北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组项目研究负责人、中指研究院企业研究总监 蒋云峰

蒋云峰：各位私董会的嘉宾们，大家晚上好！

今天大家汇聚在北京威斯汀大酒店，希望为资本寻求一个出路，或者说寻求一个很好的机会，资本是什么？资本、资本，和资金、和资产相比得有一个“本儿”，“本儿”是什么意思？就是要有赢利，能挣到钱才是“本儿”。

资本要求回报。咱们看一个资本的公式，资本市场对这个公式很熟悉，“P”是资本市场的估值，是现金流入，r是折现率，a是增长率，b是不确定增长率。为什么说是不确定增长率，因为在高技术的经济下，c、r、a都好估计，但是b不好估计，大家对物业企业，对使用高科技、使用资本发展的物业企业来讲，资本市场对币的估值非常大。“P=C/（r-a-b），b能接近于r-a的话，大家就能想到，企业的估值几乎是无穷大，有无穷的想象空间。这个公式在资本市场很像爱因斯坦一个只能方程，非常的有用，可以对基本规律的衡量，所以拿到这里跟大家探讨，加“b”也是因为特殊的环境，特殊的机遇。

1、物业上市企业的发展

到目前为止，已经有7家企业登陆香港主办，一家在A股上市，63家挂牌新三班，资本在冲击这个行业，改变这个行业，物业企业也在借势资本，上市企业市值不断升高，为什么有这么高的估值，也就是公式里的“C”在增长。“a”也在增长，在这里市值、市盈率屡创新高，这符合这个公式，也符合资本市场的逻辑。

回顾一下物业企业上市过程中的四大里程碑事件：

一是彩生活叩响了物业市场的大门。这跟过去的想象完全不同，改变了整个行业的面目。彩生活之后有中海物业、中奥物业纷纷上市，也是借了大势。

二是绿城服务，绿城物业体现了行业资本化的进程，目前来看市值是港股的市值。南都物业特殊的地方是打开了A股的大门，让我们看到物业企业也可以在A股上市，A股也承认物业企业的价值。

三是雅生活打开了物业企业板块的空间。大家关注的是“b”，物业企业的入口经济能占据的巨大优势，以及辅助的高科技，辅助资本市场巨大的想象空间。

2、当前的发展是未来的估值，未来想象空间的基础。

我们基础服务做不好，业主就不承认我们，业主不承认我们，我们多大的想象空间也都是空的。因为想象空间只是空间，所以我们做好基本服务，甚至在增值方面进行服务都非常重要。

通过分析上述企业的经营指标，发现市值和经营治保具有非常大，非常高的相关性。简单算了一下，净利润、市值相关系数高达0.92，确实是优良的业绩支撑了我们的估值。

另外，核心优势是上市企业未来业绩的保障。一方面规模增长，另一方面则是企业独特的优势。物业企业独特的优势也是难以模仿的，或者说模仿也会感觉很不舒服，物业企业有自己的发展历程，它的经济性和性格形成了物业企业的优势。这种独特优势正是我们物业企业利润增长的防火墙。我们注意到大部分上市物业企业都具备独特的竞争力，保证了“A”的增长。当然，打铁还得自身硬。企业自身的管理尤其重要，特别是人才，的物业企业都有一条稳定而高效的管理团队，能够引领这个团队的发展，在座的各位确实为这个行业，为自己的企业做出了非常大的贡献。彩生活、绿城物业等企业构筑了生态圈，但是与万亿的企业相比有远远的差距。有差距就有发展，就有想象空间，这是我们未来的预期，也就是说“b”有非常大的空间。

与资本市场良性互动很有必要，物业企业现在已经不仅仅是讲故事，讲一个故事，看一个APP就能达到目的，物业企业社区增值和入口经济价值，物业规模化发展的空间实实在在，是看得见的，让资本市场去理解它，如果没有充分的沟通做不到，资本市场不仅仅是对企业注资的过程，更多的是帮助你、辅助你、引导你的发展，对企业来说是非常重要的，重要的不完全是钱，更多的是思路，更多的是发展，更多的是途径。

北美的物业企业，First Service定位于提供“一站式服务”。First Service2017年基础物业收入是11.74亿美元，利润是0.8万亿美元，规模化扩张主要依靠一系列有计划的收购活动，业务围绕房子保养、美容等服务，通过自营、收购、特许经营等方式快速扩张，这些都值得中国的物业企业学习。尽管First Service的规模还赶不上在座的很多房企，但是估值却很高，是国内估值企业的2倍，说明咱们的资本市场并没有完全看到咱们企业的价值。另外也能说明，国内的物企估值空间还有很大的提升。

另外，围绕着人和空间提供服务，具有巨大的想象空间，同样我们对First Service，研究的是他们的基础服务，但是我们想为在座的各位开阔更大的眼界。比如说分众传媒是落到实处的收入，分众传媒的营业收入是120亿元，同比增长17.63%，利润是60.05亿元，利润率非常高。所以物业企业掌握的入口，经济价值远远没有得到实现，与我们想象的，与实际实现的有很大的差距。我们怎么利用这个空间，怎么利用这个资源，这是值得我们思考的问题。

分众传媒基于良好的经营业绩，估值达到了1435亿的天价，利用了物业企业的空间，确实实现了它的价值，但是对于物业企业来说我们同样可以实现这部分价值。

看一个国外社交交易企业的案例叫Yelp，依靠巨大的流量和用户作为基础，目前收入比较少，甚至亏损，但是想象空间巨大，因为抓住的是社群，物业企业如果能抓住社群，同样可以达到巨大的估值，而且我们确实实实在在的经营收入，有实实在在的资源，对每个企业来说Yelp同样是我们学习的榜样。也就是刚才说的“b”的巨大空间，Yelp充分利用了“b”的巨大空间，我们的物业企业是不是把“b”充分利用好了，确实有一定的想象。

对于物业企业来说，我们仍要遵循基本的资本规律，做好基础服务，就是把客户服务好，把业主服务好。在去的巨大的发展空间，通过优质的空间来为未来的“b”提供更大的提升。同样，我们要回归资本市场的逻辑，在资本市场的推动下快速发展，同时也要为我们的股东，就是在座的各位可能也是我们的股东，提供更大的回报。

我的演讲就到这里。谢谢大家！