政策动向

1、短期调控主体政策收紧趋势不变，精准调控与发展租赁市场并存，保障房地产市场健康发展。3月19日，住房和城乡建设部部长王蒙徽在两会“部长通道”上表示，将坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”，加快住房制度改革和房地产长效机制建设，保持房地产市场平稳健康发展。

2、热点城市调控力度不放松，实施县、市、区分区域精准调控。一方面未出台限制政策的市县开始加入调控行列，如大连、阜南县等；另一方面，已出台住房限制性政策的城市，在前序不动摇基础上，继续深化升级，如海南加码升级，青岛限售，深圳“三价合一”，杭州、西安实施摇号买房，成都、长沙保障刚需等。

表：2018年一季度新一轮集中、精准调控的区域

3、一线、强二线城市相继出台人才政策，积极推进人才落户。2017年四季度至今，一线、强二线城市相继出台人才政策，此类政策并非限购松绑，而主要是为了“2020年实现1亿人落户”的城镇化高质量发展的目标。结合2018年新型城镇化高质量发展会议上，上海、浙江、成都、武汉等分享交流人才政策、城市群协同发展、城乡融合发展等趋势也可表明，人才政策是围绕城市群协同发展、城镇化高质量发展、户籍制度改革而下的一盘大棋。

表：近期人才新政一览表

4、北京严格执行各项房地产调控政策措施，加强市场监测和政策储备，促进房地产市场平稳运行。《北京市政府工作报告》对北京房地产市场未来发展指明了方向，建立市场平稳发展的预期，大力推进住房租赁市场发展，建立健全长效机制。

5、北京四环以内将全面进入二手房时代，五环以外或将形成新的商业圈。3月18日，北京市规划和国土资源管理委员会发布《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，这是北京次在规划使用性质上设出如此详细的“正、负面清单”。

新房市场

一季度北京商品住宅成交量继续回落，同比减少52%。受房地产调控政策延续从严、房贷利率上浮和购房成本增加影响，2018年一季度北京住宅成交量同比明显回落。一季度商品住宅（不含保障房）累计成交59万平方米，较2017年一季度同比下降52%，较2017年四季度环比减少50%。2018年一季度北京商品住宅（不含保障房）住宅月均成交约20万平方米，较2017年全年月均销售量减少44%。

图：2016年1月-2018年3月北京商品住宅（不含保障房）成交量

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

成交均价整体呈回落趋势，一季度同比降幅为2%。2018年一季度北京商品住宅成交均价整体呈回落趋势。一方面，限购政策坚持“房住不炒”，购房者预期改变，观望情绪浓厚；另一方面，大量共有产权房入市，带动全市成交均价回落。2018年一季度北京商品住宅（不含保障房）均价为38140元/平方米，较2017年一季度均价同比下降2%。

图：2016年1月-2018年3月北京商品住宅（不含保障房）成交均价

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

二手房市场

1月和3月成交量均破万套，市场小幅回暖，成交均价企稳。一季度北京二手房市场小幅回暖，除受春节假期影响的2月外，1月和3月成交量均破万套；3月份成交11039套，为2017年5月以来的值，二手房市场呈小幅回暖趋势，但仍处于低位。3月北京二手房成交均价为58296元/平，环比下降0.04%，环比涨跌幅连续五个月在1%以内。

图：2015年1月-2018年3月北京二手房成交情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

商办市场

商住房限购满一年，一季度商办类产品成交量同比下跌超七成。商住房限购满一年，北京商办类产品市场遇冷。一季度商办市场（写字楼+商业用房）总计成交约31万平方米，较2017年同期大幅减少73%，环比2017年四季度减少56%。

图：2016年1月-2018年3月北京商办用房成交情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

土地市场

北京土地整体成交量显著增长，宅地楼面价和溢价率持续下降，4宗宅地流拍。2018年一季度，北京土地市场整体成交量同比显著增长，共计推出22宗土地，规划建筑面积280万平方米，同比增加24%。成交24宗，规划建筑面积290万平方米，同比增加106%。在成交的24宗土地中，住宅用地18宗，商业用地5宗，工业用地1宗。18宗住宅用地均为限价地，其中7宗为共有产权房用地。

2018年一季度，北京土地成交楼面均价为19756元/平方米，其中住宅楼面价为23134元/平方米，环比减少6%，商办楼面价为8373元/平方米，环比降幅明显。住宅用地溢价率为14%，呈持续下降态势；一季度有4宗宅地流拍，包含2宗共有产权房用地。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

未来展望

1、主体政策收紧态势不变，积极推进租购并举的住房制度。现阶段在严格的政策调控下，北京市场保持低位运行，基于“防止市场出现大起大落”的初衷，政策将保持连续性、稳定性，主体政策收紧态势不变；2018年是长效机制落地关键时期，短期调控力度放松的可能性较小。

2、土拍新规背景下低价成交将常态，宅地成交量或将回落。土拍新规背景下低价成交将成宅地市场的常态，流拍、流标现象或将增多，预计二季度宅地成交量或将回落。

（1）土拍新规背景下利润空间缩小：限地价、限房价等土拍新规背景下，宅地开发利润空间缩小，房企对非优质地块的积极性降低，2018年一季度，已经有4宗宅地流拍，流拍宗数创2012年以来。

（2）金融管控背景下房企资金压力增加：2018年，信托资金进入房地产明显收紧，融资贷款成本增加，房企资金压力逐渐增加，房企拿地更谨慎。

（3）房企对住宅市场预期不乐观：除了土地出让条款依然严苛外，企业对调控延续和市场下行的预期，将使其拿地更谨慎。

图：北京2012年至2018年一季度住宅用地流拍情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

3、商品住宅继续向下调整的空间有限，受益于去年宅地供应力度加大，预计二季度北京市场量价将逐步趋稳。