房天下产业网讯：CREIS中指数据显示，2018年4月监测的主要城市成交面积环比上升11．33％，近六成城市环比上升，同比下滑14．62％。在楼市政策密集调控下，预计后续一线城市成交同比降幅将进一步收窄，政策严控的其他热点城市成交同比降幅也将有所扩大。（本文来源：《中国主要城市房地产市场交易情报（2018年4月）》）

一、政策盘点

海南全岛建设自贸区、自贸港，楼市全域调控再升级

党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区。恰逢海南经济特区30周年，党中央提出决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系，这是彰显我国扩大对外开放、积极推动经济全球化决心的重大举措。在中共中央、国务院4月14日正式对外发布的《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》中，提出一系列推动海南形成全面开放新格局的重要措施。按照指导意见，海南将致力打造成为全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务保障区。目前，我国已成立的11个自贸试验区面积基本在120平方公里左右，海南将自贸试验区扩展到全岛，面积逾3．5万平方公里，这意味着海南将成为我国的自贸试验区，开放力度进一步加大，预期将在我国扩大对外开放中起到示范作用。

海南又一次迎来国家重大战略政策机遇，未来在产业、交通、人口、房地产等方面将体现出新的发展趋势。产业方面，指导意见在“深化供给侧结构性改革”中明确支持海南传统产业优化升级，提出今后要发展的产业不以转口贸易和加工制造为重点，而以发展旅游业、现代服务业和高新技术产业为主导。基于此，海南将依托开放型经济模式，注重服务和贸易产业的经营和政策的开放，未来的经济增长将出现较大数量级的变化。交通方面，自贸港带来的是物流、人流在港口的加速集聚、流动，这将有利于反向促进海南港口地位的提升，其战略重要性更加凸显。但目前出岛的交通运力明显无法满足未来特定时间的人流、物流输送，未来与内陆的陆路交通联结度仍需进一步提高。人口方面，海南整体的产业发展规模仍然较低，伴随着未来旅游业、现代服务业和高新技术产业的发展壮大，将输入大量劳动力，外来人口发展趋势也将由养老型、度假型人口为主向多元人口结构转变。

实施全域限购。不同于其他城市“因城施策”的策略，海南从全省进行严格限制，具体限购措施按照4个中部生态核心区市县、已实行限购的区域和未实行限购的其他区域三个层面进行。这其中，除五指山、保亭、琼中、白沙四地明确只面向本市县居民家庭销售外，其他区域均针对非本省户籍居民家庭实施了颇为严苛的限制政策。在海口、三亚、琼海购房的非本省户籍居民须缴纳60个月及以上个税或社保，其他区域也须缴纳24个月，加之贷款首付比例不低于70％的措施，或将让外地炒房者在很长一段时间内无法进入海南楼市。同时，新政再次重申5年限售政策，这意味着购房者今后在海南置业应做好自住和长持的准备。有别于其他城市的调控，海南进一步扩大限购住房类型，除商品住宅外，还涉及酒店式公寓、产权式酒店客房、保障性住房，含新房和二手房，调控严厉性超乎预期。

金融政策出现调整，房地产金融环境依然从严

中央政治局会议强调扩大高质量内需。4月23日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，我国经济周期性态势好转，做好下一步工作，首先要全力打好“三大攻坚战”，同时要坚持积极的财政政策取向不变，保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。值得注意的是，会议重提“扩大内需”，但强调要与“调整结构”结合起来，预示着今后扩大内需将围绕结构调整和高质量发展展开，而不会再重复以往的“大水漫灌”。此外，会议提到要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。政治局会议中首次同时提到5大市场，这或意味着维护上述主要市场的健康发展将成为今年经济工作的重点任务。

央行决定从今年4月25日起下调部分金融机构人民币存款准备金率1个百分点。此次降准涉及对象包括大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行，这几类银行目前存款准备金率的基准档次为相对较高的17％或15％，借用MLF的机构也都在这几类银行之中。在降准当日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利（MLF）。此外，央行重点强调稳健中性的货币政策取向将保持不变。此次降准释放的资金大部分用于偿还MLF，属于两种流动性调节工具的替代，因此，在优化流动性结构的同时，银行体系流动性的总量基本没有变化，保持中性。

资管新规正式落地，资管行业将步入“统一监管时代”。4月27日，央行、银保监会、证监会、外汇管理局联合发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》。意见的总体思路是，按照资管产品的类型制定统一的监管标准，对同类资管业务作出一致性规定，实行公平的市场准入和监管，程度地消除监管套利空间，为资管业务健康发展创造良好的制度环境。政策内容具体厘定了相关概念，分别从投资范围、杠杆约束、信息披露等方面对金融机构作了相关要求。此举旨在规范金融机构资产管理业务，统一同类资产管理产品监管标准，有效防控金融风险，更好地服务实体经济。对比此前的征求意见稿，新规考虑了市场的承受能力，力度相对较为宽松，将过渡期延长一年半至2020年底，确保平稳过渡，但打破刚性兑付、禁止资金池、抑制通道业务、消除多层嵌套等严控风险的大方向并未改变。

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【中指观点】

2018年4月楼市调控政策持续影响，楼市成交整体稳中有升。截至4月末，中指监测的主要城市库存总量环比上升1．2％。

二、市场概况

1．需求：楼市成交环比上扬，城市间分化明显

4月楼市成交环比升同比降。CREIS中指数据显示，2018年4月监测的主要城市成交面积环比上升11．33％，近六成城市环比上升，同比下滑14．62％。在楼市政策密集调控下，预计后续一线城市成交同比降幅将进一步收窄，政策严控的其他热点城市成交同比降幅也将有所扩大。

环比来看，14个城市上升，苏州升幅最明显，为68．80％，大连、济南和温州次之，升幅均超40％；环比下降的城市中，韶关降幅明显。同比来看，15个城市下降，汕头下降幅度明显，西安次之。

分城市来看，一线城市成交面积环比下降10．04％，其中上海降幅较大，为15．33％；一线城市同比下降23．71％，北京、广州降幅超三成。二线代表城市成交面积环比上升22．91％，同比下降6．49％。三线代表城市成交面积较上月下降4．86％，同比下降29．87％。

库存：库存总量小幅上升，上海、福州升幅显著

截至2018年4月末，中指监测的主要城市库存总量环比上升1．2％。重点监测的城市中，上海升幅较大，为19．03％，福州紧随其后，升幅为13．05％。环比下降的城市中，杭州、宁波和深圳降幅均在5％以上，苏州微幅下降。