深圳市星河产业投资发展集团有限公司副总裁 阎镜予

阎镜予：各位来宾，非常荣幸有机会跟大家交流一下星河集团在做产城融合方面的一些思考。

在介绍之前，也要先给大家汇报一下星河产业集团的情况。星河主要是在珠三角一带，项目比较集中，在北京周边主要是在天津有项目，我们公司做产城融合做得比较早，在05到08年之间，深圳总核心的区域就是福田中心区，我们有四个大项目，这四个项目基本上把福田中心区，所谓的福田CBD从市民中心到深圳的会展中心，两条主要的干道相汇聚的地方有1/4的土地都是我们开发的，这1/4里面我们做了四个项目。个项目是住宅，也就是星河国际；第二个是商业，是星河WORLD，全深圳排名前三的商业；第三个项目是产业，也就是星河发展中心，我们引进的招商对象是  从建完之后，一直到去年，刚刚他们搬走，到了自己新建的大楼，也就是中国平安，中国平安一直用我们的写字楼。第四个项目是丽思卡尔顿酒店，也是在深圳酒店里面“双”，开房率和平均房价的酒店。在零几年我们做了四个项目，产业、商业、住宅、酒店。那个时候，我们并没有觉得这是产城融合，那时候没有这个概念，只是误打误撞的拿了四块地，做了四个项目，回过头来看为什么四个项目的互动性和整体非常好，我们得出两个结论。一是相互之间业态的配合；二是自持之后得到了非常好的效果；三是除了星河国际，当时是全深圳最贵的楼盘，商场、酒店、写字楼一平米都没有卖过，都现在都是自持，如果当年卖的话，商场就可以赚3亿，但是现在每年的租金也就3亿。

我们除了做了这些开发之外，发现做产业最后也只是房东，咱们成为股东？这个话现在听起来觉得太常见了，实际上在09年的时候我们做了一件事儿，在09、10年的时候投资了中国风投行业，连续几年排名个深创投。我们是深创投管理公司的股东，的股东是国资委，我们是第二大股东。同时在09年开始陆陆续续投资了前海股基金、国家中小企业发展基金、深圳虹口创头基金、我们直投了100多个项目，上市的有30多家。从09年到现在为止，我们在股权投资方面做了很多的工作。这些工作跟过去产业新城开发是脱离的，做股权的做股权，做开发的继续做开发。这次把我们评在第10名，在范围我们比不上前面很多的企业，但是我们兴和的这个项目确实非常成功，从2015年开始真正的有计划的推出了产城融合项目。所谓的有计划是通过过去从05年开始，福田中心区的四个项目和我们做的基金项目，我们看懂了产城融合的逻辑，基于这样的逻辑我们有计划的开始做了产城融合。这是我们今天给大家汇报的基础。

产城融合的提出肯定是要解决问题的，主要解决什么问题？从我们在深圳的经验来看，还是解决城市病的问题，包括钟摆城市、睡眠城市、空城鬼城、产业空心化。产城融合并不是一个新鲜的事物，在70、80年代的时候，那时候有一种业态，就是企业办社会。一个大型的企业里面什么都有，派出所、医院、超市，所有的配套非常完善，一个大型国有企业，或者是部队里面也是办社会，那个时候是由企业自发建设配套而走的产城融合的路。这种路径到了八、九十年代以后，民营经济起来了，老的国有企业逐渐的倒闭，使得原来的产城融合越来越没有了声音。在90年代的时候，商品房一枝独秀。为什么？因为钱好赚，90年代跟2000年，到2010年之前，既然快钱好赚的时候，不会有太多人想着同时要把产业这块儿抓起来。所以这中间20年的繁荣，造就了商品房的繁荣，产业反而并没有走到前端，并没有走到风口。2015年的时候，我们发现住宅不是那么好做了，我们在过去20年也做了很多商品房，确实不好做，拿地不好拿，拿了地以后利润率在下降，尤其是今年，今年所有的房企都非常的痛苦，现金流也特别的紧张。这个时候，大家就在想任何一个行业它是有朝阳、有夕阳，但是资本没有，资本永远可以向价值洼地流动，这个时候价值洼地是产业地产的带动，这个时候有了房企纷纷转型做产城融合的基础。

基础来自于两方面：方面是城市管理的必要性，过去成也规划是区块化，这块儿是商业区，这块儿是住宅区，没有形成小的微循环和局部的平衡。第二方面是从开发商来讲，开发商通过产业的逻辑能够拿到廉价的土地，同时来把它平衡现现金流。原来我们做地产是吃肉，现在肉不好吃的时候，带点“骨头”大家也可以啃一啃，我们叫“骨肉相连”，这个时候产业地产和传统房企胜利的会师了，就开始做了，这个时候大家也有很多的争议，说产城融合，尤其是很多房企打着产业之名，行房地产之实，现在有很多这样的说法。我们公司为什么有底气做这件事儿，我们做产业的时候比较提倡产业本身的自持。产业地产是不是真爱，就你是自持还是卖，如果卖掉了很难做好真正的产业运营和服务。我们有一种说法，我们可以做“骨肉相连”，但是在住宅上赚钱的目的不是为了套现金流走人，而是为了平衡后面长期持有做产业、做配套的资金的循环。就是说我们赚的钱不拿走，继续留在当地往下投。接下来是算帐的问题，你到底拿了多少钱走，算不算得出来，你没有拿走的钱到底投了多少做产业，算不算得出来。我们提出了两个公式，一个是政府引导拿钱做产业，平衡产业短期的弥补现金流，这种弥补一方面使土地的价格更低；第二个是可以补充一些住宅。这就是产城融合根本的逻辑。补充的住宅，“短期内给你的让利-产业前期的投入”，中间一定是大于“0”的数，如果是小于“0”的数就难做了。现在大家都会算帐，住宅赚多少算，大家都能算得出来，政府一清二楚。你投产业多少钱，也是知道的。短期的现金平衡依靠的是政府在住宅供地上相应的让利，换来的是开发商长期的贡献，就是要减去长期贡献，包括税收、对周边地价的提升。这是我们经常跟政府讲的，尤其是我们去一些相对比较偏的地方，你可能在这里拿了一平方公里，周边的五平方公里可能因为这一平方公里的带动，把周边的价值都提升起来了，这是非常重要的贡献，来减去前面短期的平衡。

开发商赚的钱分为两部分，一个是市场逻辑本来应该赚的钱，第二个是政府让利的钱，让利的钱是市场公开招拍挂的价格和你通过产城融合去拿地的价格中间的差价，那个差价才是真正的政府让利的钱，不是所有赚的钱都是政府让利的钱。

具体落地的时候也有冲突。怎么落地？

个难点是规划的冲突。现在做产城融合，核心是片区规划的概念，片区规划原来是政府做的，控规一做，这个地方怎么摆已经定型了，产城融合在开发的过程里一定要融入开发商的思路，所以存在着调规的问题，调规是一个非常漫长的过程，这也是是为什么产城融合落地很漫长。我们提出来，真正要做好产城融合的规划，主要要做好四个方面的统一，四规合一。一是产业规划，这是项目的灵魂；二是空间规划，控规、土规，是支撑城市发展的骨架；三是技术规划，包括绿色建筑怎么做，智能系统怎么做，是不是要有预件，基础设施，4G、5G怎么做；四是资金的规划，现金流能不能平衡的问题。我们一般跟政府谈一个项目，这四个规划要同时拿主要，尤其是第四个规划，资金规划拿出来之后，大家把账一算，算得清清楚楚，反而大家沟通得更顺畅。我们一般会跟领导讲，你看得懂我怎么赚钱，其实你才会真正放心的把项目交给我，这样大家才是一种真正的很好的落地的方式。

星河WORLD的空间规划，我们的业态有产业研发、人才配套、创新创业基地、教育、商业、文化、酒店、山体公园。技术规划有双LEED认证、智能交通、园林的塑造、人车分流等等。资金规划是三种：短期靠住宅销售回笼资金；中期靠租金覆盖利息，长期的租金卖做ABS，做好资金回流；“长期做房东+股东”和未来的物业增值。这里有具体的账，这些账要算得很清晰，最后是产业规划，包括产业的定位、引进的龙头企业等，这些都是非常重要的。

第二个难点是捆绑供地。这是非常麻烦的一件事儿，做产城融合，供地如果按照传统的模式，住宅、商业、产业必须要分开供地，一旦分开大家拍产业的时候没人来，拍住宅的时候全部举牌，把原来所谓的“骨肉相连”，活生生的拆开，骨头是骨头，肉是肉。我们在跟政府聊的时候，大家都认识到了这样的问题，一个市的招商局的局长说，什么是招商？招商就是通过政策资源的倾斜引进国家或者地区长远发展所需要的资源和运营商，如果所有的这些东西都是市场化的竞争，也就是谁有钱谁就能拿地，招商局就可以撤了。这个讲得非常的到位，什么是招商？招商就是看得的是长远的东西，做短期的资源的倾斜。原来一个很大一个市的规划局局长，现在做大学教授了，他之前跟我们谈的时候也说过，产城融合就应该大大方方的做住宅，大大方方的平衡现金流，认认真真的做产业，没有必要藏着掖着。这是大家心知肚明的事儿，只是政策的具体落地上，需要有很多的方式。

第三个难点是产业地产本身的难度。

以上是我们关于产城融合这些年实践的想法。今天跟大家做一个汇报。谢谢大家！