刘涛江:物业服务百强企业发展与上市之路

2018-06-01 17:57:00 房天下产业网 来源:中指研究院

华泰金控投资银行部副总裁 刘涛

刘涛江:谢谢主持人。女士们、先生们,大家下午好!我是华泰香港投行部的刘涛江,非常感谢中指院的邀请,有机会在这里和各位做分享。

刚才的嘉宾绝大多数都是物业管理行业的专家,演讲非常精彩,受人启发。物业管理方面我是门外汉,不敢在各位大咖面前班门弄斧。我有幸参与了雅生活的上市。刚才汇丰的同事讲了如何看待物业企业,我今天就和大家分享一下物业企业如何对接资本市场,希望对大家有所帮助。

物业管理企业为什么要对接资本市场?意义在哪里?

随着物业行业的不断增加,行业内对高端人才的需求不断增加,相信在座各位有不少来自本科甚至硕士毕业的员工,如何留住人才为企业长远发展注入动力是至关重要的。员工股权激励计划是吸引和保留人才的重要方式,非上市公司的股权无法流通,通过上市股权激励计划可以吸引、绑定的人才,为公司长期业绩稳定增长提供持久的动力。其次,通过上市募集资金,也可以给物业管理企业发展多元化产品和服务资金,是业务多元化的一种重要助推器。

昨天晚上大家也讲了并购,行业集中度持续上升,资本的介入使得大鱼吃小鱼的情况不可避免。通过打造一个上市平台,让上市平台去整合资源,能够更有效的进行并购,从而使得在竞争中能够脱颖而出。

上市路径选择:A股、H股与红筹的比较

发行主体,A股上市和H股上市都是以中国注册企业作为主体,红筹股发行主体在海外。

监管审批,内地是中国证监会发行部和发行委,香港是香港联交所、证监会以及中国证监会国际部。红筹上市就不需要走中国证监会、国际部的程序了。

时间,A股上市通常需要一年的时间,时间有一些不确定性;港股上市时间点相对比较确定,快则6个月,慢则一年,如果H股发行需要经过中国证监会国际部例行审批,但是也可能影响到一定的时间。

控股股东、股票流动性,A股上市去年5月发布了一个新规,对于控股股东和董监高减持做出相应的规定,H股是通过发行新的股份,控股股东和高管如果持有内资股,暂时不能进行全流通。中国证监会在推行全流通的试点,联想控股和重航科工作为先试先行的企业,后续逐步推广到所有的H股企业,我们在H股上市的过程中可以去申请部分的全流通或者全部的全流通。

上市之前有境外的投资者,雅生活这个案例是一个非常好的代表,上市之前引入战略投资者,从境外主体入股之后,发行过程中可以将他持有的内资股转成境外流通的流通股,增加流动性。

如果以红筹上市,根据上市规则,有6个月的禁售,其他所有股份都可以在二级市场流通。

后续发行,A股、H股都是保留发行A股和H股搭建A+H双平台的机会,红筹上市就不能直接发行A股,需要通过分拆部分业务或者未来通过CDI的形式,在A股市场进行证券化。

估值,A股估值高于港股,两地市场对于物管企业接受度非常强。

再融资,A股需要通过中国证监会批准,灵活性欠缺一些;H股也需要国际部批准,国际部发行。红筹股只要上市股东允许的情况下就可以择机发行。

在座的很多物管企业可能母公司已经在A股上市了,分拆部分的业务在A股上市的难度非常高,很多A股房地产上市公司将物管在新三板上市,除了新三板上市之外还有一条路径,就是在港股进行分拆。中国证监会对于A股上市企业分拆部分资产在海外进行上市有一定的规定,67号文对于什么样的情况下可以在境外进行分拆做了若干规定,包括净利润的占比不能超过50%,净资产占比不能超过30%,董监高以及关联方持股不能超过10%。

A股上市公司分拆业务赴港上市汇总,很多企业都有案例的案例,大家可以参考。

两地监管审核的差异,关联交易和业务独立性,香港联交所和中国证监会在审核这方面会有较大的差异,首先关联交易和业务独立性概念不同,但又息息相关,香港联交所对于关联交易的监管相对比较宽松,联交所对于关联交易的审核是交易是否公允,对于关联交易的比例没有明确的限定,根据以往经验,超过50%的话就需要解释。物管企业关联交易并不是非常高,绝大部分的物业管理企业收入是来自于小业主,来自于大业主的关联方并不是很多。

按照彩生活或绿城市,已经上市这的几家在香港上市的物业企业关联交易的收入占比在10%到30%之间,不是很高。

从独立性或者依赖性的角度,有多少项目来自于关联方?对于房地产开发背景的关联企业而言,绝大部分的项目来自于地产开发商,联交所会咨询是否存在依赖性。一般会有几个角度去阐述,首先物业交付之前会经历合法合规的招投标程序,物业交付之后,有权成立业主委员会,可以进行自主的选聘。我们也强调物业管理来自独立第三方的小业主。另外要证明公司拥有很强大的外拓能力以及管理能力。

从上市的这几家公司来看,关联开发物业面积占比,中海物业达到将近90%,上市最后一年来自于母公司开发商的物业管理面积占所有物业面积差不多90%。碧桂园也差不多90%的水平。港交所接受的。

中国证监会对于关联交易的独立性审核要求更严,关联交易比例一般不能超过30%。相比关联交易,中国证监会更关注依赖性,如果绝大多数项目都来自地产开发商,即使关联交易比例非常低,也会影响到审核。

香港市场对于有房地产开发背景没有任何政治上的限制或者鼓励,只要符合上市条件,都能发行。在A股上来国家宏观调控的影响,跟房地产行业息息相关的物业管理企业也受到了较多的影响。这也是为什么地产集团下属的物业管理企业在A股上市挑战比较大的原因,但市场化程度较高的物业管理企业在A股还是有机会的。

募集资金用途,大部分能够上市的物业管理企业相信现金流都非常好,不缺钱,除了并购之外要有合理的募途项目并不容易。香港上市的募集资金可以用于并购,而且是没有具体的并购标的也是可以的,只要在招股说明书里写明并购标的筛选标准,以及理由,和你公司的发展战略就可以。而在A股除非有非常明确的并购标的,否则募集资金用途就不能用于并购。已经上市的募集资金的雅生活、彩生活、绿城服务有将近超过50%的资金用于并购,港股也接受,也允许不用募集资金,以介绍的方式上市,比如之前上市的中海物业,以及正在审核的碧桂园物业

港股已形成物业管理板块,目前已经有7家物管企业在香港上市公司,随着碧桂园、新城悦在A股和港股的上市,相信物业管理板块将会受到越多投资者以及市场参与人士的关注。

在此,衷心祝愿物业管理行业稳健发展,也希望物管企业能做的越来越好。新的PPT里面有一个二维码,毕竟我们华泰证券率先在行业里拥抱金融科技。谢谢大家!

标签: 物业服务百强企业

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