房天下产业网讯：2018年3月22日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组、中指研究院承办的“2018中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十五届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。会议发布了2018中国房地产百强企业研究报告及中国房地产百强企业名单。莫天全、刘洪玉、袁东明、黄瑜等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

2018中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十五届中国房地产百强企业家峰会

2018中国房地产百强企业研究报告

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新城控股高级副总裁 欧阳捷

欧阳捷：尊敬的莫院长、刘所长、袁所长，尊敬的各位嘉宾，大家上午好！非常感谢黄院长安排我做今天的个发言嘉宾。

过去我们曾经谈到过中国的房地产市场的很多大势，今天重点讲一下新格局下房企融资的新门槛。

M2的增量是金融宽松与否的重要标志，2018年8月我们曾经做过一个预判，当时提出一个观点叫一线领涨、二线普涨，少数城市仍有下跌，当时就是基于M2的增量。图上是当时我们所做的一张图，M2增量2015年1—7月份M2增量相当于2012年到2014年3年的平均值，后面还剩5个月，M2还会有4万亿，最后的结果是达到16—17万亿之间。

今年的情况是什么样？1—2月份M2的增量远远超出预期，特别是1月份M2增量达到4.4万亿，远远超出我们的预期。相当于去年全年M2增量的41%，相当于2015年那年的31.9%，这个量是不得了的。仔细对比一下，过去几年的平均值，M2每个月的增量平均值得1万亿，在2015年只有1.3万亿，而今年1月份达到了4.4万亿，这是一个非常突兀的现象。

看一下历史，历史月份是3.75万亿，次高月份小于3万亿，今年又是4.4万亿。这么多的钱发出来到底是什么原因导致的？我们可以理解可能是季节性的原因，但是这个季节性的原因，比如说春节期间大家需要花更多的钱，但是依然超出我们的预期。这些钱到底去哪里了？可以看一看住户的存款增加了，主要是奖金出来了，但是没有都花出去，住户存款的额度增加了3.74万亿。非金融企业，比如说我们在座的这些企业发了很多奖金，发了很多欠款，支付了工程款。财政性收入增加了，因为年底清税。非银行机构增加了存款，所以大家钱多了。同时支付的情况也是如此，居民贷款增加了，因为回乡潮，大家回家买了很多房子，增加了居民贷款。非金融企业因为发了将近，自己的存款不够用，又贷了一些钱，整体来看存贷款基本上是平衡的。虽然这是季节性的原因，是不是意味着未来一定会更多呢？其实周小川行长有一段意味深长的话，他说过去全球范围内数量的扩长和低利率可能将逐渐告一段落。这是可能，而不是必然。因此我们认为未来政策的宽松，随时会出现，当然不会像过去那样大水漫灌的形式。中国广义货币的总量在经济体中已经相当大，在追求质量增长的同时又可能会减少过去大量以来资金支付的增长方式，因此过去大水漫灌的模式不会再有了。但是会有一些定向的大水漫灌，比如说曾经反复提到的棚改是撬动整个市场的支点，通过这个支点释放了很多抵押贷款，就是定向的大水漫灌。

总体判断，数量型扩张告一段落，意味着未来的钱不会变得更多。未来M2的增量可能会回到月均1.3亿的水平，相当于2015年的水平上，全年增量大概16—17万亿之间，比2015年略增，因为经济体量在不断地变大。略高于2015年，M2的增速是9.6%上下，正负0.3个百分点左右，因此M2的增速不会再回到两位数，也就是在10%以下。

如果是这种情况下，我们的钱不会变得更多怎么办？银行一定会惜贷，惜贷投给谁是一个重要的问题，一方面是居民杠杆，有一定的空间。说起来是居民区杠杆，其实周行长讲过的话，我们可以领悟到，他们对居民部门的杠杆率并不认为过高，而只是增速太快。所以我们可以看到杠杆率目前是46%，远远低于企业的杠杆率，远远低于部门的杠杆率。2016年中央经济工作会议曾经提出一个概念叫做经济去杠杆，什么概念？是政府部门要去杠杆部门要去杠杆，居民部门要去杠杆，三个部门都去杠杆，对不起整个经济就跌下去了。因此政府、企业部门去杠杆，就必然有一个部门接杠杆，就是居民杠杆，但是我们必须要控制增速。

最近在住房贷款增长是22%，人民币贷款增速增长了12%，今年1月份住房贷款增速比同期增长了21%，人民币贷款增速只有13%，住房贷款远远超过了人民币贷款增速，意味着我们的增速很快。因此未来我们的增速一定会下降。这种情况下，今年预计会实现定向关闸的趋势，对住房按揭贷款会控制在零增长的区间内。可以看到在去年12月底，按揭贷款增速已经是负增长，从-1到-1.6到-2，到今年1—2月份是-4了。这种情况下，企业很依赖于资金，特别是企业在快速的发展过程当中，可以看到很多钱都是要依赖于土地支付。土地支付中需要大量的钱，企业高自有资金是不足以支付的。50强榜企的土地创新占比达到了55%，我们拿到土地资源越多，金融资源依赖性越强。这个时候，银行再放贷款除了按揭贷款还会放给谁？开发贷。开发贷会不会增加？开发贷的增速已经是断崖式下跌了，今年1—2月份接近于零增长了，去年年底的时候还有17%左右。为什么会出现这种情况？跟整个金融机构的去杠杆和定向控制流向房地产的资金密切相关。因此我们预计今年开发贷款即使有增加，增速也不会过高，增加额度也不会太大。所以我们得出一个结论叫做市场越不好，贷款依赖度越强，合规性要求越强，贷款依赖度越高。2014年的时候市场非常不好，贷款的依赖度非常高，但是2016、2017年贷款依赖度逐渐下降了。未来会怎么样？有可能会回到2017年的水平之上，可能会达到19%以上，甚至接近20%的水平，就是开发贷占销售的占比大概能到20%左右，跟历史上的增长速度相比明显下降了。

这样的话，预计未来我们的销售面积在今年会有所下降，大概下降10%以内，销售额会小幅增长，因为三线城市房价还在上涨。这种情况下，50强房企的市场占有率预计到2020年会加速提升。刚才也注意到了中指研究院的报告，去年百强房企的市场占有率提升速度达到7.9个百分点，2016年提升速度是5.6个百分点，所以百强企业的市场集中度在不断提高，50强房企的市场集中度也在提高，到2020年50强房企的市场份额很有可能会接近80%。这时候对所有在座的百强企业都是巨大的挑战，如果大家不能往前冲，我们就会非常的被动。去年我们碰到过一位曾经在百强房企的老总，他们老板一直要求2017年必须回归百强房企，我问为什么？他说，因为银行不给我们贷款，所以我们必须要加速往前冲。到2020年50强房企占市场80%的开发贷，会拿走80%的开发贷款，百名50强之后的房企开发贷款将越来越紧。所以未来50强房企就是融资的新门槛，如果我们不能拿到更多的钱，我们就不能加快发展，就不能够获得市场地位。所以如果我们能够判明大势，我们就能把握价值，就能加速奔跑，幸福都是奋斗出来的。

谢谢大家！