势,有多元的优势。希望鸿坤物业也利用资本的优势,或者搭载资本的力量,让我们走得更远。

张志杰:要说到拥抱资本,几位资本家大佬,不管是安信还是华泰金控,包括刚才的杨总,他们都分享了对资本市场怎么看,这几位老总都有集团的背景支持,我们都有先天的优势,但是要接受到资本市场的真正认可,除了要有一个“好爸爸”之外,自身还需要有一个良好的拓展。现在资本市场对大家的关联交易,香港市场要好很多,要有良好的业务支撑,有一个好爸爸,对你的业务还是比较看好的。关键还是要我们在基础业务、市场化拓展方面能够有更好的条件。如果我们一上市,关联交易的比例,包括外拓的市场化要求还是很高的。绿城为什么现在市值?就是因为他80%的物业都是外界的。对于整个行业来说,资本市场对我们越来越看好了,整个物业行业迎来了新的春天。

在这里,我衷心的预祝整个行业在资本的推动下能够有更好的发展,也预祝各位老总今年能够有更好的成绩,将来在资本市场有更好的表现。

因此时间关系,本次论坛就分享到这里。预祝所有的百强企业在新的一年里,在2018年有一个新的征程,未来取得更好的成绩。谢谢大家!

标签: 对话研讨物业管理

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