“义和团农民起义”可能很多人都听说过，那么，不知道是否知道义和团起义的地点是在哪里呢？没错，就是山东冠县，就是我的家乡。

冠县位于山东省最西部，处于河北、河南和山东的交界处，是山东省东西主要经济发展轴线——胶济发展轴线的西端，与冀鲁豫三省交界，东距京九（聊城）40公里，西距京广（邯郸）80公里，济聊馆高速公路、329省道横穿东西，京九、京开公路纵贯南北，联接京九、京广、京沪等铁路主干线的邯济铁路穿越县境实现了“一个半上天（济南机场），五个下海（青岛港口）、进京（北京）”。

房地产市场发展" alt="山东冠县：城乡建设带动房地产市场发展" src="//cdns.soufunimg.com/imgs/news/2018_02/24/industry/1519436305333_000.jpg" type="image"/>

2001年-2007年

房地产起步较晚，发展缓慢

多年以来，冠县一直是山东省贫困县、贫困县。由于经济发展落后、购买力弱等原因，2001年-2007年七年间，冠县商品房市场整体市场缓慢发展，推出项目数量不足10个，2001年，常兴花园小区；2002年，新世纪花园，2003年，西苑小区；2007年，中新花园等等。自2001年萌芽以来，冠县房地产一直以企业自建房为主，2006年，冠宜春集团自建小区，冠县公路局自建小区……处于起步阶段的冠县房地产市场一直由这些效益较好的企业拉动。但是，这些企业自建房，不对外销售，都是分给企业员工或者以较低的价格卖给公司内部员工。商品房市场处于低迷的状态。

2008年-2017年

城镇化及棚改建设促进房地产发展

随着中央提出的“加快城镇化建设步伐”口号，以及房地产开发的热度不断攀升，冠县也搭上了房地产这班高速列车。自2008年以来，冠县房地产进入了高速发展的轨道。2009年，冠县土地成交量为91.6万平，达到顶峰；2011-2013年土地成交量逐渐上升，增长较快，随着城镇化的开展，冠县在2008-2017年间保持着充足的土地供应量。土地市场的火热带动了房地产市场发展， 2011-2017年，“十二五”规划期间，根据《冠县2017年政府工作报告》，实施棚户区房屋征收110万平方米，建设回迁房项目15个；开工建设中通领尚城、广泽水映城等小区43个，建设商品房20190套。冠县房地产发展进入一个顶峰时期。

拆迁户成为购买商品房的另一主力

冠县是传统的农业大县，经济发展相对落后，县内产业主要以劳动密集型产业为主，2017年、第二、第三产业结构占比分别为为15.3:49.3:35.4。冠县的经济结构对高收入人群数量支撑较弱，整体收入水平较低，也决定了中高收入人群为泛政府公务员和周边私营业主。这些中高人群为改善居住环境等原因，对置换商品房具有较大的需求，是购房置业的主力人群。

《冠县2017年政府工作报告》指出，冠县城镇居民人均可支配收入22719元、增长8.2%，是2011年的1.5倍；农村居民人均可支配收入11370元、增长9%，是2011年的1.6倍。近年来，冠县人均收入有了较大的增长，提高了居民的购买力，对房地产后续的发展具有一定的支持作用。为改善居住条件、方便子女上学等因素，周边乡镇的一些收入较高的居民选择在县城进行购房，成为购房的第二大主力人群。

随着城镇化的进行，政府对拆迁户补偿提升了居民原有的消费能力：根据国土资源局拆迁补偿标准，冠县房屋拆迁补偿的标准为：住宅拆迁户按照平均1260元/平米计价补偿，超出面积部分按照1800元/平米价格购房，商业拆迁户按照平均2400元/平米计价补偿。由于回迁的户型、面积等方面满足不了拆迁户的需求，很多拆迁户会选择购置新房，未来部分拆迁户将成为购房的主力成员，进一步刺激了房地产市场的活跃。

未来发展趋势预测

从土地供应看，根据《冠县城市总体规划（2014—2030年）》，冠县进行了新一轮的旧城改造以及县城向南、向东扩张的用地规划，释放了大量土地进入市场。根据《冠县2017年度国有建设用地供应计划》，2017年冠县提供住宅用地51.4584公顷，其中：棚户区改造用地23.7274公顷。此外，《规划》中还提出，到2020年，冠县城镇人口达到49.5万人，县域城镇化水平达到55%。2030年，冠县城镇人口达到68.5万人，县域城镇化水平达到65%。中心城区40万人。根据《冠县城市总体规划（2014—2030年）》，冠县县城及周边未来几年将还会有大量的土地供应。

2017年，党的十九大报告指出，“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”。中央经济工作会议也明确提出要“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。政府调控将呈现内容更细化、策略更分化、方式更多样化的新格局，以地方政府为主责、不搞一刀切的调控新模式。2018年，以本地刚需及改善为主的冠城楼市仍将以稳为主。