2017年，长沙楼市迈入限购、限贷、限价、限售时代。土地市场供需同比下降，岳麓、望城为拿地热点区域；新房市场降温明显，整体供需回落，供求矛盾缓解。

一、政策形势

1、需求端：楼市四限模式开启，抑投机保刚需助力市场回归理性

2017年长沙房地产政策不断收紧，调控范围扩大，限售年限延长，购房资格门槛有所提高，同时，严格限制购房套数、提升首付比例，实行严格价格备案、审批等措施，从而抑制市场投机需求，保障刚性需求，推动市场回归理性。

长沙人才新政扩展市场有效需求。6月29日，长沙市委、市政府联合下发《长沙市建设创新创业人才高地的若干措施》，即“长沙人才新政22条”，明确提出实行高校毕业生“零门槛”落户，推行“先落户后就业”，通过购房、创业补贴等措施鼓励各类人才落户长沙。

8月18日人才购房及购房补贴实施办法正式落地，10月23日集中出台“人才新政22条”10个配套细则（办法），掀起人才引进新高潮。迄今人才新政已吸引31800多名人才落户长沙，增强人才竞争力的同时，扩展了长沙房市有效需求。

定向限价房满足中低收入住房需求。9月12日，长沙正式推出定向限价商品住房，首批20个项目共建设11682套，其中芙蓉区新桥小区三期项目将推1208套，销售价格4950元/平，明显低于长沙楼市均价。

定向限价商品住房供应对象为本市中等偏下收入的城镇居民家庭、征收（地）拆迁过程中涉及的居民家庭及市政府批准的其他家庭。购房人取得不动产权属证书后，5年内不得转让所购住房，满5年则可按普通商品住房正常交易。定向限价商品住房的推出是一项惠民之举，可以满足不同层次人群的购房需求，抑制房价过快增长，有利于市场稳定发展。

2、供给端：土拍新政出台，严防高价地扰乱市场预期

“限房价 竞地价 摇号”土拍新政。8月28日，《长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则（试行）》正式发布，明确住宅用地土地设定销售限价，同时，按不高于土地挂牌起始价的150%，综合确定土地交易限价，建立“土地熔断 摇号” 机制，为长沙楼市有史以来首次土地市场调控。限定销售价格，稳定购房者价格预期，抑制房市炒作，同时，限定土地出让限价，防止再拍高价地，严防高价地扰乱市场预期。

限价房利润率上限。12月19日，《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》经市政府同意并印发。《办法》指出房地产开发企业应当将限价商品住房价格按照国家有关规定明码标价，限价商品住房价格由成本加利润加税金构成，限价商品住房的平均利润率为6-8%；凡违反国家明码标价等相关规定的，由市价格主管部门予以严肃查处。限定限价商品房利润率上限，规范商品房开发市场，同时，结合土拍新政，从源头控制房价，保障刚需有房可买，买得起房，让住宅回归居住属性。

二、土地市场

1、长沙内六区住宅及商办用地供应同比下降

2012-2017年长沙内六区住宅及商办用地土地供应

2017年长沙内六区累计推出住宅及商办用地57宗，土地供应面积271.29万㎡，同比下降26.21%，其中住宅用地供应271.03万㎡，较去年同期下降4.8%；商办用地供应54.26万㎡，同比则减少61.16%。

从15年长沙土地供应量大幅下滑后，虽16年推出量有所增加，但17年住宅用地供应小幅减少，商办用地供应下降超六成。

2、长沙内六区住宅及商办用地成交同比下降

2012-2017年长沙内六区住宅及商办用地土地成交

2017年长沙内六区住宅及商办用地共计成交47宗土地，成交面积220.57万㎡，较去年同期减少33.96%。其中，住宅用地成交31宗，土地成交面积186.37万㎡，较去年同期下降4.61%；商办类土地成交16宗，土地成交面积34.2万㎡，较去年同期下降75.33%。

3、岳麓区、望城区为2017年拿地热点区域

2017年长沙内六区居住类及商办用地累计成交情况

2017年长沙内六区中岳麓区成交20宗，建设用地面积达124.63万方，占2017年内六区总成交面积比重达56.5%，为六区，其中住宅建设用地面积成交112.34万方，为六区；其次为望城区成交土地11宗，建设用地面积51.62万方，占比23.4%，其中，商办建设用地面积13.06万方，为六区 。

雨花区、天心区、芙蓉区及开福区土地成交量相对较少，总成交土地16宗，建设用地面积44.33万方，占比20.1%。

三、新房市场

1、市场供应同比下降，受政策影响波动较大

2015-2017年长沙月度新批上市面积

受房地产调控政策影响，房地产开发投资增速均有所放缓，住房市场供应量较去年有所减少。 2017年长沙商品住宅新批上市量同比下降，累计新增供应874.62万方，同比下降13.88%。

分月份来看，供应量受政策影响波动较大。3月调控政策发布之后，住宅供应量逐步缩减，8月人才新政实施细则落地，购房需求的增加推动8、9月供应量上涨，但随着9月调控政策进一步收紧，10、11月市场供应量减少幅度较大。年底开发商冲刺业绩， 12月大量项目推盘入市，供应量增加。

2、商品住宅成交量下降，跌幅近四成

2012-2017年长沙内六区商品住宅成交面积及其增速（包括保障房）

2017年长沙内六区商品住宅成交量大幅下降，全年成交面积1200.43万方，同比下降40.05%。自2016年11月控价政策以来，2017年长沙楼市进入“四限”模式，购房条件更为严苛，同时贷款成本增加，周转周期延长，使得投资性需求受抑，对刚需、改善型需求都造成了一定了影响，同时，与2016年相比，全年项目入市量有所减少，“金九银十”也一度市场冷清，市场成交量减少。

3、销供比有所下降，供求矛盾有所缓解

2012-2017年长沙住宅市场供销比

销供比有所下降，供求差值缩小。长沙市住宅市场自2013年以来扭转供大于求局面之后，销供比连续4年上涨，16年在房地产去库存战略深入推进下，住宅供求差值扩大至987万方。2017年在市场销售面积大幅减少，而新增供应缩减幅度较小，供销差距缩小，与2015年水平持平，销供比下降至1.37，市场供求矛盾有所缓解。

4、商品住宅存量保持低位水平，出清周期有所延长

2015-2017年长沙商品住宅月度存量情况

从可售面积情况来看，2016年“去库存”政策效果明显，2017年长沙住宅可售面积基本与去年11月水平持平，7-11月可售面积保持低位，10月达到近几年值871.09万方。截止12月，长沙住宅可售面积976.94万方。

从出清周期来看，2017年上半年出清周期延长至11.64个月，随着市场推盘量减少，下半年出清周期缩短至8.48个月，较去年同期延长3.64个月。

5、刚需型房源仍为市场成交主力，改善型需求逐步增加

长沙内六区近6个月各面积段住宅成交面积占比

从长沙内六区住宅面积段成交套数占比情况来看， 90-120平住宅仍为主力成交面积段，占比达38.46%；

在限购政策影响下，“一步到位”购房需求使得改善型房源需求逐步增加。120平以上住宅成交量占比达34.74%，较去年增长3.52个百分点。另外，60平以下、60-90平小面积住宅成交占比均有所下滑，但小型公寓收不受限购政策影响，销量有所增加。

四、市场展望

1、政策形势：坚持住房居住属性，调控力度不放松

需求端：继续响应中央政策“房子是用来住的，不是用来炒的”总基调，在保障刚性需求、支持改善型需求、抑制投机性需求的前提下，保持需求端调控力度不放松；通过人才新政引入高端人才，拓展市场有效需求，同时利用定向限价房源，保障不同层次住房需求。

供给端：严格管控房价、销售流程，加强楼市监管力度，规范市场交易秩序；继续通过装配式建筑扶持政策，推动长沙市房地产市场工程质量的提升，进一步优化长沙市居民居住环境。

金融监管：根据市场情况，严格监管企业融资与个人贷款，严防信贷流向投资性购房，切实防控金融风险。

2、土地市场：土地供应有所增加，限价政策稳预期

土地供应：根据2017年长沙土地供应计划，内六区计划供应住宅商品房用地355.96万方，商服用地176.88万方，而2017年长沙内六区成交住宅用地186.37万方，商办用地34.2万方，远未达成年度计划，预计2018年土地供应会有所增加，住宅用地将持续2017年限价趋势，竞拍条件、资格审查等预计将更为严格。

土地成交：2017年上半年开发商纷纷抢占热点地块，下半年受长沙“限房价、竞地价”土地新政、限价房利润率上限等政策影响，土地市场热度有所减退，预计2018年开发商拿地将更为理性。

企业拿地：百强地产企业拿地布局开始从一二线城市延伸至高铁、城铁等交通便捷的三四线地级城市，本土地产企业的不断入驻使得竞争环境更为激烈，预期2018年长沙内六区优质地块仍将成为房企重点投资区域。

3、新房市场：住房需求品质升级，房企竞争日趋激烈

新房价格：预计2018年长沙将持续“四限”政策，严格管控房价，短期内政策不会放松，房价将趋于稳定。

新房需求：在2017年长沙调控政策影响下，市场需求受抑，预期高品质的改善型房源需求增多，房企将更多地关注到产品及服务品质的提升。

新房供给：受金融资金收紧、需求下降、房价受限等因素叠加作用下，开发商入市投资入市更为谨慎，预期短期内市场成交量下行压力较大，未来新开工增速企稳，投资规模中低速增长。