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深度解析20家标杆房企拿“地”之道

2018年05月17日10:30 来源:中国指数研究院
[提要] 2018年,中央继续坚持住房居住属性,坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,同时金融政策进一步收紧。在房地产调控政策频出和金融监管趋严的背景下,全国土地市场供需有何变化?房企较以往拿地策略以及市场布局又有何转变?哪些城市又成为房企投资热点?
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2018年,中央继续坚持住房居住属性,坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,同时金融政策进一步收紧。在房地产调控政策频出和金融监管趋严的背景下,全国土地市场供需有何变化?房企较以往拿地策略以及市场布局又有何转变?哪些城市又成为房企投资热点?

首先通过中国指数研究院监测数据,我们来看一下全国整体土地市场情况。

表:1-4月全国300城市土地市场情况

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2018年1-4月政府加大推地力度,土地市场供需上行。全国300城市土地供应同比增四成,成交量价齐升,成交建面同比增35%,土地出让金同比增长34%,溢价率下行,降低15个百分点。

表:1-4月不同城市等级土地市场情况

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分城市等级来看,一线城市土地供应同比基本持平,成交量价齐跌,溢价率降低5个百分点,受调控政策影响,一线城市整体溢价率低于其他各线城市;二线城市供求均涨,楼面均价基本持平,出让金同比增35%;三、四线城市供应增44%,成交量价齐升。

表:1-4月不同城市群土地市场情况

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分城市群来看,中西部土地市场持续升温。各城市群土地供求同比均涨,环渤海供求同比增幅分别为56%和50%;珠三角供求同比增长分别为26%和10%。珠三角和长三角成交均价小幅走高,而环渤海和中西部城市群成交均价同比降低。受从严落实各项土拍政策影响,各城市群溢价率同比均下滑,环渤海溢价率最低为10%。

表:1-4月十大重点城市土地市场情况

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2018年1-4月,10个重点城市土地供求总量同比升高,均价及溢价率较2017年同期均降低,上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都土地供求量均超去年同期,而北京、广州、武汉土地供求量同比均下滑。2018年各城市继续深化调控政策,增加住宅用地供应,上海、杭州、南京等地积极推进“租购并举”住房体系,加快租赁、保障性住房的发展建设。

下面我们来看一看进入2018年房企拿地热情如何?我们选取了20家大型房企(碧桂园、万科、恒大、融创、保利、绿地、中海、龙湖、华夏幸福、绿城、金地、华润置地、新城、招商蛇口、泰禾、金茂、世茂、旭辉、中南、正荣)作为代表,通过对比这些房企今年和去年的新增土储数据来剖析这些优秀房企的投拓之道。

从拿地金额和面积来看,2018年房企拿地热情不减,与去年同期相比保持增长态势,各大房企为保障规模发展都在积极囤地。2018年1-4月,20家代表房企拿地权益金额共计4244亿元,同比增长18.3%;拿地权益面积共计10358万平,同比增长五成。碧桂园1-4月拿地金额529亿元,拿地面积2002万平;保利在重回地产前三的目标下,积极投资布局,前4月拿地金额506亿元,拿地810万平;龙湖集团1-2月把握年初窗口期密集拿地,随后3-4月节奏逐渐放缓,总体以“量入为出”为拿地原则,前4月新增土地471万平,拿地金额369亿元。

20家房企拿地金额和面积对比

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从城市群分布来看,2018年房企加快中西部地区布局。2018年1-4月20家代表房企在中西部地区拿地面积占比最大,为43%,同比增长11个百分点;其次为长三角地区,占比为27%,同比下降13个百分点。其中,碧桂园、恒大、绿地、万科4家房企在2018年1-4月份在中西部地区拿地均超过500万平,拿地金额均过百亿。

2017年20家房企拿地城市群分布

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2018年20家房企拿地城市群分布

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那么中西部地区的哪些城市最受房企欢迎呢?从20家代表房企在中西部地区的拿地具体数据来看,武汉、重庆、昆明、西安、郑州、成都、长沙等中西部地区省会城市及直辖市最受房企青睐。


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从城市等级分布来看,2018年房企在三、四线城市拿地积极性增加。2018年1-4月20家代表房企在三、四线城市拿地面积占比最大,为50%,同比增长8个百分点;其次为二线城市,占比为46%,同比下降3个百分点;一线城市占比仅为4%,同比下降5个百分点。随着一线城市及热点二线城市土地出让条件日渐苛刻,土地成本高企,房企大多选择谨慎布局。

2017年20家房企拿地城市等级分布

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2018年20家房企拿地城市等级分布

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从20家代表房企在三、四线城市的拿地具体数据来看,房企在徐州、佛山、南通、肇庆、惠州等城市拿地面积位居前列。随着我国城镇化进程的继续推进以及三四线城市各项配套设施的完善,近年来三四线城市人口已部分出现净增长,住房购买力提高。尤其是位于核心城市周边的卫星城,成为房企重点布局区域。


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2018年前4月,全国土地市场供需两端上行,中西部和三四线城市土地市场持续活跃;兵马未动,粮草先行。房企积极补仓,增加土地储备,为实现其规模化发展保驾护航。

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责任编辑xujing.bj
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