中国指数研究院 CREIS中指数据

海口楼市供需两侧调控升级 百亿房企市场份额保持领先

2018年02月23日14:15 来源:房天下产业网
[提要] 2016年海南楼市以去库存为主,随着商品住宅市场需求的快速释放,为进一步贯彻落实中央经济工作会议关于坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,支持合理住房需求,遏制投机性购房,稳定市场预期,促进海南省房地产市场平稳健康发展。
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政策回顾分析

1.需求端:

2016年海南楼市以去库存为主,随着商品住宅市场需求的快速释放,为进一步贯彻落实中央经济工作会议关于坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,支持合理住房需求,遏制投机性购房,稳定市场预期,促进海南省房地产市场平稳健康发展,2017年海南省政府和海口市政府密集发布限价、限购、限贷、限售等多项调控政策并不断升级。限价方面,要求商品住房预售价须备案,销售价不得高于申报价。限购方面,明确限购范围,界定购房资格,并设定限购区域。限贷方面,进一步提高二套首付比例,三套及以上停贷。限售方面,提高产权式酒店经营比例,不断提高限制现房转让的年限。通过以上措施,调高投资门槛,抑制投资投机,保障刚性需求,使当前的楼市降温促进住宅回归居住属性,推动市场回归理性。

2.供给端:

上半年出台的调控政策大部分都是从需求端出发的手段,而下半年则侧重从供给方面进行改革。为全面贯彻落实党的十九大精神,加快生态文明建设,海南省政府对生态环境保护愈发重视。8月16日,海南房地产工作电视电话会议表示,将继续对全省房地产市场实施“两个暂停”调控政策,并严格管控海岸带、生态红线区域以及中部生态核心区内的房地产开发。进入9月后,海南继续出台一系列严厉的政策,从供给端进行控制。

2017年3月3日《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》

禁止预售商品房转让,二套首付比例按就高原则,对拥有2套以上住房的居民家庭可暂停发放商业性个人住房贷款。

2017年4月14日 《关于限制购买多套商品住宅的通知》

限购:在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅的非本省户籍居民出售新建商品住宅。

限贷:商业贷款首套房贷首付30%;第二套无房贷首付≥40%;第二套有房贷首付≥50%;第三套停贷。

限售:禁止期房转让;居民家庭新购第二套及以上新建商品住宅须产权满两年方可转让;法人单位新购买的新建商品住宅须满三年方可转让。

2017年4月15日 《关于明确差别化住房公积金贷款政策执行标准的通知》

首套首付≥20%;二套首付≥30%;三套停贷。

2017年5月10日 《海口市人民政府关于贯彻落实<关于限制购买多套商品住宅的通知>的实施细则》

限购:非本省户籍居民家庭限购1套住房,将产权式酒店、二手住房一并纳入限购范围。非本省户籍居民家庭在限购区内购房,提供在我省各市县的连续2年以上缴纳社保证明才能购买首套房。

限贷:商业贷款首套房首付≥30%;二套无房贷首付≥40%;二套有房贷首付≥70%;三套停贷。

限售:提高产权式酒店经营比例。产权式酒店项目销售比例不得高于该项目可销售面积的10%,其余90%必须用于自持经营使用。法人单位新购买的新建商品住宅,须取得不动产权证满5年后方可转让。

2017年9月29日 《关于严格控制小户型商品住宅审批问题的通知》

海南全面停止审批建筑面积100㎡及以下的新建商品住宅。

2017年10月10日 《海南省住房和城乡建设厅关于延长住房限制转让年限的通知》

住房限制转让年限提高到5年。

2017年10月27日 《关于暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续的通知》

海南暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续。

2017年11月1日 《海南省住房公积金管理局关于暂停个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款的通知》

停止受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务。

自2017年4月11日海口 “购房入户”政策停止后,海南省人民政府7月26日发布《海南省引进人才落户实施办法》,满足七个条件之一的人才即可在海南任一城镇申请落户,此举大大降低海南人才落户门槛,也增加了人才落户的渠道。外地人才落户后,在海南购买首套房不再受限购区域和2年社保的限制,一定程度增加了海口楼市有效需求。

商品住宅市场

1.商品住宅供求情况

2016年,海口楼市大量去库存,在购房需求快速释放的大环境下,各房企推出房源的热情也随之高涨,供应面积和成交面积分别同比增长28.5%和49.47%。进入2017年后,受房地产调控政策影响,供应量增长速度有所放缓,成交面积下降,同步减少10.62%。

海口楼市供需两侧调控升级 百亿房企市场份额保持领先

2017年受频繁发布调控政策影响,海口楼市供应量和销售量均有较大波动。年初,海口楼市延续2016年的火爆形势,商品住宅的供应面积和销售面积仍然在高速增长,1至4月的供销面积相对去年同期均有所增长。尤其2月供应面积同比增长277.7%,销售面积同比增长183.5%,销售面积为44.16万㎡,远大于当月供应面积。但随着4、5月政府先后发布限贷、限购等房地产调控政策,供应面积和销售面积均大幅减少。由于海南绿地城、海口碧桂园等几个大项目集中在7月开盘,在大批房源进入市场的影响下,7月销售面积达到全年最高,8、9月恢复平稳。9月政府频繁出台政策,并且开始由需求侧调控转向供应侧进行改革,10月供应量环比减少83%。年末一批项目开盘,供应量增加,但在调控政策的持续作用下,整个第四季度的销售面积均低于去年同期50%以上。

海口楼市供需两侧调控升级 百亿房企市场份额保持领先

2.商品住宅成交结构

2017年海口楼市仍然以刚需为主,100-140㎡的成交占比较去年缩小5个百分点。与之相反的是,在全年整体销售面积低于去年10%的情况下,80-100㎡的刚需户型销售面积仅下降4%,成交占比较去年扩大2个百分比。

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3.商品住宅成交区域

2017年,海口市四个行政区中成交量最大的仍然是秀英区,全年成交124.47万㎡,成交量贡献超过三成。但在全年成交量低于去年的大环境下,秀英区与美兰区、琼山区的成交量均有所下跌,并且秀英区的跌幅最大。而龙华区成交量逆市增长,是今年成交量唯一增长的区域,碧桂园·中央首府、观澜湖观邸、绿地海德公馆、绿地海长流等是区内成交主力项目。

海口楼市供需两侧调控升级 百亿房企市场份额保持领先

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4.进驻海口楼市的百亿房企

在近几年海口楼市的高温催化下,多家全国大型房企陆续进驻海口。在中国指数研究院2017年12月29日发布的“2017年中国房地产销售额百亿企业排行榜”中,21家百亿房企已打入海口市场,其中有深耕海口多年的绿地、恒大、鲁能、富力,有2017年第一年在海口楼市推出房源就创造多项销售纪录的碧桂园、华润、融创,有即将于2018年在海口先后开盘的首开、宝龙、金地,也有海南本土龙头房企海航地产。2017年这些百亿房企总销售额占据海口楼市的大头,市场分化明显。

土地市场

1.土地供求情况

2017年海口进一步深化“两个暂停”政策,土地供应量大幅减少。这一年海口未推出商办用地和工业用地,共推出18宗城镇住宅用地和8宗其他用地,建设用地面积共计93.36万㎡,较2016年减少39.08%。城镇住宅用地减少幅度更大,建设用地面积为68.49万㎡,同比减少45.4%。

土地成交方面,尽管2017年海口调控政策频出,土地项目审批不断收紧,土地供应也明显缩减,但房企拿地热情依然不减。推出的18宗城镇住宅用地中成交17宗,建设用地面积64.49万㎡,仅有1宗3月推出的存在地面附着物的地块未成交。8宗其他用地全部成交,包括4宗批发零售用地(含占比不小于50%的住宿餐饮和商务金融用地),3宗科教用地,以及1宗住宿餐饮用地。

海口楼市供需两侧调控升级 百亿房企市场份额保持领先

2.成交区域

2017年海口土地成交量为秀英区最多,成交建设用地面积共计65万㎡,占全市72.75%,当中包括三个片区,均被首次进驻海口的百亿房企拍得,分别是华侨城和北辰拍得的西海岸南片区和雅居乐拍得的金沙湾片区,这意味着未来又有三家百亿房企加入海口房产市场的角逐。首入海口市场,三家百亿房企均选择竞买秀英区的地块,看中的是西海岸西南片区的发展潜力。其次是美兰区占比21.44%,龙华区作为2016年的成交头名,今年不到一成的成交占比显得相对平淡,琼山区无成交地块。

海口楼市供需两侧调控升级 百亿房企市场份额保持领先

总结与展望

政策方面:

在2016年海口大量去库存的环境下,较多投机性需求被释放,为了抑制投资炒卖局面的不断发展,2017年海口频繁出台严厉的调控政策,从供应端、需求端持续发力,提高住宅利用率,抑投资保刚需,同时降低人才落户门槛,扩展市场有效需求。目前整体看来海口楼市逐步恢复平稳,供应量增长放缓,成交量下降,需求逐渐回归理性。但年末两个月供应量均较大程度高于成交量,且房企拿地热情依然高涨,故预计2018年海口房地产政策在持续调控需求的同时,还会在供应端对房地产项目审批和土地管理进一步收紧,并且优化产业结构,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

商品住宅市场方面:

2017年受频繁发布调控政策影响,海口楼市供应量和成交量量均有较大波动。整体来看,供应量增长放缓,成交量更是明显低于前两年,且仍然以刚需释放更明显,市场逐步恢复冷静,2018年在调控政策日愈严格的趋势下,需求会更加平稳。另外从成交区域分布来看,2017年龙华区成交面积异军突起,是唯一较2016年有所增长的区域,但秀英区仍然是成交主力区域。

企业项目层面,21家百亿房企先后入驻海口市场,总销售额占据海口楼市的大头,市场分化明显,且随着调控政策日趋严厉,2018年房地产市场的竞争格局将更加激烈,百亿房企在海口的市场占有率将继续上升,市场集中度将进一步提升。

土地市场方面:

2017年海口进一步深化“两个暂停”调控政策,并且多条针对生态环境保护的政策出台,使得土地供应量大幅减少。2018年海口还将进一步在供应端进行改革,以求提高土地资源利用率,优化土地供应结构,规范土地交易市场。

企业层面,房企拿地意愿依然十分强烈,三家首次进入海口市场的百亿房企均拍得秀英区西海岸大面积地块。全国各大百亿房企陆续进驻海口,同时土地市场持续吃紧,使得海口房地产市场竞争将更加激烈,未来手握充足土地储备将直接决定各百亿房企在海口的竞争力。

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责任编辑xujing.bj
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