黄州，一座古老而年轻的城市，曾因经济发展落后、交通闭塞、人民生活水平低下，给我这个在外面工作了十多年的游子的印象是不美好的。十年前的一瞥，给我留下了脏乱的街道、破败的房子以及不富裕的物质文化生活等模糊的印象。十年后的春节，应亲朋乔迁之喜，再次踏上了黄州市区这片阔别多年的土地，惊叹于市区的变化之快，一排排漂亮的商品房更是改变了我对黄州市区最初的印象。

棚改提速，助力楼市去库存

亲戚家最初住在黄冈市区建新社区夏家湾，是黄冈市区城中村改造项目，在获得了部分拆迁补偿款后，亲戚家在黄州市区购置了一套商品房，在经过了装修后，于今年年前正式入住新房。当车沿着黄冈主干道行驶时，以前“脏、乱、差”的景象已不复存在，取而代之的则是棚户区大拆迁以及品牌房企加速建设的景象。东门路板块万景城、碧桂园中央公馆、嘉晟长河水岸、天瑞公馆沿街而建。此外，万达、碧桂园强势进驻黄冈，带动城区居民居住品质不断提升。

据亲戚介绍，近几年，黄州市区不少地方都在搞拆迁，也加大了货币补偿力度，不少像他这样的拆迁户在拿到补偿款后，都购置了新房，且今年黄州市区不少楼盘卖的不错，楼价也上涨了不少，幸亏自己买的早，否则以现在的房价压力也不小。关于棚户区改造，笔者也翻阅了黄州市区出台的相关政策及计划，根据市区五年(2013-2017年)棚改计划，五年计划改造各类棚户区83946户，总投资323.34亿元，其中城市棚户区72336户。截至目前，黄冈市区已分步启动实施22个棚改项目，已基本完成7个棚改项目房屋征收工作。正在进行的棚改项目有15个，共涉及征收土地面积2122.95亩，房屋建筑面积87.98万平方米，涉及5089户。

黄冈市区目前采取“根据棚户区改造项目安置需求，通过提高货币化安置奖励标准，鼓励被征收人自愿选择货币化安置，并采取政府搭桥、预订等方式提供商品房信息，供被征收人自愿选择购买”的安置形式。政府提供搭桥服务，由市房地产管理局负责搭建服务平台，引导开发企业到服务平台登记房源，建立商品房房源库，鼓励棚户区改造居民到服务平台自主购买安置住房。政府还提供预订服务，预定房源价格原则上低于所在区域同品质在售普通商品住宅销售均价10%以上。笔者认为，将开发商的房源纳入商品房房源库，并采取比周边商品房低的价格卖给拆迁户，有力刺激了黄州市区过剩的房源，对去库存带来积极效果。

楼市成交升温，成功告别“去库存”

2017年，大多数一、二线城市由于严格的调控政策迎来了成交量的大幅下滑，而不少三四线城市却在一、二线城市购买力外溢及棚改货币化安置助力下，交出了亮眼的成绩单，而黄冈楼市也在这一轮调整中，成交量价齐升。

在亲戚的带领下，走遍市区几大楼盘，在与置业顾问的聊天中，了解到今年市区一房难求，不少楼盘处于热销状态，各楼盘去化普遍在八九成以上。另从来自中指研究院监测数据显示，2017年，黄州市区共成交商品住宅销售套数11225套，同比增长19.4%；销售面积137.38万平方米，同比增长23.3%。

棚改助力去库存，楼市告别“去库存”时代。2016年以前，黄冈楼市处于“去库存”状态，到处都是房子。2017年，黄冈楼市库存高企状态被扭转过来，究其原因，一是得益于武汉等大城市严格的限购政策而产生的购买力外溢，不少黄冈籍人士返乡置业；二是得益于棚改货币化安置稳步推进，业主在得到补偿款后购置新房的改善性需求逐步被释放出来。中指研究院监测数据显示，截止2017年12月底，黄州市区库存面积76.23万平方米，如果按照过去半年月均销售面积计算，出清周期大约在6.6个月，成功告别“去库存”时代。

图：黄州市区商品住宅可售面积及出清周期
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数据来源：中指研究院

未来供应充足，后续回归理性

从供给角度来看，供应不足的问题在2018年将会缓解。从相关渠道了解到，2018年将有黄州书院、升华•翡翠城、东湖一号、联投国际城、万景城、鑫龙•上上城、长河水岸、萬乾印象、九城新天地、湖光月色等项目加推入市，黄州市区可供房源将突破130万平方米，将极大超越2017年。此外，据中指研究院监测数据显示，2014-2016年间，黄州市区年均成交住宅用地规划建筑面积156万平方米，成交体量大，这也直接导致商品住宅在2016年前处于去库存状态，随着这些土地的陆续开建以及推向市场，将极大缓解供给不足的难题。2017年，黄州市区住宅用地成交规模仅56.78万平方米，在成功去库存后，黄冈政府改变了过去大规模出让住宅用地的行为，卖地行为更加理性。

表：2013-2017年黄冈市黄州区住宅用地成交情况

数据来源：中指研究院

从需求角度看，房价快速上涨提前透支需求，市场回归理性。由于武汉的虹吸效应，黄冈工业基础薄弱，经济发展不足，人口吸附能力较差。黄州市区房价在2017年以来的上涨透支了部分未来空间。另外一方面，黄州区棚改进入攻坚阶段，需求经过2017年的集中释放，购房群体正在集中减少，未来黄州市区成交量价也将回归到理性。