房天下产业网讯：2018年3月22日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组、中指研究院承办的“2018中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十五届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。会议发布了2018中国房地产百强企业研究报告及中国房地产百强企业名单。莫天全、刘洪玉、袁东明、黄瑜等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

2018中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十五届中国房地产百强企业家峰会

2018中国房地产百强企业研究报告

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主持人：下面进入第二场对话环节。有请中指研究院上海总经理李力女士主持。

对话嘉宾有：   

当代置业（中国）有限公司副总裁 孙帆先生

保集控股集团有限公司党委书记、副总裁  张帆先生

中交房地产集团副总经理  周济先生

天朗控股集团副总裁  周岗先生

纽宾凯集团有限公司副总裁  谭晓光先生

三盛集团营销总经理  朱黎民先生

银丰地产集团有限公司总裁  赵培勇先生

李力：每年一到第二场对话的时候担子就特别重，也是考验大家的时刻到了，标题很清楚“新时代下百强企业怎样创新谋变把脉新格局。”

首先有请当代的孙总，当代议制在着力打造绿色科技地产品牌，除了地产品牌的打造，当代也在积极的涉足教育、体育行业，我想知道当代是如何创新谋变的，在新的时代背景之下。

孙帆：创新谋变前几年谈得比较多，随着规模效应在2017年被大家推到峰值，销售面积和销售额都创了历史新高，在新的时代背景下，我们的政策是房住不炒，同时又面临着消费者消费升级的场景。在这种场景下，很多嘉宾都谈到了大家从有房子到追求住好房子，或者好的产品更好的消费的转变。地产商在这种时代背景下，应该结合更新的建造技术，结合更新的科技应用，结合更新的对住宅、对商业、对空间运营的理解，做好我们的主业，把我们的产品，也就是把房子本身做好，满足不同阶层、不同年龄的消费群体，在不同阶段的追求。这是所有开发商面临的一个的课题，如果我们忽略了这个问题，在去库存的大背景下，这波市场随着金融的支撑有很大的去化，如果我们不对应消费升级提升自己的产品，就有可能产生更大的破损。因为现在建的房子，再过三年、五年，就不能满足那个时候的需求。所以当代在创立伊始就对建筑节能本身，居住舒适方面进行持续的探索和研究，让大家在更节能的环境下享受更高的舒适度。这是我们企业在新时代下一个新的增长点。

第二，除了房屋本身，如何通过运营满足消费者对于教育、人文、艺术、体育等等方面的需求？我们在社区内，在开发链的互动上如何做好服务，增加黏性和品牌溢价。

第三，不断地进行技术的迭代，因为当代一直在做节能建筑，追求更高的舒适度。我们在与清华院的大师合作，做国内异形的被动式建筑，我们希望在节能的领域更进一步推动技术的发展，能够更广泛的应用。这些应用除了一般的目前的房地产开发项目以外，更大的市场机会是对市场比较成熟的一线、二线核心城市的老旧住宅或者说老旧公建的改造，不是简单的棚户区改造，或者是城市更新，而是在不破坏建筑主体的基础上如何提升节能率、舒适度，从新技术的应用和嫁接，未来的市场一定会有非常广阔的空间。

第四，当代利用自己对节能技术的研究，希望能够做一些输出。去年整个房地产市场成家16亿  平米，好的房子还是微乎其微的，当代一年的开发量在200万平米左右，这200万平米可以每年节约电的消耗是3100万千瓦是，可以节约2600吨的碳排放。我们这些规模对应整体的房地产市场来讲，我们认为太微乎其微了，我们希望更多的人来关注绿色建筑，我们当代也把自己的核心技术，新动力公司进行对外的技术和管理的输出，能够让更多的房子更加的绿色环保，提高舒适度。

李力：下面请保集的张总聊一聊，如何在新格局上谋变。

张帆：首先，我们在理念上考虑的是要实现三个转变，不但我们这样的企业，行业内的企业都应该有这种转变的思维。

，从“造房子”到“造生活”的转变。要追求有品质的生活，围绕居住，围绕对美好生活的追求。

第二，从赚快钱到赚慢钱的转变，所谓的赚慢钱就是要有持续的盈利能力，很多快周转的做法要调整。

第三，从自己干到合作的转变，大家要在一个平台上合作，大家一起干。

在这种转变的思想下，保集形成了产城美的发展模式，就是产城融合、美好生活。产主要是围绕大健康、智能科技和文旅三个方面来打造美好生活，我们有智能科技主题的产业园、高新技术园，有大健康的养老养生社区，有腾冲这样的文旅小镇。城是提高综合开发能力，我们要通过造城，以城代产，以产促城。美就是实现美好生活的要求，我们形成了产品系。在大健康方面有松江的养生社区，文旅方面有腾冲的文旅小镇，形成了实现人们对美好生活追求的产品，我们按照产城美的方式在进行发展。

李力：下面请周总从央企的角度谈一谈，企业如何结合自身的优势，在新的时代背景下创新谋变，把脉新格局。

周济：非常好的话题，创新谋变。谈三个方面：

，为什么创新？

刚刚听了几位嘉宾的分享，讲得非常好，为什么创新？一是过去中国房地产市场20年是房地产行业的初级阶段。二是因为落后的生产方式。三是总体上粗放的产品。当然也有很多好的产品，包括仁恒，包括中交旗下的高档高质量的产品，但是已经过去了。

第二，为什么要谋变？

时代变了，什么时代？这是一个国家转型升级的时代，是一个迈向美好生活的时代，是一个消费升级的时代，更是一个科技革命的时代。所以要谋变。

第三，如何创新谋变？

至少从三个方面入手：一是模式要创新；二是组织要变革；三是产品要革命。

模式的创新，行业的模式要变，我们不能再做简单的建筑业为主的加工业的模式，快周转、合伙制、跟投制，这应该成为过去了。我们要做什么？既要提升美好生活的物质空间，也要提升美好生活的精神空间。行业首先要做什么，全产业链的用户思维，什么是全产业链的用户思维？我们从行业的投资定位、设计建造、运营，做到全产业链上下游，都要有前置的用户思维。二是围绕建筑的工业化，内装的工业化，产品的精细化为核心的装配式住宅，也就是建筑的工业化。这场革命已经来了，前两天我们在深圳参加了国际装配精装住宅展，很多中国的企业和国外的企业都在关注中国的住宅产业革命，革命已经开始了。三是以绿色低碳，检阅生活为核心的建筑科技的革命已经开始了。

产品要革命怎么做？中交集团房地产起步很晚，目前不到三年的时间，前年完成了战略体系的建设，去年完成了品牌体系的建设，去年搭建了“3 1 1”的品牌体系，包括绿城中国、中交地产、中交海外地产等等一系列平台体系。今年我们要结合精益化，供应链体系的搭建融合和团结，与产业链上下游最的细分专业的企业合作，共同打造中交特色的精益化的产品体系。这是一场革命，肯定会遇到很大的阻力。

整个行业要做什么？首先我们要改造行业的世界观；第二要修正行业的方法论；第三要重构房地产企业的战略体系、管控体系、产品体系、品牌体系，特别是企业文化体系。

中交的战略目标就是要做中交特色，国内领先，如何做一流，如何做领先呢？不是我们自己做，一定是团结业内的仁恒、当代一起来做，但是还是不够，需要行业上下游，每个细分专业领域的企业，比如说今天的赞助单位，老板电器，我们一起在每个细分专业用心做好每一个产品，每一个部件，每一项设计，这才能真正实现十九大习总提出的房地产行业要构建美好生活的主题。

李力：接下来是天朗，是一家来自古都西安的以房地产运营为主的房地产企业。接下来有请周总跟我们探讨一下，如何在新形势下创新谋变。

周岗：2015年我们做了战略转型，从传统的房地产企业的角度做了深入的思考，本身我们的产业布局涉及到投资资本、科技、地产建设、农业、文旅、酒管、商管、物管等12个板块，根据国际和国内的形势我们做了深入的调研。

1966年有一个日本的平民首相上台，推了三项政策，一项是内党改造计划，就是使整个基础设施的开发和推动房地产开发，那是战后20年开始尝试的变革和更新。这个举措确实使城市的面貌得到很大的改善。第二项举措是在城市发展到一定程度之后推出了收入倍增计划，这项计划也极大的促进了很多企业的进步，就像现在的百强企业在不断地发展和壮大的阶段。第三项举措是推了“一村一品”计划，就是城乡如何平衡发展，如何打造美丽乡村，使每一个乡村都不一样。

我们恰恰正处于一个新的时代，我们正处这个新时代的这个时期，而且我们的发展速度要比他们快很多，别人可能用二十年、三十年的发展，而我们可能只需要五年、十年，我们在做田园综合题和特色小镇，我们依托西安的45所高校，打造6平方公里的科技小镇，目前产学研之都作为西安重要的一号工程在做，就是由我们公司来做的。我们打造了7个文旅小镇，目前都在落地。我们的田园综合体是针对乡村振兴和“一村一品”，精准扶贫。

衷心祝愿百强的同行能够在新时代中不断地追求进步，再创辉煌。谢谢！

李力：是挑战，同时也是机遇。接下来有请纽宾凯集团的副总裁谭晓光先生。

谭晓光：各位好，非常高兴能够把纽宾凯公司在地产创新方面的思考跟大家做一个分享。

我们公司一直是做多元化，做现代生活服务，这是我们公司的理念，也是我们公司的战略，一直把纯地产投资开发销售，作为给客户提供现代生活服务的一个环节，一个产品。为什么要变，为什么要创新，为什么把握新的格局？这些道理今天上午的专家、领导、行业的精英们都做了非常充分的诠释。

我们公司针对市场的趋势，方面我们整个公司的战略方面来讲我们的立足点是做生活的服务商，包括跟生活有关的教育、健康、养老、科技等，包括商办。我们公司在这样的生态链里定位地产投资开发，而不仅仅是做住宅，做住宅是项目型，也许你今天做1000亿，后续如果没有持续的住宅的供地，或者是市场，可能很快就不可持续了，我们在现代生活服务市场里是可持续的，因为我们做的是客户。第二方面除了传统住宅方面，更多的是向经营性、产业性，可持续性运营的地产转变。比如说文旅地产、产业地产，这些都是围绕产融，客户的生活，为政府经济做贡献，为社会提供全链条的服务，都是可持续的。在城市中心地带和地铁沿线做服务施工率，中国流动施工率占到了1/6，这是一个巨大的市场，所以服务施工率是我们很大的方向。另外，在城市中心的商业地产，在城市的节点的地方，以及在城市交通比较便通的地方都有这样一些需求。第三方面，我们做城市圈的周边做一些产业性的地产，比如说教育小镇、养老小镇、科技小镇，做科技主题类的产业小镇。

传统的住宅是销售出去就完事儿了，作为产业地产要做好投融管退，从一开始这个项目有什么样的经营价值，怎么样做好投资的控制，投资的规划，怎么能融到成本更低的资金，运营还要很好经营性的地产，无论是我们自己持有，还是根据公司资金链的需要，哪怕是进行退出，都会有很好的。

要做好这些重要的是要做好客户端，所以公司用互联网的成熟模式，用好的模式做好会员体系，在会员体系里把地产、商业、酒店、教育、养老和其他的业态，能够非常好的服务好会员体系。反过来，会员体系对未来的优化和进一步提升会反馈非常精准的信息。这样的话，整个公司就能够非常有序的发展。

朱黎民：分享一下我们对当代行业的想法和做法。从整个集团的角度，现在比较清晰的，比较坚定的认为我们不是规模化，我们追求的是适度的发展规模，适度的多元。我们有教育板块的上市公司，我们有高科技类的实业上市公司，有地产上市公司等等。适度规模，到底是什么叫适度？我们三盛集团一方面注重产品的品质，一方面是盈利能力。我们的项目盈利能力连续多年都是的房地产前50强。我是论坛中的营销板块的，一线的执行者，既然有这个机会，还是讲一讲营销的想法和做法。

创新从营销的角度来说，它实际上是一种突破，是一种机制。因为这么多年房地产一直是粗放型的发展，我们放在嘴边的精细化营销、大数据营销、客户营销等等，有很多的概念，但是我们在交流的时候，更多的是在讲融资、运营模式、运营周期，很少听到哪一家说精细化营销做得很好，大数据营销做得很好，具体的案例，具体的量化。在这里跟大家分享一下三盛集团的营销体系，就是一句话，“我们既追求较高的效益，也追求较高的效能。”效能是指较低的成本，较高的产出。我们在营销成本，在项目投入的设计和建造的成本等等方面做好成本的控制和优化。产出是提供给客户优质的项目品质，赢得客户的认可，能够实现客户满意的，较高的项目盈利的水平。不能因为精工细造项目的运营效率就会很长，我们还是要保持较快的运营速度，效率也要达到。

在营销之外，我们还跟投资、财务、成本等等相关的专业条线部门从营销的角度拥抱他们，把客户的声音真正的告诉他们，这样的话才能做出客户满意的好的项目，好的产品，让我们三盛在每个区域，都能够产生真正的明星盘、标杆盘。

赵培勇：回答一下我对于主持人提出的那个问题的思考。我觉得，做企业其实是一个长跑，是跑一个马拉松。如果你以跑百你的速度跑长跑的话，其实也容易掉队。行业里面也出现过以百米的速度在跑的时候掉队的现象，当然如果你跑得太慢了也容易掉队，所以到今天，百强也好，或者今天的企业都是在上半场跑得不错的企业。接下来的房地产下半场怎么跑？我自己的体会是企业一定要跑出来自己的节奏，其实今天每一个发言者都是谈了自己的企业要怎么样跑，不存在一个跑法适合所有的企业。讲一下银丰对这个问题的思考，讲三点。

，银丰结合自己的优势，我们作土地拓展方面，比如说我们会聚焦于旧城改造，因为有的旧城改造，规模大的企业未必熟悉当地的市场，规模小的企业又没有这么大规模的资金，所以我们在这方面，在济南做的项目，总货值超过300亿，一年1月份86亿拿地，在青岛做的山东投项目，总货值超过500亿，这都是在5、6年前投资的项目，这些都是结合我们的自己的优势。

第二，结合我们企业自身整体的资源，比如说我们把过去地产开发、住宅、商业化产业园的开发运营方式，结合我们集团旗下的生物产业优势，因为在生物板块是上市公司，我们是山东省的一个拍照，我们做了银丰国际生物城，开始我们叫银丰生物小镇，后来我们发现叫小镇的太多了所以改成了叫国际生物城，这是结合企业自身的优势做的项目，我们相信很多企业都是在认认真真、踏踏实实在做小镇，最后大浪淘沙，跟风的肯定会被这个趋势淘汰掉。

第三，做一个项目就是做一类项目，只有用这种胸怀和眼光做项目的时候，每一个项目都能够把你这个企业引向更宽广的未来，因为只有在项目上才是真正意义上创新的载体。这样一个小镇的项目，一个产业的项目做得非常好，能够有自己的特点，有自己的特色，能够给这个行业做出来一定的贡献，我觉得有人会愿意来找你做这样的项目。我们做了一个东八区产业系列，做得还不错，后来政府就愿意我们做第二个、第三个，这是对百强规模的衡量。

另外，大家对这个行业贡献哪些自己特色的内容，特色的有价值的东西，只有真正的做自己才能够为这个行业做贡献，因为做自己是的，才能对这个行业奉献对的价值。所以祝愿同行，祝愿大家都跑出自己的节奏，跑出自己的精彩。谢谢！

李力：通过以上七位男士非常高效的分享，发现现在的百强企业从卖产品到卖生活，而且越来越关注客户。展望未来，中国房地产市场格局即将发生深远的变化，房地产企业也将面临全新的机遇和挑战，百强企业应当借助新时代的东风，变革创新，攻克难关，充分发挥企业的优势，实现跨越式的增长，为实现人民美好的生活而奋斗。大家共勉，谢谢各位！