湖北英山:返乡置业推动房地产市场转型升级

2018-03-02 09:44:00 房天下产业网 来源:中指研究院

中指研究院连续四年开展春节返乡楼市见闻系列活动,组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”,以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦,笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇,希望给行业各界带来一些参考启示。

对于湖北英山,可能很多人比较陌生,因地理位置为大别山腹地中心,连多数湖北省内人都知之甚少。很多初识英山的人都会说,这里的山川连绵起伏,一片连着一片,但这里也有着悠久的历史,这里是毕升故里、丝茶之乡、温泉名城等等。早期这里的居民多以自建房为主,但随着近年英山的城市发展和外出务工经济的带动下,这里的房地产市场也开始转型升级发展。

一、城市概况:山区腹地,经济落后,但交通便利,资源丰富

城市概况:英山位于湖北省东北部,地处大别山主峰天堂寨南麓(海拔1729.13米)。东北与安徽省的岳西、太湖、霍山、金寨四县,西南与湖北的罗田、浠水、蕲春三县接壤。全县版图面积1449平方公里,辖3乡8镇,309个行政村,总人口42万人。

区位交通:英山万山磅礴、控引江淮,历来为兵家必争之地,素有“鄂皖咽喉、江淮要塞”之称。英山西连武汉城市圈,东接皖江经济带,交通便利。武(汉)合(肥)高速、318国道、201省道、大别山红色旅游线路贯穿全境,英浠公路与黄(石)黄(梅)、大广高速连接,距京九铁路浠水站60公里、长江阳逻港130公里,武汉天河机场160公里。

经济发展:2016年全县实现地区生产总值88.97亿元,比上年增长6.9%。其中,产业增加值33.27亿元,增长4.2%;第二产业增加值27.64亿元,增长6.7%;第三产业增加值28.06亿元,增长10.4%。37.4:31.1:31.5。社会消费品零售总额完成36.01亿元,同比增长10.7%。城镇常住居民人均可支配收入和农村常住居民人均可支配收入分别为22308元和9774元,分别增长8.81%和7.74%。

旅游资源:英山境内奇峰峻秀,沟谷幽深,森林茂密,植被丰富,绿色生态面积占英山版图面积1/3以上,全县森林覆盖率高达70.3%。境内已建成大别山主峰风景区和桃花冲风景区2个国家4A级旅游景区,还有温泉养生、峡谷漂流、溯溪探险、民俗风情以及众多红色旅游景点,是华中地区著名的旅游胜地。同时,英山物产丰饶,拥有名泉(地热温泉)、名产(茶叶、丝绸、药材、板栗),是中国温泉之乡、茶丝之乡、药材之乡。县城周边拥有方圆十里的东、南、西、北四处温泉,昼夜出水量1.2万吨,平均水温63°C。

二、房地产市场:市场起步较晚,近年发展提速,返乡置业农民工为主流需求

发展回顾:由早期自建房阶段,发展至今房地产市场开始品质升级

自建房阶段:2010年以前,英山县居民多以自建房为主,多以独院的生活方式,基本呈现无房地产市场状况,在建和在售的商品房项目比较少。

起步阶段:2011-2012年,英山县房地产市场开始起步,商品房开始逐步进入人们的视野,但在售的商品房项目偏少,年均土地成交5万方左右。

提速阶段:2013年,英山县房地产市场开始提速,区域内商品房项目开始逐步增多,房地产市场开始出现高层住宅,年均土地成交25万方左右。

竞争加剧:2014-2015年,英山县房地产市场竞争加剧,不但区域内商品房项目较多,且出现了部分品牌开发商进驻,同时房地产开发板块由老城中心区开始向城南外扩,年均土地成交50万方左右。

转型升级:2016-2017年,英山县房地产市场品质升级,城市发展及居民购买力的提升,催生品质化升级需求,购房客群开始追求规划、户型、绿化、配套等,房地产市场开始品质化升级。

发展现状:以老城中心发展,区域住宅年均去化约20-30万方

英山城区房地产格局分为三块:老城中心区、城东居住区、城南拓展区。区域房地产市场分布较为集中,主要集中于老城中心区,少量分布于城东和城南。

市场供需:目前英山房地产市场总体呈现供过于求态势,整体供应量、需求量均位于近年高位运行。同时城市整体环境较好,宜居性较强,这也就吸引近年外出务工人群回流进行购房,这部分客群购买力相对较强,推动区域房地产市场去化速度有所增加,去化量也达到近年新高。

成交量价:目前英山房地产市场住宅主流需求户型为100-120㎡三房产品,年均成交量约为20-30万方,成交价格基本介于3600-4200元/㎡左右。年均价格涨幅方面,2014年以前涨幅较慢,约为100元/㎡,但在2014年以后,年均涨幅也有所加快,目前年均涨幅约为200-300元/㎡。2017年以来,很多楼盘涨幅甚至超过300元/㎡,涨幅也达到近年新高。

置业客群:内生性刚需客群,外出务工回流的农民为强有力客群

英山因所处山区腹地地理位置原因,购买客户群体主要为内生性刚需客群,投资客群非常少。而区域最主要的刚需客群,就是这部分长期在外务工的农民工,得益于中国房地产市场的发展,他们多在外地从事房地产建筑等方面工作,工资较高,购买力较强,同时大多不会考虑在外地置业,因此回乡置业成为。

同时,这部分客群见识过外面城市的商品房小区,除了对小区规划、房屋品质、小区绿化方面较为关注外,对户型设计、各项配套也较为重视,这也是推动区域房地产品质升级的基础。

发展前景:“务工经济”及城市发展并存,将持续为区域房地产市场发展提供动力

据国家相关统计数据表示,目前农民工总量2.74亿人,其中外出农民工1.68亿人,外出务工比例61%。而在湖北英山这种现象将更加明显,可以毫不夸张的说, 10户家庭有8户以上在外务工都很正常。而房地产建筑市场用工量大,相对用工要求不高,工作时间也相对自由,但工资水平相对较高, 所以房地产建筑市场也就成为很多农民工外出务工工种。而这部分客群大多不会选择在外置业,所以回乡购买正规商品房成为了其。

同时,由于务工客群长期在一二线城市生活,生活习惯、消费习惯等都会发生变化,也开始关注楼盘品质、户型设计、小区绿化及各项配套,这也就推动当地房地产市场转型升级。

而目前英山正在着力打造旅游县城,大力发展旅游产业,全力打造“毕升故里,温泉之城,茶丝之乡”的旅游产业链。随着旅游开发和产业的发展,区域经济也会得到一定的发展,或将对区域房地产市场产生一定促进作用,也将推动区域房地产市场向品质化转型升级发展。

标签: 春节回乡见闻湖北英山楼市

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