中国指数研究院 CREIS中指数据

2017年中国商业地产市场发展年报

2018年02月14日09:28 来源:中国指数研究院
[提要] 2017年,我国经济增长总体平稳,经济结构不断优化,服务业对经济增长的贡献持续提升,消费需求仍是经济增长的主要拉动力,住宿和餐饮业、批发和零售业发展势头良好,均为商业地产的发展奠定了良好的基础。全年商业地产销售面积依然保持较高增速,特别是商业营业用房销售面积增长加速。
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2017年,我国经济增长总体平稳,经济结构不断优化,服务业对经济增长的贡献持续提升,消费需求仍是经济增长的主要拉动力,住宿和餐饮业、批发和零售业发展势头良好,均为商业地产的发展奠定了良好的基础。全年商业地产销售面积依然保持较高增速,特别是商业营业用房销售面积增长加速。

随着商业地产从增量时代进入存量时代,企业一方面积极创新商业模式,丰富业态内涵,提升用户体验;另一方面积极探索商业资本化道路,纷纷试水商业地产资产证券化,旨在打通商业地产和资本之间的桥梁。

一、全国商办市场整体表现

(1)商业地产投资增速收窄、新开工降幅扩大,销售面积增幅显著

图:2013-2017年全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速

 数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

从供应端来看,商业地产开发投资同比增速放缓,新开工降幅明显扩大。2017年,全年商业地产开发投资额22401亿元,同比增长0.1%,增幅较2016年收窄7.4个百分点。商业地产新开工面积26624万平方米,同比下降7.3%,降幅较2016年扩大6.0个百分点。从需求端来看,在房地产市场限购、限贷、限售政策全线升级的背景下,投资者投资住宅市场受限,且随着城镇居民消费水平的提高、国家大力推进创业创新等举措,全年商业地产销售面积依然可观。2017年,全国商业地产销售面积17594万平方米,同比增长20.2%,增幅与2016年基本持平。

(2)商办用地供需降幅均收窄,二线城市成交规模增加         

图:2013-2017年全国300城商办用地推出及成交面积     

      

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

商办用地供需同比降幅均收窄,楼面均价继续上涨。2017年,全国300城商办用地推出规划建筑面积2.7亿平方米,同比下降6.5%;共成交2.2亿平方米,同比连续第4年下降,降幅为2.8%;成交楼面均价为2391元/平方米,同比上涨18.7%,平均溢价率为12.8%。各线城市来看,2017年,一线城市成交规划建筑面积同比下降10.4%,在各类城市中降幅最大;二线城市商办用地成交面积结束了连续3年的同比下降趋势,转为同比增长10.7%。

二、全国办公楼市场

图:2011-2017年全国办公楼新开工面积及其同比增速

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

全国办公楼新开工面积同比降幅小幅扩大。近几年伴随着办公楼存量的累积,商业地产市场步入调整期。2017年,办公楼新开工面积继续走低,全年新开工6140万平方米,同比连续第3年下降,降幅为4.3%,较2016年扩大2.0个百分点。广东、江苏、浙江金融、服务、科技等产业发达,企业数量众多,办公楼市场需求大,2017年新开工规模仍处在上升通道。

全国办公楼销售增速放缓,同比增幅收窄7.1个百分点至24.3%。2017年,我国宏观经济稳中向好,GDP同比增长6.9%。金融、信息技术等行业继续快速发展,全年办公楼销售面积为4756万平方米,同比增长24.3%,增幅较2016年虽有所收窄,但仍处在较高水平。广东、福建、四川等地销售面积同比增长超九成,北京、上海受政策影响较大,其中北京办公楼市场销售面积同比降幅高达73.8%。2017年全国办公楼开工销售比由2016年的1.7降至1.3,为近十年来的最低水平,在新开工逐渐放缓、销售保持较高增速的情况下,全国办公楼市场的供求关系逐渐趋向合理水平。

三、全国商业营业用房市场

图:2011-2017年全国商业营业用房新开工面积及其同比增速

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

全国商业营业用房新开工面积同比降幅扩大。2017年,全国商业营业用房新开工面积20484万平方米,低于2011年水平,同比下降8.2%,降幅较2016年扩大7.3个百分点。四川、河南、广东、山东等省份作为我国的人口大省,商业营业用房新开工规模明显高于其他地区,2017年四川省新开工面积规模1631万平方米,居于首位。

图:2011-2017年全国商业营业用房销售面积及其同比增速

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

全国商业营业用房销售面积稳步增长,同比增幅小幅扩大。2017年,全国商业营业用房销售面积为12838万平方米,同比连续第五年增长,增幅为18.7%,较2016年扩大1.8个百分点。2017年全国商业营业用房开工销售比为1.6,为近十年来的最低水平,也是近十年首次低于2,在新开工逐渐放缓、销售加速的情况下,全国商业营业用房的供求关系逐渐缓和。

四、2017年商业地产市场热点

2017年,随着商业地产从增量时代进入存量时代,企业发展战略的重点逐渐转向运营能力、盈利水平等方面的提升。

(1)运营模式:探索“社群 ”创新模式,积极打造商业新生态

面对传统商业受电商冲击日趋严重、模式同质化等问题,如何打造特色的商业模式成为众多企业面临的最大挑战。随着产品不断创新、消费持续升级,市场上逐渐出现了从互联网行业衍生出来的现代生活概念——社群商业,而针对社群商业的创新成为了企业商业发展的探索点。另外,商业生态系统的打造也为破解同质化困局提供了重要思路。

万科:丰富业态内涵,打造商业新生态

图:黄龙万科中心业态模式

资料来源:中国指数研究院综合整理

以“知识”为核心,打造融合产研展商为一体的商业生态系统。为满足消费者的需求,未来的购物中心将不再是简单的吃喝购物,而是需要通过内容和场景丰富内涵,来构筑社群粘性。如黄龙万科中心以“知识城市”为核心,汇集“新、集、趣”的knowledge mall,打造全新商业生态理念、全新体验式业态,以及融合产研展商为一体的新生代商业。这对于解决商业同质化困局,为行业探寻新的利润增长点带来新的发展思路。

(2)布局方式:合作开发优势互补,并购优质资产,提升市场竞争力

图:2017年典型房企合作、并购案例

资料来源:中国指数研究院综合整理

1)合作并购:强强联合,最大化发挥资源优势

图:万达融创富力合作内容

资料来源:中国指数研究院综合整理

并购优质资产,实现资源整合,提升市场竞争力。在存量地产时代,企业通过一系列的资产运作,并购优质资产,实现资源整合,有助于完善其地产布局,提升市场竞争力。如7月19日,万达商业、融创集团以及富力地产在北京签订战略合作协议。万达将旗下77个酒店及13个文旅项目91%股权以总金额637.5亿元进行转让。

2)与零售企业合作:深化融合商业地产与社区零售多元化发展

房地产开发企业通过打造社区商业,推动商业地产与社区零售多元化发展。1月11日,恒大集团与物美集团在广州签署战略合作协议,物美超市正式签约入驻北京恒大城市广场。未来物美将进驻恒大全国的数百个商业项目,共同拓展新型城镇化浪潮中的商业发展模式。

3)与金融资本合作:借助金融资本,持续推动品牌升级

房地产企业借助金融资本,推动品牌持续升级。3月29日,世茂集团与喜达屋资本集团合作成立合资酒店公司,聚焦于国内市场的酒店开发、品牌运营及资产管理。此次合作将融合双方的优势和经验,实现品牌的重组定位及形象升级,使其更加符合消费者期望与需求,打造成更富有灵动、更具竞争力的酒店品牌。

(3)金融创新:ABS基金、社区商业类REITs等频现,资产证券化步入快车道

2017年各企业积极探索商业地产金融创新,商业地产ABS基金、社区商业类REITs等频现。1月19日高和资本与江苏银行签署合作协议,共同发起设立国内首支商业地产ABS基金。8月30日勒泰集团发行境内首单不依赖主体评级REITs。

图:中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划

资料来源:中国指数研究院综合整理

10月20日,“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”发起设立,项目发行规模37.9亿元。这是印力集团作为万科商业地产平台后第一个资本市场融资项目,其作为万科商业地产平台,有助于推动万科实现“城市配套服务商”的发展目标。
今年以来,一系列的商业地产金融创新,不仅在数量上有了新的突破,在金融产品的种类上也获得了实质性进展,未来将会有更多种类金融创新方式,来盘活市场存量资产。

(4)业态变化:共享办公加速资源整合,新兴零售模式引关注

共享办公:资源整合加速,提升运营服务带动产品溢价

据科技部数据显示,全国已有约4300家众创空间,市场竞争较为激烈。从市场优秀企业频繁资本运作也可看出,共享办公行业已经逐步迈入了深度整合以及产业升级的新阶段。未来行业的市场资源、资本、业务等,均开始向头部企业集中。

图:2017年优客工场典型事件

资料来源:中国指数研究院综合整理

4月,优客工场与洪泰创新空间共同宣布,双方签署战略合并框架协议。9月,优客工场和方糖小镇宣布达成战略合作,双方将互换部分股份并成立新的合资公司,整合国内联合办公市场。11月,优客工场正式控股专业个人商办房产全托管家企业碎片空间。从优客工场一系列的资本运作可以看出,共享办公行业已逐步迈入深度整合和产业升级的新阶段。

优客工场借助自身服务平台,通过数据将海量的企业需求和精准的企业画像匹配后,为入驻企业提供更加便捷的服务。同时优客工场打造全新产品线战略,推出五条新的产品线,并积极上线“优鲜集”,实现企业服务与需求在平台中汇聚、碰撞并最终产生交易。一系列的创新升级,有助于推动行业持续创新,不断增加客户粘性。

对于竞争越来越激烈的共享办公市场,单纯的依靠物业租金已无法有效构筑其行业领先地位。企业可以通过社区平台的搭建,并辅之优质的运营服务水平,提升其品牌价值,让客户享受空间之外的溢价,增强其客户粘聚力。

零售创新:试水新零售,探索零售新模式

2017年作为新零售元年,企业积极将物联网、互联网、大数据等科技融入实体商业之中,面向线上线下全客群,提供全渠道、全业态、全时段、多品类、多体验的新型零售模式。

图:2017年零售创新事件

资料来源:中国指数研究院综合整理

2月20日,阿里巴巴集团与百联集团达成战略合作,共同探索新零售。9月,王府井集团与北京首航国力公司合作,这是运用资本助推、跨界融合、开放合作、专业化运营等方式,实现实体零售企业创新转型的有益尝试。12月19日,苏宁牵手万达、融创打造智慧零售。无论是传统零售企业、地产企业还是传统电商均积极借助云计算、大数据、互联网等技术手段创新零售业态发展模式。

五、商业地产市场趋势展望

(1)市场:宏观环境利好商业发展,新开工降速有望放缓

良好的宏观环境为商业地产发展打下良好基础。目前,我国经济在速度换挡、结构调整、动力转换、风险防控和国际地位提升等方面都取得重大进展,未来经济发展新常态特征也将更加明显,这为商业地产营造了良好的发展环境。同时十九大提出要重点发展实体经济,加速发展现代服务业,消费升级、消费转型将是未来发展的重要内容,这为商业市场的繁荣发展奠定了长期基础。

消费升级、产品创新,助力市场向好发展。未来随着居民消费能力的不断提高,国家对创新创业的大力支持等不断推进,商业地产的销售有望继续保持较高的增长速度,且随着存量的不断消化,新开工面积降幅存在收窄的可能性。

(2)政策:深化扶持存量市场转租赁,商业创新或迎政策利好

商业市场调控政策将趋稳,存量商办用房转租赁住房成新趋势。随着租购并举的住房体系的加快构建,住房租赁政策将持续深化,2018年各地商办存量房改为租赁型住宅的相关扶持政策将更进一步,有效盘活商办市场存量房源,为租赁市场发展提供更多动力。在零售创新方面,各地政府落地相关政策,但仍需进一步落实细化,出台相应政策,鼓励零售业创新发展,提升行业效率。

(3)企业:丰富业态内涵,持续创新业务发展模式

随着生活水平的提高,消费需求也呈现出多元化的发展趋势,这就需要企业努力提升物业运营能力,丰富服务内涵,精准把握产品定位,打造差异性产品,增强客户的粘聚性。随着国家零售创新政策的落地,未来新兴零售市场将是各类企业重点布局方向。

商业地产本身具有金融属性,企业应积极探索金融创新产品,盘活商业存量资产,提升资金使用效率,进而扩大企业在商业地产结构布局,提升资源优势及品牌影响力。随着国内以体验式购物中心、社区商业等业态为标的的金融产品推出,未来也将有更多种类的金融产品推陈出新。

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