房天下产业网讯：2018年3月22日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组、中指研究院承办的“2018中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十五届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。会议发布了中国房地产百强企业研究报告及中国房地产百强企业名单。房天下产业网对获奖企业进行采访。

记者：我们有幸采访到深圳前海东方瑞宸基金管理有限公司联席总裁沈梦沈女士，恭喜东方瑞宸荣膺“2018中国房地产基金10”以及“不良资产投资杰出成就奖”。沈总您好，我想问您三个问题。个就是东方瑞宸作为房地产不良资产处置和重组为特色业务的公司，相较于其他的基金管理公司的区别和优势是什么呢？

沈梦：我们从成立之初开始，业务的重点是特殊机会投资、不良资产投资，这主要是依托于我们的股东背景，即四大AMC之一东方资产，同时也是我们核心团队对于“金融地产”这种模式长时间的一个探索，这是我们跟其他基金的一个区别。

具体来说，通过基金方式和地产开发的模式，形成资金端和项目端的良性互动，并充分保证房地产底层资产的开发运营与销售，增强东方瑞宸在不良资产项目的实物端处置能力。目前，东方瑞宸辖下的三只特殊机会基金已在各地投资并处置十几个不良资产项目，并已实现首轮项目的退出。

我们认为形成不良资产处置的全产业链能力至关重要，旗下所管理的项目已经从住宅类的债务重组、资产盘活、销售延伸到了不同类型的不良项目，因此东方瑞宸尤其看中养老、商管、产业园区几个运营方向。我们下设了东方瑞宸健康科技这样一个专业的养老运营公司，也与其他机构合作运营其他的产业方向，更好地实现管理项目的资产价值。

另外一点是东方瑞宸在资产证券化方面积累的经验和业绩。经过几年发展，我们已经形成了一支资产证券化团队并与资产证券化金融科技平台整合，探索证券化退出路径。2017年，东方瑞宸参与、主导的房地产资产证券化项目3个，规模超70亿人民币，其中一单规模约17亿，是江苏省首单CMBS项目。

我们想通过基金化投融资、专业化开发与运营管理、证券化退出，打造完成另类投资资产管理的闭环，尤其专注在不良资产领域，也会拓展存量市场，欢迎大家与我们共同携手合作。

记者：我们也都知道，东方瑞宸有专门代建的团队，过去的金融机构只关注投资和回报，但是是什么使你们介入到地产开发？

沈梦：我们认为在房地产下半场的进程中，房地产金融的优势应该说不仅仅在于资金层面，我们更看重的是能够让专业的团队使资产价值能够化的体现，保证 和项目安全的退出。

之所以形成产生不良资产，一般是原来的项目的业主或者运营方在某种程度上有各种各样的不足，我们东方瑞宸旗下有三个房地产代建平台，三支团队加起来，规模从最初的200人现在已经拓展到近千人的一个队伍。在这个过程中，房地产代建方还有其他的房地产商跟我们的关系是一种合作的关系，我们是金融地产模式，地产是中间的一个环节，这个模式可以程度上发挥金融的投融管退的能力。这种模式下，我们的代建是从不良资产的角度降低项目建设过程中的一些运营管控的风险。当然，我们与地产商的合作模式不限于代建，也有共同投资共同收购，以及聘请我们作为资产服务商等。

记者：好的，我们还有最后一个问题，关于您是怎么看待中国不良资产的一个现状，以及不良资产未来的一个发展趋势？

沈梦：不良资产在中国是数万亿级的市场，在去杠杆的金融形势下未来的三年可能会是爆发的高峰期。但是不良资产并不一定都是坏资产，中间有相当大的部分是因为资金问题或者是流动性不足问题，或者是原来企业方的经营不善等等原因，暂时性陷入困境，我们会叫它困境资产，或者特殊机会资产，中间是有“机会”两个字的，我们想要做的就是在这个中间去实现资源更好的配置，去盘活这些资产，去回馈实体经济，让金融做金融的本原，这个恰恰是符合现在去杠杆的要求，在不该加杠杆的地方不要加杠杆，把金融的资源集中到这些资产上，这是我们想做的。

记者：感谢沈总的分享。