中指研究院连续四年开展春节返乡楼市见闻系列活动，组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”，以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦，笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇，希望给行业各界带来一些参考启示。

中国有近1500个县，其中不少为典型的农业县，这些县城工业发展状况相对落后，大量农业人口外出谋生。但随着城镇化的快速推进，县城的产业结构逐步优化提振内生需求、外出务工人员回乡置业需求等进一步繁荣了县城的房地产市场。

河北威县位于河北省东南部，隶属邢台市，总面积1012平方公里，辖9镇7乡1个省级高新区和1个农业科技园区，总人口60万。威县具有较大的交通优势，北京、天津、石家庄、太原、郑州、济南等直辖市和省会城市，均在威县4交通半径之内。境内有大广高速、106国道纵穿南北，青银高速（青岛-银川）、东吕高速（山东东营-山西吕梁）、340国道横贯东西，构成了四通八达的交通网络。

威县是典型的农业大县、工业小县，其用工成本较低，目前普通工人工资水平1700-2300元/月，技术工人2000元-2500元/月，管理人员3000元-4000元/月，较低的用工成本吸引企业前来投资建厂，成为发展产业的一大优势。近年来，威县坚持工业突破为先导，坚持以快补晚、后来居上，荣获了河北省经济发展先进县，实现了跨越式发展。

房地产市场情况

根据调查了解，目前威县许多在售项目单价大都在3000—4000元/平方米之间，而在2016年初保持在2500—3000元/平方米之间，房价有了明显的增长。从购房人群来看，购房者多为县域群众，购房群体年龄多在30—40岁，置业面积以90平米以上的3居室为主，同时更加关注住宅配套及社区配套。

目前威县房地产项目主要集中在县城东北新城区及工业区（中华大街与顺兴大街中间），目前在售的主要有九顷庭院、大都汇、洺水华庭、港达国际以及圣丰时代等项目，在售项目类型主要以多层、高层为主，户型多为3室大户型。

威县房地产在售项目价格统计

注：部分项目为二手房均价

需求案例分析

案例一：返乡置业者为将来作打算，购置房地产

王某今年40岁，在内蒙古做装修生意，举家均生活在内蒙古，基本上只有过年的时候才会回老家。2017年6月，因熟人介绍其在县城全款购买了一套商品房，总价近40万，其买房主要受传统观念影响，觉得手上有闲置资金，也不懂得理财，就在县城置业，一是看到房价上涨，二是认为自己终将叶落归根，老年时会回家乡生活。

案例二：务农年轻人县城买楼，为孩子有更好的教育资源，为更好的医疗条件

彭同是威县赵村乡的一位80后农民，经过认真的对比后，春节期间他在县城买了一套小两居的楼房，现在已经开始装修了，虽然花费了将近30万元，但是想到以后不仅生活环境得到改善，孩子也能在县城上学，彭同仍然感觉很值得。每个月不到两千块钱的房贷，就其目前的工资来说没什么太大的压力，而且这个地方离医院也近，将来父母老了也可以接过来，看病也方便。

案例三：中年人县城买房，有些为孩子婚事作打算，有些为改善生活环境

邻居家叔叔，由于儿子今年已经23岁了，伴随着城镇化的进行，很多小青年未来已不可能回村务农，同时农村结婚买房几乎成为标配，为了孩子的将来作打算，叔叔在县城为儿子买下一套两居室。邻居家另一个叔叔多年做生意，在村里有一处不错的房子，去年又在临西县城购买了一处房子，他的两个孩子均已成家立业，其买房主要因为住楼房干净，生活方便，尤其是冬天不那么受罪。

案例四：在农村工作的公务员、教师等人群，在县城购置房产

从我的一些亲戚情况来看，许多在乡镇上班的民警、政府人员及教师等，大都把家庭安置在县城，每天开车去乡镇上班，每年新增的该类人员，也会在县城购置房产。以前是在农村住去城里上班，现在已逐渐变为住在城里，去农村上班了。

对小县城未来房地产市场的判断

2017年房价涨幅明显，返乡置业推动年末成交小高峰，未来这种需求仍将持续。据调研了解，春节前威县房地产出现销售小高峰，原因主要是在外打工群体返乡置业需求拉动。当然了，除了返乡置业需求，因城市发展创造的需求也非常重要。

现代化农业及产业引入，利好威县楼市。我的家乡位于威县赵村乡，从我熟悉的情况来看，伴随着现代农业的发展，周边几个村子的耕地都被大型现代牧业企业所租用，务农百姓越来越少。

2017年7月，威县被确定为全产业链示范县，是河北省获此殊荣的县。目前，威县已初步形成畜牧、蔬菜、林果三大产业，此次被确定为全产业链示范县，必将进一步促进威县现代农业的发展。伴随着农民逐步放弃种植耕地，县城的房子将迎来更大的购房需求释放。长期来看，威县房地产市场具有较大发展潜力，而产业导入带动人口导入仍为房地产市场发展之关键。