一、市场情况：楼市收紧政策继续强化，热点城市市场趋稳

3月各线代表城市成交量较去年同期有所下滑。具体来看，一线城市月度周均成交量同比降幅超四成，除深圳外，其它三城市月度周均成交量同比均出现明显下降，其中广州降幅在50%以上；二三线代表城市月度周均成交量同比下降25%，其中武汉、济南、南宁降幅较为明显。两会以后，各地因地制宜、因城施策，继续实行分类调控，保持政策的稳定性和连续性，随着“因城施策”房地产市场调控政策不断细化，调控逐渐深入到各地区、县层面，预计未来市场成交量仍将保持低位。

二、两会定调楼市调控，2018以“稳”为主

两会确定宏观调控目标，保持政策连续性、稳定性。3月3日和3月5日，政协第十三届委员会次会议和第十三届人民代表大会次会议相继召开。3月5日上午，国务院总理向大会作政府工作报告。报告提出坚持以供给侧结构性改革为主线，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，大力推进改革开放，创新和完善宏观调控，推动质量变革、效率变革、动力变革，特别在打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治的攻坚战方面取得扎实进展，引导和稳定预期，加强和改善民生，促进经济社会持续健康发展。明确今年发展主要预期目标是：国内生产总值增长6.5%左右；居民消费价格涨幅3%左右；城镇新增就业1100万人以上；居民收入增长和经济增长基本同步；供给侧结构性改革取得实质性进展，宏观杠杆率保持基本稳定，各类风险有序有效防控。同时强调稳健的货币政策保持中性，要松紧适度。管好货币供给总闸门，保持广义货币M2、信贷和社会融资规模合理增长。

2018年房地产调控定位基调明确，一方面是调控政策不放松，继续进行差别化调控；另一方面是同步建设长效机制。住建部部长王蒙徽在“部长通道”采访活动时也表示，未来将加快住房制度改革和房地产长效机制建设，保持房地产市场平稳健康发展，要坚持调控目标不动摇，力度不放松，保持政策的连续性、稳定性，进一步夯实地方政府主体责任；加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的制度；建立完善差异化的调控政策体系；建立完善房地产的统计和市场监测预警机制，提高调控精准性；大力加强对房地产市场的监管。

楼市调控政策力度在2018年依然会持续，因城施策、分类调控，热点城市政策深化与调控城市扩围并存的态势不变。未来房地产市场将仍坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险，促进房地产市场平稳健康发展。差别化调控政策仍将持续，热点城市调控将始终保持趋紧态势，去库存政策将向县城下沉，库存仍然较多的部分三四线城市和县城将更注重通过棚改货币化安置等途径，推进库存去化。

加快建立租购并举住房制度。2018年我国住房制度改革将不断深化，在现有政策基础上，以保障和改善民生为立足点，以建立租购并举的住房制度为主要方向，推进房地产市场长效机制加快建设。未来建立市场与保障双轨制、租购并举的住房供应体系将是房地产市场发展的重点，落实支持政策推动住房租赁市场供应主体多元化、规模化、专业化，增加“租购同权”试点城市，同时加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加强住房租赁市场监管力度与保障租赁主体权益相结合，为租赁市场的管理和调控决策打下基础。另外，2018年将更注重多主体供给、多渠道保障。一方面，市场供给多样化。除了政府划拨土地建造住房外，工业厂房拆除重建、商改住等模式将逐渐正规化。另一方面，继续加大住房供给保障力度，大力发展共有产权住房，引导居民形成梯级消费理念，推动完善包括商品住房、共有产权住房、棚改安置房、租赁住房等多种类型，一二三级市场联动的住房供应体系。

金融领域持续严厉的防风险将是2018年短期调控政策的重点。从今年政府工作报告的基调来看，2018年也将沿续金融去杠杆政策，稳健的货币政策保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，加强金融机构风险内控，进一步完善金融监管。同时金融监管体制改革也将进一步加强，特别是针对影子银行、地方政府隐性债务等突出问题，在十三五期间宏观杠杆率将得到有效控制。2018年年初，“一行三会”工作会议明确继续将防风险放在更重要的位置。两会期间，央行在“金融改革与发展”发布会表示，未来人民银行将在新的金融监管框架中起到更重要的作用，一些已经发生的金融机构或者准金融机构的风险需要抓紧进行处置，维持金融系统的健康。针对金融领域的一些违法违规行为，国务院总理在两会闭幕后答中外记者提问时强调，中国有能力防范、也不会出现系统性金融风险。监管部门主动出手、果断处理，让这些点状的风险不扩散，该戳的“脓包”还是要戳。月底召开的中央全面深化改革委员会次会议提出规范金融机构资产管理业务，坚持宏观审慎管理和微观审慎监管相结合、机构监管和功能监管相结合，体现了中央防范系统性金融风险、降低杠杆的决心，2018年防范化解金融风险工作已提到更高层次。金融监管成工作重点，而房地产作为金融领域去杠杆、防风险的重点领域，金融信贷政策大概率趋紧，信贷规模受控，开发销售两端均将受影响。

房地产税落地速度正在加快。今年两会政府工作报告明确提出“稳妥推进房地产税立法”，房地产税制改革已逐渐步入正轨。两会期间，财政部就“财税改革和财政工作”答中外记者提问时指出，房地产税将会参考国际上共性的制度安排的一些特点，同时从中国的国情出发合理设计房地产税制度。这说明我国的房地产税会借鉴国际经验，构建我国完整的房地产税收体系，优化房地产税制结构。考虑到我国当前交易税较高、房地产相关税种较多的情况，财政部副部长史耀斌表示：我国在实施房地产税制度时，会合并整合相关税种，并且合理降低房地产在建设交易环节的税费负担。目前，房地产税立法正处于抓紧起草和完善阶段，还需要经过多次论证、内部征求意见等方面的工作。从各种进展来看，房地产税方案轮廓已经逐渐清晰，秉承“立法推进、充分授权、分步实施”的原则，房地产税立法正在加快进程。

城乡要素流动加速，构筑区域协调发展新格局。今年两会进一步提出要建立新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制。随后，国务院办公厅印发《跨省域补充耕地国家统筹管理办法》和《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法的通知》，这是自2018年中央一号文件提出建立城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制后首次以政策形式加以落实。此次推进建设跨省域调剂机制，有利于有效缓解热点大中城市土地供需矛盾，确保耕地占补平衡，推进节约集约用地，促进城乡统筹发展。区域协调发展方面，目前我国以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展的城镇化格局十分明确。此次两会报告重点强调京津冀协同发展、雄安新区建设、粤港澳大湾区等区域性重大战略规划。未来，城市群的引领发展将有助于提高新型城镇化质量。同时，2018年将再进城落户1300万人，与往年相比仍保持在高位。整体来看，城市群建设框架下的区域协调发展、新型城镇化有助于引导人口和住房需求的合理分布，抑制大城市房价过快上涨。

三、地方严调控升级，坚持目标不动摇、力度不放松

去年房地产市场密集出台调控政策，进入2018年，调控力度也并未放松，各地调控政策不断细化，对城市内部房价上涨过快的热点区域加强收紧调控。

海南出台最严厉楼市调控政策。海南出台海南《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，规定对非本省户籍居民在海南省内限购由1套统一调整为1个家庭限购1套，商贷首付比例不得低于70%，且规定在限购区购房需提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个税或社保证明。根据海南省住建厅的权威解读，限购的住房类型包括：商品住宅（普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓）、产权式酒店客房、保障性住房，含新房和二手房；实行限购的区域为海口、三亚、琼海、五指山、保亭、琼中、白沙7个县市，其中五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只面向本市(县)居民家庭销售。同时限制转让，规定新购住房限售期为5年。在此次严调控背景下，目前海南已成为针对外地人限购最严厉的地区。

未出台住房限制性政策的县市开始加入调控行列。大连针对房价上涨过快区域实行限购、限贷、限售精准调控。在限制区域，分别对本地和非本地户籍居民实施限购，居民新购住房执行2年限售期，同时在信贷方面也进行了限制；阜南县新政则主要严控二套房、三套房。要求对购买第二套、第三套住房的家庭，加强购房信贷管控力度，并针对本地户籍居民购买三套房和非本地户籍居民购买二套房分别执行5年、8年限售期。

部分已出台住房限制性政策的城市，对现行政策进行深化。继去年10月呈贡区限售以来，昆明再次出台楼市调控新政，进一步扩大了限售范围和时间，同时适时推出限价商品房建设保障对中低收入住房困难家庭和重大产业落地项目配套职工的自住型购房需求。为保障刚需购房，多个城市进一步出台购房政策，长沙要求限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目（不含定向限价房）和新建商品住房项目中144㎡（含）以下户型的普通商品住房，应优先满足首套刚需购房群体，成都提出刚需家庭购买商品房将享受优先摇号，杭州、西安也将实施摇号买房政策；湖北省决定建立房地产市场调控会商制度，形成监管合力。

整体上来看，目前地方调控坚持“因城施策、分类调控”的导向，针对城市内部市场热度不同的区域进行差别化调控，从“一城一策”升级为“一区（县）一策”，调控措施细化到不同区县。预计未来房地产政策分类调控不仅体现在城市之间，热点城市仍将以稳定市场，巩固既有调控效果为导向，城市内部差异化调控或将成为新的方向。

四、展望：调控持续收紧，房地产长效机制逐步健全

政策继续从紧，地方精准化调控成主流。两会政府工作报告为今年房地产调控定下了基调，短期来看，2018年调控目标不会动摇，差别化调控继续深入。未来各地政策或将细化到区县层面，根据城市内部不同区域的市场热度进行精准化调控，从而满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。去杠杆、防风险仍是金融领域的重中之重，预计调控的总体趋势不会放松，控制贷款额度、收紧房贷利率也将在一段时间内成为常态。

建立和完善房地产长效机制仍是工作重点。2018年是长短期调控结合的重要转折点，房地产长效机制将加速建立。去年租赁政策不断深化，租赁市场受到前所未有的重视，未来中央将进一步推动“租购并举”制度的落实和细化，更加注重多渠道增加住房有效供应，加快补齐租赁市场立法领域的短板，完善住房租赁制度顶层设计。在今年的工作报告中，稳妥推进房地产税立法被列为重点工作之一，预计未来加速房地产税立法将会被继续推进，完成预期的时间表。另外，放活土地机制，如农村土地流转、利用集体建设用地建租赁房、建立城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制等，加快区域协同发展的新型城镇化建设都将成为促进房地产长效机制建立的重要环节。