2018中国房地产百强企业研究成果发布会

2018-03-22 14:08:00 房天下产业网 来源:中指研究院

房天下产业网讯:2018年3月22日,由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院主办,北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组、中指研究院承办的“2018中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十五届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。会议发布了2018中国房地产百强企业研究报告及中国房地产百强企业名单。莫天全、刘洪玉、袁东明、黄瑜等嘉宾发表主题演讲,多家房企代表及媒体精英参会。

2018中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十五届中国房地产百强企业家峰会

2018中国房地产百强企业研究报告

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主持人:女士们!先生们!大家上午好!又是一年盛会,今天我们迎来了中国房地产15年的芳华。房天下15年来与中国的百强房地产企业共同成长,见证了中国道路,讲述了中国故事。感谢各位的到来!

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组”,自2004年以来开展中国房地产百强企业研究,已连续进行了十五年。研究组紧随行业发展脉搏,深入研究房地产企业经营规律,为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用,相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。

今天,我们在北京隆重举行“2018中国房地产百强企业研究成果发布会”并同时召开“第十五届中国房地产百强企业家峰会”。首先,有请政协委员、北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、中指研究院院长莫天全先生致开幕辞,并做 “中国房地产百强企业研究十五周年回顾”的主题演讲,掌声有请!

政协委员、北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、中指研究院院长 莫天全

莫天全:各位来宾、各位领导,各位房地产界的同行和朋友们,欢迎大家来参加今天发布的中国房地产百强企业第十五周年的研究成果发布会。在这儿代表研究组给大家做一个背景介绍。

现在的背景有三个方面:

一是政治背景,十九大以后,最近“两会”开完以后,我们国家的长期稳定格局得到了更强的巩固,领导层、政府层面的机构改革和人员安排都已经非常到位。房地产也有了坚强稳定的政治环境支持。

二是政策背景。从房子是用来住的不是用来炒的这个定位开始,从差不多一年半以前的调控开始到今天,大的政策背景越来越清晰,而且调控的基调一直没有改变、一直在持续,跟以前的调控有一些不太一样,这轮调控有长期的准备,这是政策层面的背景。虽然现在所有政策还在继续执行,但是政策也是有区别的,整个大的环境对房地产行业来说比一年以前还是温暖一些,从力度、温度各方面感觉到房地产行业生存环境得到了比较大的趋势性、方向性的改善。这是一个大的政策层面的环境,坦率的说在这个大的政策环境之下对的企业有非常大的促进作用,强者恒强,优势资源不断向的房企集中。

三是今天是百强企业研究发布第十五周年,十五年来我们选拔出行业内的房地产企业,深入研究企业经营规律,引领行业在新时代下实现持续、健康成长。

这是三个大的背景,今天代表研究组详细介绍一下研究的过程以及过去15年的对比。

中国房地产百强企业研究从2004年开始,由北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组对房地产开发企业进行研究,15年以来研究成果引起了社会各界广泛的关注,已经成为评判房地产经营实力以及行业地位的重要标准。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组对中国的企业进行了全方位的研究,研究成果如下:一是开始的上市公司10强的研究;第二个是今天的主题也就是房地产百强企业研究;第三个是策划代理百强企业研究;第四个是包括品牌价值研究;此外,也包括围绕这些核心研究相关的一系列出版物和研究报告。

百强企业的研究有助于促进政府对百强企业的全面了解,在了解的前提下对推动行业的发展、政策的制定起到了很大的作用。国家发改委、国土资源部、住房和城乡建设部、中国人民银行、国资委、银监会、证监会及各地政府主管部门通过《中国房地产百强企业研究》成果,对百强企业经营实力和运营进行全面了解, 支持政府决策和制定政策。

百强企业研究是帮助企业获得国内外经营机构的特别支持。中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四大国有银行及其它商业银行,对百强企业都有特殊支持。百强企业具有更高的信用评级,获得更高的贷款额度,在发行企业债券、房地产投资信托基金等方面更易获得支持和批准。

百强企业研究成果另外一方面就是宣传的效果,不管是资本市场也好,或者是房地产的房屋买卖市场也好,对房地产百强企业地位的形成及影响力等经过媒体的放大起到了非常广泛的宣传作用。媒体的报道不仅仅是国内,也包括国际的报道,因为国内很多大的企业,在国际上的融资也非常重要,包括美联社、路透社,香港民报、大公报、联合早报等等大的金融通讯社以及国内的中央电视台、证券报等各方面的报纸和网络媒体全方位报道对我们塑造百强企业的形象,把百强企业推向市场起到了非常大的影响。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组做了百强企业的研究,在座的刘所长很早以前一起联系,研究怎么为中国房地产市场做点事,纯粹从研究的角度做点事情,能长期的做下去,能填补中国房地产行业这项研究的空白,对房地产的发展做点贡献。2003年1月10日正式成立,致力对中国规模大、效益佳、品牌优的房地产企业进行研究;本着客观、公正、准确、全面的基本原则,以客观数据为依据,充分借鉴国内外相关研究的理论框架和操作实务,结合中国房地产产业发展特点,开展系列10研究工作。

我们办公室设在中指研究院,在黄瑜女士坚强的领导,在三位组长的指导下,由研究组几十位成员常年进行研究、积累,15年以来非常客观的从研究的角度出发,以数据为标准对研究成果每年进行发布。今天我们发布这个成果也是15年来累积的成果。

看一下15以来,百强企业有什么变化?看了以后让人感到很振奋:

过去15年来百强企业淘汰率是80%,15年以来百强企业中还有20家企业留在这个名单当中,5年前的百强中的63家企业继续跻身2018开发企业百强,在过去15年当中一直在百强企业10当中的是万科、恒大、绿地。

百强企业市场占有率:2003年百强企业市场占有率加起来是14%,2009年22%,到现在是接近50%,特别是最近几年的发展,非常的快速,百强企业真正起到了引领房地产企业的发展,而且在份额上已经几乎占到了这个市场的一半,相信以后这个份额会越来越大。

百强企业总资产过去15年的变迁:2003年的时候只有27亿,现在27亿在房地产行业微不足道,2009年的时候是256亿,去年的是1704亿。在过去15年当中,百强企业总资产的均值增长了62倍。

百强企业土地储备:规划建筑面积均值增长了8倍,不管是从资产规模还是从收入利润规模增长因素远远高于8倍,意味着单价有了快速的增长。土地储备在2003年是176万平方米,2017年到了1584万平方米。营业收入15年增加了42倍,2003年的时候百强的均是是9.9亿,到现在是423.6亿;净利润过去15年增长了52倍,2003年利润均值不到1亿,到现在接近50亿。这是企业过去15年取得飞速发展的利润,这是企业最看重的方面。

刚才说的是几个综合性的指标,也是非常简单的指标,非常直接的表现出来了百强企业的发展速度非常快。从另外一方面反映出中国房地产市场发展非常快,规模不断地壮大,也越来越起到领导的作用。百强企业研究15年以来,我们作为主办方还是很自豪的,为中国房地产行业的发展作出了在研究方面的贡献。这个过程当中,数据收集最重要,数据是的来源,我们研究组特别是中指研究院做了大量的工作,特别感谢他们,也感谢房天下对600多个城市的数据的核查和支持。

 最后代表研究组祝本次发布会取得圆满成功。谢谢!


 

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长 刘洪玉

刘洪玉:尊敬的各位来宾、各位朋友,大家早上好!

非常高兴我们又第十五次在这个地方相聚。刚才莫总简单的介绍了研究发展的历程,即便是去除从2003到2017年这个期间房价的变化来看房地产市场价值的变化,房地产行业企业能力增加的倍数也是非常惊人,尤其是市场份额的占有率,原来我都不敢想,但是现在发现发展的速度越来越快。

按照过去一直以来的分工,我还是要把研究的方法体系简单的跟大家分享一下,同时给大家报告一下我们在研究过程当中发现的一些规律性的东西。我们这个研究的定位,一个是要研究百强企业发展的经验,另一个是希望通过行业里面的经验为行业中所有企业的发展提供一些路径指引的探讨。

1、百强研究十五年历程

十五年很长的时间,但是百强研究也非常的年轻,我们在这一过程中不断地完善指标体系和方法。现在二级、三级指标基本上稳定了,每年我们会根据研究的主题和关注的重点进行一些微调。另外,刚才说的微调跟整个行业发展大的逻辑密切相关。从早期比较关注规模性、成长性,到慢慢关注行业的偿债能力、社会责任,再到关注行业运行的效率,再到关注行业发展的稳定性。实际上到2018年开始进入了一个新时代,从过去快速增长的发展变成了追求高质量的发展,我们的研究也开始以“提质稳发展、谋变新时代”为2018年百强企业研究的宗旨,鼓励企业积极的改进业务模式,高效的整合发展资源,引领行业在新时代下实现持续的、稳定的、健康的成长。

2、2018年评价指标体系的设计原则

指标设计的原则没有变化,还是规模和效率结合,潜力和稳健结合,盈利能力和社会责任结合,融资能力和综合的实力相结合。

3、2018年评价方法体系的改进

今年我们的主题思想,按照“提质稳发展,谋变新时代”为主旨,在三级指标做了微调,希望能够更加系统地评价企业发展质量指标,有所侧重稳健性和运营效率指标,所以替换了一些小的指标。

4、数据来源与评价方法

数据来源跟跟过去一样,我们有数据来源渠道,包括数据的复核和确认的过程也没有变化,方法也没有什么变化。

5、房地产企业发展路径探讨

首先,我们在探索企业未来发展路径的过程当中,面临的是政策和制度环境的变化。大家知道,在过去的一年当中,我们确立了住房制度改革或者说房地产市场发展的新方向,我们可以把它叫做中国特色市场化的方向,市场化仍然是这个行业,包括住房领域发展的主要方向,是适合中国国情特点的市场化。过去有段时间有点过分的市场化,现在是市场和半市场、政府的关系要稍微的有所调整,包括对房子的定位。

另外,强调要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。多主体供给方面说了市场和半市场,就要想办法改变过去政府作为居住用地供应者的状况,开发商作为住房供应者的情况。刚才一开始就说了,大的方向是市场化,但是如果我们过分的市场化,可能也会影响这个市场的稳定和健康发展,因为住房有居住和投资两个属性。多渠道保障是在住房保障这个环节,鼓励社会力量参与,改变只有政府这一渠道的状况。租购并举就是要补齐租赁市场发展的短板,盘活存量住房,发展长期租赁,支持专业化、机构化住房租赁企业的发展。现在我们对住房的制度越来越清晰,目标就是要实现全体人民的住有所居。我自己对住有所居的理解是,每个人都可以找到自己获取住房的渠道,新的、旧的、大的、小的,是租还是买可以选择,而且选择了以后支付得起。不管用什么样的方式满足自己住的需求,都是公平的、包容的、没有歧视的制度安排。同时,租住的环境要符合安全、健康、卫生的基本标准。

除了基本制度以外,还有长效机制。就是大家经常说的房地产市场调控,要保持政策的连续性和稳定性,这是主基调。我们也在探索长效机制,长期能够不变的制度安排。通过这些制度安排来取代一些短期的干预市场的工具的使用。

另外一个跟这个行业发展相关的主题是国家推动的许多国家战略和改革举措,这些也给行业的发展提供了很多机会和条件,包括乡村振兴战略、区域协调发展战略、经济体制的改革,尤其是供给侧结构性改革。最近国家对我刚才说的这些内容再一次进行了制度宣示,同时对如何推进具体的工作也做出了安排。

大的政策环境的变化和市场环境的变化对房地产行业肯定会产生很多的影响,同时,来自于需求的、上下游的关系,都会对行业产生影响。对我们来说确实是机遇和挑战并存,在这个时候,每个企业都在思考如何取得持续的发展,能够在僵局中突围。我们对2018百强企业的数据进行了研究,企业要想成功的突围有两个关键因素,一是要审慎的选择正确的发展路径;二是要量身定制实施政策。因为每个市场不一样,每个企业也不完全一样,面临的环境也不一样,应该采用个性化的策略。

在未来的发展过程当中,根据我们的研究,增量市场空间仍然足够大。未来几年增量市场仍将保持相对高位,至少仍有年均12万亿平米以上的开发规模。在这个过程当中,随着优胜劣汰,企业竞争格局还会快速的变化,所以我们估计大企业规模,超千亿企业规模的数量还会增加。虽然有那么多的增量市场空间,但是增量市场更多的是聚焦在城市群、都市圈和相关的城市。另外,我们发现企业为获得快速发展,仅仅靠在一级土地市场上招拍挂获取项目资源是远远不够的,通过并购、合作,各种轻资产的运行方式也是实现快速突围、扩张的非常重要的方式。

增量的空间很大,同时中国存量市场也是非常大的市场,最近我们在对存量市场的规模做研究得出,经营型、性的房地产投资的规模、空间非常巨大,包括长租公寓、商业、产业、物流、医养等性的房地产市场。

在发展的过程当中,不同的企业在选择路径的时候将发生分化。小型企业围绕存量房市场转型为服务商,提供个性化定制服务、物业服务等,中型企业是在继续提升新房开发销售规模的同时,依据自身资源积累和核心优势重点提升房地产某一细分领域的运营能力,大型的企业或专注于新房开发销售,继续提升增量市场份额;或转型综合开发运营商,深化金融资本模式,向综合开发运营商转化。不管怎么转化,专业化的运营能力是每一个企业发展的核心能力。

另外,我们还要选择好的市场,不同类型的企业通过适合自己企业的模式来实现发展的扩张。随着性房地产的不断扩大,资产证券化,符合中国特点的长期的直接融资的方式在未来会有比较快速的突破,比如说面向住房租赁市场的融资,现在的环境条件非常宽松,这也体现了国家的政策导向。在房地产金融长期融资工具方面,我们还有很多的发展空间,因为和国际上其他的市场比较,我们的发展水平还非常低。比如说REITs,过去基于商品房销售价格做一种REITs的产品非常困难,因为逻辑不一样;现在强调发展租赁市场以后,很多城市已经开始从供地的环节,使租赁用途的土地价格下来了,按照租赁市场的长期投资的逻辑做事情,还是有发展的空间,有很大的可能性。

此外,企业开始围绕美好生活提供高品质的服务,这方面的机遇非常大,比如说一个项目里面的IP(知识产权),你的产品里要有一些特殊的灵魂性的东西,是大家追求的,同时也是提高产品和服务附加值的非常重要的手段,所以创新在我们这个行业里永远是需要的。改变过去粗放式的发展逻辑,用工匠精神来为我们打造更美好的生活场景来服务。让我们的居住生活更加美好,是我们每一个企业非常重要的责任,也是大家共同努力奋斗的目标。

谢谢大家!


 

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组核心成员、国务院发展研究中心企业研究所副所长袁东明

袁东明:尊敬的各位嘉宾,大家上午好!

非常荣幸在早春三月,“两会”刚刚闭幕的当下我们迎来了中国房地产百强企业研究发布会,我们对各位的到来表示欢迎,对百强企业表示祝贺,向研究团队的辛勤付出表示感谢。刚才莫总和刘所长讲了房地产行业的情况,我从国家现在的高质量发展阶段讲一讲我的看法。

过去的一年里,在党和国家发展进程中是极不平凡的一年,尤其是去年九月我们在雁栖湖发布房地产品牌发布会,到今天半年的时间里国家经历了很多大事。十九大召开了、之后是中央经济工作会议、然后是十九届三中全会,到“两会”刚刚闭幕,这其中国家出台了一系列的政策方针,大家切实感受到了国家和社会的积极变化,有很多新的发展理念提出来,如新时代、现代经济体系、高质量发展、机构改革等等,我跟大家一样,需要深入的学习和认识。

今天借这个机会跟大家探讨一下有关高质量发展阶段与百强企业发展的两个问题。

,高质量发展阶段对企业意味着什么。

高质量发展大家都耳熟能详,十九大报告提出中国经济已经由高速增长阶段转向高质量发展阶段,什么是高质量发展阶段?《政府工作报告》中也提到国民经济的高质量发展就是实现更高质量、更有效率、更加公平、更可持续的发展。我想这从国家和全社会的角度来说非常具有全局性。这对企业来说意味着什么?我来跟大家分享三个方面的认识:

1、高质量发展阶段的重大判断对企业未来的发展来说首先是一个约束性的要求。转入高质量发展阶段,并不是说我们已经开始能够实现高质量发展了,而是我们需要主动形成倒逼机制,推动经济往高质量的方向发展,这就意味着我们国家以前很多政策都会进行调整。对企业来说,过去很多能做的事情慢慢的就不能再做了,比如说我们会实行更加严厉的环保政策,提高生态质量,中央提出来要全力打好污染防治的攻坚战,我们会采取具有倾向性的金融政策,加快淘汰落后产能、严控过剩产能,对企业生产的产品、建筑工程等等都会实施更高质量、更加严格的技术标准和质量标准。那对房地产行业来说,近几年国家已经根据高质量发展的要求调整了房地产行业的发展定位、调整了房地产的住房制度,这些变化不仅仅是要抑制房地产价格的持续走高,最主要的还是要解决老百姓有房住的问题。昨天中央已经发布了党和国家的机构改革,其中有一条专门指出要组建五大综合性执法队伍,从组织上保障下一步怎么倒逼经济向高质量发展转变。

2.高质量发展阶段的重大判断对企业来说也是一个方向性的引导。中国经济经历了30年的高速发展以后,过去靠投资拉动规模增长的模式难以为继,这是经济发展的普遍规律。10年前投资对经济增长的拉动占比超过一半,到2017年已经降到了不足1/3,消费在增长、投资总量的比例在下降,其他的劳动力成本也好,资源成本、环境成本等等都在大幅的上升,客观上已经不能支持粗放式发展,因此中国经济要继续往前走,必须上台阶、走质量效益型的道路,也就是要转入高质量发展的阶段。对企业来说如果只低头拉车,一味的求大求快一定会陷入绝境,国家做出高质量发展的判断,就是让广大企业看出未来发展的大方向,引导企业转型升级,向质量要效益。

3.高质量发展是战略性的机遇。一方面消费扩大升级是新的阶段增长最重要的推动力,这一点大家都能够感受到。随着老百姓收入的持续增长以及国家社会保障体系的完善,老百姓对美好生活的向往已经从过去思想上走到了行动上。根据2017年统计公报,全年最终消费支出对GDP的贡献率达到了58.8%。根据华盛顿邮报的估计,2018年中国老百姓商品消费金额5.8万亿美元,超过美国成为全球的经济体,这是经济内在释放的机遇。另一方面是来自国家主动调控释放的机遇。适应国民经济的高质量发展,重点是要解决经济发展中存在的不平衡、不充分的问题,为此国家也采取了一系列的调控政策:比如深入推进供给侧结构性改革,包括培育壮大发展新动能、加快制造强国建设、持续破除无效供给等等;再比如国家为解决城乡差距扩大的问题提出了大力实施乡村振兴战略,为解决区域差距扩大的问题提出了塑造区域发展新格局,为解决贫富差距扩大的问题提出了精准扶贫的攻坚战,以及众多缩小收入差距的措施。这些国家重大战略的实施,我想能够给企业发展来战略性机遇。

第二,高质量发展阶段的房地产百强企业应该怎么做。

在座的各位是房地产行业的精英、百强企业的代表,对房地产行业的理解应该比我深刻。在这里谈一下我个人的看法:在高质量发展阶段一定是好的企业才会有更好的未来,过去高速增长阶段经常会出现逆淘汰的现象,好的企业被差一点的企业淘汰了,但是到了高质量发展阶段行业集中度会逐步提升,这个过程中一定是有实力的好企业、强企业淘汰或者兼并差一点的企业。但是,好的企业也不是说做得好了就能够迎来好未来,还必须经得住约束、把得住方向、抓得住机遇。前面我讲了三点约束、方向、机遇:经得住约束就是能够自觉遵守国家的环保要求、产品质量、工程标准等等;把得住方向是要能认清发展形势,转变发展思路,增强高质量发展的自觉性;抓得住机遇是要能够深刻认识新时代的市场变革、行业变革,抓住各种蓝海机遇。

具体到房地产百强企业,我认为要强化五个坚持:

一是要坚持向社会提供高品质的居住产品和服务,走绿色发展、生态发展、综合发展、服务化发展的道路,打造精品工程、品牌企业,满足老百姓围绕住房对教育、医疗、服务、环境等等各方面的需求升级。

二是坚持房住不炒、住有所居的国家总体定位。国家调整房地产行业的定位,是基于经济高质量发展的要求,是长期性的政策安排,不是暂时性、阶段性的。作为百强企业应该认识到政策的长期性,要积极适应房地产定位的调整,充分挖掘在新定位下的发展机遇,比如说现在国家提出来棚户区改造、保障房建设、大城市群发展、新兴产业基地的建设等等,这些都能够为房地产企业带来新的发展机遇。

三是要坚持规模化发展与风险控制并重。作为百强企业需要有一定的销售规模,但是要规模一定还要发展质量,要认清市场形势,加强风险意识,提高风险防御能力,谨记复杂的资金环境带来的运营风险和财务隐患。

四是要坚持与发展大势相合拍,与社会变革相融合。当前新一轮工业革命和新技术浪潮正在席卷全球,尤其是现在讲到了万物互联和人工智能的发展,使得社会生产方式以及老百姓的生活方式都在发生革命性的变化。我们国家是新技术应用最活跃、最广泛的地区,新产业、新业态、新模式层出不穷。房地产百强企业一定要认清这个发展大势,要与万物互联、智能化的时代相融合、相结合,乘风而上。

五是要坚持向世界一流企业迈进。中国经济高质量发展,需要有一批管理水平高、产品品质优、生产效率高、经营业绩好的世界一流企业,来带动我国供给体系质量的整体提升。房地产行业也同样,百强企业作为房地产企业的领头羊,应该担当起这个责任,一定要练好内功,提升能力,夯实基础,积极向世界一流企业迈进,要把建设世界一流企业作为企业发展的总体目标。

以上是我个人的一些认识,仅供大家参考,最后预祝发布会圆满成功,感谢各位企业朋友长期以来对我们的支持。谢谢大家!


 

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组百强项目研究负责人、中指研究院企业研究总监 蒋云峰

蒋云峰:各位领导、各位来宾,大家上午好!

很高兴大家又来到这个15年的百强盛会,在过去的15年,百强企业不断地超越,成为了习总书记所提到的实现中国梦的典范群体,这个群体特点简单的说就是运营高质量、企业有担当、安全有保障,在此基础上构建了运行发展的新生态,这是我们这次研究的主要的几个方面。

1、企业要唱响敢于亮剑

百强企业2017年业绩屡创新高,市场份额提升至47.7%,规模化竞争成了主旋律,房子不是炒的总基调下,百强企业积极把握市场结构性热度轮转的机遇,销售业绩再创新台阶,销售总额、销售面积分别达到了6.3万亿和4.98亿平方米,同比增长了32.8%和23.7%,2017年百强企业市场份额较上年提升7.9个百分点,综合实力10企业市场份额是24%,强者恒强的态势凸显。

行业集中度的提升源于资源的聚集,2017年百强企业在大中城市销售集中度高达43%,招拍挂拿地集中度超过了6成,同时百强企业在资本市场大展神威,发行了国国内62.8%的信用债,也同时占据了海外债的78.1%,基于资源的充足情况,百强企业纷纷调整高度了业绩目标,建成千亿、万亿,争取占据优势。

2、产品和业绩的合作是产业的业绩基础

2017年百强企业凭借强大的综合实力抢抓市场机遇,实现业绩快速增长,前50企业在非一线城市成交占比朝了八成,部分城市贡献率上升明显。从产品来看,百强企业百强企业因城市施策,一线城市发力高端类产品,二线及三四线城市聚焦于首改类产品,促进企业业绩实现快速增长。百强企业另外一个业绩是合作,百强企业销售占比越低,企业的销售额增长越快,同时从合作方式来看,百强企业合作半径比扩去明显扩大,不仅在全链条开展合作,明显扩大合作范围,促成了业绩的高速增长。

百强企业不断提升发展质量,抢占优质资源高低,提升企业的盈利能力,百强企业不断模式创新,抢占核心资源,内外兼修,促高质量发展,一方面百强企业拿地向三四线城市下沉,通过并购等方式进行多渠道补舱,中西部城市拿第比利明显加大,三线城市占比为50.3%,在三四线城市同比提升了16.4个百分点,同时百强企业积极探索多元拿地渠道,百强企业前50的企业收购并购拿地金额为3125亿元,占拿地总额的14.3%。分层级来看,前11—30的百强企业更倾向于联合拿地,权益占比分别为83%和81%。

资金和人才是企业高质量发展的重要支柱,百强企业创新融资方式,保障了企业的现金流,同时打响了人才战。2017年百强企业筹资活动现金流均值为152亿元,同比造成15.8%,百强企业加大了海外债发行力度,发行规模达到了1646亿元,百强企业内外兼修加大了人才争夺,培养和激励的力度使企业发展焕发了新的活力,特别是百强企业通过股权激励的计划,留下主席了核心高管,同时稳定了阶级的管理层。

企业的发展直接的目的就是盈利,特别是在中央目前反复提出要高质量发展的阶段,百强企业更是要控制住自己的成本,提高周转率,同时要向效率要效益,提升企业的盈利能力,百强企业正是通过规模效益加剧了企业的盈利分化,百强企业营业收入均值423亿元,净利润均值48.9亿元,同比增长28.5%和30%,体现了增收又增利的现象。百强企业大型企业控制成本的能力非常显著,百强企业前10企业三项费用率均值为9.1%。

房企业的使命是创造美好生活,这一目标在政府的鼓励下以及企业的责任担当的同时,这一目标更加明确,百强企业勇于担当,为服务美好生活构筑多元化业务体系,不断满足人民日益增长的美好生活需要成为房企业在业务拓展上上下求索的基本出发点。同时2017年百强企业积极依法纳税,纳税总额均值达到了54.3亿元,同比增长17.4%,百强企业响应政府号召,不忘回馈社会,帮助贫困地区脱贫,社会形象不断提升。

第三方面企业安全经营有保障,发展有风险,但是不发展更有风险。稳健发展才是硬道路,首先需要提示的是百强企业的目标是做强做大,但是规模化发展要防止盲目扩张,需要理性决策,规避高风险。百强企业强土储、优结构、防风险、加足马力备战规模化。在当前的环境下,高价地将会对房企造成两方面的压力,成为房企的重要风险所在。

从大形势来看,国家加强资金监管也是企业非常重要的潜在风险,“两会”之后我们从人事安排来看已经再次确定了国家监管从严的方向是不会改变的。百强企业一定要谨防财务风险的“灰犀牛”,2017年百强企业在追求规模扩张的同志进一步拉升了负债水平,由于销售状况比较理想,百强企业实际的负债水平仍然是整体可控的。2017年百强企业速动比率是0.51,较去年下降0.04,延续下行趋势,主要是由于2017年百强企业大力增加土地储备,年末存货均值为958.9亿元。从债券资金队伍压力来看,房企2018年已经集中步入还款期,面临一定的现金流压力,2018—2021地产企业存续债券中,债券偿还规模逐年提高。

当然,百强企业发展这15年来,与各方面的支持密不可分,多行业共同构筑了一个有机的业态,特别是代理企业在销售端,特别是在之前的很多年,因为百强企业发展到了那个阶段,在销售端还没有充足的力量,策划代理企业给了百强企业不可忽视的支撑,2017年策划代理企业升级服务、合作共享,创造行业新生态,10企业2017年营业收入均值达到了26.5亿元,同比增长2.4%,策划代理10企业敏锐洞察市场的变化,布局三四线城市布局,代理销售额再创新高。

同时策划代理企业借助技术手段打造智慧案场,实现全流程数据化管理,提升案场服务效率和客户体验。通过线上线下联动,实现线上获客、线下成交。技术驱动下整合营销链条参与各方,逐步搭建营销总包平台。他们的持续主动发挥管理能力,实现了价值的挖掘,地产信托在去年严监管的形势下创新转型成为了趋势。

的金融企业在资金方面确实给了百强企业强大的支持,他们顺应政策变化,回归了主动的管理,主要的金融服务企业是两类,一类是地产基金,他们的特点是主动发挥了管理能力,实现了价值的挖掘。地产信托在去年的严监管的形势下创新转型,成为了趋势。

杏花春雨忆江南。十五年过后,曾经懵懂的雨季少年现在已经百炼成钢,业绩不断跨决增长,不断提升发展质量,勇于担当,尽管风险重重百强企业仍然是明知山有虎偏向虎山行。借助新技术,促进经济化发展使行业回归居住理性。最后祝愿百强企业的精英们能够始终保持年轻的活力,愿君地产半生,归来仍是少年。谢谢大家!


 

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组办公室主任、中指研究院常务副院长 黄瑜

黄瑜:尊敬的侯主任、尊敬的三位联席组长,以及房地产企业的老总,金融和媒体界的朋友,大家早上好!

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组开展百强企业研究已经持续十五年,今天我第十五次站到这个讲台上激动万分,也感慨万千。我身为北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组的主要研究成员,非常有幸的通过连续十五年的百强企业研究,见证了中国最的房地产企业群体的发展心路历程,也用我们的数字和研究记载了这个行业以及我们这些企业的巨大变化。今天我也想谈几点感慨:

,远超预期。可以看到2017年整个中国房地产,无论从销售额还是销售面积,都再创新高。百强企业2017年的销售额达到了6万亿,相比十五年前实现了56倍的增长,市场占有率接近50%,这是在十五年前无法想象的。十五年之前,我们对于一个企业达到几百亿的规模感觉都是遥不可及的数字,而今天我们有将近20家接近千亿的企业,似乎在今年还要出现万亿企业。作为身在其中的一员,特别是我们在座的、作为百强企业的主力军,都应该为此感到无比的自豪。

第二,伟大是熬出来的。我记得这句话是地产界的思想家冯仑先生,带到这个行业里面来的,可惜他没有熬过大家,所以相对逊色。今天在座的这些企业,是在过去的十五年当中经历了百般的艰难,但是终于熬过来了。在过去的这十五年里,记得十五年前在座的百强企业里面国企和民企几乎相当,而今天在座的是80%的民企,20%的国企。可以看到,只有那些紧随市场步伐,不断地顺应市场变化的企业才能抓住市场机会,获得成功。哪怕这20%的国企也非常的有市场意识。在过去的十五年中,那些善于把握机会、面对困难善于坚持的房企才有今天。我们要为今天所有在座的百强企业点赞!你们是我们这个行业的佼佼者!

第三,非常深切的感受。踏实做事,确实能得到这个社会的认可。说实在的,在十五年前估计我们三个联席组长搭建这个平台的时候,真得没有想到会有今天这种成效,一年一年,参会的人数以及参与企业的数量连年创新高,也没有想到今天这种热闹的场景。

今天,我也非常的感恩我们这个时代,让我们这些踏实做事的人,特别是作为研究人,能有机会放光芒。感谢!同时也要感恩三个联席组长为中国房地产企业研究搭建了这样一个平台,感恩这些房地产企业十五年来一直给予我们的数据和研究的支持。更要感恩金融机构和媒体朋友对我们研究成果广泛的应用和持续的报道。感谢你们,是你们的支持让我们百强企业十五年能有今天的成效!

今天我再次满怀荣光,来发布2018中国房地产百强企业名单,让我们以热烈的掌声祝贺他们,也请他们来接受我们的荣誉证书。感谢大家!


 

新城控股高级副总裁 欧阳捷

欧阳捷:尊敬的莫院长、刘所长、袁所长,尊敬的各位嘉宾,大家上午好!非常感谢黄院长安排我做今天的个发言嘉宾。

过去我们曾经谈到过中国的房地产市场的很多大势,今天重点讲一下新格局下房企融资的新门槛。

M2的增量是金融宽松与否的重要标志,2018年8月我们曾经做过一个预判,当时提出一个观点叫一线领涨、二线普涨,少数城市仍有下跌,当时就是基于M2的增量。图上是当时我们所做的一张图,M2增量2015年1—7月份M2增量相当于2012年到2014年3年的平均值,后面还剩5个月,M2还会有4万亿,最后的结果是达到16—17万亿之间。

今年的情况是什么样?1—2月份M2的增量远远超出预期,特别是1月份M2增量达到4.4万亿,远远超出我们的预期。相当于去年全年M2增量的41%,相当于2015年那年的31.9%,这个量是不得了的。仔细对比一下,过去几年的平均值,M2每个月的增量平均值得1万亿,在2015年只有1.3万亿,而今年1月份达到了4.4万亿,这是一个非常突兀的现象。

看一下历史,历史月份是3.75万亿,次高月份小于3万亿,今年又是4.4万亿。这么多的钱发出来到底是什么原因导致的?我们可以理解可能是季节性的原因,但是这个季节性的原因,比如说春节期间大家需要花更多的钱,但是依然超出我们的预期。这些钱到底去哪里了?可以看一看住户的存款增加了,主要是奖金出来了,但是没有都花出去,住户存款的额度增加了3.74万亿。非金融企业,比如说我们在座的这些企业发了很多奖金,发了很多欠款,支付了工程款。财政性收入增加了,因为年底清税。非银行机构增加了存款,所以大家钱多了。同时支付的情况也是如此,居民贷款增加了,因为回乡潮,大家回家买了很多房子,增加了居民贷款。非金融企业因为发了将近,自己的存款不够用,又贷了一些钱,整体来看存贷款基本上是平衡的。虽然这是季节性的原因,是不是意味着未来一定会更多呢?其实周小川行长有一段意味深长的话,他说过去全球范围内数量的扩长和低利率可能将逐渐告一段落。这是可能,而不是必然。因此我们认为未来政策的宽松,随时会出现,当然不会像过去那样大水漫灌的形式。中国广义货币的总量在经济体中已经相当大,在追求质量增长的同时又可能会减少过去大量以来资金支付的增长方式,因此过去大水漫灌的模式不会再有了。但是会有一些定向的大水漫灌,比如说曾经反复提到的棚改是撬动整个市场的支点,通过这个支点释放了很多抵押贷款,就是定向的大水漫灌。

总体判断,数量型扩张告一段落,意味着未来的钱不会变得更多。未来M2的增量可能会回到月均1.3亿的水平,相当于2015年的水平上,全年增量大概16—17万亿之间,比2015年略增,因为经济体量在不断地变大。略高于2015年,M2的增速是9.6%上下,正负0.3个百分点左右,因此M2的增速不会再回到两位数,也就是在10%以下。

如果是这种情况下,我们的钱不会变得更多怎么办?银行一定会惜贷,惜贷投给谁是一个重要的问题,一方面是居民杠杆,有一定的空间。说起来是居民区杠杆,其实周行长讲过的话,我们可以领悟到,他们对居民部门的杠杆率并不认为过高,而只是增速太快。所以我们可以看到杠杆率目前是46%,远远低于企业的杠杆率,远远低于部门的杠杆率。2016年中央经济工作会议曾经提出一个概念叫做经济去杠杆,什么概念?是政府部门要去杠杆部门要去杠杆,居民部门要去杠杆,三个部门都去杠杆,对不起整个经济就跌下去了。因此政府、企业部门去杠杆,就必然有一个部门接杠杆,就是居民杠杆,但是我们必须要控制增速。

最近在住房贷款增长是22%,人民币贷款增速增长了12%,今年1月份住房贷款增速比同期增长了21%,人民币贷款增速只有13%,住房贷款远远超过了人民币贷款增速,意味着我们的增速很快。因此未来我们的增速一定会下降。这种情况下,今年预计会实现定向关闸的趋势,对住房按揭贷款会控制在零增长的区间内。可以看到在去年12月底,按揭贷款增速已经是负增长,从-1到-1.6到-2,到今年1—2月份是-4了。这种情况下,企业很依赖于资金,特别是企业在快速的发展过程当中,可以看到很多钱都是要依赖于土地支付。土地支付中需要大量的钱,企业高自有资金是不足以支付的。50强榜企的土地创新占比达到了55%,我们拿到土地资源越多,金融资源依赖性越强。这个时候,银行再放贷款除了按揭贷款还会放给谁?开发贷。开发贷会不会增加?开发贷的增速已经是断崖式下跌了,今年1—2月份接近于零增长了,去年年底的时候还有17%左右。为什么会出现这种情况?跟整个金融机构的去杠杆和定向控制流向房地产的资金密切相关。因此我们预计今年开发贷款即使有增加,增速也不会过高,增加额度也不会太大。所以我们得出一个结论叫做市场越不好,贷款依赖度越强,合规性要求越强,贷款依赖度越高。2014年的时候市场非常不好,贷款的依赖度非常高,但是2016、2017年贷款依赖度逐渐下降了。未来会怎么样?有可能会回到2017年的水平之上,可能会达到19%以上,甚至接近20%的水平,就是开发贷占销售的占比大概能到20%左右,跟历史上的增长速度相比明显下降了。

这样的话,预计未来我们的销售面积在今年会有所下降,大概下降10%以内,销售额会小幅增长,因为三线城市房价还在上涨。这种情况下,50强房企的市场占有率预计到2020年会加速提升。刚才也注意到了中指研究院的报告,去年百强房企的市场占有率提升速度达到7.9个百分点,2016年提升速度是5.6个百分点,所以百强企业的市场集中度在不断提高,50强房企的市场集中度也在提高,到2020年50强房企的市场份额很有可能会接近80%。这时候对所有在座的百强企业都是巨大的挑战,如果大家不能往前冲,我们就会非常的被动。去年我们碰到过一位曾经在百强房企的老总,他们老板一直要求2017年必须回归百强房企,我问为什么?他说,因为银行不给我们贷款,所以我们必须要加速往前冲。到2020年50强房企占市场80%的开发贷,会拿走80%的开发贷款,百名50强之后的房企开发贷款将越来越紧。所以未来50强房企就是融资的新门槛,如果我们不能拿到更多的钱,我们就不能加快发展,就不能够获得市场地位。所以如果我们能够判明大势,我们就能把握价值,就能加速奔跑,幸福都是奋斗出来的。

谢谢大家!


 

金科地产集团股份有限公司联席总裁  方明富

方明富:尊敬的各位来宾、各位领导,大家上午好!

非常感谢中指研究院,感谢黄院长能给我这个机会跟大家一起分享金科在美好生活构建当中的一些思考和实践。

今天的演讲主题是构建美好共同体,构建美好金科的理念与倡议,合作共赢,合伙共生。为什么我们提出这样的倡议?在全球互联和经济一体化的当下,从战争到和平,从对抗到互惠,从奋起到合作,其实是国家与国家,企业与企业,乃至个人与个人不可之逆转的潮流。

无论是基于和平发展还是对抗疾病、整治环境、贸易共赢,国家与国家,彼此命运交割,携手共进是当今的世界主流。我们从联合国、世界卫生组织、WTO、北美自由贸易区、亚太经合组织无不体现了携手共进的主题思想。看企业层面,我们举一个案例,波音公司、全球整合,集成飞翔。波音公司成就了全球至少600家的制造企业,在全球化的今天,企业从到卓越,合作双赢是必经的路径。

企业也是一样,人类只有一个地球,各国共处一个世界,发展同各国的外交关系和经济、文化交流,推动构建人类命运共同体,企业何尝不是这样。金科从2016年4月启动了新的品牌战略,个提出了美好你的生活,并将纳入企业宣言,将美好生活服务商作为企业战略。这既是企业使命,也是庄严承诺,如今构建“美好生活”已不仅是金科独有的梦想,金科希望以“合作共赢”、“合作共生”的理念倡议大家携手共进、共建“美好共同体”。

“美好共同体”的“金科一二三倡议”:

一个平台:每个公司都应该是一个开放式平台。

二个模式:最终形成B&B、B&C的双赢模式。

三个合作:企业合作、产业合作、物业合作,相信唯有亲诚开放、平等互信、求同存异、合伙共生,才能真正意义上实现我们的追求。

构建美好三圈一带、三位一体、三系一核的金科探索之路。

我们只有适应了城市群的规划,我们在发展过程中才有市场空间和开拓之路。由于城市群的发展和城市群的联动,城市建的高度协同,资源的高度匹配,以及行政区划的逐渐模糊,城市核心的高度主导,形成了以核心城市为核心的城市群发展格局。金科围绕着城市群构建“三圈一带”发展战略。“三位一体”,构建“美好生活”的金科用户战略。围绕用户本体,企业定位、服务队位、市场站位,三个核心路径来实现如何满足客户和用户的需求。用户本体基于竞争力的核心,对用户的理解和洞察,从以前的客户到现在的用户,现在客户变得怎么样了?有几个特征,越来越年轻、越来越中产、越来越个性,行为模式和需求特征中更加的体验、感性、提前消费、追求品质、热中分享,崇尚效率、身份标签、独立精神、关注健康。这是我们面对的客户中主要的标签,围绕本体的变化和需求,金科构建了三位的定位战略,企业定位是构建美好金科的探索之路,从以前的开发商到服务商。形成了新地产、新服务的两轮驱动的战略格局。

基于用户本体消费升级,从以前刚需市场导现在改善市场的转变。从市场主流到高端改善,从以前的卖房子到生活方式的提供。

围绕“五个美好”实现终身服务。我们围绕美好你的生活的Slogen提出构建了五个体系,成长更好、居家更好、健康更好、便利更好、邻里更好,每个里面又有两个系统进行支持。

“三系一核”构建“美好生活”的金科产品战略。今天开会的地方非常有中国特色,大家知道大国崛起、中国复兴、东学西渐,世界向东方。澎湃的东方潮,涌动的自信力,是中国当代中坚力量引领的,从正上界、文艺界、时尚圈,从国计民生,一种对自我文化价值的回溯与重塑,一种面向世界开放又不失自我的中国形象,开始全面觉醒。

中国风格重塑世界风尚,东方人居的当代复兴。我们的产品围绕东方人居为核心提高了琼华、博翠、集美。

构建美好的过程,我们因美好而结缘,我们因双赢而惜缘,时值金科二十周年之际,感谢你们的美好通行。服务层面金科与微软、阿里等278家企业有长期的战略合作。在2017年2278面锦旗,374万个点赞,感谢130万家庭的信任,他们用朴实的语言表达了他们对美好的褒奖。

感谢有你,美好相随,2018年让我们一起共建美好,为美好做更好。


 

新鸥鹏地产集团总裁  李战洪

李战洪:大家上午好!

我们正在布局“一带一路”上的小镇。先看看教育和生命是什么关系,教育的主体是生命,教育与人的存在共始终。

一所伊顿公学,一座温莎教育小镇,到现在已经有578年,一所牛津大学,一座牛津教育小镇从1096年开始到现在有922年,教育小镇都是千年的经典。

我们要和国家领导人的思路保持一致,我们提炼了一下习主席三年的重要讲话,刚好符合我们这个行业面对的现状。

2014年习主席说“中国改革经过30年,已经进入了深水区,可以说容易的,皆大欢喜的改革已经完成了,好吃的肉都吃掉了,剩下的都是难啃的硬骨头。”

下一步我们要解决长期想解决而没有解决的问题,这一点是我们面临的,寻找行业的蓝海。

看一下100强的行业生态,行业的经验告诉我们要在中国房地产行业市场混下去,一定要获得单项。

这些企业都是按照获取单项求生存谋发展的,中国这个突然没办法产生全能,过去不行,现在不行,将来还是不可以的。

我们不要为过去巨大成功而轻易成功而骄傲。中国地产会“变心”,另外也不要在断头的公路上奔跑,你跑得越厉害,到时候死得越惨。

行业生态的第三方面是周期性调整,大家都想生,走着走着自己就死了,现在的行业趋势是向生而死,而不是向死而生。结构性调整的趋势是大家在全球抓药,抓到什么是什么,到现在为止还没有形成自己的核心竞争力,所以如何形成自己的核心竞争力是我们一直在考虑的事情。趋势性调整,希望三年能一鸣惊人。

行业的生态与新鸥鹏的思考:过去的优势和现在所谓的巨大优势不是趋势,趋势才是的优势,行业的趋势和蓝海是三个字“文、教、卫”,文化、教育、卫生大健康,要打造千年经典是1万亿的命题。为什么叫1万亿的命题?这些年一直在解这个命题。除了国家垄断的行业我们不能进入之外,哪些行业是未来的大蛋糕,是未来的主流?房地产市场15万亿,教育9万亿,健康5.6万亿,旅游5.4万亿,其他的都是小蛋糕。所以我们如何占据未来,把握趋势,在这几个行业里面选。

另外一个问题,在欧洲10万人以下的教育小镇占的比例大于60%,美国5万人以下的的教育小镇占比是63%。既然小镇人口是一个趋势,教育又有9万亿的市场,房地产又是15万亿的载体,我们的未来趋势在哪里?1万亿的命题怎么做,教育 小镇=1万亿 ,所以我们要打造趋势性的超级IP。

什么是新鸥鹏?中国改革开放以来,第二代领导人强调OPEN,那时候我们就是叫鸥鹏,习主席上台以后加了“新”,我们就是新鸥鹏,所以现在我们就是NEWOPEN。新鸥鹏进军地产已经25年,我们放弃了1000亿,很多年前,我们就把赚的钱投入到了教育,很多年前就开始默默在“一带一路”上布局,我自己这些年一直在海外奔波,未来1万亿的市场我们煲了一锅25年的老汤。

其他企业的发展,比如说万达先从大连变成,变成世界的企业。新鸥鹏是从重庆开始,接着是世界,再回到中国,我们已经在把我们的教育小镇、教育城、教育营地、教育产业园在“一带一路”上布局。

大家都说在“一带一路”上种市、种地、种产、种钱等等,但是新鸥鹏不一样,新鸥鹏是种人。新鸥鹏的底气打造的10个超级IP。

超级IP1:中国云教育产业园,十二的产业集群,关联的产业比房地产还多,房地产关联产业是57个,我们是77个。要生命的地方就和教育相关联。

超级IP2:新鸥鹏教育MALL。现在我们在实施百城战略,以教育为主题的综合题,也就是当年的城市级的青少年中心,青少年宫消失了,我们重新再造。

超级IP3:“一带一路”上的16个新鸥鹏教育营地,全球教育合作基地。

超级IP4:全学历教育基地。

新鸥鹏两个驰名商标,一个是新鸥鹏,一个是巴中学。我们在有5个教育小镇正在建设中,未来我们会继续在国家战略下布局新鸥鹏教育小镇,新鸥鹏以一念行千里,以一心破万卷。谢谢大家!


 

蓝城房产建设管理集团有限公司执行总裁  傅林江

傅林江:各位朋友,大家上午好!今天非常荣幸,我今天演讲的题目是“小镇运营IP”。

在介绍观点之前,我要强调一下蓝城,只有简单的两句话——“过去的绿城,现在的蓝城”。我们的企业愿景是“美好生活综合服务商”,做成中国小镇的先行者和运营者。现在的蓝城已经重新定义了公司的发展战略,将原以轻资产运营为主战略的蓝城,转向特色小镇开发、养老产业、科技农业产业、大健康产业、产业发展、轻资产运营“六位”一体化格局。

今天,我主要跟大家探讨小镇IP定义的问题。现有的中国到处都在提特色小镇,理论根基在哪里?

中国“两会”期间,习书记提到了城镇化、逆城镇化并举发展的思路。现在,中国高铁的发展已经模糊了城市的边界,城市人口向小城镇回流。城市中的各种功能,像乡村和小城镇,城乡一体化等迅速发展。

从欧美国家城市发展的人口变化规律和中国现在的发展非常相似,在这个发展过程中,我们要关注的是两点:一是“逆城市化”,即城市化定义中提出的城市人口向乡村居民聚集点和小城镇回流。二是各种功能要向小镇分解。中国特色小镇的创建过程中对房地产开发企业转型升级带来了非常好的契机,特色小镇的建设需要理想和情怀,需要融合建制小镇、产业小镇、生活小镇,同时给小镇适当留白,给予生长空间,小镇IP是特色小镇建设的核心要素,小镇IP的培育将真正决定小镇未来的发展。

什么叫IP?从英文字面上,IP是知识产权的英文缩写,小镇IP是指小镇综合其特性资源要素,在创意提升和配置重组后,形成的独有的可市场化、价值化的内在运作逻辑和特征。在现有小镇当中的IP重点是这个小镇当中的亮点是什么,你给予这个小镇的居民,给予在这个小镇工作的人的亮点,吸引这些人群关键的要素是什么?这是非常重要的一点。在这个过程当中,小镇中IP的功能是人跟产业的互动、吸引力和跨界的融合。我们在打造小镇IP的时候,换一个角度来讲,很多方面,如农业小镇、颐养小镇、教育小镇、文旅小镇等等,教育小镇不是小镇的主体,但是小镇的主要IP是围绕着教育。小镇IP是小镇综合其特性资源要素,在创意提升和配置重组后,形成独有的可市场化、价值化的内在运作逻辑和特征。蓝城“小镇独特的服务体系链”包括文旅IP、农业IP、颐养IP、教育IP、科技IP和其他IP等。

在小镇IP时代,城市运营商应转变模式:从“造房子”转向“造生活”,从传统房产转向以生活为中心的小镇开发,必须在开发理念、规划设计、服务定位等,都以生活元素作为出发点和本源,在开发模式上转向以生活为主题的小镇营造。这一过程中,需考虑五大关键要素

1、政府的全力支持。小镇在打造过程中,地方政府还是以土地财政和经济属性作为主要考量点,应该从更高的角度,以科学发展观的思维从社会的属性方面去思考,才能把真正的小镇打造好。我们要找到每一个小镇的IP是什么,以科学发展观的思维从社会的属性方面去思考,挖掘本地特色产业、找准小镇IP定位。

2、创新性资源整合。小镇的开发部是简单的空间营造,更重要的是把各种资源整合到小镇里面,提升它的活力。举个例子,蓝城天使小镇是在一个三线城市,以交友为主题做了天使小镇,在当地的房价不到1万块钱,由于以教育作为主要IP,人家是来享受这个教育,现在3万都买不到。他不是买这个房子,因为在这里打造了教育的元素,为了让小孩儿享受更好的教育。所以IP的打造不仅是IP本身的价值,更重要的是带动了一个价值链。

3、高效的运营管理。在资源配置过程中,我们更重要的是把资源配置作为决定性的作用来考虑问题。我们把城市运行过程中,把最健康的运作规模在小镇中展开。如,杭州桃李春风首创全龄化颐乐生活服务,创造性满足全家庭更高层次的身心需求,引领中国家庭的全新生活方式。乌镇雅园作为蓝城集团学员式颐乐养老养生首发之作,被业界赞誉“中国最成功的养老度假小镇”。

4、持续的创新动力。以新科技、新技术、新产业、新模式,探索并实践到小镇的运营中,为小镇的美好生活提供永续的动力。

5、节能环保重生态。生态、生产、生活“三生融合”是小镇建设的硬性要求之一。理想的小镇生活应该有屋舍俨然、良田美池,人与自然和谐相处。
打造小镇IP,是以创新构筑中国小镇的灵魂。小镇运营所蕴含的市场和投资的价值,是新时代新形势下,每一个城市运营商值得思考、探索和实践的课题。

谢谢大家! 


 

光大安石投资首席运营官兼光大安石资产管理总裁 胡  兵

胡兵:大家上午好!

非常感谢主办方邀请我做此次演讲。会议之前,主办方跟我做过沟通,希望我作为金融机构讲一讲关于融资、发展策略的话题。时间比较紧,有些地方不能具体的展开,结合光大安石正在做的一些事情讲一讲。

首先看一下地产环境。去年我们在圈子里面聊天,有做金融的,也有做地产的,大家普遍的感觉是,觉得这个事儿不太好做了,宏观上的调控一直在持续。调控是两个关键词,一个是去非标,一个是去杠杆。这两个政策一出,银行表内表外的融资难度都大幅提升了,去年的春节前很多开发商都觉得会比较吃紧,2018年这个趋势会进一步持续。最近“两会”开完,银监会主席在提到未来政策的时候也提到了防范风险和降杠杆。今年1月份银监、证监体系都陆续出了一些到的政策文件,规定了对于这个基金的借贷,对于商业银行的委贷,对于资金池业务,对于非标资产的投资,都做了进一步的限制。可以想见在大的防范风险,去杠杆、去非标一系列政策的出台方面,未来在基金、信托用于非标的投资于地产的债务融资会持续下降,这是大的宏观背景。

这种情况下我们能做些什么?

作为一个地产金融机构,我们做事儿无非是是两端,一端是资金,一端是资产。资金端我们能做的事情无非是给合适的资产配置合适的资金和金融产品。资金端能做的事情是给资产提供强化的运营、改建、改造服务。这是地产金融的业务内容,就是链接资本市场和资产端,为这两端提供服务。

说一下资金端的情况。资金端的情况,未来的趋势是非标缩紧,简单的融资或者说以前的影子融资都缩减了。

说一下两个光大安石正在做的事情。一个是我们正在做的ABS的业务,非标下降了,标准型的融资是重要的话题,以标准产品的融资取代非标的融资,主要是应用于成熟的资产。有两个案例,个案例是光大安石以自己的资产发行的一个ABS产品,当年发行了25亿,综合的利率成本是3.89%左右。第二个案例是光大安石作为服务商给其他的资产所有者、开发者提供的发行ABS的内容。

从现在的情况来看,我们认为ABS标准产品的融资有很大的市场机会。现在政策比较鼓励,尤其是鼓励出租型公寓这种资产类型的ABS的发行,现在ABS的发行从政策面上看具有更加灵活的征信方式,如果你的发行主体信用程度比较高,甚至可以提供于接近于100%抵押率的融资产品。第二是现在的发行模式、发行机制也更加多样化,比如说现在可以一次初测,多次发行,一次的发行规模可以是100亿、200亿,甚至更多的规模。

光大安石能做什么?首先我们可以作为安排人,安排产品和承销。第二光大安石可以提供次序投资,可以为优先级征信,降低产品发行的难度,扩大产品融资的规模。第三光大安石作为资产的特殊服务提供商,体工队产品和市场的征信服务。

除了标准的就是非标。非标的债不容易做了,无论是从政策层面还是各个层面产生来路的问题,做非标只能做股权了,选项也不是太多。图上是结合已经做的真实的案例,我们投资的方式可以非常灵魂,一个地产项目的股权投资可以分为多数和少数,有一类可以直接做收购型,比如说去年和今年我们在山还连续收购了几个不良资产的项目,我们可以直接做100%,甚至大股权的收购,收购完了以后要求自己操盘,自己控制,完成整个运作。交易过程中发现原有的资产方也不太愿意交易,虽然资产出问题了但是他认为潜在的价值很大,不愿意直接卖过来,那也没问题,我们可以投优先股,你可以投次级,我们允许你回购。在回购之前我们要对资产进行操盘和控制,你随时可以回购,回购完以后我们就拿固定,这也没问题。我们发现还有一种情况是在原有的开发商和土地资源方交易的时候价格谈不拢,大家对未来的利益判断不一致,土地资源方享受未来的增值和股权利益,但是又没有钱,这个过程中我们可以提供优先级的资金安排。我们可以操盘,我们也可以不操盘,我们可以拿浮动的股权,也可以拿固定,操作方式比较灵活。

今天主要是地产的论坛,不能光讲金融端的东西,还得讲一讲资产端。无论怎么讲金融,回归到实质基础质量好不好是核心的内容,接下来谈一谈我对资产端的一些看法。

有四方面的内容:

一是传统住宅的机会在日趋削减。

二是城市核心物业仍有空间,但内容营造能力是核心。

三是工业等资产类型仍存在趋势性宏观机会。

四是新农村的机会值得探索。

商业仍是我们投资的重点,一说到商业大家都觉得供给过量,这个话题很难回避。我个人现在很少逛购物中心了,我个人的消费,家庭的消费基本上从电商完成的,这会产生两个效应,一是购物中心作为传统的交易和渠道场所功能大幅削减了。二是时间效益,电商进一步解放了人们的线下时间,大家的工作时间慢慢缩减了,但是用于购物的时间也大幅缩减了。意味着人的财富增加了,人的闲暇时间在增加,人们对于社交、情感的需求消费业在增加,释放了相应的需求。以往的购物中心是靠物理空间来区隔,讲3公里、5公里的边界范围,但是现在是无效的,电商出来以后是0公里,不用靠物理区隔所谓的空间。所以商业中心的辐射半径不是靠3公里、5公里区分,而是靠精神和美学的主张来圈定。对于这部分的资产,渠道交易功能的弱化,物理区隔的减少,以及城市核心人群的迅速增加将会改变商业物理空间。

谢谢大家!


 

原政协委员、国务院发展研究中心原副主任 侯云春

侯云春:各位朋友,大家下午好!

关于2018中国经济形势与房地产市场展望,我讲三句话。

,2018年中国经济有望继续保持稳中向好的态势,但是风险尤存,不确定因素很多。

今年年初的时候,我讲了一个判断,我说2018年中国经济和世界经济可能是最容易预测的一年,也可能是最难预测的一年。说最容易预测,因为大家都普遍看好中国经济和世界经济的复苏回暖,甚至有人说,这是一个新的经济周期的开始。现在两个月过去了,马上三个月就快过去了,信心正在进一步提升,向好的因素在增强,特别是开过“两会”之后,今年的发展目标、指导方针、政策取向、具体工作部署都已经做了全面的安排。可以说大家信心爆棚,信心在进一步增强。从实际运行来看,1、2月份这两个月数据也比较乐观,中国经济有望继续保持稳中向好的良好势头,除了动能转换、结构调整,新经济增长在加速、传统产业的改造升级也在加快。除了这些因素之外,还有一个很重要的因素是外部经济环境有所改善。过去很多年中国的出口是拉动我们经济增长的一大动力、一架马车,但是2015年、2016年出口是负增长,去年出口增长了10.8%,今年前两个月出口增长了18%,会不会保持两位数大幅度的出口增长现在难说,但是目前来看这方面的情况在改善,特别是我注意到波罗的海干散货指数,这是衡量经济特别是实体经济的一个先导性的指标。这个指数在2016年的时候曾经跌到了290点,去年的时候是12月12号达到了1743点,今年前两个月涨涨跌跌,昨天还有1117点,比2016年290点要好得多了。所以我觉得这是中国经济有望继续向好的一面,但是风险尤存,不确定因素很多。

年初的时候我曾经讲了五大矛盾,讲的是全球的矛盾,但是我们国家同样也存在这些问题。一是高额债务。国际经济危机之后全球总的债务增加了57万亿美元,债务占GDP的比重提高了51个百分点,债务是GDP的3倍。二是去年国际上有一个统计,全球82%的财富到了1%的富人阶层手里,占全球一半人口的37亿人财富是零增长。三是现在虚拟经济越来越厉害,两极分化越来越严重,过去金融机构的货币资金都是为实体经济服务的,现在各类金融机构为实体经济服务的资金只有25%。四是贸易保护,这个问题越来越严重,贸易战可能很快就要开打。五是地缘冲突,冷战热战不断。

对于中国来讲,我们的泡沫、风险、经济结构问题、深层次的矛盾,大家都清楚,有没有可能发生问题?问题就是系统性、全局性的风险,也就是明斯基时刻。这很可能要看外部因素会不会诱发这方面的矛盾,特别是美国的加息、缩表、减税和贸易保护,这几项措施在短期内会造成一些国家的资金流向美国,这样也会带来新兴经济体国家,包括其他一些发达国家和发展中国家经济的困难。从长远来看,这个如意算盘能不能实现,不取决于特朗普的主观愿望,他又要减税,又要增加基础设施建设,又要增加军费,从哪儿来?过去靠发债,现在大家都清楚他玩儿的这一套了,有多少人愿意买他的国债?这是个问号。如果是这样的话,美国经济以后发生问题也是对全局性的影响。不管怎么样,中国经济面临着这样的严峻形势和挑战。

第二,无论是中国经济的稳中向好还是防控风险,房地产都是一个重要的力量。

房地产经过几十年的高速发展,支撑中国经济发展,改善人民的住宅需求作出了很大的贡献,功不可没。有人说中国的GDP是盖房子盖出来的,这个话有点儿,但是相当一部分是盖房子盖出来,也是拆房子拆出来的,盖房子、拆房子都有GDP。有人讲说,房地产的投资占总投资的20%多,房地产在GDP当中的比重占了6.5%,房地产关联和拉动的行业过去说是72个,有人说是100多个,实际上几乎没有哪个行业不直接、间接的和房地产有关系。所以房地产在高速发展的同时也积累了很多的泡沫,中国的人均住房面积统计局公布城乡加在一起是40.8平米,城市是36.6平米,农村是48平米,这跟美国比不了,但是我们已经高于很多的发达国家。日本城市人均住房面积只有16.6平米,韩国人均是16.8平米,我们是36.6平米,这里面也有很多的泡沫。我们要保持中国经济的稳定向好,要防控系统性的风险,房地产泡沫只能是消而不破,逐步消化,不能戳破,也不能继续吹大。房地产在这样一个趋势之下,新时代、新阶段会是一个平稳发展、市场分化、结构调整、质量提升的趋势。

中国城镇化进程和人们对于改善居住的需求可以支撑房地产继续稳定的增长,每年城市化提升1个多百分点,使1300万左右的人口进城,城市化率按户籍人数是42.35%,按常住人口是58.82%,城市化率在50%左右的时候是城市化进程最快的时期。也就是说,我们按常住人口比较过了8、9个百分点,按户籍人口来比较还差8、9个百分点,正是城市化进程最快的时候,再加上人民收入增加,消费水平提高,住房需求需要进一步改善,这方面的刚需可以支撑房地产继续稳定的增长。租购同权、租售并举这些新的政策措施,可以改善人们对住房需求的预期,也会促进房地产市场特别是住房市场趋于理性。房地产税正在酝酿,今年不一定能出台,但是它也可以改善人们对房地产市场的预期。我们加大对于住房次有环节的杠杆调节,来促进房地产市场健康发展。现在都说房子是用来住的不是用来炒的,还有一点是房住不闲,房子是用来住不是用来闲着的,我们的住房限制率是在20—25%之间,也就是将近1/4是闲置房。据说日本东京住房的闲置房率是10%,香港的闲置房率只有3%,他们已经在酝酿出台住房闲置税,加大调节,住房闲置比炒房问题更大。因为它会带来资源的浪费和对经济的误导。另外,现在新的发展理念和技术的进步也推动新的绿色建筑、智能房屋、3D打印不断的发展。新时代、新阶段、新需求和市场激烈的竞争形势促进房地产企业加快提质重组,推进房地产的资源整合。这些都是住房市场发展的新趋势。

第三,多措并举,提质谋变,促进房地产市场高质量发展。

中国经济由过去的高速度增长转入了高质量发展的新阶段,房地产市场也是这样,从过去的高速度的增长转向高质量的发展,这方面需要方方面面共同做出努力,政府要适时、适地、适度的加强房地产市场的调控,从供地、销售、交易、持有等各个环节加大调整。房地产企业也要逐步的从过去的房地产开发商向城市的运营商、综合服务商转变。房地产的资金资源,大家可以预见将会越来越快,越来越多的向优势企业和知名品牌集中。在这种情况下,房企能够兼并别人说明你有本事,有些中小房企能够被别人所兼并说明你有价值,有些经营比较困难,既不能兼并别人,又不被别人兼并的企业就比较危险了。从消费者来说,要更加理性,更加合理的来看待和适应房地产市场的变化。包括媒体要引导和逐步改善人们这方面的预期。

我觉得,中国房地产市场的发展必将进入一个更加健康、更加理性、更加可持续的高质量发展的阶段。让我们大家共同努力,谢谢大家!


 

主持人:尊敬的各位领导、各位嘉宾,大家下午好!我是中指研究院北京公司黄秀青,我是中指研究院西南研究院负责人汪勇,非常高兴由我们主持今天下午的环节。欢迎大家参与我们一年一度的盛会!今年是中国房地产百强企业研究第十五周年,特别感谢一直以来支持我们的路透社、中央电视台、北京电视台、香港明报、法新社、美联社等来自国内外的近百家媒体对企业大会报道的支持。 

主持人:今天下午继续为大家准备了百强企业成就经验分享,睿智思想碰撞的精彩饕餮盛宴,相信一定让您受益匪浅,不虚此行。
汪勇:就在前两天“两会”正式闭幕,今天的“两会”发生了很多重大的事情,比如说宪法修改、政府换届,对房地产也有很多重大的事情,比如说银监会和保监会的合并,房地产税立法等等,今天有幸邀请到刚刚参加完“两会”的政协委员李山先生过来演讲。他演讲的主题是“解析两会精神及中国金融发展趋势”。

政协委员  丝路金融有限公司首席执行官 李山

李山:大家下午好!

结合参加“两会”讨论的体会,谈一两个跟我的提案有关的问题。

首先,大家注意到这次“两会”从人员构成来讲有很大的变化。我问莫总怎么选上的?他说,他也不知道,这个过程真的是风清气正,莫总创立了房天下,对社会的贡献和影响都长期存在,很多委员都是这样的情况,大家都有一定的代表性。在讨论的过程中,大家也觉得责任重大,都很认真,我跟莫总在人民大会堂门口碰到了一次,因为我们在不同的驻地也见不着,很多时间都在学习讨论政协会议的精神。这次会议一个很重大的问题是《宪法》的修改,关于这个问题我也提了意见。现在国家搞依法治国,《宪法》是法,但是有一个问题是怎么样执行好《宪法》,在座的各位都是企业家,宪法修改后就有了执行的问题。中国所有的法律都应该合乎《宪法》,不能说地方政府搞一个规章、搞一个法律跟宪法是冲突的,是不一致的,这是不可以的,怎么保证合宪性是很大的问题,以前没有一个专门的委员会负责这个事情。这次机构改革不光是国务院系统,实际上涉及到政协、人大、党的机构,建立一个现代化国家治理体系,提高治理能力,在人大这块儿跟《宪法》有关的,人大法定委员会叫宪法与法律委员会,其中就是要加强合宪性的审查。人民作为中华人民共和国的公民或者是企业一定要关注《宪法》,因为《宪法》是根本大法。以前谁来做合宪性审查,人大以前没有这样的机构,法工委下面有一个办公室,首先名不正言不顺,不能由一个没有宪法地位的机构来审核宪法的事儿,同时也没有权威、没有这样的资源,显然过去这方面的工作不够。这次不光修宪,而且把宪法实施的相应机构,把法定委员会功能扩展为宪法与法律委员会。

第二个问题,讲一下经济问题。从十九大提出来现在要进行高质量的增长,在“两会”之前大家有一些误解,大家会觉得既然是高质量的增长,好像速度就不重要了,环节很重要,这个说法也比较片面。后来看到人大《政府工作报告》中提出了GDP增长的目标是6.5%,首先这个数字跟过去的水平差不多,用词上、语气上没有那么强调,因为强调的是加强质量性的增长。马克思哲学对立统一,完全没有速度的增长不可能是好质量的增长。如果中国没有过去40年改革高速的增长,今天大家也不会有这样的幸福生活,也不会有这么大的房地产市场,所以一定要有速度作为根本保证。而且国家还有两年决胜全面建成小康社会的攻坚战,GDP就要达到一定的水平,所以也不能完全不顾速度,当然也不能唯增长率。我讲这个跟在座的各位有关系,因为房地产行业跟经济增长、财富创造紧密相关:一方面它创造了财富,另一方面它也跟经济增长的速度有关系。如果仅仅纯粹的、片面的理解质量,而完全不考虑增长速度的话,经济会大起大落,对房地产的影响是不好的。国家提出来速度和质量的统一增长,对房地产健康的发展也是有好处的。

第三个问题讲一讲金融,“三大攻坚战”的三大任务。个任务是脱贫,要彻底解决贫困人口的问题;第二个任务是环境、质量和速度统一,也是在环境方面要做出一些措施;第三个任务是要防范大的风险,尤其是金融风险。金融风险就跟房地产有关系了,金融风险的风险是债务风险。房地产这个行业是高负债经营的行业,一旦大企业有风吹草动,银行对他的贷款支持差一点,即使是百强企业也会受到巨大的冲击。去杠杆就是去债务,这就是需要有度掌握的问题,如果去得太快企业就受不了,尤其是房地产受不了,但是如果不去、或者去得太慢,就可能会出现大的金融危机,美国的金融危机也是从房地产市场开始的。所以对国家来讲,去杠杆肯定是定了的,但是怎么去或者说去的速度、强度怎么掌握?原则没错,但是要适度。怎么算适度?这就得有一个量化的东西;怎么叫适度?得看现在的杠杆或者说现在的负债率到底高了多少?如果高得很严重就得加速,如果没那么严重可能就不用搞太过激的政策。怎么决定这个事情?负债率=债务÷资产,我们老说中国的负债率很高,但是实际上中国企业整体的负债率是在国际的平均水平,很多时候我们讲的度并没有定量,是不是没有问题,庸人自扰呢?也不是这样,问题在哪儿?我们的债务是多少比较清楚,有多少资产也是清楚的,但是这些资产中有多少好的资产,有多少坏的资产?好的资产就是可以产生现金流,可以拿去还账、还本付息;坏的资产是不能产生现金流的资产,不能还本付息的资产,不是有效的资产。如果我们总资产里有很大一部分都是不良资产的话,那么实际的负债率就会很高。大家之所以认为中国的负债率很高,一定是大家认为我们的资产有相当一部分是质量不好,但是到底有多少是不好的这个事情其实是不清楚的,是一笔糊涂帐。

刚才我跟黄瑜讲到房地产这个行业,她说房天下有一个软件帮银行算这个资产好不好,该不该贷款给他。从微观上好像很清楚,但是有一个宏观的问题,这跟国家的体制有关系。所谓的宏观问题是因为这些银行大多数都是国有或者说国有控股银行,会受到方方面面的要求,通常跟完全市场化的金融体系不太一样,有可能出现借新账还旧账的问题。在正常的情况下到期还不起就是坏资产了,但是他借了新账还了旧账就把这个问题掩盖了,所以从银行的数据看起来还是好资产,因为他一直在还本付息,问题是这个钱不是通过经营活动、通过资产产生的,而是通过金融操作产生的。由于中国存在这样的系统性或者说体制性的特点,所以负债率或者说不良资产的数量或者说不良债务的数量都有可能是不准确的。如果这个不行的话,有没有什么间接的手段?比如说有专门做评估的机构,但是评估机构不是对所有的企业都进行评估,而且评估也有评估的问题,比如说评估机构找被评的企业收费,这样在动力上就会有影响。股票市场理论上是对企业经营情况资产状况的综合的、间接的反映,但是中国股市也存在一些问题,大家不认为股价能完全真实的反映企业的资产和经营的情况。由于这些问题,防范金融风险是“三大攻坚战”之一,迫在眉睫,不能不做,现有的银行也好,证券公司也好,评级机构也好,不足以独立承担这个责任。所以我建议应该成立独立的市场化同时有权威的评估机构,对中国企业的资产情况进行充分的评估,这样国家才可以对症下药。到底这个“度”可以掌握在什么地方比较清楚,这是我在“两会”上提的建议。这样一个机构真得做起来了,个人觉得它还挺有中国特色,因为它是针对中国特殊的银行、资本市场和企业之间的关系,以及与政府之间的关系而提出的一个机构性的方案,也是加强国家治理体系、完善国家治理体系在金融市场化方面的创新,如果能做好的话会成为中国特色社会主义评估体系的亮点。

另外,我觉得香港也很重要,国内的企业也有到香港发展的。前段时间在香港九龙那边拍地,让大家惊讶的是香港老牌的四、五家企业都没有成功,但是这家诞生在香港、业务以大陆为主的房地产企业中标了,正在九龙建商场、住宅。由此可以看到大陆的企业也开始进入了香港市场,也开始有竞争力。

沿着“一带一路”走出去,碧桂园在马来西亚就有房地产投资。沿着丝路走出去,我发现中东也有这方面很大的需求,这是另外一个变化。中国过去40年更多的是全球化的受益者,现在我们国家经济上强大了,我们也应该对全球化做出自己的贡献、尽自己的义务。所以我们提出了“一带一路”的倡议,我们要“走出去”,在“走出去”的过程中大多数还是央企、国企为主力,但是我看到的很多机会更适合市场化的企业,包括在座的房地产企业去抓住这样的机会。因为你要全球布局,中国“两会”之后会有新的政策、新的机会,同时也有新的挑战。如果你有全球眼光的话,会结合企业自身的情况会看到在“一带一路”上、在香港、在境外有更好的投资和发展的机会。所以大家要看得广一点。谢谢大家!


 

绿城房地产建设管理集团有限公司董事、总经理 李军

李军:各位专家、各位媒体朋友,各位同行和伙伴们,大家下午好!

很荣幸今天下午有机会站在台上跟各位报告一下这一年我们绿城管理的所思所想,虽然大家对绿城有所了解,但是今天我向各位展示一个不一样的绿城。

我的破题是“满汉全席”。昨天很多朋友听说我来北京了,要约我吃饭,问我吃什么,我说吃满汉全席,很多人都觉得这是一个很难的活儿。这是一个什么概念?满汉全席里有至少108道菜,据说在更久之前应该分为满席和汉席,满席是1—6等,汉席是1—7等,吃完需要三天,吃的过程是简单,但是需要配套,需要服务,需要各种各样的东西。房地产越来越像服务行业,不仅仅提供产品还要提供服务,不是一家企业在做开发,而是需要社会供应商,需要很多小伙伴的集体力量。然而,恰恰中国最的中餐“满汉全席失传了”。

很多人知道的绿城是绿城房地产集团,是我们的自投开发板块。这个板块2017年的销售额做到1000亿左右,不算很大,也不算小。实际上,在绿城房地产集团背后,绿城还有很多其他板块,比如绿城的代建板块、小镇体系、资产体系、绿城生活集团、绿城服务集团、教育集团和医疗集团等。今天,我要重点介绍的是绿城的第二个板块——代建板块,也是绿城的轻资产服务。绿城代建板块2017年的销售额大约在430亿左右,加上不做销售的300多亿的政府安置房,大约是700多亿的规模。

很多人认为我们是打工的,但是我们打工打得很牛。截止到3月20号,绿城管理累计在建的代建项目是206个,不包括已经履约完成的将近70个项目,总的建筑面积超过5000万平米,在建面积2300万平米,这个数字在中国自投房地产开发领域我们也能排到前10。

绿城管理的代建业务包括三个类别:政府代建、商业代建和资本代建。

首先,政府代建板块占绿城管理1/3左右的代建份额,绿城管理集团也许是中国的政府安置房公司,这个板块在建面积是1000万平米左右,已经建成交付的量更大。这个过程中除了简单的工程代建还有PPP模式,这是未来。因为从大方向来说,政府可能在房地产领域的主导型会越来越强。的荣耀来自于责任体系,因为安置房的建设,因为运动村,绿城开发主持、代建中国世界全运会,我们正在争取在杭州,在家门口的亚运村的建设机会,去年一年接了42个学校的代建,这个过程中不是利润的考虑,更多的是社会责任的考虑。

第二是商业代建板块,这是主流板块。我们为民企、央企进行各种各样的代建,设计、营造、销售、服务、后台都是我们在做,这个过程中有很多专业板块,包括咨询。

第三是资本代建,我们要小股操盘,不良资产的处置,包括我们跟体系内外的金融机构组建种子基金、产业基金,共同推进一些需要融资的项目,这样一个国家,在品牌、开发、融资、平台、社会资源、政府背书界面上打通,构建了这样一个模式。

基于这些业务,我们发觉我们有瓶颈,的瓶颈来源于认知。就像一句经典的台词“一千个读者眼中有一千个哈姆雷特”,千奇百怪的需求,我的委托方的背景,所处的行业,甚至在某个阶段的现金流的安排都可能会千奇百怪。基于这种认知,我们需要重新组合,这个组合是“五维”,我的真正大客户是S端,是我的委托方,但是最后的变现是在C端,在小业主消费群体。这个过程当中,我不是投资人,我需要金融机构的投资,需要供应商体系,需要员工,需要团队。这个过程中,大家的关系有很多时候是共融的,有很多时候是有矛盾的,所以我们需要构建一套体系。这套体系的名字叫代建4.0。

我们首创的代建4.0体系涵盖的品质信用协定及价值分享计划,不仅保障了代建房屋的产品品质以及服务品质,更为委托方创造了更多经济效益与社会效益。在过去的一年,绿城管理对代建4.0体系内部“工具包”进行创新升级,绿星标准即为其中之一。因为代建在中国目前是一个新兴的业务板块,据目前的经过来看没有任何一部法律描述代建企业应该承担什么样的责权利,所以它的责权利、法律构成很复杂,包括了信用背书体系。今天无法展开,请各位花几时间看一下我的VCR。

各位从代建4.0VCR的表述可以看得出来我们对于房地产这个领域的理解,尤其是对于下一阶段走轻资产化,走轻资产运营的理解,我们从的商品时代做品质到成本控制,再到功能的领先,到技术研发,再到客户,再到品牌,在这个界面上希望再一次升级,在细分领域绿城管理拥有了的市场份额,所以我们希望在这个过程当中跟产业链上的伙伴们一起构建一套价值链,最重要的是在于标准的设定。

绿星标准作为绿城管理代建4.0体系的重要构成部分,以规范代建行业标准为目的,协同打造产业生态圈和共享资源为宗旨,通过对项目的评分、分级、认证体系,形成具有普遍共识的行业标准。

绿星标准以相互约束、合作共赢为核心原则,直击行业痛点,覆盖代建前后端的产品、供应商、运营、服务四大模块,并与开发成本、绑定,让管理过程、结果清晰透明,为定制开发、成本控制、产品品质确立科学标准。

特别感谢相关的同行,因为在做的过程中我们的同行给予了很多的支持,包括体系的搭建,包括主流项目的跑分,这套体系已经经过了三轮,在跑分过程中分类出三星、四星、五星的分类标准,基于不同标准下的共赢机制。为了提高房地产的行业水平,使终端消费者享受到利好,“对于高星级的产品,可以让渡,对委托方降低收费标准,同时让渡利润,对供应商体系进行更好的利益分享。”绿星标准正是通过这种良性的循环,将委托方、供应商、购房者整合到一个产业生态闭环中,实现高度的资源整合与信息共享。

绿星标准,也许是房地产界的“米其林”。中国是做世界上美食的国家,但是我们的美食没有标准,掌握在大厨的手里,西餐的制作标准跟我们不同,但是实际上他们在标准化的过程中做得更到位。其中一家企业,叫“米其林”,这家企业是做轮胎的,但是他们定义了美食,我们做房地产行业的每个人都说自己的房子造得,每个人都说自己造是品质的房子,提供的是品质的生活,但是我们没有标准,我们需要的是提供一个标准。

谢谢大家!


 

仁恒置地集团有限公司执行副总裁 王晞

王晞:大家好!今天在这里跟大家分享一个观点,两个公式,三个均衡。一个观点:如何构建以客户价值为导向的发展观。

这张图大家看到了什么?在我的眼里它就像现在的中国的房地产市场和房地产企业,大家都在拼命的奔跑。滚滚红尘,一路狂奔。去哪里?大家都在奔着千亿,或者更高的货值努力的奔跑,这就是我们面临的现状。为什么?因为规模决定市场地位。在资本追逐的时代,大家都害怕掉队,因为跑得慢的那个家伙,会被狮子吃掉。这是所有人普遍的对目前行业环境的认知。

我们看一下是什么逼着我们跑?在政府眼里你的土地谈判能力强不强?在银行这儿,你的资本融资能力没有规模,根本没人答理你。老百姓买房子要的是品牌影响力。所以规模是变相的背书,没有规模就没有话语权,就没有资源的整合能力,也没有上下游的控制力。所以我们拼的是什么?拼的其实是底气!目前很多企业的战略是趋同的。

果真是这样吗?我们看一下杜邦公司在讲什么?

用两个公式分解一下:

杜邦公司大家都熟悉,企业强调的是回报,如何给股东带来的回报?有三个过程:利润、周转、财务杠杆。如何把这三者用好?这是我们一直追求的目标。过去的十年,大家追求的是我们要通过快周转把提高,可是现在呢?杠杆已经用尽了,成本已经了,而周转也到了极限的时代,现在很多企业新的目标已经是“3691”了,3个月开工,6个月开放,9个月开盘,1年现金流回正。现在变了3、5、9,3个月要开盘销售,5个月要达到一定的销售比例,9个月所有的项目现金流都要回来。这种周转之下,我们还能再快吗?这个时候突然发现利润呢?变成了空转。这个时候企业的还会高吗?当一个指标变得只有零点几几的时候就没有意义了。

销售经利率×资产周转率×权益乘数。哪个在讲规模?追末只不过是高周转的副产品而已,因此周转完了,就没活干了。这只是一个笑话,可能还有很多的原因。上了规模之后,上了高周转之后导致的直接问题是什么?除了利润率的下降就是质量缺了保证,没有了质量就没有了品相。

再看另外一个公式——生产函数。

Y=A·F

这个函数公式,“Y”代表的是产能,“A”是技术水平,“F”是组织生产的能力。“K”是资本能力、“L”是劳动收入。

所有产能的增长有两个因素,一个是数量型增长,靠增加“K”和“L”,增加资本的投入,增加量的投入和增加劳动力的投入产生,另外一个增长是效率型增长,提高技术水平“A”,或者是提高“F”,就是组织能力。技术水平不变的情况下,“Y”不可能增长,因为“K”有一个边际效应,边际效应递减的时候就会发生另外一种现象,就像一亩地施了10公斤的肥,能产生100公斤的粮食,你增加了100公斤的肥能增加更多的粮食产量吗?对不起,可能粮食会被烧死,所以投资越多产能越大,而价格一定会降低,投资的也会越低。当“K”的边际效益等于0的时候,增加“K”,产出不会改变,还有可能会下降。当“K(资本)”边际效益小于“K”的成本的时候,这个时候问题就出来了,股权融资  中断,银行呆坏帐上升,最终导致债务危机。所以从国家的层面和企业的层面都是一样,也就是说我们现在面临的是“K”增长过快,但是技术水平却常年一直没有提高。

所以靠投入拉动上规模是不可持续的,企业必须追逐绩效的提升。

在规模与质量之间如何共赢?很多企业会说我早已经找到答案了,我们用标准化的方式落解决。在我看来,标准化是可以解决,刚才讲“F”解决的是管理的动作,但是不代表技术创新,效率问题可以提高,但是也来了产品的同质化和需求的单一化。也就是说,在产品细分的过程中并没有扎到根里,并没有扎到细节里。可以看到很多的动作都需要分解,就像季总谈的绿城的模式,分得非常的细,我觉得有很大的借鉴意义。

改变了生产能力并没有提高技术水平,技术水平的提高带来的是什么?“A”的提高带来的是超额利润,可是超额利润到底从哪里来?从客户为超额价值买单的增值溢价中来。中南的陈凯讲,你们不要以为工资是老板发的,错了,工资是客户给你的。所有的东西都来自于我们给客户创造的超额价值。

作为这个世界上最勤劳勇敢的劳动人民匠心去哪儿了?什么是匠心?是精雕细琢的态度吗,是创造精品的执着吗?是的。真正的匠心是如何为客户创造价值。这才是我们做深度产品的关键。

现在社会的主要矛盾是什么?习总书记说,是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。一下子就把我们的需求点出来了,我们需要的是好东西,好房子,只有好的房子才是拿来住的,但是不平衡不充分体现在很多方面。比如说在市场上的不平衡不充分,存在一线、二线、三线之间不平衡的差,2016、2017年三四线城市因为一二线城市的调控大幅度的增长,这个机遇很多企业把握住了,这个方向非常好。同时可以看到也存在产品的差异,产品的发展不平衡不充分的问题,还有很多产品的功能没有挖掘出来,并没有细分。比如说我们研究住宅,高端的住宅大家都认为是大房子,豪宅房子,其实不是这样。我们对于年龄可以细分,我们有没有为老人专门造的房子,有没有为城市的白领造的房子呢?这些东西我们都没有研究透。

企业的目的就是创造客户,这句话非常经典,我们就应该按照这个思路把我们的客户目标挖掘出来,我们说以客户为中心,但是没有一个企业是以客户为中心把它变成企业的战略,而我们对痛点的深度挖掘正是构建客户价值为核心的盈利模式,也是我们未来的增长级。

三个均衡:过去我们一直在说追求的是规模、质量、效益,我想跟大家分享的是房地产行业走到今天首先应该追求的是品质,然后是企业要盈利、要效益,再适度的基础上追求市场的占有率,追求规模。是品质、效益、规模的均衡发展,相信这一轮的调控能够给我们带来新的机遇,也给整个市场带来更高品质的生活。

专注客户,回归本质,精益创新,创造价值。

谢谢各位!


 

主持人:下面是对话环节,首先有请对话嘉宾

对话嘉宾有:

福晟集团有限公司董事、执行总监 郭国强先生   

金侨投资控股有限公司副董事长 刘朝晖女士

四川蓝润实业集团有限公司总裁 杨晓初先生

中国金茂控股集团有限公司营销管理总经理 李峰先生

北大资源集团首席品牌官 胡晓芳女士

北京联东投资(集团)有限公司常务副总裁 梁环宇先生

同策房产咨询股份有限公司代理事业部董事长 赵钢先生

上海乾立股权投资基金管理有限公司执行总裁 成斌先生

马淑萍:非常荣幸主持这个环节。这个环节对话的题目是“新周期下百强企业如何提质增效铸就新生态”。十九大提出高速增长向高质量发展的目标,百强企业如何应对?我想下面的8位嘉宾都有很多体会,和很多的经验。请郭总分享一下高质量增长的含义,企业是如何做的。  

郭国强:首先要感谢中指院。黄院长很会选热词,今天天气这么好,也很会选地方,这里是芳华苑。

刚才马总提到的主题是“提质增效,铸就新的生态”,特别欣赏刚才王总的演讲,回到本源。回到本源的就是品质,中国的房地产经历了相对而言是一个比较粗犷的增长,回过头来想,很多房地产企业都在追求规模,追求规模不是不对,因为有的时候就是要有主导权、话语权。但是本质还是要回归到本源上来。我来自于福晟,我们的思考,首先提质也好,增效也好,它都是你的措施和途径,真正的目的是美好生活,这是最核心的目标。福晟有一个核心的理念是“美好生活,专筑为你”。因为无论是哪方面,最终是要给客户提供美好生活,所以从战略的角度讲我们也在思考,从原有的房地产本身,怎么样叠加一些东西,所以我们首先要考虑的是叠加服务,因为房地产对中国居民来讲他购买的并不是“钢筋 水泥”,首先应该有温度,要温暖,这是很重要的。所以怎么样提高服务,提高社区的温度才是需要我们提升的地方。   

第二,怎么样提升对业主的全方位的服务。比如说保洁方面、安全方面,增值服务有很多,绿色的服务很,他们在香港也上市了,包括现在有很多家服务类的企业在境内和境外上市。除了这些以外还有很多其他的增值服务,我们福晟也在思考这方面,我们成立了金融公司,我任董事长,我也在思考怎么样利用服务一方面更好的为客户提供增值服务,让他们加入到地产成长的过程中,分享投资。如果让客户买其他的理财产品,跟买我们的增值服务有什么不同呢?最起码我们跟网上的P2P不同,他们住在我们开发的小区里,对我们也很了解,而且福晟的核心理念是“靠谱的城市”,就是让客户觉得很靠谱,从这个角度讲是让客户跟我们一起分享投资,这是我们的思考。   

第三,从增效的角度来讲,房地产开发企业怎么样增效?现在市场的形势和环境都发生了很大的变化,上午包括前面的嘉宾都提到了。一是从国家的宏观经济来看,从战略层面上来讲严防严控金融风险、金融扶贫、环保,这三项是层面的,战略性的大事情。二是行业的格局在发生很大的变化,现在的百强市场份额已经达到了47%点多,接近50%,从15年前的14%成长到现在规模已经很大,强者恒强是必然的过程。怎么增效?要精准投资,这个更重要,福晟在大的环境下,行业要强监管,金融要去杠杆,这样的情况下怎么更好的发展,我想重要的是精准投资,所以我们一直在讲在区域的布局方面一定要有战略定义,要精准。所以我们提出了“H 4”,一区两湾四核心,一个海西城市群,两湾是两个国家重点的战略区域,也是经济发展最有潜力的居民消费区域。四的核心是四个大城市,武汉、天津、郑州、长沙。我们会在一区两湾四核心中生根、聚集,把效能提高得更好,提高市场的占有率,提高每个城市的项目数,比如说在本部福州有46个项目,在长沙有18个项目。我们不追求城市,但是所在的地方尽量做到市场份额、市场地位排在前列。第二在增效方面,除了精准投资以外,怎么样更好的做好联动,包括现在的拿地方时,现在拿地如果通过举牌的方式已经很难,我们是并购能力前三位的公司,在行业的整合和并购方面我们非常强,有些项目获取土地的成本是现在售价的1/5左右,有的甚至只有10%几的比例,现在很多举牌的地方都是面粉贵过面包的,但是我们通过并购获取了非常好的。从这个角度讲,杜邦公司的毛利率就特别高,这是增效的非常核心的地方。

马淑萍:听一下刘总对这个问题的高见。

刘朝晖:去年我们谈到了房地产的调控是新常态,今年从十九大精神来看中央对房地产调控总基调进入了长效机制。我们怎么样在这样的新形势下能够提质增效,这是今天论坛的主题。结合这个主题,结合我们企业谈一点自己的看法。

刚才同行说到,最后要回到生活的基本面,回到住宅的基本面,也就是回到了调控的那句话,房子是用来住的而不是用来炒的。回到了住宅的基本面,回到了中央政策结构调整的方向,就能找到提质增效的措施。

,模式的创新与规模化的发展相结合。

上午有嘉宾讲规模不是的,但是没有规模不成“佛”,怎么样在调控的基础上,怎么样在面粉比面包贵的基础上走规模化的道路?面粉贵了,面包烤好了也卖不上价钱,怎么办?只能走模式的创新、产业的升级、产品的创新,这样的话我们会在传统的住宅销售模式,走向文旅、养老、长租公寓等符合国家长期政策需求的模式创新。

第二,怎么样提质增速?

我们要走降成本、快周转相结合的道路。快周转既可以去杠杆,也可以规避目前政策趋紧的方向,能够达到一定的资金回拢。同时走降成本的道路,能提高目前状况下产品的一定的合理利润。

第三,关于在强服务、优服务的基础上下功夫。

刚才郭总谈到了服务是叠加的,也就是产品的附加值怎么出现,肯定需要我们在管理上,在服务上下功夫,能够在过去的基础上提质。

第四,刚才听到郭总说他们在并购方面是前三位,目前合作共赢是一个方向,而发展共享更是企业应该考虑的问题。对外我们要谈合作供应,而对内我们怎么样调动股东和高管的积极性也是我们要思考的问题。发展要共享,发展的阳光要让股东和员工一起分享,群策群力,发挥大家的动力才能把事业做好,做到提质增效。

马淑萍:刘总和郭总在很多方面的认识一致的。比如说在发展环境方面,现在已经从高速增长向中低速转变,我们这个行业也跟其他行业一样从数量的增长到质量的增长,企业的一些做法也有很多相同的地方,下面请杨总分享一下。

杨晓初:很高兴来到这个会场,听一场思想的饕餮盛宴。提质增效是在2014年的时候,国家产能过剩的时候提出来的,这种情况下怎么样理解房地产的提质增效。房地产行业发展了这么多年,在国民经济中有非常重要的地位,但是它实际上跟所说的产能过剩是两回事儿,因为目前房地产是产能不足,现在的房地产市场发生了重大的变化。我所在的四川地市变化太快了,几年前的存量房子现在都没了,现在开盘一抢而空,成都买房子中签率是5—6%,他们说比买彩票还困难。我们如何认识这个行业?其实房地产行业发展到今天,今天的10到今天是15年,中国经济从1978年到现在是40年,房地产真正起步是从1998年开始,2003年开始步入大家的视野。应该说这么大一个产业,对于国家有这么大的支撑,应该刚刚到了一个新的发展阶段。基于这个判断,蓝润采用了三大策略。

,珍惜价值。刚才大家都说面粉比面包贵得多,成都温江一个的楼盘政府限价是8300元,二手房已经卖到13500元了,这种情况下说明土地很难拿到了,基本上一块地都是几十家企业在抢。所以我们要珍惜手中的资源,把每块土地的价值挖掘出来。

第二,几前年大家都在说北上广深的时候,而现在机会很少了,大家往二线城市跑,反过来说,现在真得是三四线城市反而有更多的机会了。有人说,得三四线城市才得天下,所以第二个策略是瞄准洼地。所以去年12月份开始,在成都市场非常疯狂的情况下没必要冒这个风险去抢地,我们在庐州、达州这样一些地方寻找到了新的机会,反而让企业找到了一条新的出路。去年11月份过后两、三个月的时间,基本上拿了两、三百万平米的开发量的土地。

第三,必须要拥抱改变。蓝润在四川最出名的不是住宅开发,最名声显赫的是在成都核心底层区拿了几块商业地,在春熙路的商业地,是17000元的楼面价拿到的,现在做商业的话,不拥抱改变是做不出来的。因为有变化才有机会。在成都有几个变化的例子,现在在中国乃至整个都很出名的楼盘叫太古里,有很多休闲文化,让成都所有的年轻人都愿意去,都想去的地方。对文化、休闲、娱乐这种新业态的改变,我们一定要拥抱,我们的商业才会有价值。成都有一个(静开)(音)运动城,在春熙路边儿上,把一个商业做成了12楼,都觉得不可思议,能够把商业做到12楼,但是他们的商业做得非常好,一天可以卖400多万。为什么?因为他们做的是运动休闲,这些人是目的性消费。

对于我们来说提质增效、新生态,在我们企业是按照刚才讲的这三个方面在思考。

马淑萍:我想知道,杨总你们的养老地产是怎么发展的?

杨晓初:我们还没有介入养老地产,我们的核心是住宅开发和商业开发这两大块儿。

马淑萍:下面请李总谈一谈。

李峰:我从营销和品牌的角度做一下分享。这个题目首先是“当前形势下”,在去年出新政的时候,还有一些企业,或者还有很多同行在看会产生什么样的变化,或者说在考虑是不是还有一些其他的可能性。到现在大家非常明确了,是主要矛盾转移了;第二是常态化的房住不炒的机制在逐步建立。这两个机制下探讨新形势下的问题。上两周我在各个城市跑,看同行和我们自己的一些项目,发现特别有意思,看到了几个现象。

,在目前的新形势下,有价格的问题,降成本的问题。

第二,合作的特别多了,不同的企业之间合作得特别多,有得合作的特别好,优势互补,也有的合作以后发现这个项目也没有八个字的优势拿出来,只是有土地大家一起做。

第三,有些城市由于受到价格的原因和客户需求的原因没有太多的好房子,但是有一些城市,特别是重庆出现了非常棒,非常好的房子,以前是没有的。

这种情况下,从之前国家要求因城施策,到现在开发商变成了因项目施策,每个项目,每个企业都发生了不同的变化。如何提质增效?我们企业做了核心的两点。

,以前大家对我们的认知是金茂在上海的写字楼做得特别靠,金茂府的高端产品做得特别好,现在我们响应国家的号召,做了战略升级,做了城市运营,现在也有很多项目已经成型。比如说在丽江玉龙雪山下的古镇的酒店,我们还跟丽江市政府做了一院四馆,丽江文化产业的升级。这属于城市运营里中的特色小镇,已经成型。我们在上海的北外滩这片做的几十栋的写字楼产品,属于城市综合体类的城市运营项目。青岛综合国际城、长沙眉西湖等等都是城市新能板块,通过这些跳出了既有的简单的以前房地产销售开发的模式做提质增效。

第二,之前我们核心的产品叫金茂府,是这个行业李柱铭的超级IP。统计了一下,金茂府到现在货值超过了3500亿,也就是说每一个金茂府平均下来超过100亿。在新形势下,房子不炒的要求下是否还继续对它进行成本的投入,包括去研发2.0的产品。跟客户交流了以后,发现有一个特别好的点,客户说你把那些无效的,我们不关注的成本可以统统拿掉,但是我们关注的,我们喜欢的,我们觉得对空气、水、温度、湿度、噪音、老人小孩儿特别关注的点的成本要增加,这给我们做新的产品研发和投入的时候提供了非常好的点。把以前我们认为的这个行业里面特征不是那么明显,或者说不是主力客群关注的成本减掉,这对企业来说是盈利空间。去增加客户关注的,并且跳脱竞争特别多的点增加投入,这是提质增效的另外一块儿。现在的形势下,房子不炒不是说一定要减少有品质的房子,这种形势下企业要持续的提升城市的战略,要做好城市运营商。另外,把金茂府高端产品改善方面继续做好客户的聚焦。

马淑萍:去年我们做了一个课题是万物互联,智能化下企业的变革。主要是针对制造业,我非常想知道对于房地产行业有什么样的影响?

李峰:拿金茂府的客户来举例。客户的要求现在非常多,金茂府这套产品主要是从空气、温度、湿度、水的方面来解决,客户提出的要求是希望在人工智能方面能够有更多的研发,把金茂府1.0的产品叫做会呼吸的房子,现在我们试图通过客户的需求,包括通过很多新技术的应用研发2.0的产品,我们内部还在探讨,做会思考的房子。这样的话,对于把这些把房子拿来住的客户可以有更好的选择。

马淑萍:我刚刚从日本回来,他们也认为我们在新经济的应用方面,在互联网、智能化的应用方面特别厉害,希望在房地产业能够更广泛的应用。下面请胡晓芳女士介绍一下北大资源的情况。

胡晓芳:今天咱们要聊的话题是新常态下提质增效的问题,未来的趋势大家解析得很清楚了,有几个关键,房住不炒、美好生活、长效机制,不用多说了。作为北大资源来讲,关注两个层面提质增效,一个是产品,一个是创新。今天在这里学到了很多,很多大咖都谈到了产品的问题。对于我们来讲,在过去房地产高速发展的这十几年里,产品的基本功能已经趋于成熟,比如说在户型、朝向、通风方面很难分出真正的差距。我们认为,未来更多的是从功能需求向更多的附加需求、精神需求转变。哪些需求属于这个层次呢?

,对美和艺术的需求。大家可能有这样的体会,在我们的父辈很少有人学过钢琴,但是现在10个孩子里有9个孩子要么在学钢琴,要么在学舞蹈,要么在学美术。人们对美的感知和对美的追求在不断地提升,所以从北大资源来讲我们也很注重产品,无论是它的内在还是环境所带给人的感受,我们很注重产品的颜值,希望在精神的层次上带给人们愉悦。

第二,大家很关心在社区里的自身价值和家人价值的提升,这需要优质的配套来实现。比方说对于职场人来讲有健身的需求,有健康方面的需求,对孩子们来讲更多的是教育的需求,你还有结交生意上的伙伴或者是金融理财顾问方面的需求。这些需求可以通过企业自有的渠道和资源的特点,嫁接到社区里去,我们也会通过软性的特色服务来提升附加值。

讲一个小小的故事,我们有一个品牌活动叫做考古留学营,是北大考古学院的教授为孩子定制的考古游学的活动。我去年自始至终的时间里跟营,有一个环节我影像特别深刻,当时我们到洛阳的函谷关,在这里设计了一个挑战,每一组家庭在手无寸铁,没有任何工具的情况下要算出城墙的高度,大家就开动了很多的脑筋,有的是用阴影法,用比例法等等,很多家长在这样的生动有趣的活动中,我们在为业主的附加服务中,他们确实感受到了不一样的成长体验,也跟我们结下了非常深厚的友谊,成为我们非常优质,非常稳定,传播口碑的业主群体。

第三,我们在产品的提升方面,除了关注附加值,我们还会关注社区氛围的营造,比如说我们在一些项目里面做社群,分出兴趣团体,会用相关兴趣课堂的大师课的引入,让更多志同道合的人在一起,这种情感的纽带也是非常宝贵的。

总的来讲,从产品的这个层面我们希望的是在细分的领域做到,我想在建立品牌的过程中,每个品牌会关注自己的识别度,就是要有和别人不一样的地方,而且在一个行业成熟的过程中,应该说越成熟细分度越高。今天来到这里学习,听到了很多很好的故事,这些故事我都非常的喜欢,这些故事其实是一种洞察需求的过程,能够讲好故事,就是能够洞察客户的需求,有时候洞察需求是比满足需求更难的一件事儿。

另外,北大资源一直在说我们要坚持不懈地做创新,创新的方向也非常清晰,从我们来讲就是要做产城融合。因为北大和方正集团的资源体系确实给了我们得天独厚的优势,在创新的过程中,又有两个主要聚焦的方向,一个是科技的方向,因为科技园我们已经有十多年的运营经验了,科技园的创新是跟房地产不同的思维,房地产是筑巢引凤,有好的房子引来好的客户,从产业地产、科技地产的角度来讲是先有产业园,创造好了就业的可能性,由企业带来好的高质的有购买力,有美好生活向往的客户,其实是一种完全不同的模式,我们也有案例,基本上运营成熟,这个模式也基本上孵化出来了。

另一个主要的方向就是健康。在北大这个体系里有优质的医疗资源,我们一直在尝试选址在资源环境非常优越的城市里,或者是小镇里面做健康地产,会做抗衰老、主动医疗等一些资源,来带动健康产业链的发展,同时也用健康带动当地旅游业的发展。这是孵化的另一种主流的模式。还有一个创新的模式是跟金融之间的结合,我们在去年的实践中成立了几支产业基金,跟我们科技园一块儿运营,我们的一部分收入将来也可能会来自于产业创投基金孵化的企业所带给我们的盈利。

我想,创新的维度就是一种跨界的思维,我们一直也在告诉自己,有一个段子叫“干掉小偷的可能不是警察而是微信”,大家都在看微信,没有人会把手机揣兜里,所以创新的维度房地产未来不仅是原有产品的升级,也有可能是新的物种,我们也在探索这种新物种的可能性。

马淑萍:北大资源确实有得天独厚的资源,有北大这块牌子。北京联东应该是从制造业向房地产业转型发展起来的企业,您谈一谈您的理解。

梁环宇:我们原来是从制造业起家,从2003年开始进军产业园区这个领域,经过十多年目前已经进入了28个城市,将近130个项目,取得了一定的成绩。在今天这个对话主题下,发表几点思考。

首先,在目前新的周期下,我认为对房地产只住不炒,反过来说政府对产业的关注度日益提高了,现在百强企业里面不说产业的企业几乎很少了。所有的主流地产公司都在做产业,或者说特色产业小镇,应该说产业地产这个词儿由早期无人知晓,到现在的热炒是一个现象,这代表了一个时代的需求和一种新的转向。当然,产业小镇也好,产业园区要做好是一条特别艰辛的道路,比做传统的住宅商业都有重大的考量。在这种新形势下怎么做好产业生态呢?我们的心态要做产业发展共同体的心态,利益共同体、命运共同体,共同体的背后一定是要把长远利益和短期利益结合起来,如果按照传统的地产思维快操作、快周期、高周转、高回报的思路是没法做园区的。

我们要考虑三个重要的伙伴的关系,一是政府的诉求,政府的核心诉求是产业、税收、可持续。二是企业要利润,需要好的软硬件服务。这样才能形成好的企业生态,形式真正的长远的利益共同体。如果企业只盈利不考虑企业的税收,政府不会给你任何的支持,如果只考虑给政府做形象工程,满足了政府的短期诉求,企业不挣钱,你也玩儿不下去,所以三方共赢非常重要。对产业园区来说,这个生态共同体非常重要。产业生态的打造,我们已经在做,一方面是跟政府做一手土地,第二方面园区开发到一定阶段,大量的出现二八效应,很多闲置、低效的僵尸企业比较多,国土资源部在鼓励各个城市将闲置的土地盘活,存量优化,这里面存在大量的工业土地需要进行优化,这个时候我们可以跟企业进行合作,政府给政策,我们盘活工业土地,建造成新的科技园区。第三方面,政府做园区的市场化程度不高,专业化程度不高,志愿的联网效率不强。所以我们进行一周的合作,二手的盘活,轻资产的出租,形成好的产业发展的共同体。

怎么实现?我认为提质增效就是非常好的实现手段,关键点是提质,如果没有提质就是伪循环,走不下去的循环,质量是的,没有质量的规模是假规模,没有质量的支撑皇帝的新装是被大家看到的。所以核心的共同体就是质量。我们提出了“两优四有”,我们只做优质城市和区域的优质客户,只有优质的城市和区域才能有可能做出产业,做产业相对容易事半功倍,谁也不是一个城市的改变者,我们只是顺势而为。有了优质的城市和区域,就可以做优势的产品,就可以吸引的客户,就会产生优质的回报,政府才会满意,这是正循环,否则就是负循环。你说地价便宜没用,循环不了,靠政府补贴不可持续,一定是市场本身有动力和活力支撑这个园区能够循环下去,这才是可持续的方式。反过来说,你没有优质客户,优质区域也不会跟你合作。所以这是“两优”,才能实现正循环。

“四有”:一是产业要有方向,每个园区都要有明确的产业指导方向,建立负面清单,哪些行业能进要结合当地的主导产业和新兴产业,做出产业特色。二是产品有形象,要把产品的功能,硬件、空间各方面做到满足客户的需求。三是客户有质量,不是简单的卖房子,卖给谁是关键问题,反过来说对企业的成长性,对税收情况要进行详细的分解,要引进来符合持续发展的,符合未来发展方向的新的行业。四是去化有保障,这是对个人利益的保障。只有优质客户、优质区域才能正循环的走下去,形成良好的发展生态,才能生生不息的在这些优质的城市里面获得发展。

赵钢:同策是百强的老朋友,也是常客。房企谈百强,咨询代理机构只谈10,因为我们这个细分行业集中度更高。今天我们看到了一个特别有意思的数字,现在大的房企集中度占了47.7%,我们的判断未来三到五年20强至少占半壁江山,甚至有可能占到60—70%的市场集中度,这是这个行业大的集中背景。

第二个背景是过去15年百强有80%改头换面了,80%的人不在了,只有3家是铁板不动的,恒达、绿地、万科这三家。提质增效这个主题要想一下国家的号召和思维方式,现在调控也好,房地产政策也好,提出了因城施策,每个公司、每个企业怎么解决提质增效的问题?我觉得题目不一样,就这个问题我自己也有一些简单的想法,因为我们比较特殊,我们的角色是服务,我们服务了百强中的大部分公司。感受还是很深的,归纳几个共性。

,回归到你的价值能力的生产上,你能够生产什么样的企业价值,生产什么样的客户价值,生产什么样的社会价值和政府价值。如果这几个价值的关注力够,这几个价值的提升不断地在突破,就实现了提升质量,谁毫无疑问的。到底怎么界定客户价值?每个房企的能力不同,基因不同,每个人可选择的做法不一样,回归到房地产企业的本质,的确应该更深层次的关注客户,今天我们时时刻刻要更多的关注政府需求,政府需求背后代表着某种意义上的社会需求和社会取向。因为房地产企业影响的资源,影响的资金,涉及的人群面非常大,从这个角度 应该更加关注客户这个维度,这是必须要考虑的。

第二,目前来讲房地产越来越像大金融行业了。在国外房地产行业就是大金融行业,今天20的公司的成功,或者说他们的战略关注是财务运作,资本运作,资金运作,金融化运作的意识和思维越来越强了,或者说很多企业的能力是金融能力的提升,基于这一点如何提质增效?房地产企业怎么把布局做好很重要,所谓的布局就是城市布局做好,因为中国太大了,中国13万亿的市场不是北京、上海、深圳能代表的,尤其是这两年,未来谁能代表这件事情会越来越复杂,增深会越来越大。现在广义上说三四线越来越重要,越来越有战略价值,但是三四线背后有很多机遇,但是提醒大家要特别注意,三四线也有很多坑,事实上今天很多做三四线的企业都在坑里。所以如何做好城市研究,如何做好布局策略,如何做好资金运作上的布局和解决方案的策略也是非常重要的。

第三,我们合作了很多房企,做营销策划和咨询顾问我们介入度很深,很多时候我们做一个项目合作周期要两年,最长的七、八年,从企业的管理模式、管理文化、企业的管理制度都有介入。今天一百强的房企里企业制度还不是很完善,企业治理还不是很系统,企业内部的HR系统、绩效系统还不是很完善。中国的房地产企业发展到现在当量非常大,但是跟中国的制造企业、服务企业相比,在管理上很多企业做得很成功但是还是很粗放。把企业精益管理方面再做一些突破,控制成本、提高、降低风险的空间还是非常大的。

第四,过去15年里一百强里面八八个没有了,还剩20年,再过15年会怎么样?我觉得基本上也会这样,预示着一件事情,未来企业也好,每个人也好,一定会被改变,一定会被颠覆。与其等着被颠覆,还不如自己主动找出路,提质增效这件事情,长远的提质增效前面是改进、优化,现在不妨就考虑怎么转型,做好城市布局。李军总的代建转型就非常成功,我们都是乙方公司,我们都为甲方做服务,但是服务的产品不一样,服务的价值创造不一样。之前的彩生活,最近雅居乐也在转型,在做雅生活,今天的雅生活跟传统的物业公司拆分上市不一样,雅居乐未来的潜力和想象空间是很大的。有时候无奈的等着被转型,不如早点出发,未尝不可。

在当下轻言转型很难,所以把当下的机会把握好,企业选好对适合你的策略,用好你的资源就对了。像福晟为代表的是非常典型的黑马级的企业,他们选对了模式,选对了布局的区域,做好了内部的激励和运营,增长潜力现在非常棒,后面预期也很看好,这也是很好的提质增效的我们可以学习的范本。

马淑萍:说到转型,用另一句话说就是结构调整,具体到每个企业组织结构的调整,人才结构的调整,治理结构的调整都面临着这些情况,这些调整对未来的发展都有很大的帮助。最后一位请成斌先生发言。

成斌:非常感谢主办方,非常感谢主持人。在台上的大部分嘉宾是来自于房地产开发企业,我是来自于房地产基金,我从房地产金融的视角跟他们分享一下对提质增效,对新生态的看法。我们的感觉非常明显,作为一家基金管理公司,我们和房地产百强开发企业的合作比较多。我们另外一块儿业务是大宗交易,在上海我们有办公楼。在房地产发展的路径,我们基金的时间并不是非常长,基本上就是8年的时间。2010年的时候,整个房地产企业对资金的需求量非常大,2014年的时候,新“国十条”推出来以后对房地产的压力非常大,这个时候房地产私募基金迎来了一轮新发展,到2018年的时候,是从2016年开始监管机构对金融机构提出了非常多的要求,去杠杆、去非标、自有资金拿地、银行的理财资金减少要进入到时候开发领域里面来。在这一轮的发展过程中,不管是房地产开发企业,还是房地产金融企业,都有了新生态的要求。房地产企业一方面是原来的到国外发债、基金发债、中期票据的融资以外,现在有了更多的投资方式,包括房地产私募基金、REITs、ABS、有序债,这些成为房地产开发企业中新的获取资金的渠道。

2018年春节以后有一个比较明显的现象是房地产开发企业愿意给房地产私募基金开放权益类的窗口,原来大部分房企不愿意把权益类,或者把真实的股权开放给金融机构。这一轮是在房地产企业中一个新的新的生态。对房地产私募基金来讲,在这一轮的发展过程中也会有一个大的变化,原来从非标开始做成标准化,做成股权类的投资。这对于房地产私募基金本身的挑战非常大,原来是债权类的产品,关注的是改易对手,关注的是抵押条件、担保条件,一旦房地产金融企业做股权投资的时候,首先应该关注项目本身。另外,对于公司内部治理层面,工程成本、财务、销售的监管能力是否跟得上,也成为房地产金融企业要面临的一个挑战。

另外,我们也明显感觉到,对于股权合作而言,房地产金融机构更愿意以后跟银行或者跟其他机构一样,跟愿意跟百强企业合作。为什么?一旦做股权投资的时候,百强企业相对运营能力会比较强,运作会比较规范,涉及的道德层面的风险会比较低,所以对于合作层面来讲,房地产金融企业也会往百强,甚至是和50强企业合作,所以不管对房地产企业还是房地产金融企业,从房地产金融层面来讲在2018年确实进入到了一个新的发展阶段。

马淑萍:由于时间的关系,对话环节到此结束。再次感谢八位嘉宾,再次感谢参会的各位代表。谢谢!


 

中国对外经济贸易信托有限公司副总经理 赵照

赵照:大家下午好!  

外贸信托已经是一家在金融市场上长跑了31年的金融机构,也是中国历史上最悠久的几家信托公司之一。原来它是属于外经贸部,所以叫外贸这个名字,如果叫房地产信托更符合今天大会的主题。

刚才我们在论坛中谈到了经贸,我们是同属于中化集团控股的一家央企控股的信托公司。业内谈起外贸信托主要是两个标志,一个是它的创新性,外贸信托是在消费金融领域的市场领先者,也是接入中国人民银行征信系统的公司。大家看到到了这几年消费风起云涌,实际上不知道的是外贸信托专注这个领域已经十年之久。另外一个是外贸信托的合规性,外贸信托被评选为A级信托公司,也是为数不多没有受到监管处罚的信托公司。

在地产金融领域里,外贸信托的主要优势是能够更近、更快、更好的为地产企业提供服务。我们在,北京、上海、深圳、四川、重庆、太原都设有区域总部,我们能够为各地的房地产项目提供服务,我们有超过90亿元的信托,能够非常高效的为房地产企业提供服务。外贸信托也是市场上为数不多能够有自营自销售规模的信托公司,去年2017年代销规模超过500亿,在代销渠道如果受阻的话,外贸信托可以为地产企业提供更优质,更低廉的资金来源。

从去年开始到今年年初,金融机构,特别是涉足于房地产领域的金融机构在互相交流的时候都会问一个问题,就是如何看待2018年的房地产市场?我们的观点是:不悲观、不激进、控制增量、发展存量。

不悲观:虽然近期可以看到很多媒体上唱衰房地产行业的声音不绝于耳,但是我们身处其中,永远要保持我们的战略定力和战略耐心。因为四个原因:一是房地产行业无论何时都是国民经济的重要基础之一,即使有泡沫,它也应该缓释,是一个缓慢释放的过程,没有一个理性的人会强力的、刻意的挤破这个泡沫。二是中国城市化的进程与发达国家和地区相比还有很大的差距,新城镇居民安居乐业的刚需依然很强劲。三是一二线城市的存量更新市场方兴未艾。四是居民改善性需求持久恒常。

不激进:一是在目前房住不炒,以及降低社会杠杆的总基调下,拿地就挣钱的时代一去不复返了。二是资金成本难以出现走低的趋势,在全球一体化趋势下无风险利率走高将是长期趋势。三是房地产税呼之欲出,据我们研究来看,今年房地产税推出应该是一个大概的时间,应该是在今年6、7月份这个重要的时间节点上,从各方面消息来看,有可能会赋予各个地县相当的自主权,但是对住房人、消费者整体心态的走向难以预期,需要谨慎的应对。

控制增量:在不悲观、不激进的总体思想上,在具体操作的时候我们建议是控制增量,发展存量。

在增量上整个中国加速进入老龄化,上午的嘉宾也做了数据分享,我们将进入销售总量逐年下降的态势。

M2的增速,整体上看不出2018年M2会有大幅度增加的趋势。各个地方政府在限价方面的措施使得面粉面包的价格倒挂,使得我们在增强方面要进行审慎的控制。在发展存量市场方面,今天上午的嘉宾也进行了充分的阐述,这里不再赘述了。

跟地产合作方面我们也有三个具体的建议:

一是抓紧时间发展壮大,时不我待。整个地产行业趋势集中是大势所趋,不可逆转。

二是抓住趋势,现金为王。我们看房地产更多的是看到光鲜亮丽的高楼大厦,其实背后涌动的是一些资本的力量,今天与会的更多的是地产公司的老总,包括品牌总、营销总,其实这段时间焦头烂额的是资金总。

三是抓住趋势,优势迭代,福祸所以,盈亏同源。以前我们认为的优势将来可能是掣肘我们发展的地方。在每个地方我们都要有细分的优势,形成我们的品牌溢价。同样是房子,如果是知名企业的房子就能比企业的房子卖出更好的价格。

我们在今后一段时间会关注于房地产开发的全流程,核心资产的持有以及城市更新的领域。

今天所有与会者都是新时代中国梦的重要组成部分,住有所居,居者有其屋都体现了人民群众对美好生活的向往,外贸信托愿意和所有伙伴一起在实现人民群众的安居梦,美居梦的道路上行稳致远。谢谢大家!


 

中信证券基础设施与房地产行业高级副总裁 张藤一

张藤一:尊敬的各位来宾,大家好!

刚才赵总提到我们是两家受到邀请的金融机构之一,可能大家今天坐了这么久,下午都比较累了,我尽量简短的把我的观点表达清楚。

首先,简单做一下自我介绍。我来自中信证券股份有限公司基础设施与房地产行业,基本上我们是以传统的业务为主,按照专业化的分工,面向房地产,包括房地产上下游的建筑、建材、环保等优质企业的融资服务,包括境内境外、IPO、股权重组等等,都是我们的业务范围。

从大的方面来讲,我先把境内房地产融资的形势跟大家分享一下,再推倒出我们在海外资本运作的动作。

从宏观的资金面分析,M1、M2的剪刀差是在收,十年期国债率在去年的时候一度接近4%,整个市场资金成本持续走高,和2013年以来债券牛市发生了整体的逆转。对于房地产企业来说,资金面偏向于紧张。从微观的角度来讲,在脱虚向实的调控背景下,以及在房住不炒的背景下,今年是地产行业融资形势比较紧张的一年,房地产企业的本质还是类金融行业。传统上房地产的融资,房地产的盈利模式也是依靠土地价值的上涨获取超额利润,或者是高周转,总体来讲就是提高企业的ROE,地产企业更像金融企业,因为融资手段更为丰富。对于地产公司核心竞争力就是我们的融资能力,在规模化的发展之下,对于地产企业来讲谁的融资成本低,就可以给谁带来相对来讲更高的回报利润。前几年房价上涨趋势那么强了,但是对于地产公司来说如果在特定的利润之下,有限购、限贷的政策下,整个行业利润越来越薄了,谁能拿等更便宜的钱就意味着我们可以挣钱道路更多的钱。

我总结出地产行业的融资的态势图,最上面是整个地产行业控股集团,下面是A股的上市公司,从股东层面来讲,可以进行IPO上市融资,持有上市公司的股权可以做股权质押。企业上市之后一方面可以进行股权的再融资,包股、定向分发、公开发行等等,另外也可以进行债权融资,包括公司债、银行间市场的中票、ABS、REITs等等,地产公司融资相对比较灵活,特别是项目层面,很多人在项目层面引入地产基金或者是其他的小股东,过去是做假真债的融资,或者是股东自筹资金。或者在项目公司层面,传统的银行开发贷、信托融资、银行非标的表外融资等等,但是在近一、两年内,在宏观调控的大背景之下,这几个融资渠道现在都在慢慢的收窄。

从资本市场的角度来讲也经历了几轮地产行业的宏观调控,记得在2006年,保利地产在A股IPO的时候,2009年之后对地产企业的IPO是暂停的态势,2013年之后地产企业是以再融资为主,包括定向增发和发债,IPO的企业并不多,我印象中中信在2015年做的最后一单是四川一个地产公司借壳上市的案例,之后基本上借壳这条路也基本上被堵死了。从银行来讲表外融资越来越受限,传统的理财资金,房地产基本上也被堵死了。另外,现在市场的实际利率已经远远高于名义利率了,对地产公司来讲授信是正常的,但是提款遇到了大的问题,很多小公司提款拿不上来,而且上浮了比较高的融资成本。大体来看信托行业传统的满足“4、3、2”条件的融资也越来越少,各家信托这方面做得都比较谨慎。私募融资,很多地产企业会选择假真债的融资,可能是股权上约定一个比例,由地产公司定表,由进机构占有小股权,并且提供内在的担保,承诺保底,现在也被禁止了,只能做真股权的融资。最后是券融资管,有期限错配这样的理财池的资金都被禁止了。

在大环境下地产公司的融资都被受限了,但是地产公司又要扩大自己的规模,这样就衍生出很多地产公司迈向了海外市场。从图上可以看出,很明显从A股上市公司的数量来讲高于港股,从市值的统计来讲,截止到上周A股房地产市场总市值,港股公司已经高于地产公司,从百强企业的数量来讲,港股的百强企业已经超过A股。

境外市场的上市公司,无论是体量还是品牌都超过了境内。主要原因有以下四点:

1、境外的市场化程度更高,受政策影响小。由于境内是政策市,不管是从银监会,还是从证监会体系内,不断地有调控政策出台,相对地产公司融资的手段受到了限制,相对来讲境外市场比较透明,而且时间上可控。

2、投资者基础的多元化。境外市场除了传统境内的投资者以外,还有很多境外的投资者、高净值客户、私人银行等等。现在越来越感受到境外投内房的也是中资投资者为主,他们对我们的企业更加的了解。

3、执行效率高,项目周期短。之前我也做过很多境内的地产业务,包括定增、结构化融资、公司债等等,之前做过最长的一单定向增发,前后做了三年,从香港来讲,做一单从申报到最后发行可能平均也就在6—12周,时间相对可控。

4、提高国际市场的知名度。对于房企来讲,在境外上市可以显著的提高我们的海外知名度。

图上可以看出,在近两年A股的房地产上市公司基本上IPO是暂停的,定向增发比较多。2017年开始经历了境外估值的回归,港股的配售股权融资远远高于A股。

从融资方式来讲,和A股类似,在香港境外可以IPO,做配售、公股、转债、境外美元债、人民币债。从规模统计来讲,刚才提到了由于境内融资受限,很多房企从2017年纷纷选择去境外发债,2017年内房股在境外发债是77只,募集了392亿美元。2015年之前有少量的境外发行人民币债,2015年“8.11”汇改之后,境外的人民币市场在萎缩,基本上大家不会选择在境外发人民币债,由于近年汇率市场波动,人民币开始恢复,2018年开始有4家房地产企业选择在境外发行人民币典型债。

现在房企在海外发债还是需要到国家发改委备案,流程上相对来讲比较简单,从省级发改委上报到国家发改委,时间流程控制在2—3个月,其他的流程除了发改委备案,选择中介机构,召开项目启动会,准备相关文件,到最后的路演和定价,再到最后的发行。对首次出海的企业来讲,我们建议做海外评级,这样对发债的成本有帮助。另外,建议做一些路演,出海之前对境内的投资者和合作的商业银行做到沟通了解,以便于发行成本的节约。

中信证券给一些优质的房地产企业做了很多项目,非常欢迎开发商企业选择到海外发债,或者是做其他融资,中信证券非常乐意效劳,希望更多的房企出海融资。我的介绍就到这里。谢谢大家!


 

主持人:下面进入第二场对话环节。有请中指研究院上海总经理李力女士主持。

对话嘉宾有:   

当代置业(中国)有限公司副总裁 孙帆先生

保集控股集团有限公司党委书记、副总裁  张帆先生

中交房地产集团副总经理  周济先生

天朗控股集团副总裁  周岗先生

纽宾凯集团有限公司副总裁  谭晓光先生

三盛集团营销总经理  朱黎民先生

银丰地产集团有限公司总裁  赵培勇先生

李力:每年一到第二场对话的时候担子就特别重,也是考验大家的时刻到了,标题很清楚“新时代下百强企业怎样创新谋变把脉新格局。”

首先有请当代的孙总,当代议制在着力打造绿色科技地产品牌,除了地产品牌的打造,当代也在积极的涉足教育、体育行业,我想知道当代是如何创新谋变的,在新的时代背景之下。

孙帆:创新谋变前几年谈得比较多,随着规模效应在2017年被大家推到峰值,销售面积和销售额都创了历史新高,在新的时代背景下,我们的政策是房住不炒,同时又面临着消费者消费升级的场景。在这种场景下,很多嘉宾都谈到了大家从有房子到追求住好房子,或者好的产品更好的消费的转变。地产商在这种时代背景下,应该结合更新的建造技术,结合更新的科技应用,结合更新的对住宅、对商业、对空间运营的理解,做好我们的主业,把我们的产品,也就是把房子本身做好,满足不同阶层、不同年龄的消费群体,在不同阶段的追求。这是所有开发商面临的一个的课题,如果我们忽略了这个问题,在去库存的大背景下,这波市场随着金融的支撑有很大的去化,如果我们不对应消费升级提升自己的产品,就有可能产生更大的破损。因为现在建的房子,再过三年、五年,就不能满足那个时候的需求。所以当代在创立伊始就对建筑节能本身,居住舒适方面进行持续的探索和研究,让大家在更节能的环境下享受更高的舒适度。这是我们企业在新时代下一个新的增长点。

第二,除了房屋本身,如何通过运营满足消费者对于教育、人文、艺术、体育等等方面的需求?我们在社区内,在开发链的互动上如何做好服务,增加黏性和品牌溢价。

第三,不断地进行技术的迭代,因为当代一直在做节能建筑,追求更高的舒适度。我们在与清华院的大师合作,做国内异形的被动式建筑,我们希望在节能的领域更进一步推动技术的发展,能够更广泛的应用。这些应用除了一般的目前的房地产开发项目以外,更大的市场机会是对市场比较成熟的一线、二线核心城市的老旧住宅或者说老旧公建的改造,不是简单的棚户区改造,或者是城市更新,而是在不破坏建筑主体的基础上如何提升节能率、舒适度,从新技术的应用和嫁接,未来的市场一定会有非常广阔的空间。

第四,当代利用自己对节能技术的研究,希望能够做一些输出。去年整个房地产市场成家16亿  平米,好的房子还是微乎其微的,当代一年的开发量在200万平米左右,这200万平米可以每年节约电的消耗是3100万千瓦是,可以节约2600吨的碳排放。我们这些规模对应整体的房地产市场来讲,我们认为太微乎其微了,我们希望更多的人来关注绿色建筑,我们当代也把自己的核心技术,新动力公司进行对外的技术和管理的输出,能够让更多的房子更加的绿色环保,提高舒适度。

李力:下面请保集的张总聊一聊,如何在新格局上谋变。

张帆:首先,我们在理念上考虑的是要实现三个转变,不但我们这样的企业,行业内的企业都应该有这种转变的思维。

,从“造房子”到“造生活”的转变。要追求有品质的生活,围绕居住,围绕对美好生活的追求。

第二,从赚快钱到赚慢钱的转变,所谓的赚慢钱就是要有持续的盈利能力,很多快周转的做法要调整。

第三,从自己干到合作的转变,大家要在一个平台上合作,大家一起干。

在这种转变的思想下,保集形成了产城美的发展模式,就是产城融合、美好生活。产主要是围绕大健康、智能科技和文旅三个方面来打造美好生活,我们有智能科技主题的产业园、高新技术园,有大健康的养老养生社区,有腾冲这样的文旅小镇。城是提高综合开发能力,我们要通过造城,以城代产,以产促城。美就是实现美好生活的要求,我们形成了产品系。在大健康方面有松江的养生社区,文旅方面有腾冲的文旅小镇,形成了实现人们对美好生活追求的产品,我们按照产城美的方式在进行发展。

李力:下面请周总从央企的角度谈一谈,企业如何结合自身的优势,在新的时代背景下创新谋变,把脉新格局。

周济:非常好的话题,创新谋变。谈三个方面:

,为什么创新?

刚刚听了几位嘉宾的分享,讲得非常好,为什么创新?一是过去中国房地产市场20年是房地产行业的初级阶段。二是因为落后的生产方式。三是总体上粗放的产品。当然也有很多好的产品,包括仁恒,包括中交旗下的高档高质量的产品,但是已经过去了。

第二,为什么要谋变?

时代变了,什么时代?这是一个国家转型升级的时代,是一个迈向美好生活的时代,是一个消费升级的时代,更是一个科技革命的时代。所以要谋变。

第三,如何创新谋变?

至少从三个方面入手:一是模式要创新;二是组织要变革;三是产品要革命。

模式的创新,行业的模式要变,我们不能再做简单的建筑业为主的加工业的模式,快周转、合伙制、跟投制,这应该成为过去了。我们要做什么?既要提升美好生活的物质空间,也要提升美好生活的精神空间。行业首先要做什么,全产业链的用户思维,什么是全产业链的用户思维?我们从行业的投资定位、设计建造、运营,做到全产业链上下游,都要有前置的用户思维。二是围绕建筑的工业化,内装的工业化,产品的精细化为核心的装配式住宅,也就是建筑的工业化。这场革命已经来了,前两天我们在深圳参加了国际装配精装住宅展,很多中国的企业和国外的企业都在关注中国的住宅产业革命,革命已经开始了。三是以绿色低碳,检阅生活为核心的建筑科技的革命已经开始了。

产品要革命怎么做?中交集团房地产起步很晚,目前不到三年的时间,前年完成了战略体系的建设,去年完成了品牌体系的建设,去年搭建了“3 1 1”的品牌体系,包括绿城中国、中交地产、中交海外地产等等一系列平台体系。今年我们要结合精益化,供应链体系的搭建融合和团结,与产业链上下游最的细分专业的企业合作,共同打造中交特色的精益化的产品体系。这是一场革命,肯定会遇到很大的阻力。

整个行业要做什么?首先我们要改造行业的世界观;第二要修正行业的方法论;第三要重构房地产企业的战略体系、管控体系、产品体系、品牌体系,特别是企业文化体系。

中交的战略目标就是要做中交特色,国内领先,如何做一流,如何做领先呢?不是我们自己做,一定是团结业内的仁恒、当代一起来做,但是还是不够,需要行业上下游,每个细分专业领域的企业,比如说今天的赞助单位,老板电器,我们一起在每个细分专业用心做好每一个产品,每一个部件,每一项设计,这才能真正实现十九大习总提出的房地产行业要构建美好生活的主题。

李力:接下来是天朗,是一家来自古都西安的以房地产运营为主的房地产企业。接下来有请周总跟我们探讨一下,如何在新形势下创新谋变。

周岗:2015年我们做了战略转型,从传统的房地产企业的角度做了深入的思考,本身我们的产业布局涉及到投资资本、科技、地产建设、农业、文旅、酒管、商管、物管等12个板块,根据国际和国内的形势我们做了深入的调研。

1966年有一个日本的平民首相上台,推了三项政策,一项是内党改造计划,就是使整个基础设施的开发和推动房地产开发,那是战后20年开始尝试的变革和更新。这个举措确实使城市的面貌得到很大的改善。第二项举措是在城市发展到一定程度之后推出了收入倍增计划,这项计划也极大的促进了很多企业的进步,就像现在的百强企业在不断地发展和壮大的阶段。第三项举措是推了“一村一品”计划,就是城乡如何平衡发展,如何打造美丽乡村,使每一个乡村都不一样。

我们恰恰正处于一个新的时代,我们正处这个新时代的这个时期,而且我们的发展速度要比他们快很多,别人可能用二十年、三十年的发展,而我们可能只需要五年、十年,我们在做田园综合题和特色小镇,我们依托西安的45所高校,打造6平方公里的科技小镇,目前产学研之都作为西安重要的一号工程在做,就是由我们公司来做的。我们打造了7个文旅小镇,目前都在落地。我们的田园综合体是针对乡村振兴和“一村一品”,精准扶贫。

衷心祝愿百强的同行能够在新时代中不断地追求进步,再创辉煌。谢谢!

李力:是挑战,同时也是机遇。接下来有请纽宾凯集团的副总裁谭晓光先生。

谭晓光:各位好,非常高兴能够把纽宾凯公司在地产创新方面的思考跟大家做一个分享。

我们公司一直是做多元化,做现代生活服务,这是我们公司的理念,也是我们公司的战略,一直把纯地产投资开发销售,作为给客户提供现代生活服务的一个环节,一个产品。为什么要变,为什么要创新,为什么把握新的格局?这些道理今天上午的专家、领导、行业的精英们都做了非常充分的诠释。

我们公司针对市场的趋势,方面我们整个公司的战略方面来讲我们的立足点是做生活的服务商,包括跟生活有关的教育、健康、养老、科技等,包括商办。我们公司在这样的生态链里定位地产投资开发,而不仅仅是做住宅,做住宅是项目型,也许你今天做1000亿,后续如果没有持续的住宅的供地,或者是市场,可能很快就不可持续了,我们在现代生活服务市场里是可持续的,因为我们做的是客户。第二方面除了传统住宅方面,更多的是向经营性、产业性,可持续性运营的地产转变。比如说文旅地产、产业地产,这些都是围绕产融,客户的生活,为政府经济做贡献,为社会提供全链条的服务,都是可持续的。在城市中心地带和地铁沿线做服务施工率,中国流动施工率占到了1/6,这是一个巨大的市场,所以服务施工率是我们很大的方向。另外,在城市中心的商业地产,在城市的节点的地方,以及在城市交通比较便通的地方都有这样一些需求。第三方面,我们做城市圈的周边做一些产业性的地产,比如说教育小镇、养老小镇、科技小镇,做科技主题类的产业小镇。

传统的住宅是销售出去就完事儿了,作为产业地产要做好投融管退,从一开始这个项目有什么样的经营价值,怎么样做好投资的控制,投资的规划,怎么能融到成本更低的资金,运营还要很好经营性的地产,无论是我们自己持有,还是根据公司资金链的需要,哪怕是进行退出,都会有很好的。

要做好这些重要的是要做好客户端,所以公司用互联网的成熟模式,用好的模式做好会员体系,在会员体系里把地产、商业、酒店、教育、养老和其他的业态,能够非常好的服务好会员体系。反过来,会员体系对未来的优化和进一步提升会反馈非常精准的信息。这样的话,整个公司就能够非常有序的发展。

朱黎民:分享一下我们对当代行业的想法和做法。从整个集团的角度,现在比较清晰的,比较坚定的认为我们不是规模化,我们追求的是适度的发展规模,适度的多元。我们有教育板块的上市公司,我们有高科技类的实业上市公司,有地产上市公司等等。适度规模,到底是什么叫适度?我们三盛集团一方面注重产品的品质,一方面是盈利能力。我们的项目盈利能力连续多年都是的房地产前50强。我是论坛中的营销板块的,一线的执行者,既然有这个机会,还是讲一讲营销的想法和做法。

创新从营销的角度来说,它实际上是一种突破,是一种机制。因为这么多年房地产一直是粗放型的发展,我们放在嘴边的精细化营销、大数据营销、客户营销等等,有很多的概念,但是我们在交流的时候,更多的是在讲融资、运营模式、运营周期,很少听到哪一家说精细化营销做得很好,大数据营销做得很好,具体的案例,具体的量化。在这里跟大家分享一下三盛集团的营销体系,就是一句话,“我们既追求较高的效益,也追求较高的效能。”效能是指较低的成本,较高的产出。我们在营销成本,在项目投入的设计和建造的成本等等方面做好成本的控制和优化。产出是提供给客户优质的项目品质,赢得客户的认可,能够实现客户满意的,较高的项目盈利的水平。不能因为精工细造项目的运营效率就会很长,我们还是要保持较快的运营速度,效率也要达到。

在营销之外,我们还跟投资、财务、成本等等相关的专业条线部门从营销的角度拥抱他们,把客户的声音真正的告诉他们,这样的话才能做出客户满意的好的项目,好的产品,让我们三盛在每个区域,都能够产生真正的明星盘、标杆盘。

赵培勇:回答一下我对于主持人提出的那个问题的思考。我觉得,做企业其实是一个长跑,是跑一个马拉松。如果你以跑百你的速度跑长跑的话,其实也容易掉队。行业里面也出现过以百米的速度在跑的时候掉队的现象,当然如果你跑得太慢了也容易掉队,所以到今天,百强也好,或者今天的企业都是在上半场跑得不错的企业。接下来的房地产下半场怎么跑?我自己的体会是企业一定要跑出来自己的节奏,其实今天每一个发言者都是谈了自己的企业要怎么样跑,不存在一个跑法适合所有的企业。讲一下银丰对这个问题的思考,讲三点。

,银丰结合自己的优势,我们作土地拓展方面,比如说我们会聚焦于旧城改造,因为有的旧城改造,规模大的企业未必熟悉当地的市场,规模小的企业又没有这么大规模的资金,所以我们在这方面,在济南做的项目,总货值超过300亿,一年1月份86亿拿地,在青岛做的山东投项目,总货值超过500亿,这都是在5、6年前投资的项目,这些都是结合我们的自己的优势。

第二,结合我们企业自身整体的资源,比如说我们把过去地产开发、住宅、商业化产业园的开发运营方式,结合我们集团旗下的生物产业优势,因为在生物板块是上市公司,我们是山东省的一个拍照,我们做了银丰国际生物城,开始我们叫银丰生物小镇,后来我们发现叫小镇的太多了所以改成了叫国际生物城,这是结合企业自身的优势做的项目,我们相信很多企业都是在认认真真、踏踏实实在做小镇,最后大浪淘沙,跟风的肯定会被这个趋势淘汰掉。

第三,做一个项目就是做一类项目,只有用这种胸怀和眼光做项目的时候,每一个项目都能够把你这个企业引向更宽广的未来,因为只有在项目上才是真正意义上创新的载体。这样一个小镇的项目,一个产业的项目做得非常好,能够有自己的特点,有自己的特色,能够给这个行业做出来一定的贡献,我觉得有人会愿意来找你做这样的项目。我们做了一个东八区产业系列,做得还不错,后来政府就愿意我们做第二个、第三个,这是对百强规模的衡量。

另外,大家对这个行业贡献哪些自己特色的内容,特色的有价值的东西,只有真正的做自己才能够为这个行业做贡献,因为做自己是的,才能对这个行业奉献对的价值。所以祝愿同行,祝愿大家都跑出自己的节奏,跑出自己的精彩。谢谢!

李力:通过以上七位男士非常高效的分享,发现现在的百强企业从卖产品到卖生活,而且越来越关注客户。展望未来,中国房地产市场格局即将发生深远的变化,房地产企业也将面临全新的机遇和挑战,百强企业应当借助新时代的东风,变革创新,攻克难关,充分发挥企业的优势,实现跨越式的增长,为实现人民美好的生活而奋斗。大家共勉,谢谢各位!


 

杭州老板电器股份有限公司副总裁 何亚东

何亚东:大家好!

刚才有位领导说不是我押轴,最后还是我押轴,我看时间是六点钟结束,现在才五点十四分,我还可以有很长时间可以讲。非常感谢中指院,每年都把我请来做押轴,交了很多新朋友,也可以见到老朋友。

今天我发言的主题是“探索助力绿色地产升级新趋势”。

房地产供给侧结构性改革的背景下,房地产行业都在追求绿色建筑,包括建筑长寿化、生产产业化、品质优良化、建筑低碳化等。把房子做得绿色,让业主住得健康也是一种绿色,我今天讲的是住宅里面的绿色。老板电器是做厨房电器的,做了将近40年,所以我只能探索在厨房这个空间,今天我跟大家讲的是探索美好的厨房生活该怎么做。

在座的,凡是下过厨房的朋友都知道,厨房里面两件比较主要的事儿比较困扰我们。件事儿是油烟的困扰,油烟台不干净,做饭的时候油烟比较大;第二件事儿是油烟机一开启声音就很大,噪音困扰我们。如果说不是这两件事儿,大家把厨房的门打开,做成开放式的多好。现在很多厨房想做开放式的,但是没法开放的原因在于油烟机噪音比较大,烟排不干净,中国的烹饪饮食习惯使得烟气大,所以厨房就无法做成开放式的。当然有的家庭做成开放式的,但是做到最后发现当时的决策不太正确,客厅的沙发还会染上油烟味。今天要解决两件事儿,油烟怎么解决,第二噪音怎么降下来,厨房生活就变得美好了。

下面给大家播放一段CVR。

(播放视频)

刚才这个片子给大家讲了一个道理,我们做了一个颠覆性的创新,做了一套解决方案,叫“中央吸油烟机”。 中央吸油烟机推出便受到公众关注,立足于解决整栋住宅的油烟抽排问题,在楼房公共烟道顶端安装一部吸油烟机主机,通过智能算法分配动力,将各层住户的油烟强力吸出烟道。同时,厨房中的终端油烟机不再安装电机。

中央吸油烟机获得了德国的红点设计大奖,并在中央二套专门进行了深入报道。另外,我跟吴晓波做了一个45的现场直播对话,当时有50多万人的流量,就是讲解中央吸油烟机在推进过程中产生的巨大的社会效应。以前说一户一户的解决油烟问题,现在是一栋楼一栋楼的解决油烟问题,也就是共享,把每家每户的油烟机共享到屋顶,以前的烟囱变成了一台大的油烟机放在屋顶。每家每户不需要装吸油烟机了,这样当然就没有噪音了。

下面跟大家汇报一下我们近期做的几个项目和最后测试的数据。

老板电器2017年,在做了25个项目。不是跟以前一样卖吸油烟机,吸油烟机把供给开发商就结束了。现在中央吸油烟机供给开发商以后要有验证,验收要合格。比方说底层楼房的排烟效率要提高40%,做好了以后要看一看是不是提升了这么多。

跟大家介绍几个经典案例:

案例1:滨江武林壹号

这个工程属于老房改造,油烟系统以前是装好了三年左右的时间,排烟的效果不好,委托我们去进行改造。现在着项目已经改造结束,项目约定改造完之后为50%的风量提升比例,但实际完成提升率达到82.8%。

案例2:万科重庆的一个项目

万科对业主很负责任,老房子出了问题会给大家修整。安装好了以后的数据都是700以上,提升比例比较高。

案例3:杭州绿城玉园

这是杭州地区端的楼盘,安装改造后排放量能够达到500以上。

今天跟大家报告的这个中央油烟机系统已经出来很多年了,这些项目经过了安装以后的测试使用效果非常好。每次安装完毕,所有的业主都要做回访,签完字以后物业才会支付第二笔款项,也就是说我们的产品得到了可靠的验证。

基本上,经过我们改造以后,小区的油烟系统能够做到几点:一是排烟效率底层提升40%以上;二是完全杜绝回烟串味;三是降低了噪音。没有了吸油烟机,共享在屋顶,只有一台。这的的确确是一个颠覆性的产品,并且每家每户的末端机跟屋顶的主机是无线联动,楼顶的每一台的主机跟杭州总部是连着的。比如即使是哈尔滨的楼盘,我们在杭州总部可以看到哈尔滨楼盘顶楼设备的运转状况,我们也可以看得到这个社区有多少人在做早饭,有多少人在做午饭,有多少人在做晚饭。我们这个项目得到了政府的很多支持,开发的时候政府给予我们一部分资金补助,来进行产品的开发。

希望通过中央吸油烟机能够让我们的生活变得越来越美好,我们的企业使命就是创造人类对美好厨房生活的一切美好向往,我们通过中央吸油烟机又向前迈进了一步,又向美好的厨房生活迈进了一步。

老板电器3月30号在北京的魅丽酒店召开无烟共创的大型交流会,届时我们会邀请众多的开发商朋友,让大家更多的了解我们的发明创新,应用到自己的项目上。刚才有一位演讲者说现在很多人都在忙着找钱,但是我认为现在很多建筑商的设计和技术是忙着找好的产品和好的解决方案,让你的房子变得越来越美好,今天我就来发布这个消息,在厨房方面你一定会在3月30号找到解决好的解决方案。

谢谢大家!


 

中指研究院副总裁 房天下控股大数据中心总经理 葛海峰

葛海峰:感谢各位最后的坚持,希望最后我讲的这部分能够给大家日后的工作带来相应的帮助。

中指在过去两年一直在研发大数据相关的产品,城市地图刚刚发布了3.0版本,今天借百强的机会给所有的房地产企业介绍一下我们的成果,介绍城市地图的相关内容。

城市地图是怎样的定位?

我们定位为一站式的大数据工作平台。为什么这样定位?工作平台不是简单说一说,因为中指做数据系统做了很长时间了,中指的数据库在过去十几年时间内在行业里面得到了客户的认同。数据库只是解决了很多客户在数据方面的需求,而城市地图的目标是希望帮助房地产开发企业在应用场景上解决问题。

今天重点说的是我们在投资的应用场景上帮助房地产开发企业经济什么样的问题。解决这些问题,首先我们构建了一个非常庞大的新的数据体系,除了原有的传统的房地产数据之外,增加了很多维度的新的数据,成为了城市大数据的平台。另外,要把相应的算法、模型放到城市地图系统当中,帮助开发企业得到应用场景当中的结论。投资决策方面的场景,主要解决三个问题:

首先是选择城市,现在很多房地产开发商在深耕自己进入的城市以及周边的城市。选择什么样的城市进入是房地产开发企业面临的问题。

第二是进入这些城市之后判断这个城市的区域投资价值到底怎么样,哪些板块是属于价值洼地,选择哪些板块投资需要做判断。

第三是最终要解决对地块投资判断的问题。

城市地图运用了传统的房地产数据,比如像国土局的数据、房管局的交易数据、统计局的数据等等这些传统的数据。这些数据都是已经发生过的,已经完成的交易,已经在过程当中了,这些数据是已经发生的。影响房地产最重要的可能来自于非房地产的统计数据,比如说资源的配套、人口的分布、人口的迁移、产业的转移等等,增加了更多维度的数据类型,比如说我们用到的QI数据、大种点评的消费数据、京东的消费数据等等,更多维度的数据来构建城市地图的数据体系,在数据体系上为房地产开发企业解决问题。

中指城市地图的监控大屏,我们为国内大型的房地产开发企业,包括中海、保利、金科、世茂都在用我们的城市地图来解决他们的问题,很多企业都有市场监控的需求,监控大屏是把市场的数据通过可视化的形式给大家做相应的展示。有些企业会把市场预警点放在监控大屏上,比如说这个城市的出行周期超过15个月,就认为进入到了风险期,在监控大屏上提示相应的风险。监控大屏在城市地图当中相对来说是比较简单的部分,最重要的是运用到房地产开发企业日常工作当中的交互。

下面就投资的几个场景来给大家介绍一下城市地图怎么样解决房地产企业的问题。

个场景:选择城市。

房地产企业已经到了深耕城市群的阶段,因为我们作为百强企业,已经进入到了很多的城市群,以及一些核心的城市当中,但是我们从百亿的销售额要向千亿发展,或者千亿销售规模向几千亿拓展的话,最主要的是在城市群中做深耕。中指在做城市群方面重点是关注整个城市群内部,城市和城市之间的关系,来发掘城市群内部不同的城市或者区县内在需求是怎样的,外在需求是怎样的,受核心城市的辐射情况是怎样的,通过城市地图能够解决,过去很多房地产开发企业都是找咨询公司,比如说一次性做咨询,现在我们可以通过大数据系统来完成整个过程。

中指城市地图按照城市群进行了相应的划分,划分完之后可以为这个城市群建立评价指标体系,包含了市场的规模,产业的发展趋势。我们要知道,在城市群当中产业的分布情况到底是怎么样的。比如说规划,图上是京津冀地区高铁的规划,包含了已经建成的高铁,到2020年的高铁和2030年的高铁,以及对于核心城市,在北京我们利用人口大数据来判断在北京工作的人在周边县市的居住情况到底是怎么样的,能够看到人口的流动和流出的情况。这些数据最终是要给房地产开发企业得到结论,我们不仅仅做到这个城市当中地级市的评价,更重要的是利用各种维度的数据分析在城市群中下到县,以及区域的评价,这是做的围绕京津冀地区的市辖区和下面的县、区的综合评价。通过评价的结果可以看到,廊坊、香河、三河、固安、涿州这些区域从区县评价来讲排名非常靠前,通过这些可以看出北京的辐射能力非常的强,由此来判断,如果在城市群当中深耕,应该选择哪些城市?选择哪些城市的哪些区县,可以做相应的判断。城市地图会给大家一个结论,如果是城市群的话,我们到底到哪个地方做项目。

第二个场景:进入到城市之后,我们要判断整个城市的发展方向。了解在城市中哪些区域有价值,哪些板块在未来有空间。中指建立了板块未来价值的评价模型,利用对板块价值的现状评价和对对它未来通过规划类的数据判断未来的价值,两个叠加形成板块的拓展地图,这个板块的研究模型是大企业利用中指城市地图进行判断的一部分。

中指城市地图做北京板块现状价值的结果,可以知道在目前的城市当中哪些板块是可以重点进入的,哪些板块是有风险的,是需要谨慎进入的,通过这个模型能够得到判断。光有现状不行,最重要是知道未来,我们建的这个模型是把现状和未来做相应的对比。

两个板块,一个是现状的价值,还有一个是未来价值的两个对比图。可以看到通过规划类型的数据,未来板块的价值重点变化在哪些区域和哪些板块,东坝板块现在的排名在北京是排68位,未来价值的排名东坝板块变成了38位。为什么会有这样的变化?东坝板块作为使馆区的规划,以及目前轨道交通相应的规划给它带来了很好的支撑,所以从板块的角度发生了变化,我们会挖掘在哪些板块是有空间的。

很多人会问一个问题,中指有中指的模型,所有的房地产开发企业用了这个模型以后,是不是就只能用中指的结论呢?讲一下城市地图的特点。我们的城市地图可以满足客户自己去建模型的需求,在我们的板块模型的体系当中,大概用到了30个之,房地产开发企业可以根据自己对于房地产市场的判断来选择他的指标体系,为这个之体系确定自己的权重,设计自己的模型,快速的通过城市地图得到自己模型的结果,保存为自己对这个板块价值的认识。用户可以自己定义模型的参数来满足房地产企业的需求。

第三个场景:城市地图对于地块的价值判断。我们会从选取地块,到对地块进行评价、分析,得到一个地块的可行性分析报告,这样一个流程实现对地块分析的过程。我们对地块建立了一套打分规则,这个地块价值的得分到底是多少。我跟很多房地产开发企业沟通过程中,企业提到了这个城市同时出两、三块地,手上现有的资金是这么多,到底拿哪块儿。北京现在出了一块地,深圳出了一块地,这时候手上只有50亿,到底是买北京的地块,还是买深圳的地块,要做相应的判断。首先,企业要做自己对于地块评价的规则,中指会做对于地块评价的打分规则,中指有自己的规则,企业中指也可以在的规则基础上调整自己的规则。对于地块的分析我们建了非常多的分析模板,如果大家做投资的话,日常都会用到。比如说快速的对地块做区位分析。对这个地块周边的土地市场做相应的分析,比如说这个地块过去近一年时间内,整个区域的供地情况怎样?周边有哪些地供了,多少钱被哪些企业拿走了,都可以通过平台快速的实现相应的内容。

我们用空间分析的技术做到房价等高线,可以看到这个地块在这个城市里区域空间位置是怎样的。我们还有企业最终使的规划,我们可以实现对任何规划图用AI技术进行机器的识别,把规划图和地图进行完美的结合,我们可以看地块周边有什么详细的控规,有什么样的土地。还有城市总规,所有的规划都跟城市地图进行了一系列结合。我们可以快速为客户完成可研的分析报告,至少解决房地产企业60%可研分析的工作量,我们会提供一键的AI报告的功能,帮助企业做对单个地块的分析。进入这个城市之后,我们可以判断一个城市的价值,再对一个地块快速的进行价值判断,输出评价的结果。这是城市地图在投资三个维度给大家提供的应用场景的解决方案。

同时,除了PC端,城市地图3.0为大家提供了无线端的产品。所有的用户都可以通过无线端的产品扑簌的对一个地块做分析,比如说你在看地的时候可以快速的对这个地块做综合分析,周边土地分布,周边竞争环境的相应分析,都可以通过无线端来实现。城市地图已经上线了,从今天开始我们会开放给大家试用。百强的客户都可以跟中指的分析人员,或者是客户经理沟通,开通你们试用的权限。客户也可以扫二维码,登记你了基本信息,就可以来体验中指的城市地图。这个二维码是中午刚刚推出的,后台给我消息已经有差不多200人在申请城市地图的试用了。中指城市地图是希望在应用场景上解决房地产企业的问题,我们是业务的决策系统,同时又是为客户提供一个SaaS的平台服务,帮助企业快速的对城市,对板块,对地块做出投资决策的分析和判断。

谢谢大家!

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    2024年3月21日,由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办,北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的"2024中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十一届中国房地产百强企业家论坛"在北京隆重召...

    来源:中指研究院

    2024-03-29 17:13:58

  • 新拓规模增长显著,德信绿建集团的差异化逆袭之路

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    来源:中指研究院

    2024-03-29 16:29:22

  • 中兴房产:深化政府代建领域,跨界赋能实业板块

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    来源:中指研究院

    2024-03-29 16:25:47