房地产行业从来不缺少预言家，但来自一线房企的声音则显得较为珍稀，毕竟用真金白银砸出来的投资经验和趋势研判可能更引人入胜。近期，保利地产又一次系统的发布了《保利2017年房地产行业白皮书》，阐述了自己对于行业前景的思考与见解，引起关注。作为行业龙头企业，保利地产多年来在行业趋势、产品、客户、竞争格局研究等方面形成了自己丰厚的沉淀。仔细读来，有鲜明的结论，亦有详实的数据，反映出了当下房企对自身、行业发展的期许和思辨，提出的诸多问题，值得深思。

一、未来市场规模的问题——是一个问题，也不是一个问题

当下，房企对于未来市场规模的关注超过了任何一个时期。毕竟，经历过近几年行业的高歌猛进后，市场后劲还有多足？长短期调控政策不断深化下，行业周期是否会提前迎来变局？对房企来说，聚焦住宅开发主业的同时是否要加快多元化以分散风险？这些问题都有赖于一个问题的答案，即对未来市场规模的预判。

对此，保利给出的答案是：新房正进入峰值时代，处于规模的“高位区间”，但并非“顶点”或“拐点”，而且这种状态会持续一段较长的周期。作为行业龙头企业给出的这一论断，释放的信号也具有更大的象征意义。

确实，对于市场过于悲观并不可取，因为我们面对的一个核心基本事实是，我国的城镇化进程远未结束。正如保利地产白皮书中指出的，基于大规模城镇化带来“量”和“质”的需求，会给楼市的刚需和改善层面带来较大的动力。之前，中指研究院基于“中国房地产中长期发展动态模型”做出的相关分析也显示，在十三五时期我国商品住宅市场的成交规模每年基本能保持在12亿平米以上，加上非市场化供应的部分，总体市场需求也较为可观。对于房企来说，聚焦地产主业不断做强做大，中期内仍然具备较好的市场基础。

但换一个视角来说，市场规模究竟有多大，对现阶段的房企来说，也许并不是一个问题。“无论市场蛋糕有多大，真正有多少是你自己的，这个更重要。”确实，目前的房地产竞争格局早已走出过去那种靠天吃饭的状态：无论市场顺逆，行业集中度超预期提高已是必然。这种集中度提高背后依靠的是规模经济、执行力、机制、品质和品牌，不再是阶段性市场高涨带来的小惊喜。就像很多大房企制定2018年销售目标时表现的那样，尽管大家对短期市场走势都持谨慎态度，但对自己的业绩增长目标都有乐观期待。这背后，意味着更多企业在规模化并购整合中逐步交出地盘，这些企业有可能是中小企业，但也不尽然是。对于房企来说，抬头看天很重要，但也要埋头做好自己的基本功、不断做大做强；唯有如此，才能在市场峰值时代迎来更大的成就。

二、在哪布局的问题——城市群OR都市圈？

尽管是峰值时代，但城市市场的机会仍然是不均等的，什么城市最有机会？保利地产在2016年的白皮书中就提出了“大聚集、小分散”的城市群发展逻辑，并指出围绕城市群深耕布局是房企的机遇点。确实，过去一年多来，“城市群”已经成为房企战略及投资部门日常业务工作中最频繁提及的一个概念，越来越多企业的城市布局从无序的点状分布走向有规律的集群化分布，其中以三大城市群为核心的布局战略得到进一步深化。

今年，保利地产白皮书除了继续强调其“大聚集、小分散”的城市群理念外，也提到了城镇化的“后发效应”：在城镇化后半段，城镇化率从60%到80%的发展中，中西部人口大省的省会城市首位度优势将更加凸显。可见，在新房的峰值时代里，城市群内的外溢市场和重点省会市场仍然是存在战略机遇的。

确实，布局城市的前提是要尊重城市发展客观规律。中指研究院在2017中国城市投资吸引力研究及年度市场报告中曾明确提到：城市发展从早期单一城市阶段通过吸纳周边人口不断壮大，到逐步对外疏解产业、资源形成都市圈，再到扩大到更大范围的城市群概念，是一个连续的过程。就实际发展程度而言，我国目前除了长三角、珠三角和京津冀三个城市群之外，其它城市都处于城市单一发展阶段，下一阶段最有可能步入的就是都市圈形态。如果和美国相比，其经济总量排前10位的大都市圈面积约占全美2.1%，人口占全美26%左右，GDP之和占比达35%，未来我国也会形成以北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛等经济体量较大城市为主的城市群和都市圈交错发展格局，其中核心城市会和周边的三四线城市形成良好互动，因此位于这些“群”或“圈”范围内的三四线城市值得关注。

当然，鉴于中国各级城市发展的不均衡状态，加之房地产政策调控周期与强度的差异，房地产市场行情在不同城市间轮动会持续存在。未来，中国的房地产市场正细分成一线城市、强二线城市、普通二线城市、城市群内的三四线城市、独立的拥有大基数人口的三四线城市、更普通的三四线城市等，这些城市可能会在同一时期内呈现出完全不同的市场走势，房地产市场行情的城市轮动特征会愈发明显。我们认为房企在战略层面关注城市群布局的同时，更要深化对城市短周期波动的研究和把握，真正做到“布好局、踩对点”。

三、做什么业务、做什么产品的问题——城市地产属性的多元化

第三个问题来源于保利地产白皮书对存量时代的再定义：增量市场的供求缺口矛盾，是城市房地产发展由增量向存量市场转变的核心内在驱动力。白皮书同时提出判断进入存量房市场的重要标志是开发商发展模式是否出现明显变化。这后一句论断点明了探讨增量存量市场特征的意义所在，即开发商的业务与产品发展重心要不要发生变化。正如我们所理解的，增量市场和存量市场本身并不存在对立，在两类市场的转换过程中，不变的是需求，变的是市场载体和路径，最终影响到的是企业的生意模式。因为无论是开发销售新房，还是围绕存量房的经营与服务，都是地产商专业能力可以较快企及的。只是，及时识别不同城市进入存量市场的临界点并相应进行业务模式调整便显得十分重要。

但是在现实中，要明确厘清某个城市特别是一二线城市存量与增量市场的转换节点已越发困难，因为这些城市的房地产供求体系正变得越来越复杂。一方面，单就住房产品来说，新的政策调控模式下，热点城市住房租赁市场正在得到强力支持，未来租赁房业务必然会占据原有新房与二手房交易的部分份额。以一线城市为例，新增住房消费会形成“租赁——共有产权——商品住宅”结构，新增市场需求的近六成会通过租赁、共有产权房及普通住房实现，纯商品房开发机会越来越少，甚至部分二线城市也会面临这个变化。另一方面，从业务模式来看，围绕存量业务延伸的链条会越来越长：住房装修、社区服务、社区商业、教育、医疗等都会涉及。个人消费有可能从租房开始，延续到其后期的置业、改善换房、装修、各类衣食住行等需求；这也即意味着如果从初期更好的满足了一个人的某项需求，便有可能锁定其更长生命周期内的多元需求，这是一个更综合、更庞大的市场。可以说，未来城市地产属性的多元化、复杂化已是趋势。在这一过程中，不同客户、不同业务模式、不同产品类型交错互动，这对房企开展多元业务的协同发展能力提出了更高要求。正如保利地产白皮书中提到的，在多元业务经营中，要将细分市场业务做到“百花齐放”，房企的运营能力十分关键。我们也认为，在存量与增量市场边界越发模糊的城市地产生态中，开发与运营并举将是中国房地产企业必修的内功。当然，在不同的城市，二者的比重可能会有差异，甚至会一直处于互动博弈之中。

“市场规模有多大？”、“城市布局的机遇在哪？”、“未来应该做哪些业务和产品？”，这三大问题，是我们作为旁观者对白皮书核心内容的提炼。对于这些问题，有些白皮书中已给出了答案，有些则结合自身的经验提出了探讨的方向。善于分享本来就是一种态度，而能旗帜鲜明表明自己对于行业未来趋势的研判，观点大胆又不失依据，则更展现出保利作为一家龙头企业的自信与责任担当。希望行业未来能听到更多这样的声音。