目前，租赁产业链条蕴藏的巨大市场空间吸引了房企的强势布局。其中，长租公寓的布局直接影响着项目的租金水平及出租率，良好城市选择及区域选址是长租公寓企业运营的必要因素。对于竞相布局的百强房企来说，国内外企业的布局路径值得深入研究和借鉴：

01、国外长租公寓布局：核心城市、潜力城市，具备人口及租金支撑

国外，大多长租公寓品牌商均采取聚焦核心城市及核心区位策略，如美国EQR、日本Leopalace21等，优势是可以保障较高的租金水平及出租率，劣势是优质地段租赁房屋资源短缺导致拿房成本高。另外，也有少数企业选择避开竞争激烈的核心城市市场，转战部分潜力城市，如美国MAA。

►EQR：“核心城市+核心地段”布局策略

【EQR】（Equity Residential）起源于股权融资与管理公司，成立于1969年，经历近50年的发展EQR总能根据整体市场状况制定精准投资战略。多年发展过程中，其不断改变发展策略，从借力资本发展规模，到剥离低资产和业务，最后总结发展经验选中核心市场收购高品质资产、退出非核心市场。

图：EQR上市后发展策略
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自1993年上市伊始，EQR总共经历了3阶段发展，阶段，1993年至2002年前后，在美国整体租赁公寓市场资产较高的背景下，其借助高效多元的融资渠道顺势进行了大规模扩张；第二阶段，2002年至2012年前后，美国公寓资产价格快速上涨，资产呈现下降，这一阶段EQR放慢了扩张节奏；第三阶段，2012年至今，美国公寓市场呈现分化，EQR逐步聚焦核心市场，加大核心市场布局的同时，逐步直至完全剥离非核心市场物业，并且在购置资产以及剥离资产的时点上能够踏准市场。

图：EQR布局主要集中于东西海岸六大核心区域

2016年年报显示，EQR已完成布局西雅图、旧金山、南加利福尼亚、波士顿、纽约及华盛顿六大经济发达区域，覆盖13个州及特区，布局103个城市，项目个数超300个，房屋总数达76377间。EQR采取核心城市+核心地段的布局策略，聚焦于美国东西海岸线发达的核心一二线城市，如东海岸地区以波士顿、纽约为首的城市金融服务等行业发展成熟，吸引着大量高素质人才，居民较高的工资收入也保障了EQR可以获得较高租金和较高的出租率；西海岸地区则以旧金山、洛杉矶为首的计算机产业、影视娱乐业及生物制造业较为发达，为其良好的出租率提供有力支撑。

► Leopalace21：核心城市群+核心城市

【Leopalace21】公司成立于1973年，2004年在东京交易所上市，目前是日本的公寓运营商之一，Leopalace21经过40多年的发展完成由“以租引建”到“以建引租”的模式转变。在40多年的发展过程中，Leopalace21经历过三阶段发展：阶段，成立至1992年，以建造起家，专注于新房销售；第二阶段，1993年至2008年，“建造+租赁”协同发展，但更加侧重建造业务，本质上是“以租引建”。第三阶段，2009年之后，转型聚焦租赁业务，在收缩建筑业务的同时对租赁业务实行精细化管理。

图：Leapalace21布局关东、中部以及近畿等三大主要区域

目前，Leopalace21布局关东、中部、近畿及中国•四国等8大区域，覆盖47个县（相当于中国的省），长租类出租房屋约为39万间，占其总出租房屋数的67%。Leopalace21执行“选择与关注”策略，将开发重心聚焦在房屋自有率低、人口正向流入、经济发展迅速、租赁需求量大的核心城市地区。企业通过预测每个地区的人口流动情况，将公寓建造门店和租赁门店重点布局在人口净流入较多的三大城市地区：即以东京为中心的关东地区、以名古屋为中心的中部地区和以大阪为中心的近畿地区，重点在这些地区获取并推出房源，以实现有质量的规模增长。

► MAA：均衡布局策略，转战潜力三四线

美国MAA的布局策略与前两者不同，并未将精力放在竞争激烈的核心城市，而是关注具有发展潜力的三四线城市进行大范围布局。MAA所布局的州中除马里兰州、弗吉尼亚州及北卡罗来纳州外均与EQR不同，MAA选址核心策略是聚焦于美国Sunbelt（阳光地带）的公寓社区，主要对横跨美国东南部和西南部郊区的资产进行多元化的投资组合。其大约68%的公寓位于佛罗里达州，佐治亚州，北卡罗莱纳州和德克萨斯。

图：MAA布局以东南部及西部地区为主

截至2016年年末，MAA布局美国东南部及西南部等16个州，覆盖超过40个城市，房屋数达97464间。从城市分布来看，MAA不像EQR集中于几大城市及周边，而是在大范围内进行选址，布局更为分散，MAA布局城市多位于美国东南部、西南部等工业较为发达地区，如达拉斯为多家世界500强总部所在地，奥斯丁、休斯顿等均为石油盛产地。

图：MAA布局房屋数前20城市人口及工资变化情况

MAA布局城市经济发达程度不及EQR，但其布局城市成长潜力较高。一方面，MAA布局城市人口增长速度较快，20个城市中有16个城市增速高于美国平均水平，如Austin、Orlando、Raleigh-Durham及Houston等城市人口复合增长率均超过2%；另一方面，MAA布局城市的人均工资涨幅较高，大部分高于美国平均水平的4.2%，其中Austin、Raleigh-Durham及Nashville等城市工资复合增长率超6%。

02、国内长租公寓：抢地盘阶段，以一二线核心城市为主

国内长租公寓市场起步不久，企业还处于规模扩张阶段，在布局策略上纷纷选择进入租金增长快、流动人口多及房价收入比较高的一二线核心城市。

图：长租公寓品牌布局城市热力图

目前，百强房企长租公寓已布局已超30个城市，主要集中于北京、上海、广州、深圳、杭州等一二线核心城市,主要由于这些城市经济较为发达、流动人口多，房价收入比高等特点使得租赁人口数量维持较高水平。其中，上海、北京、杭州及深圳布局品牌数量较多，分别为18家、17家、15家及11家，这三个城市品牌数占比达41.2%，集中度较高。万科、龙湖、碧桂园、金地、旭辉等百强房企在上海、杭州均有布局，万科、龙湖等则已进入北京、深圳等市场。

图：重点城市租金增长率均值房价收入比情况

国内长租公寓集中布局的城市有房价收入比高且租金增长率较高的特点，一方面较高的房价收入比让人们对买房望而却步，只能转向租赁市场使得租赁人口数增加；另一方面快速增长的租金水平也可以保障企业具有稳定的租金收入。深圳、北京、厦门、广州及武汉等城市房价收入比及租金增长率均处于较高水平，长租公寓进入品牌多。

图：部分城市流动人口及流动人口占比

另外，较高的城市流动人口比例也成为长租公寓品牌布局的主要参考标准，如上海、北京、深圳及广州等流动人口多且占比高的一二线核心城市，长租公寓布局品牌较多，而像昆明、温州、沈阳及兰州等流动人口占比不及均值的城市，长租公寓品牌则鲜有进入。

图：部分长租公寓品牌布局城市数量

其中，各长租公寓品牌初具规模，集中式长租公寓品牌布局城市数量较多，如泊寓、红璞公寓、冠寓已分别布局25个、24个及14个城市。而分散式长租公寓由于对其城市深耕要求较高，布局城市数量较少，如蘑菇租房、相寓HOME、蛋壳公寓及自如友家等布局相对较少，其中自如友家房间数虽然处于行业领先，但布局城市数量确仅有5个。

表：百强房企长租公寓布局情况

百强房企中，万科、龙湖、碧桂园及旭辉等均已纷纷布局长租公寓。其中，万科、龙湖布局较早，已基本完成化战略布局，万科已有21个城市有项目开业，而龙湖开业城市也有11个。后进入的百强房企虽然目前布局城市数量较少，但由于其在房源获取、资金成本及建造成本方面具有得天独厚的优势，所以在今后的发展过程中很有可能后来居上，在激烈的一二线城市竞争中赢得一席之地。

► 万科：四大区域重点城市布局，以靠近地铁为宜

经过多年对长租公寓市场的尝试与探索，在2016年5月正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”，致力于为毕业生、创业者提供优质租住空间及社区服务。泊寓产品特点主要在于统一装修风格、青年社区平台的搭建、高效率管理和高安全消防，也就是泊寓强调的三方面特色“年轻”、“品质”、“便捷”。泊寓目前以主要以轻资产的方式在铺开，个别项目实行重资产方式获取，基本采用集中式租赁模式。

图：万科泊寓布局城市房屋间数分布

万科泊寓的布局集中于一二线核心城市，目前已完成北京区域、上海区域、中西部区域以及南方区域等四大区域布局，覆盖25个城市，已有项目开业城市21个，共27470间房屋，前5城市房间数量达18864间，占比68.7%。从区位上看，南方区域占比达62.7%，其中广州、厦门、深圳及佛山等城市已开业房屋数均超过2000间，的广州已超过4800间；而中西部、北京及上海区域已开业房屋数较少，分别占比13.9%、12.5%及10.9%。

图：万科泊寓北京项目位置图

在区位选择上，万科泊寓选址要求为交通便利，以临近地铁站为宜。通过梳理泊寓北京已开业的6个项目可知泊寓的选址有交通便利（离地铁较近）、周边有科技园或商务区以及处于非核心区域等3个特点。首先，泊寓北京6个项目除空港店外周边均有地铁站，方便租客上下班、外出；其次，泊寓附近均有科技园或商务中心，保障了项目有足够得客源；最后，泊寓这几个项目均处于北京三环外，多数处于五环以外，这使得泊寓可以较好地控制拿房成本。

► 龙湖：五个主要城市群核心城市，成熟地段

面向新世代人群租住生活形态及消费升级需求推出的集中式长租公寓品牌冠寓，秉承“我家我自在”的品牌主张，融合“住、商、社交、服务”生态化联动的经营理念为现代都市人群中生命力的主流菁英人群（80-00后）提供生活服务，依托龙湖综合业态实力，打造3大系列产品线，力争在发展规模、资产经营及增值服务等方面联动发展。

图：龙湖冠寓布局城市房屋间数分布

龙湖冠寓目前已布局11个一二线核心城市，基本完成化战略布局，全面覆盖京津冀、长三角、珠三角以及成渝等五个主要城市群。从官方APP上统计得出，龙湖已开业房屋数达8398间，长三角核心城市包括南京、杭州及苏州房屋数较多。未来，龙湖冠寓或将继续深耕一二线核心城市，迅速做大规模，提升自身盈利水平。

而在布点选址上，冠寓考虑到年轻租客的生活半径，主要选择城市中心、交通便利且配套服务丰富的地段，打造成一个集吃、喝、玩、乐、游、购、娱于一体的乐活社区，创造更加优质的生活体验，开启租住“以我为中心”的新时代。

总 结

国外长租公寓市场经过三四十年的发展孕育出各类公寓运营企业，既有布局一二线的EQR、Leopalace21等，也有布局三四线的MAA，这些长租公寓品牌因地制宜，在不同城市采取不同的产品、定位、选址及运营策略，均探索出了独特的发展路径。而国内目前的长租公寓市场刚刚起步，目前还处于抢占市场及规模扩张阶段。

对于百强企业来说，适合布局长租公寓的城市还是具备流动人口众多、租赁市场客源丰富、消费水平较高的一二线核心城市，加大合作、收并购力度抢占市场是目前的主要方向。随着中国城镇化进程持续发展，部分核心城市周边的潜力三四线城市获将受益于大城市人口外溢红利，成为房企未来的选择。