2018年季度，楼市调控持续深入，各部委落实中央经济工作会议要求，深化调控。地方两会和两会陆续召开，政府职能机构改革助力房地产长效机制建设、短期调控。热点城市政策深化与调控城市扩围并存，住房租赁金融支持逐步增加，区域协调发展政策持续推进新型城镇化建设。各地继续落实楼市分类调控政策，积极推进住房租赁市场建设。批部署的13个集体建设用地建租赁住房试点城市全部进入实施阶段。春节前后各地继续强化市场监管，纷纷出台相关市场调控政策。调控区域由一二线热点城市逐渐向三四线城市拓展。未来针对房地产市场的监管将不断加强和完善，金融严监管、去杠杆政策延续，货币政策易紧难松，房地产信贷调控趋势短期内方向不变。从2018年季度重点城市开盘情况来看，武汉、杭州等城市仍保持较高水平；从去化来看，成都、南京和杭州去化效果非常好。

本报告针对2018年季度重点城市新开楼盘推盘量、去化情况、定价策略、产品定位及客户情况进行系统梳理，总结新开盘的供需变化和营销特点，帮助企业实时、准确地了解市场动态，为及时调整营销策略提供决策支持。（报告全文：《2018年一季度新开盘总结报告》）

1、开盘量：重点城市开盘422次，推出房源近10万套

2018年季度，14个重点城市住宅类项目共计开盘422次，推出房源近10万套。其中一线城市广州开盘量较大，共计开盘28次；二线城市中武汉、杭州开盘次数较多，分别为66次和58次。深圳、苏州和北京开盘量相对较少。

从各城市单项目推盘量来看，2018年季度以来，成都蓝光长岛国际社区夺得项目推盘套数排行榜榜首，1月10日开盘一次性推出1837套房源，该项目为纯新盘，位于双流区，属于新城区中高端改善盘项目，开盘均价11000元/平米。

2、去化情况：去化率均值为86%，成都去化表现较好

·季度重点城市新开盘去化率均值为86%，成都去化效果较好

2018年季度，14个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为86%。进入2018年以来，去化表现较为平稳，1月平均去化近9成。从整体来看，今年季度去化水平高于去年同期。

分城市来看，6个城市去化率超过平均水平。成都、南京和杭州季度市场供需仍呈两旺，去化效果非常好，此外，武汉、重庆季度去化亦有不俗表现，平均去化率均达近9成，北京季度去化率在一线城市中表现较为突出，达近8成。而苏州平均去化率为69%，在监测城市中开盘去化效果较差。

·季度共有159个项目开盘售罄，武汉占37席，杭州居其后占31席

从项目去化情况来看，2018年季度共有159个项目开盘售罄，售罄项目集中在武汉和杭州，分别占据37席，31席。

从开盘去化率排行榜来看，66.7%的项目为刚需楼盘，中高端改善项目占比为30.2%，另有少量投资项目。在相对较大的需求支撑下，部分刚需项目开盘前积累有效客户量远远超过推盘量，开盘效果十分理想。如3月21日开盘的长沙北辰三角洲，积累有效客户2655位，约为推出套数的近16倍，当天推出房源全部售罄；热销的刚需楼盘多数位于主城区，购房者主要看中项目区域的交通便利和完善配套以及优良的教育资源等因素。

2018年季度主要城市项目开盘去化率排行榜详见报告

3、产品定位：超6成为刚需类楼盘，平均去化水平近9成

从重点城市推盘项目的产品定位情况来看，2018年季度开盘项目仍以刚需产品为主。63.0%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型，30.8%的项目主要面向中高端改善型需求，6.2%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。

刚需类项目平均去化率近9成。市场上主流产品仍为刚需项目，14个城市刚需类项目占比达63.0%，平均去化率87.6%。

从去化较好的刚需产品项目特色来看，具备低总价、交通便利、配套完善等优势的高性价比产品去化较高。如杭州的绿都汀蘭府，武汉的恒大帝景、上海的碧桂园金山星作等项目因价格优，品质优良，开盘当天全部售罄。

中高端改善类项目占比达30.8%，去化效果较好。14个城市中高端改善类项目占比达30.8%，平均去化率85.3%。

监测数据显示，一季度去化非常好的中高端项目集中于北京、上海、广州、武汉和杭州等一线及热点二线城市，去化情况较好的项目户型多为三居、四居大户型；项目特色主要涉及宜居环境、核心地段、品牌房企、生态地产等方面。

投资型项目仍以小户型为主，多具备交通便利、品牌地产、空间大等优势。投资型项目大部分集中在武汉、杭州和成都等城市。普遍为小户型的商住项目，也有部分城市核心地段的公寓。项目特色多为交通便捷、投资价值高、品牌房企等，去化较好的项目集中在杭州和武汉。如杭州的万科智谷具备户型小、低总价、交通便捷、配套完善、名企开发等特点，开盘当天全部售罄。

4、客户情况：刚需客户仍占主流，同时改善性需求也较旺盛

刚需客户年龄段普遍在20-35岁之间，价格和地段为首要考虑因素。根据调研现场客户访谈获悉，刚需群体年龄段普遍在20-35岁之间，由于工作、生活、家庭需要和首付资金受限，客户更偏好公共交通便利、上班较近和性价比高的项目产品，除此之外，刚需群体多考虑到家里孩子教育、上下学安全等问题。

中高端改善客户主要考虑项目的宜居品质，一步到位、大户型、完善配套为选购热点。中高端改善客户群体年龄段主要集中在30-50岁，主该群体购房主要考虑到换购房比较麻烦，希望能一步到位买到适合家庭居住的房源，同时住房客群普遍具备一定的经济基础，对于居住品质要求较高，因此具备完善配套、环境舒适便捷、大户型的楼盘是中高端改善群体客户的。

投资类客户更看中项目由于交通、品牌房企和潜力等因素。根据客户访谈，投资者在选择投资类项目时，考虑因素主要是其未来潜力，多数都考虑到交通配套、品牌房企，且部分购房者经济实力较强，所以对商住属性较为青睐。