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杭州公开摇号细则落地 平地惊雷后下了场毛毛雨

2018年04月08日10:59 来源:中国指数研究院
[提要] 山雨欲来风满楼,摇号可谓是吊足了大家的胃口;终于在4月4日傍晚迎来了摇号细则,一石激起千层浪,热议开启……
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2018年3月28日,杭州市住房保障和房产管理局通过其官方网站发布消息称,杭州市将采取商品住房销售公开摇号全程公证制度。

短短的8天时间里,杭州楼市风起云涌:一部分开发商连夜加急开盘,2018年3月29日也成为杭州2018年单日成交量最高的一天;二手房源遭购房者恐慌性抢购。

山雨欲来风满楼,摇号可谓是吊足了大家的胃口;终于在4月4日傍晚迎来了摇号细则,一石激起千层浪,热议开启……

杭州正式出台摇号政策

风声大,雨点有点小

杭州市房地产市场持续健康发展协调小组今日(4月4日)下发《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》,要求自2018年4月4日起,市区范围内符合条件的新申领预售许可商品住房项目,应采取公证机构主持摇号方式开展销售工作。

敲黑板!细则要点一览

1、房地产开发企业采用公证摇号方式公开销售商品住房,应在申领商品房预售许可证前制定商品住房公证摇号公开销售方案,一次性公开销售当期准售房源。

解读:房地产开发企业应将当期预售证准予销售的所有商品住房房源一次性对外公开销售,不得分批销售。

2、房地产开发企业,应在销售现场公示购房意向登记方案,明确购房意向登记起止时间、地点和条件,意向登记条件应符合相关规定,不得设置有利于内部人员、关系户等购房的条款。

解读:购房者意向登记细节公开,避免房地产开发商定向照顾客户。

3、房地产开发企业应在意向登记起止时间内接受购房意向登记,要求客户提供购房人及家庭成员的身份证明、婚姻证明、户籍证明和房产情况核查证明等资料,对客户符合限购政策情况进行核对,并应在登记完成后出具相关凭据给意向登记人。房地产开发企业不得无理由拒绝相关登记申请。

解读:符合我市住房限购政策规定,均可参加意向;并在项目当期进行意向登记的家庭,均可参与摇号选房。

4、意向客户登记数量超过准售房源数量的商品住房项目,房地产开发企业应联系公证机构,采取公证摇号方式产生选房家庭和选房顺序号,并按序售房。

解读:不是所有的项目都要进行公证摇号,意向客户登记数少于推出房源时,不需要公证摇号。

5、公证摇号,应对“无房家庭”给予倾斜,提供一定比例的房源保障。“无房家庭”是指,在我市限购范围内无自有住房的家庭(不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”)。

解读:无房家庭的界定:临安区、桐庐县、建德市、淳安县户籍的购房家庭,在限购区域内的商品住房项目办理意向登记,需同时在我市限购范围内及其户籍所在地范围内无自有住房,才能认定为“无房家庭”。在临安区(非限购区域)商品住房项目办理意向登记,购房家庭需同时在我市限购范围内及临安区范围内无自有住房,才能认定为“无房家庭”。

无房家庭购房倾斜具体实施:房地产开发企业要提供一定比例的房源专供“无房家庭”购买,具体比例由开发企业根据项目实际情况,在项目销售方案中明确。

6、意向登记截止后,房地产开发企业应整理形成购房意向登记汇总表,在销售现场公示后报送公证机构公证。摇号结果产生后,前序家庭放弃选房、购房的,后序家庭依次递补。

7、房地产开发企业必须严格确保选房结果与网签名单一致,切实杜绝炒卖房号等行为。

解读:摇号选房后不得换人,杜绝选房资格买卖的不良行为。

8、中选后放弃选房、购房达二次的家庭,自放弃选房、购房之日起3个月内,各房地产开发企业不再接受其购房意向登记;中选后放弃选房、购房达三次(含)以上的家庭,自放弃选房、购房之日起6个月内,各房地产开发企业不再接受其购房意向登记。
解读:购房者应珍惜中选机会,不得随意放弃选房机会,也不得在选房后随意放弃购房指标。

政策出台背景

是什么致使杭州摇号最终落地?

G20后,杭州楼市的热度只升不降;2017年“限”字头政策陆续出台、组合拳重重加码,成交量略有回落;但楼市热度难以掩盖,价外加价、捆绑搭售、炒卖房号等违规行为层出不穷。

对此杭州市政府高度重视,一方面房管、公安、物价等部门联合出击,集中查处了一批开发企业和中介机构违法违规典型案例,并进行公开曝光;另一方面,借鉴相关城市经验,采取“商品住房项目公证摇号公开销售”措施,以进一步实现房地产市场秩序长效监管。

关键词一:越限越疯狂

2017年,杭州限购、限贷、限价政策出台;中央金融政策收紧;“房住不炒”导向奠定……对楼市冲击不断,对开发商和购房者均产生了不同程度的影响,各方因素汇集,发声着复杂的反应。

限制政策下杭州楼市的市场逻辑图

对开发商来说,中央金融政策收紧,房企融资难度增加,面临资金压力;而贷款的回款周期长,开发商进入“选客”模式,全款购房者有先,而贷款购房者只能“靠边站”。

对于购房者来说,限价下新房更具有吸引力,而新房供应房源变少,促成了购房者强烈的恐慌感;卖方市场下“关系户”、“号子费”、“绑定车位”等不良现象层出不穷;而恐慌的市场更是形成了一个闭环的怪圈,开发商和购房者都更加疯狂。

市场急需调整,需要一剂“强效药”来结束种种怪圈里的不正常现象。

关键词二:供不应求,乱象丛生

2017年,杭州市场成交量跌价升,“由牛市走向平稳”。全年商品住宅共成交1195万平方米,为历史“第二高”,比起2016年的牛市,今年成交相对“冷清”,但价格却直线上扬。

 “G20后、亚运会前”的杭州,城市地位大幅提升,加之高价地项目的入市,带动价格的上涨。

2017年,杭州商品住宅全年销供比为1.35,处于供不应求的状态,为稳定市场成交,楼市基本处于减缓供应状态,直至年关才大量入市,11月和12月的上市面积占到全年的30%。

供求失衡下,可售一路走低,库存告急。截至12月底,杭州商品住宅库存量仅为364万平方米,出清周期3.38个月,供应依然不足;僧多粥少,购房难度也不断加大。

2017年开盘火爆,全款、号子费等现象层出不穷。正因供需失衡、库存不足;加之楼市被恐慌情绪包围:“买房难”成为2017年购房者的共鸣。“全款优先”、“绑定车位”、“关系户”、“号子费”等成为当下购房的普遍现象,将一大部分真正的刚需用户挡在了门外,即使全款刚需客户没有关系也同样买不到房,买房难度逐渐升级。

政策出台后,楼市表现大猜想

是喜是忧?亦或喜忧参半?

猜想一:楼市违规行为有所缓解

近期,杭州热门板块购房全凭全款 托关系 号子费,不少刚需客户根本买不到房子。现在摇号政策上台,一定程度上帮助缓解丛生的乱象,刚需客户从“排不上号”到“可能摇号成功”,贷款买房和全款买房站在了同一起跑线上;“号子费”、“捆绑销售”现象得以根治。

猜想二:投资套利空间仍然存在

“无房家庭”得到政策倾斜的支持,但是在“摇号”加大资本和资源充沛者购房难度的时候,享有“摇号优先”资格者代持、众筹行为必然会出现。

猜想三:刚需误伤、置换风险大,衍生资源错配现象

杭州刚需客户,在摇号前可以去临平、萧山南买上一个小户型、低总价住宅,但是摇号政策下,也许三年、四年都摇不上(毕竟无房优待没有明确的保障),那么大多数刚需购房还是遥遥无期……

以旧换新的置换改善客户也面临两难境地,卖掉二手房变成“无房家庭”去争取优先资格,万一还是摇号失败怎么办?直接参加摇号,期待能中奖,到时候二手房还能向现在一样抢手吗?

摇号下中奖几率毕竟是小,购房者一定会选择四处摇号,摇到就买。选房的时候只剩下不喜欢的房型、楼栋,还是含泪买下,导致资源错配,住房体验感下降。

猜想四:二手房是遭哄抢,还是受冲击?

短期来看,摇号增加新房获取难度,部分购房者会选择更易获取的二手房,特别是刚需,会造成二手房遭哄抢,价格飙升;

但长期来看,刚需、投资者都会参加摇号,毕竟不会一开始就放弃的,特别是在二手房价格高企的情况下,二手房的市场反而冷清了起来;而且房主们面对“不再是全款就可以优先买房,我等有钱人买不到房怎么办?还是手里的放着稳当”的困境,惜售心态变浓,二手房供应量也会下降,成交市场热度也会有所下降。

其实这种情况下,看看酒店式公寓,是不是格外“和蔼可亲”?也许酒店式公寓的春天到来了。

那些摇号的“前辈”们

楼市表现是喜是忧?

他们的二手房热度长期趋向回落、市场热度趋向健康,摇号政策导向理性市场、切合中央政策基调。

杭州并不是公证摇号选房的先例,之前已有6个城市(南京、上海、武汉、长沙、成都、西安)实践经验,请看各城市政策主要内容:


摇号对市场的供给量基本没有影响,只是将开发商手中的房源分配权力转移达到了政府。对新房市场来说,供应量没有增加,限价政策下房价也不会大幅波动;所以我们从二手房成交角度,来看一下摇号政策对楼市热度的影响,“前辈”城市们的二手房都发生了什么故事?

图:摇号前后新房与二手房价格变动

南京作为新房公证摇号的第一座城市,5月政策施行后,二手房价格不断波动,增速整体呈现下滑趋势,2017年11月和2018年2月价格甚至出现下跌。

长沙和成都的新房均价相对较低置业者热情高,同样采取了公证摇号,之后二手房价也在经历挣扎,长沙二手房价的增长速度先降后增再减,价格趋稳;而成都的二手房价在2017年12月大涨后便回落。

一线城市上海,一手房还是远高于二手房价格的,2017年7月摇号政策出台后,二手房价依然波荡起伏,但是增速明显没有再达到先前8%的水平,只是新房限价下新房与二手房之间的价格差越来越小了。

总体来说,二手房的热度还是降低了。

购房者尤其是刚需人群,认为公证摇号后买到新房的机会增多(当然不排除部分迫切需要置业的人群还是会回归二手房市场),被限价的新房买到即是赚到,导致二手房市场的客源减少,二手房价增速放缓;同时,新房获取难度增加导致二手房主“惜售”,供应量也下滑。

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