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景瑞的转型之道:轻资精细化 打造高估值运营商

2018年02月09日11:26 来源:房天下产业网
[提要] 当千亿成为普遍趋势,在房地产集中度越来越高的背景之下,站在2018的门前,中小房企的出路在哪里?当在规模游戏中丧失先机,何处是属于他们的战场呢?景瑞控股董事局主席闫浩给出了自己的思考:景瑞地产的未来突破之路是转型。但转型的路径无数,当前景瑞在做的积极尝试,就是在不确定的市场下找到自己的发展出路和方向。
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当千亿成为普遍趋势,在房地产集中度越来越高的背景之下,站在2018的门前,中小房企的出路在哪里?当在规模游戏中丧失先机,何处是属于他们的战场呢?景瑞控股董事局主席闫浩给出了自己的思考:景瑞地产的未来突破之路是转型。但转型的路径无数,当前景瑞在做的积极尝试,就是在不确定的市场下找到自己的发展出路和方向。

随着一线城市城镇化率达到90%,二线城市达75%,城镇化率的现状使得中国从一线到四线城市的市场都发生了变化。新房成交量13万亿的天花板佐证了这个变化:一线城市进入了存量时代,北京、上海等城市拿地越来越难,大量自持用地的推出,使得房企可开发的地块更少。二线城市也开始从增量向存量转变。三四线仍存在不小发展空间,但需求又存在不确定性,出现了分化。新房成交量大概率会保持稳定或逐步向下。这意味着,房企高度雷同的发展模式:住宅为主,追求规模,环渤海、珠三角、长三角、西南全国化布局,快速周转的方法,已经不是最有效的选择。景瑞的转型,正是从这条路上,去探索向资产管理服务商转型。景瑞计划用3年时间,从“重资粗放式”的地产开发模式,向“轻资精细化”的服务模式转变。未来,景瑞将打造“轻资运营”及“客户洞见”双轮驱动业务模式,做强定制化住宅开发业务,同时开拓存量业务。

建立五大平台,贯通地产上下游产业链条

目前,景瑞控股旗下已经建立了五大平台,贯通地产上下游产业链条,其中优钺资本以“募投管退”为核心资管能力;景瑞地产继续深耕老本行,同时也是轻资产开发代建平台;合福资本不直接参与业务,负责战略引领、资源分配、文化宣导、风险管控。不仅如此,景瑞还针对于持有型办公及公寓业态产品的投资、开发/改造、持有运营及项目退出等相关工作,成立了景瑞办公平台及景瑞公寓平台。

图:景瑞控股旗下五大平台
景瑞的转型之道:轻资精细化 打造高估值运营商

从“重资粗放式”的地产开发模式,向“轻资精细化”的服务模式转变

景瑞给自己选的路不再是简单追逐规模,而是坚定转型,商业模式上向“资产管理者”转型,通过轻资产方式来提升盈利和抵抗风险的能力。今天中国城市化率也就只剩10%之多,而且核心一二线城市的城市化率已经超过70%,存量资产的经营,轻资产、强运营的商业模式,可能会加速到来。景瑞率先而为,提前试水、摸索,率先获取资源和合作伙伴,提前获得转型的筹码和资源。

从2016年开始,景瑞陆续完成了对北京、上海等多地的经营性物业收购,以基金化运作为核心,深耕高潜能城市的开发项目,及北京、上海等一线城市写字楼和服务式公寓的优质运营资产。通过设计改造和品牌打造来创造差异化的竞争优势,实现租金的溢价,提升资产价值。除了股权收入以外,还可以获得管理费和超额收益,实现轻资运营。需要指出的是,景瑞要打造的资管业务涵盖存量和增量业务,尤其在开发类业务上也将给予投资人充分的参与空间,以明确的利益共享态度来展现合作共赢的意愿。

景瑞的转型之道:轻资精细化 打造高估值运营商

回归客户+回归产品,由低估值的开发商向高估值运营商的转变

作为一个企业来说,其实最终追逐的是价值,是得到社会的认可、客户的认可、同行的认可、投资者的认可,认可度越高,企业的价值则越大,而这正是景瑞追求的方向。市场越难,越要尊重客户,回归客户,这才是企业在深水区竞争、生存长大的方法。房地产作为国民“衣食住行”中不可或缺的重要组成部分,原本大规模、低成本、低品质的模式,不再匹配客户高品质、个性化的需求。未来好房子的定义,定制化是一个重要特征。即根据客户需求做出个性化的产品解决方案。

更本质的看,房子定制化,是未来一种时尚的生活方式,更是消费升级的直接体现。而且对企业发展而言,定制化是风口所在,是价值所在,是溢价所在。未来景瑞将从客户真实需求出发,以提升“客户洞见”和“卓越产品力”为核心的价值设计能力,围绕“客户价值设计(DTV:Design to Value)”,打造并输出系统化服务,以此推动景瑞实现由低估值的开发商向高估值运营商的转变。

景瑞的转型之道:轻资精细化 打造高估值运营商

展望

存量时代下,房地产行业与市场已经开始倒逼房企进行转型升级。过去单纯靠行情,不重视客户,不重视产品的方法将不再有发展的空间。轻资产、重运营、定制化和精细化,将是景瑞面向未来的转型方向,景瑞致力于打造具有未来生命力的商业模式,也是一条可持续的发展模式。五大平台两大转变后的景瑞,未来值得期待。

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的中国房地产TOP10研究组,自2004年以来开展中国房地产百强企业研究,已连续进行了十五年。以“提质稳发展,谋变新时代”为主题的2018中国房地产百强企业研究发布会将于3月份在北京举办,旨在发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任感强的优秀房地产企业群体,鼓励企业积极改进业务模式、高效整合发展资源,引领行业在新时代下实现持续、健康成长。

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