主持嘉宾：张化学先生  中指研究院广州总经理

对话嘉宾：齐建国先生  中国社会科学院循环经济重点实验室主任

杨惟尧先生  海航地产副总裁

董功文先生  开元城市发展基金首席执行官

任欢女士  中国开发区协会宣传部主任

张化学：很荣幸做这场对话的主持人，我是中指研究院广州分院张化学，今天很荣幸请来了各位专家，刚才几位老总，讲得非常清楚，产城融合需要很多方面的资源，我们既需要创新，也需要建设者，也需要资金，很荣幸今天对话嘉宾中各方面的专家都有，希望这场对话能给大家一些启示。首先请齐主任发言，齐主任是这方面的专家，经常在网上看到您的一些真知灼见，请齐主任跟大家分享一下。

齐建国：谢谢主持人。尊敬的参会的各位代表，下午好！

非常高兴有机会参加今天的论坛，刚才做这个新书发表，这个书已经准备了很长时间，付出了很多的心血，内容很丰富。今天我跟大家谈两点心得。

，关于我们中国城市发展有过很多的争论，就北京而言，曾经伟大领袖毛主席说，北京要从一个消费城市转向生产城市，后来北京建了首钢。随着时间的推移，北京作为一个首都，职能不断地发生变化，最后首钢不得不迁出北京。在城市化作为中国现阶段经济发展一个重要的推动内涵的时候，现在的城镇化在工业化接近高峰时期结束的时候，谈城市化，其中产城融合发展就是一个新的话题。不同类型的城市，对于产城融合的内涵也是不同的，我理解今天所讲的这些产城融合发展大多数是指在一个特定的区域内通过人文的规划，最后发展一个新的经济增长的区域，在这样一个区域，怎么配置资源，发展成一个什么样的城市，大家做了很多的探讨，今天我们也评出了10家，华夏幸福排在了名，固安的模式、嘉善的模式都是非常成功的模式，这些模式有一个共同的特点就是关注可持续发展。我是中国社会科学院循环经济重点实验室主任，现在我担任中国循环经济首席政策专家，我们对产城融合发展过程当中城市的清洁生产、城市的循环发展，我认为是当前一个重要的趋势。刚才京东金融也讲了智慧型城市怎么管理，各方面都需要用智慧的手段来管理。其中一个重要的方面是一个城市的物质流跟城市环境之间的关系，城市物质流管理，特别是废弃物的物质流管理，已经成为当今一个城市文明的重要指标之一。我认为，这个指标在目前很多城市发展当中还没有引起足够的重视，曾经我去了德国的一个城市，那个城市在工业发展管理过程中每50家企业就有一位公务员来管理物质流，每一个企业进了多少原材料，生产了多少种产品，产生了多少废弃物，这些废弃物哪儿去了，交界之间有有三联单，每一公斤的废弃物都得到了很好的管理，因此城市的资源循环利用，城市的废弃物管理、水资源管理、废气的管理都非常有序。当然利用传统的手段成本很高，今天有了大数据，有了信息化的手段，这是我们未来产业新城发展应该关注的一个新方向。

第二，中国现在从经济发展阶段来看，工业化的高峰时期已经过去了，这个点在2013年的数据中可以观察到，工业增长对经济增长的贡献开始快速下降，工业的增长速度已经低于GDP总量的增长速度，在这样一个背景下，我们谈产城融合，已经不是过去历史上讲的制造业、重化工产业，它的产业形态正在不断地发生变化，非常可喜的看到在固安新城里，产业主要是以高新技术、新能源、新材料等各种产业为主导的产业和城市发展融合，在重化工产业领域一般是很难讲产城融合的。因为很多重化工产业有污染，排放的物质对于健康是有害的，都主张要分开，新的产城融合一定是新颖的产业在其中的融合。因此这样的产业的形态主要是以创新驱动。在这一点上，无论是嘉善园区还是张江高科，还是固安新区都体现了这样一个新的发展趋势。因此在未来产业新城的发展、规划、建设、运营当中，对于创新要素的吸收、配置是一个非常重要的发展方向。这一点应该引起我们已经进入产城开发运营合作的企业，或者将要进入的开发商，都需要引起更大的重视。

就跟大家分享这么两点体会，不对的地方请大家批评指正。

张化学：产业新城的发展需要资金和创新的双轮驱动，今天很荣幸请到了开元城市发展基金首席执行官董总，请董总介绍一下基金的情况，给大家分享一下基金在合作过程中的感受和启发。

董功文：今天非常高兴能来参加中指研究院举办的这个活动，在各位专家的演讲过程中也学到了不少新的东西。首先，先简单介绍一下开元城市发展基金，开元城市发展基金成立于2009年，是中国一批专业投资、专业致力于城镇化房地产基金之一，也是中国新型城镇化的践行者，成立以后成功投资了非常有标志性的项目，包括城乡统筹的示范区项目，在城市中心的中央文化商务区项目，在上海投资过文化综合题项目，从社会效益和经济效益上来讲都获得了不少成就。跟大家分享一下之前实践过程中的两点体会。

，之前为了做中国城市化项目，产业新城，跟不少的地方政府进行过沟通和谈判，有的谈判的非常深入，但是这个过程中，我们成功的做过不少项目，但是更多的项目没有落地。我们发现各个参与方诉求不一样，地方政府更注重社会效益，比如说税收、就业、城市的形象，相对来讲不够重视经济效益。我们基金主要是园区投资方，还要跟开发商、经营方、运营方一起合作，从开发商的角度来讲，更多的开发商往往是把房地产开发完了就走了。从运营商的角度来讲，大多数的产业新城周期长、资金回报低、回收周期长的行业，很少有产业园一建成就马上盈利了。大家的利益不太一致，如果勉强结合的话，到后来都会出现不少的遗留问题。这个过程当中，从投资方的角度来讲，不仅仅要看这个项目为这个城市带来的变化，为地方政府带来的变化，还要从通盘的角度来考虑，对所有的经营参与方是不是有足够的回报，是不是有相对的经济上的保障。从这个意义上来讲，非常赞同刚才星河集团的副总裁讲的，政府不管是拿地也好，批地也好，要大大方方，不要藏着掖着，因为有些产业园的用地价格就应该很低，要大大方方，这样才能总体上平衡项目的经济效益，促进产城、产业园的健康发展。

第二，在中国之前有不少的高科技产业园，或者是经济特区，在各地如雨后春笋般出现的不少，这方面的实践也不少。中国经济环境发展到目前这个阶段，产业新城仍然处在发展的早期，尤其是现在提倡可持续发展，提倡智慧城市的建设，跟国外一些先进地方的做法相比，不管是从规划上来讲，从设计上来讲，从经营上来讲都处于发展的相对早期阶段。在这个领域，对所有参与方来讲都大有可为，不管是从开发、经营、投资方面都有非常光明的前途。特别赞赏中指院高瞻远瞩，在三年前就开展了对产业新城专项研究，走在了这个时代的前列。在接下来，不管是在中国的哪个城市，产业新城的发展都大有可为。我们也期待  着跟各个合作方一起创造更加好的经济模式，创造更好的社会效益，为当地政府创造更多的价值，为中国的产业化、城镇化做出贡献。

张化学：最后请中国开发区协会宣传部主任任欢跟大家分享。我们知道任何一个行业的发展都离不开行业协会的关怀和支持，任主任对我们园区或者企业有深切的理解，知道他们的一些困难，或者说他们的成功之处，请你跟大家分享一下您的感受。

任欢：谢谢主持人。会议进行到现在估计大家很辛苦了，等一下朱部长还有精彩演讲，长话短说。

开发区协会是服务的开发区，重点省级开发区，这两点我们会员结构也发生了很大的变化，开始引入了很多园区地产商，包括很多的国企、央企开始转型做工业地产开发。刚才会议之前，赵总说很少参加这种活动，上次我见赵总还是去你们园区调研的时候见到的，我们协会参加这样的行业活动也不多，今天这个活动来得很值，坐在这儿从始至终听350人会议的规模，先说一下自己的感受，八个字：脑洞大开、反思方向。

为什么说脑洞大开？今年是改革开放40周年，我们开发区一直说是排头兵，试验田，这个阶段我们开始强调内涵式、高质量的发展，怎么样进行内涵式、高质量的发展？如果我们能够找到一个新的路径，把今天参会的“3322”结构的企业和园区的管委会形成更好的绑定模式，就是未来一个新的发展方向。

为什么叫反思方向？现在的开发方向大家应该追本溯源，中国园区的开发大多数应该从1984年开始，在眼睑荒滩，远离母城的地方起步，最成功的模式，或者说我们最熟悉的模式是以工业推动城镇化的发展。到今天这个阶段，像苏州工业园从开始就280平方公里，按照产城融合做规划，再造一个新苏州的模式并不多。个人觉得，今天做产城融合更多的是城市更新的概念，在现有的园区转型的过程中，我们怎么样遵循产业的规律，随着产业规律从制造业到高端制造业，到现代服务业，到现在“一部三中心”、创新生态等等综合因素之下，包括就业人口，从兰陵变成了白领，怎么提供商务、城市、文化、教育的功能，今天更多的“3322”的企业应该从这样的方向追本溯源寻找我们的市场方向。我们的市场方向在哪里？

个方向，是和现在的大管委，在功能扩展的空间当中一起合作，做小型的运营商，委托建园区。

第二个方向，大大方方的给地，大大方方的拿地，做专业化的特色园区，这是未来的发展方向，这个过程当中如果“3322”企业和园区的大管委形成一个中国品牌园区的产业生态链条，才是我们下一步行业发展的方向。

从管委会的角度，在联合的过程当中，对产城融合关注的点在哪里？个点是我们开发区做的产城融合一定是以“产”为主，一定要以做实体经济和产业为主，为什么觉得这些年拿地困难了？或者觉得商业地产补充工业地产开发困难了，管委会给地非常的慎重，都是因为我们开始理性回归的思考。这是我们新的要把握的度。第二个是目标设定要科学，产城融合不是要和开发商建新的城市，我们希望做产业能级的提升，能够服务产业结构和能级提升的城市的高端环境，所以不是做新的城市，这个度需要在做开发运营过程中要把握。第三个是是在规划当中要关注弹性的空间，开发区的结构是枣核型，大多数是就业人口，这样的人口结构之下，未来二、三十年对幼儿园的需求不多了，对养老院的需求多了，怎么样保障城市规划当中能够运用大数据和各种各样的预测手段让弹性空间有所保留，这样的话在社会公共资源拓展方面才是新的运营开发的理念和维度。第四个是周边城市的互补，一定不要说什么都靠自己，一定要有跨界和开放的思维，善于运用母城的资源，打造立体的公共交通体系，包括通勤难的问题，这些问题都可以在良好的规划前提下完成。

今天这个活动对于行业协会未来的发展，给了我们一个新的空间和思考的领域，下一步我们非常愿意和中指研究院和今天来的“3322”的企业，一起打造一个新的平台，让我们园区的产业生态发展的更加合理化，产城融合真的走向高质量的新阶段。

张化学：谢谢任总。可以看到这个对话非常精彩，时间关系没法展开，进行详细的探讨，希望以后能有更多这样的机会，跟大家做详细的分享。谢谢各位领导！