产业新城这一年:布局提速跨界整合 开拓产城发展“新蓝海”

2018-04-10 09:28:00 房天下产业网 来源:中指研究院

2017年,区域协调发展、乡村振兴发展等战略明确实施,“一带一路”发展战略持续推进,各项PPP相关政策也在密集发布,新型城镇化质量不断提升,产业新城迎来了更大的发展契机。

随着特大城市控制人口规模、中小城镇扩容,产业新城在城乡融合发展、大中小城市与小城镇协调发展中的作用更加明显,“产城融合”的特征进一步突显。

同时,产业新城运营商在战略布局、开发运营等方面呈现出一些新的特点和趋势:,产业新城运营商走出传统“舒适区”,聚焦国家重点城市群,深化区域布局;第二,产业运营、园区租赁等业务板块营收稳步增长,融资渠道更为多元;第三,成熟的产业新城运营商开始推进战略转型、模式创新,产业新城领域新入局企业增多;第四,政产学研跨界合作持续深化,致力于打造新型产业集群。

一、城市布局:聚焦重点城市群,深化区域布局

2017年,产业新城运营商在市场规模上竞争愈发激烈,标杆产业新城运营商在范围内围绕国家重点城市群加快布局,夯实市场基础。

华夏幸福进一步巩固环京及京津冀区域布局优势,并积极推进异地复制,加速化布局之路,目前在共布局50余座产业新城。从新城布局的地域来看,长三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及长江中游城市群等区域均有覆盖,据统计,截至2017年底,华夏幸福在长三角布局了近20座产业新城,在中部城市群(郑州、武汉、长沙)亦布局十余座,企业战略选址能力优势明显。

立足蛇口样板园区的升级改造,招商蛇口也积极将蛇口模式对外复制,在国内多个城市打造特色产业新城。2017年3 月12 日,招商蛇口与武汉钢铁集团、武汉市青山区国资委签订合作协议,在社区开发与运营、园区开发与运营、物业与商业运营管理、产业对接等方面开展合作;6 月30 日,公司与深圳市光明新区政府签署战略合作框架协议,拟依托光明新区高新技术产业的优势投资建设招商局集团智慧城项目等。

图:华夏幸福产业新城与产业小镇项目布局

注:图中红色、灰色、浅灰色分别代表发展相对成熟、处于建设起步以及规划定位阶段的三类产业新城与产业小镇项目
资料来源:华夏幸福公司年报,中指研究院综合整理

二、财务状况:产业运营收入持续增长,融资渠道多元化

2017年,产业新城运营商的异地新城及园区、非地产板块等贡献持续攀升,经营业绩和企业规模再上台阶。2017年华夏幸福共实现销售额1522.1亿元,同比增长26.5%,保持了自2011年上市以来年度销售额持续快速增长的态势;营业收入596.4亿元,同比增长10.8%;净利润87.8亿元,同比增长35.3%。从主要营业收入来看,华夏幸福2017年产业新城业务收入达284.6亿元,占营收总额47.7%,较2016年提升15.6个百分点,业务结构不断优化。其中,产业发展服务实现营收230.9亿元,较2016年增长110.4%。

图:2017年华夏幸福主营业务收入及其毛利率

数据来源:企业年报,中指研究院综合整理

2017年,招商蛇口实现营业收入754.6亿元,同比增长18.7%;实现归属于上市公司股东净利润122.2亿元,同比增长27.5%。苏州高新2017 年实现归属于上市公司股东的净利润约为 6亿元,与上年同期相比,预计增加 29289 万元,同比增加95%左右。张江高科加大对核心区物业资源的收购和保有力度,积极拓展租赁业务,园区房产租赁收入较2016年增长20.6%,收入提升显著。

图:2013-2017年张江高科园区房产租赁收入及变化情况

数据来源:企业年报,中指研究院综合整理

此外,产业新城运营商着力发挥资本对于产业新城的造血功能,融资手段更为多元,融资渠道不断拓宽。2017年,华夏幸福PPP资产证券化、美元债等多单低成本大规模的融资模式落地走通,为产业新城的建设发展提供有效保障。3月10日,华夏幸福固安产业新城新型城镇化PPP项目供热收费权资产支持专项计划正式获准发行。11月10日,华夏幸福携手多方合作伙伴,成立中国产业新城基金(京津冀一期)。9月23日,张江高科成立300亿元上海科创基金。10月,中国银行间市场交易商协会(2017)F-PPN1号文件正式发布,明确了张江高科总注册额度为5亿元的非公开定向自贸试验区发行“债务融资工具”的接受注册通知书的相关事项。如顺利完成发行,张江高科将成为完成上海自贸试验区债务融资工具的公司。

三、战略转型:引领结构转型,推动模式创新

当前国内产业新城运营商之间竞争日渐明显,运营商以战略转型、模式创新为引领,旨在开拓产业发展、城市运营领域的“新蓝海”。2017年,招商蛇口对“前港-中区-后城”模式进行了再提炼和通用化,形成了“SIDO”模式,涵盖了战略研究和布局、产业导入和升级、一二级联动开发、城市综合运营的整体流程。转型过程中,招商蛇口将自身定位为“中国领先的城市级园区开发与服务商”,依托产业园区,打造产网融城一体化的发展模式。张江高科则继续围绕“科技投行”的发展方向,着力打造科技地产商、产业投资商、创新服务商的“新三商”战略;率先推进张江高科“房东 股东”的新型开发模式,积极探索新技术、新模式、新业态、新产业的“四新”经济发展模式,其产业新城的开发模式正在向“政府引导、企业参与、基金操盘”的市场化方向转变。

图:张江高科向“产业引领、资金操盘”模式转型

资料来源:中指研究院综合整理

产业新城运营作为战略转型的重要方向,入局企业不断增多。近两年部分重点房企向城市运营服务商转型,尤其是2017年更是将产业新城作为其战略转型、业务链拓展的重要方向。2017年10月,万科宣布在成都新增投资2000亿元,开展成都产业新城投资建设。2017年8月8日,保利集团旗下子公司保利华南实业有限公司与云南省安宁市政府签署战略合作协议,双方将在产业、金融、健康综合小镇开发方面展开紧密务实合作,共同打造大健康产业新城。同时,融创、碧桂园、中国金茂、金科等重点房企纷纷加大力度布局产业新城。

此外,部分科技企业借助其行业内的优势地位,也率先布局信息技术产业新城,打造新兴产业集群。8月27日,京东集团与东莞市政府签署战略合作协议,在电子商务、智能制造、云计算、大数据等领域与东莞展开全面合作,推动“京东·都市人工智能产业新城”项目落地。

四、跨界合作:政产学研合作深化,打造新兴产业集群

2017年,产业新城运营商在政产学研跨界合作方面动作频繁,致力于将产业新城打造成为跨区域、跨行业、融政产学研于一体的资源整合创新服务平台,其核心主要体现在三个方面:

,产业新城运营商注重与高校、科研机构等人才技术方面的合作,推进产学研合作,促进学术成果向实体产业落地。3月17日,华夏幸福与新加坡国立大学在新加坡签署谅解备忘录,共同探索国际智慧产业新城的创新性综合解决方案。11月22日,招商蛇口与深圳大学签署战略合作协议,推动双方在科技项目研发与运营、科技成果转化、产业研究、人才培养等多方面进行深度合作。

第二,运营商加强与科技型企业之间的合作,强强联合,优势互补,推动产业新城的产业结构升级和城市建设的智慧化。2017年华夏幸福分别与华为集团、美国ATI集团、航天振邦精密机械有限公司等行业领军企业开展深度战略合作,以共同推动华夏幸福产业新城中智慧城市、智慧园区、智慧社区等业务的发展。8月16日,荣盛产业新城与阿里巴巴菜鸟网络战略签约,双方将携手在固安打造京津冀智慧物流示范新城。近期,临港集团与商汤科技签署深化战略合作框架协议,将以临港四大科技城为支点,在人工智能领域形成全面的合作关系,打造智慧产业新城。

第三,政府、运营商和科研机构等合力激活科技对于产业新城的创新驱动力,让战略性、前瞻性的研究成果在产业新城内部开花结果。2017年9月26日,由上海市政府和中科院联合组建的张江实验室正式揭牌,旨在汇聚一批高水平科研人才,建成跨学科、综合性、多功能的国家实验室,最终目的是要在张江高科技园区涌现出更多原创性的科技成果,推动园区内产业升级和发展。

结语

2017年产业新城的发展进入快速发展通道,城市布局面向化,企业快步入局,运营商创新发展模式、强强联合等推动产业新城向更好的方向发展。

未来,随着我国区域协调发展战略、乡村振兴战略等的持续推进,同时伴随着产业创新模式的迭代更新,产业新城运营商在战略布局上将有节奏的稳步推进,同时根据区域特色有针对性地引进创新资源,为区域打造定制化的创新性产业集群。

标杆运营商在经营模式上勇于革新,持续在产业服务、园区运营等方面发力,推动运营能力的提升,确保企业营业收入更为多元、业绩更为稳健。

在跨界合作上,运营商与ICT、互联网、金融等企业以及高校、科研机构等强化合作,根据各自特色和优势,推动智慧新城、智慧产业的双向融合。

从中长期看,产业新城运营商在产业发展、城市建设、公共服务等方面将进一步完善,有望打造出职住平衡、环境优美的产业社区,提升产业新城的综合承载力,形成产业、人口和城市配套之间良性循环,建设生态、宜居、智慧的高质量产业新城。

标签: 产业新城发展

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