人事 | 蓝光地产总裁助理、蓝光商业集团总裁张强已加盟碧桂园

2018-04-16 12:18:00 房天下产业网 来源:地产人言

这两天,碧桂园被“高周转”拖入了巨大的舆论漩涡。

不管是要求“设计院接到营销户型配置及设计要求后,当天内出图(通宵)”,还是“小雨正常干,大雨不停干!晴天拼命干!地球不爆炸!我们不放假!”的项目口号,每一条都让人肾上腺素飙升。

这种玩命干的精神,让不少业内外人士直呼“这工作强度,以后谁还敢去碧桂园啊。”“这真是一家让你深刻领会什么叫活着的意义就是工作的公司。”

有“业界良心”猎头更是呼吁,“为了这些项目总的健康和长寿考虑,有责任和义务多为他们找些更人性化的平台。”

换句话说,能不去碧桂园咱就别去了,真的熬不起。

不过艳姐倒是觉得,大家多虑了。首先,“高周转”在行业内并不是什么新鲜事,很多房企都是这么干的,只不过没有被这么赤裸裸的文字表达,你敢说你老板开会时,没有口头提过?

其次,除了“高周转”外,碧桂园能做成宇宙级房企,总有它厉害的地方,也有很多值得业内学习的地方。因为“高周转”把人一棒子打死,有点不厚道。

再说了,能当上高管的都是人中龙凤,人家那智商情商,能傻到明知道是“火坑”还往里跳?更何况,碧桂园的薪酬在行业内也是很可观的。

所以,聪明的人不会揪着“高周转”不放,只要你能力过硬,恰好又岗位合适,该去咱还得去。

1

蓝光张强加盟碧桂园

近日,艳姐从业内知情人处获悉,蓝光地产总裁助理、蓝光商业集团总裁张强已跳槽碧桂园,新抬头为:碧桂园集团助理总裁兼商管中心总经理。

在4月10-12日的“第13届商业地产节”上,张强就以这个新身份亮相,并作了观点分享。看来这事已经板上钉钉了。

据知情人士透露,张强此次的离职,很大程度上源于蓝光商业的萎缩。

听到这个原因,艳姐本是不怎么信的。要知道,蓝光是以商业地产起家,特别是在成都,说起金荷花、香槟广场、幸福耍街这些商业项目时,地道的成都本地人几乎无人不知。

不过,该知情人士表示,蓝光近年来确实在各个城市公司压缩商业比例,今年确定八成项目招商人员全撤场。如果这个消息确切,那么去年蓝光把张强总调到文旅集团做总裁,今年张强总又选择离职,好像逻辑确实是顺的。

当然,离职原因什么的都是过去式,当下大家最关心的是张强总能不能适应碧桂园的快节奏。如果你有这样的疑虑,那恐怕是你没听过“蓝光速度”。

不少业内人士都知道蓝光有个“3461”模式:一个项目拿地三个月开工,四个月开盘,开盘当日去化率60%,一年内实现项目现金流。和碧桂园异曲同工。

比如,在天津,蓝光仅用两个月的时间,就完成了进驻天津后产品的问世,项目开盘3就去化9成。

所以,人家高管自己都不担心累着,旁人就不要操这无谓的心了。

再插一个有意思的事。在2017年12月26日,碧桂园商管中心前策产品部总经理招锡祥、租售管理部片区总经理陆展江曾带领团队千里迢迢跑到四川成都,与蓝光集团商业管理公司进行深度交流与探讨。

由此可见,碧桂园对于蓝光的商业模式还是很认可的,也有学习之意,此次直接挖走蓝光商业集团的一把手,估计碧桂园的心里已是乐开了花。

2

碧桂园的商业步伐

事实上,碧桂园的商业步伐并不算早。

2013年时候,碧桂园才成立碧桂园集团商业管理公司,吹响其进军商业地产号角。

此番张强总的加盟,应该会对碧桂园在商业地产领域的发展有不小的助力。不过,艳姐对此有两个疑问。

一、从拿地到项目,不难发现,碧桂园商业项目主要以常规社区商业为主,购物中心很少。比如随州碧桂园凤凰商业广场、长沙碧桂园威尼斯城、镇江句容碧桂园凤凰城等,几乎都是社区商业或城市综合体。

而蓝光的商业项目也烙有明显的社区商业痕迹,植根于社区,服务于周边5公里范围内的人群。

其实说到底,碧桂园、蓝光、金科、恒大等招商部属于一个类型,主要阶段性持有,去化销售为主,零星有一些购物中心。不知道张强总加盟碧桂园之后,是会延续这一局面,还是会有所改变。

二、碧桂园的商业部门原属总部直辖派遣,去年并入区域。比如一线城市中发展迅速较快的上海区域,就增设了长租公寓和产城事业部、商业管理部等,加码在上海的布局并开展多元化的业务。

碧桂园集团上海区域总裁高斌曾表示,长租公寓管理部、产城发展部、商业管理部的组织架构已开始搭建,相关人员的招聘已经筹备中。

单独设置专业职能的部门,可见碧桂园对区域深耕的决心。不知道张强总加入后,这种架构会不会有所调整。

对于这两点,目前答案还不得而知。

不过关于碧桂园商业在未来的发展,张强总在“第13届商业地产节”会上做了透露,碧桂园未来以“长租”方向来涉猎商业地产,并通过商业配套与酒店、共享办公形成全闭环的链接。

其中对于零售行业上,未来碧桂园将回归消费本质,关注亲子、家庭等消费群体,布局线下的实体店,让消费需求有更多的跨度需求。

3

黄金时代光环褪去

如果艳姐没记错,商业地产最火的时候,应该是在2010年左右,增速达到30%,而在此之前,这一数字只有15%。

一方面,传统住宅受到调控政策的层层加码;另一方面,房地产行业规模竞赛加深,单一的开发模式不能满足规模的高速增长,于是更多的资本选择进入商业地产,抢滩布局。

当然,还有一个原因,就是“万达模式”的成功,让很多企业垂涎欲滴。

于是,不仅传统的开发商把商业地产作为转型的“救命稻草”,雨润、美的、娃哈哈、苏宁这些其他行业巨头也纷纷开始自己的商业布局。

比如,娃哈哈就曾在五六年前宣布,将正式进军商业地产,并计划在未来5年筹建100座商业综合体,名字蛮有意思的,叫“娃欧商场”。这个速度,与万达打造万达广场的速度几乎不相上下。可惜,如今位于杭州的娃欧商场已经快坚持不下去了。

为什么短短几年,商业地产就从黄金时代褪去了光环?为什么商业地产这几年远不如纯住宅好做?

原因说起来也简单。

1、烧钱

住宅地产讲求短平快,拿地,建房,出售,几乎不存在后期运营。比如某些做产业地产的企业,就会用住宅地产来输血其他产业。

商业地产不一样。它涵盖了开发、招商、运营等全生命周期,不仅前期的投资总额大,后期的经营周期长,运营成本高,而且不好去化,回报周期非常漫长。

尤其是自持租赁模式。如果只靠金,按照目前国内平均的租金水平,恐怕连贷款利息都抵不了。所以,做商业地产非常非常非常烧钱。

这也是为什么中国专注做商业地产的房企不多,而是把大多商业物业作为住宅附属品的原因。

总而言之,做商业地产就一句话,如果你有足够多的钱可以垫在里面;如果你能做好三五年不赚钱,默默培养人气的准备;那么,你就去做。如果没有,那么,你还需要好好考虑考虑。

2、资源饱和

在商业地产红火的那几年,各家开发商纷纷杀入,各种同质化的商业项目拔地而起。

但是,任何东西过剩了都是一种灾难,地产也是如此。一个城市,就那么几个商圈,每个商圈内就那么些客流量,成群结队的商业项目扎堆,结果必然是“馅饼”变成了“陷阱”。

特别是二三线城市,很多商场的店铺空置率惊人,客流量也是少的可怜。

3、专业性强

艳姐一直觉得,住宅地产和商业地产虽然都叫地产,但基本可以算作是两个行业。甚至可以说,商业地产的综合度是住宅地产的倍数概念。

不同于住宅房地产,只要有钱有地就能做出来,然后也能卖出去。商业地产涉及的环节要多得多,尤其是招商、运营,费时费力,远不是一锤子买卖。

这也导致即使房企高薪挖来大量货真价实的人才,但真正具备商业地产运营经验的人士并不多。商业地产快速开发和专业人才稀缺的供需矛盾,又进一步持续加速企业高层换血。

4

商业地产下半场怎么玩?

从碧桂园“挖角”张强总这样的商业地产高手来看,碧桂园今年及未来在商业地产上的“野心”还是不小的。

不过,以商业地产目前的情况来看,传统“短平快”的开发销售模式已经不可持续。要想真正在这一领域分一杯羹,还需要一些新鲜的尝试,比如,体验式商业。

拿北京侨福芳草地来说,这个被业界视为体验式商业代表性的项目之一,从拿地到开发完成,历时20年的精工细作,艺术氛围浓郁到走在里面,已经感觉不像是一个商场了。

这种体验式商业地产对消费者,尤其是年轻消费者的吸引力很强,聚客能力惊人。而对于商业地产来说,一旦“人”的问题解决了,很多问题也就迎刃而解了,比如商场盈利、新项目宣传培育等,算得上是一举多得。

长租公寓和联合办公空间也是近年来很热门的新业态。前面我们也说了,碧桂园未来会以“长租”方向来涉猎商业地产。

有数据显示,2017年,长租公寓市场规模将突破4000亿元,联合办公的潜在市场规模也将在3万亿以上。目前,约有2300家联合办公企业,平均每天就有3家企业诞生。

这对于房企来说,是一个很大的机会。目前,有不少企业就已经在自持的商业综合体里设置了联合办公业态。

比如龙湖地产旗下的联合办公品牌“一展空间”,已经陆续在北京、成都、上海等城市的天街商业综合体中亮相。北京的“一展空间”开业不到半个月,出租率和入住率均达到100%,可见这一块的需求还是很大的。

另外,结合自身商业项目特性打造属于自己的IP,也是很带人气的方法。比如一些商场举办的hello kitty展,哆啦A梦展,带客效果都不错。

拿大悦城来举例。去年8月份左右,朝阳大悦城通过众筹,在商场内建造了一座“仙剑城”,吸引了不少仙剑迷前来。开业首日,入口处就早早排起了长队。

根据大悦城的数据显示,“仙剑城”开业前两天,朝阳大悦城的客流同比增涨了11%,销售额同比上涨26%,效果非常好。

这种方式不仅增强了商场本身与顾客的联系和互动,也解决了商业地产同质化的问题,与此同时,也能够在城市圈及活动主题圈内产生热门话题,提高品牌的知名度。

当然,在专注于自身优势打造的同时,也可以尝试跨界合作,比如,2017年10月,首旅如家酒店集团就与共享办公品牌优客工场举办签约仪式,成为大型连锁酒店和共享办公空间组合的全新尝试。

结语

坦白讲,商业地产并不是一个容易生存的行业。在未来,商业地产江湖也不再能一招制胜天下。如何发挥资源的优势,将成为各家房企最需要突破和平衡的关键。

当然,做商业地产,更重要的是,要有一颗有情怀的心。

标签: 商业综合体娃欧商场

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