铁路，尤其是高速铁路的加速建成促进了江苏省大交通格局的形成，各城市之间的距离不断拉近。过江通道的逐步完善更是进一步拉近了三四线城市与南京、上海、苏州的距离。在此背景下，各地房地产市场也会受到影响。

本文通过选取江苏省2018—2020年15条在建重点规划铁路及2条可通铁路的过江大桥——沪通长江大桥、五峰山长江大桥，对沿途江苏省连云港、徐州、扬州、南通4个城市近几年房地产市场走势进行分析发现，轨道交通的不断完善对途经城市房地产价值的影响使得其沿线房地产市场呈现出一定的分布规律，借助对这一规律的研究，可以探讨铁路建设对未来房地产市场的走势。

01、背景介绍

1、江苏省2018—2020年在建重点规划铁路情况概览

2017年11月24日，国家发展改革委联合中铁总、交通部和国家铁路局，正式发布《铁路“十三五”发展规划》明确指出，到2020年铁路营业里程达到15万公里，其中高速铁路3万公里。该规划中，江苏省共涉及到6个城市，分别是：南京、南通、盐城、扬州、淮安、徐州。此外，据相关资料显示，江苏目前共有15条铁路在建——北沿江铁路、连盐铁路、宁启铁路二期、青连铁路、沿海铁路盐城至南通段、沿江城际铁路、沪通铁路二期、徐连客运专线、连淮扬镇铁路、徐宿淮盐铁路、沪通铁路江苏段、沪苏湖铁路、通苏嘉铁路、符夹扩能改造、连云港至连云港东。

表：江苏省2018—2020年在建铁路重点规划及途经城市一览表

图：江苏省2018—2020年在建铁路重点规划及途经城市图

图：江苏省2018—2020年在建铁路途经城市数量分布

2、江苏省过江大桥情况概览

从1968年开始，江苏省先后建成了南京长江大桥、江阴长江公路大桥、南京长江第二大桥、润扬长江公路大桥、南京长江第三大桥、苏通长江公路大桥、泰州长江公路大桥、南京长江第四大桥、崇启大桥和南京大胜关大桥等15座长江大桥，还有3座在建跨江大桥（沪通长江大桥、五峰山长江大桥、南京长江五桥），目前南京已建/在建长江大桥已达18座。

江苏省在建3座大桥中，沪通长江大桥和五峰山长江大桥可通铁路。

沪通铁路长江大桥：采用公铁合建，集沪通铁路、盐通铁路和锡通高速公路于一体；连通了南通、苏州、上海三市。

五峰山长江大桥：是连淮扬镇铁路的公铁两用桥；五峰山长江大桥的建设，将让扬州进一步接轨苏南。

02 、重点城市房地产分析

1、连云港

① 城市经济、人口及轨道交通概况

2017年，连云港市经济总量2640亿元，经济增长速度继续放缓，为7.4%；目前，连云港市常住人口452万人，户籍人口534万，人口净流出82万人。

2020年，连云港中心城区人口达到190万人，青连铁路、徐连客专、连盐铁路、连镇铁路即将开通。

2030年，中心城区260万人，连云港将成为国际化海港中心城市。

② 2017年房产相关政策

√强化商品房项目预售行为监管：开发企业在未取得预售许可证的情况下，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质费用，而且不得参加任何展销活动；取得预售许可资格后，10日内一次性全部公开准售房源，并严格执行明码标价、一房一价制度。

√首套房利率开始上浮：连云港多家银行贷款利率上浮5%至10%。

√二次申请停止放贷：对购买第二套住房及以上或申请第二次及以上公积金贷款的职工家庭停止发放住房公积金贷款。

√上调公积金贷款首付：2017年3月1日起，住房公积金贷款购房首付款比例将由目前的20%统一调整为30%。

③ 近几年连云港房地产市场分析

商品住宅市场

2017年，连云港市商品住宅成交621.80万平方米，同比增长11.8%。近几年销售面积一路走高，2017年下半年，商品住宅市场开始降温。价格方面，连云港市商品住宅销售价格相对平稳。

宅地供求市场

2017年，连云港市宅地市场供求双旺，呈上涨趋势。

2014年，连云港市宅地供给旺盛，成交量仅为供给的一半；2015年，供求两旺；2016年以来，土地市场逐渐降温。

2、徐州

①城市经济、人口及轨道交通概况

徐州市下辖2市（新沂、邳州）、3县（丰县、沛县、睢宁县）、5区（云龙、鼓楼、泉山、铜山、贾汪）是国务院批准的“较大的市”，先后获得国家历史文化名城、中国旅游城市、双拥模范城、国家环保模范城市等称号。2017年，经济总量超过6600亿元，全省排名第五位。目前，徐州市常住人口871万，户籍人口1041万人，人口净流出170万。

图：徐州市经济总量及增速

徐连客运专线：又称“连徐铁路”，2016年11连徐高铁连云港先导段正式开工，是江苏省最北端的东西高铁大通道，预计2020年开通；徐宿淮盐铁路：2015年12月28日铁路正式开工建设，预计2019年12月建成通车。

至2020年中心城区规划人口达到288万人，规划面积573.19平方公里。

② 2017年房产相关政策

√限售：市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房以及上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。√首套房利率开始上浮：连云港多家银行贷款利率上浮5%至10%。

√规范房地产市场：在取得商品房预（销）售许可和现售备案后10日内、正式销售5日前，一次性公开全部销售房源，并按照备案价格认真做好明码标价，直至全部房源完成网签。

√限地价：组织土地出让时，当竞价达到限价仍有2家以上单位要求继续竞买的，将中止公开竞价，公布竞价地块房屋销售限价。采取“限房价、竞地价”方式确定竞得人。

③ 近几年徐州房地产市场分析

商品住宅市场

2017年，徐州市商品住宅市场共成交1378.26万平方米，同比增长8.72%。近几年，徐州商品住宅销售面积逐步走高，尤其是2016年，销售面积增长迅速，一直延续到2017年中旬，下半年，市场开始回温。

宅地供求市场

2017年，徐州市宅地市场供求均出现较大涨幅，推出面积高达3589.39万平方米，成交3281.83万平方米，同比增长92.43%。住宅土地成交平均溢价率25%。前几年，徐州土地市场较为平稳，2017年市场逐渐火热。

3、扬州

① 城市经济、人口及轨道交通概况

扬州市，下辖邗江区、广陵区、江都区3个市辖区和宝应1个县，代管高邮市、仪征2个县级市。2017年，扬州市实现地区生产总值5064亿元，增速继续下滑至8%。目前，扬州市常住人口449万人，户籍人口462万人，人口净流出13万人。

连淮扬镇与宁启铁路在扬州形成交汇。目前两条铁路均已施工，预计2020年通车。

2020年扬州中心城区常住人口控制在210万人以内，城市建设用地控制在230平方公里以内，并构建“两廊三轴五区”的总体空间布局。

② 2017年房产相关政策

√“限购限售”再次升级：自2017年12月1日起，市区拥有三套及以上住房限购，上市交易期限由2年调整为3年。

√物价局价格备案扩大范围：将价格备案范围由新建普通商品住房扩大到非普通商品住房及车位、车库、储藏室。

√扬州户籍政策再放宽落户条件：扬州户籍政策再放宽落户条件，租房户社保缴满5年可落户市区。

√商品房首次申报备案价格不得高于周边楼盘：首次申报备案价格不得高于周边地块同类产品住房的备案价格，下一批次申报备案价格不高于上一批次同类型住房成交均价。

③ 近几年扬州房地产市场分析

商品住宅市场

2017年，扬州市商品住宅共成交260.71万平方米，同比增长23.06%。近几年，扬州住宅市场成交量稳步增加。

宅地供应市场

2017年，扬州市共推出商品住宅用地492.72万平方米，成交518.56万平方米，平均溢价率61.71%。近四年，从土地推出和成交量上看，扬州市土地供求量不断下降，与此同时平均溢价率不断升高。

4、南通

① 城市经济、人口及轨道交通概况

南通市下辖如皋、海门、启东3市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸、通州3区和南通经济技术开发区。

2017年地区生产总值超过7700亿元，经济增速为7.8%。目前，南通市常住人口730万左右，户籍人口766万，人口净流出36万人。

宁启铁路二期：2015年3月，宁启铁路二期工程正式动工，预计2018年建成开通。

北沿江铁路：2014年12月28日扬州先行开工段在全线率先开工建设，2015年9月全面施工，预计2020年开通。

沿海铁路盐城至南通段：2016年开工，预计2020年建成通车。

沪通铁路江苏段：2016年10月开工，预计2020年建成通车。

苏通嘉铁路：预计2018年开建，2021年建成。

沪通长江大桥：2014年3月1号，沪通铁路长江大桥正式开工，预计2020年建成。

② 2017年房产相关政策

√“通16条”明确规定：要有效增加住房供给，加大住房用地供应力度；加强商品住房销售价格管理 ，做好商品住房价格备案工作；进一步规范销售行为，禁止捂盘惜售；进一步加强金融服务，适度提高公积金贷款门槛。

√公积金比例上调：2017年3月29日，《关于调整南通市住房公积金贷款购买二套住房首付款比例的意见》 ，《意见》规定购买二套住房的家庭申请住房公积金贷款的，首付款比例调整至40%。

√2017年5月23日南通物价局：开发商须公开全部准售房源及备案价格，实际销售价格不得高于备案价格。

√“房8条”：要求房产经纪服务收费由当事人协商确定并通过合同约定，不得变相增加收费，严禁房产经纪机构和人员参与炒卖期房、炒卖房号、发布虚假广告、炒作概念、哄抬房价，低价收进高价卖出、租出房屋，赚取差价房。

③ 近几年南通房地产市场分析

商品住宅市场

2017年，南通市商品住宅共成交245.71万平方米，同比下降46.75%。在2017年多项“紧”政后，市场降温。价格方面，2016年以来，整体稳中有涨。

宅地供求市场

2017年，南通市共推出商品住宅用地1534.18万平方米，成交1412.29万平方米，平均溢价率22.83%。

2016年以来，南通市土地供给量不断下降，土地市场趋稳。

03 、总结

1、各城市综合对比

商品住宅市场：

√徐州、连云港体量较大，相比之下，扬州、南通的体量较小。

√2016年底至2017年初，市场均出现上扬，随后，在政策影响下，市场逐渐降温。

土地市场：

√徐州、南通土地供求量相对较大，连云港、扬州土地供求量较小；

√住宅土地成交平均溢价率呈上涨趋势；

√徐州市场供求上涨；其他城市土地供给不断缩水。

2、小结

图：各城市现状

√轨道交通得完善，加快（强）三线城市融入大都市圈的进程。

√房地产市场的发展在受制于国民经济、居民收入水平、土地供应量、房地产政策、市场需求量等各种因素的影响外，铁路的陆续开建，轨道交通的不断完善对房地产市场的发展起到了不容小觑的促进作用。

√在未来几年或更长一段时间里，本地房地产市场将会融入周边一、二线城市都市圈内。