中指研究院连续四年开展春节返乡楼市见闻系列活动，组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”，以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦，笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇，希望给行业各界带来一些参考启示。

我的家乡江苏省沭阳县，是江苏省人口的县，是江苏省三个省直管县之一，管辖面积2298平方公里，人口197万，建成区60平方公里，集中居住人口65万人，地处徐州、连云港、淮安、宿迁四市结合部。

回乡置业人群仍是县城购房人群主力

2017年，沭阳县房地产竣工面积、销售面积分别达125.8万平方米、207.5万平方米，销售面积增长7%。完成棚户区改造征迁面积41.6万平方米。总体来说，地产市场销售面积和价格上涨缓和，投资增速放缓，但是价格已经处于较高水平。

据走访观察，除了拆迁户外，大部分购房人群仍然是外地打工农民。县域内房价上涨的动力仍然来自于农民进城，或者说回乡置业。他们大多在经济发达的苏南城市打工谋生，同时在家乡经营有限的土地，在县城内买上房子，家中留有老人和孩子居住，在家居住的人仍然会频繁的往返于县城与家乡，房款支付人不一定仍然留在沭阳。

也有一部分人是为了结婚，受传统文化影响，婚前为儿子购置新房是每个父母都会尽力完成的任务。近年来随着居民收入的提高，在农村或者乡镇拥有一套住房已经不能满足居民的需求，去县城买房成为大部分人的选择。2017年，沭阳县全体居民人均可支配收入增长到20900元，购房需求不减。当然，近年来，棚户区改造加速带来的需求仍然不可小觑。产业发展也吸引了小部分外地人口。

沭阳城市经济建设加速，催生回乡置业热情

历史上，沭阳是革命老区、传统农区和水患灾区，是名副其实的人口大县、经济穷县和财政弱县，经济社会发展长期处于全省“谷底”。因此，从上个世纪90年代开始，沭阳人农忙回乡务农、农闲外出打工成为习惯。其中有一部分在外地安家落户，但是大部分人的收入和家庭情况并不允许在房价较高的经济发达城市落户。这些人一部分开始在老家自行建房，另一部分在县城购房。

直到最近十年，沭阳县走上改革创新加速通道，城市经济建设提速，苏北一家县级城市的经济技术开发区落户。2017年底沭阳县地区生产总值765亿元，连续6年入选百强县，排名升至攀升至第29位；连续三届入选工业百强县，位居第55位。2017年，全社会消费品零售总额220亿元，实现服务业增加值324亿元，占GDP比重42.4%。

城区市政交通、农村交通、供水电网等基础设施建设加速，相比较农村老家缺乏基础设施、教育、医疗等资源，县城吸引了农民工置业兴趣。加上大部分人没有能力在房价高昂的苏南城市买房，或者受限于家庭情况，回乡置业成为优选。

产业转移将吸引回乡置业变成回乡就业

目前，沭阳县城市人口比重33%，城市化仍处在较低水平。从城镇化角度来说，房地产市场仍有发展空间。沭阳县中长期规划纲要将围绕产业发展建设城市，注重城市配套设施建设，土地供应将更加理性。

近年来，沭阳县政府和人民紧抓实体经济，一方面加大招商引资力度，巩固昆沭挂钩优势，紧盯长三角、珠三角等重点区域，主动参与宿迁“经贸洽谈会”“接轨上海”等系列招商活动，另一方面，走“专精特新”发展路子，培育更多“单打”“百年老店”，做好高层次人才培育和引进工作。沭阳县充分抓住产业转移的重大机会，促进经济发展。产业发展将吸引人口回流和农村人口向城市流动，甚至会吸引一部分外地人口流入。

结语

县域房地产市场还是要依靠产业发展来带动。产业发展将使回乡置业转变成回乡就业，乃至回乡创业，从根本上提升房地产市场活力。而无论是回乡置业还是回乡就业把城市建设的更加宜居、宜业是最为根本的举措，也是保证后续置业需求平稳增长的核心。