2017年初，恒大启动战略转型，向“规模+效益型”发展战略及“三低一高”发展模式转变，核心是增效益与降负债。一系列举措之下，恒大战略转型成效显著。

2017年恒大实现全年合约销售金额约5009.6亿元，同比增长34.2%，合约销售面积约5029.9万平方米，合约销售均价为9960元/平方米，同比分别增长19.2%和12.6%。在保持业绩持续强劲增长、规模取胜的同时，恒大向效益看齐，“规模+效益”的目标正在稳步推进。

利润指标发展向好，向效益看齐

自2009年上市以来，恒大营业收入、毛利几乎一直保持快速稳定的增长，2016年恒大营业收入和毛利均同比增加约59个百分点，但净利润却并未保持同步快速增长，2014-2016年，其净利润始终维持在170-180亿水平，增收不增利现象较为明显。

2017年，恒大开启了向效益看齐的转型之路。数据显示，2017年上半年恒大实现营业收入1879.8亿元，较去年同期上涨114.8%；毛利较去年同期上升171.7%至673亿元，同时实现净利润231.3亿元，较去年同期上涨224.4%，超过2016年全年净利润。核心业务利润亦斩获273亿元，同比大增249.6%；股东应占利润为188.3亿元，同比大增832.2%，股东51.8%，同比增43.6个百分点。各项利润指标均创上市以来纪录。

图：2009年以来恒大营业收入、毛利、净利润变动情况

数据来源：2009-2016年企业年报、2017年企业中期报告

对比几大龙头房企2017年上半年净利润水平可以看到，作为多年来的“利润王”，中海地产上半年净利润为216.5亿港元（约人民币184亿元），万科和碧桂园上半年净利润相近，分别为73亿元和72亿元，保利地产紧随其后。恒大则以231亿元的水平高居首位，昔日的“规模之王”实现了向“利润之王”的华丽转身。

图：2017年上半年龙头房企净利润比较

数据来源：2017年企业中期报告

恒大利润的大幅增长，可以归结为以下几个原因：

强劲销售推动营收大涨

一直以来，恒大均保持高速的销售业绩增长，近十年复合增长率高达71.9%，2015年开始更是保持每年超千亿的增长规模。强劲的销售业绩是企业营收大涨的基础。

产品附加值不断提升，低成本拿地带动利润增加

恒大始终贯彻精品战略，近两年来更是通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施，提升前后端服务水平，从而提高产品附加值，加之一直以来拿地成本较低，带动利润增长。

图：2013-2016年恒大拿地均价、销售均价变动情况

数据来源：2013-2016年企业年报、2017年企业中期报告

缩减财务、销售费用，优化管理

其一，采用“长债换短债、低息换高息”方式降低融资成本，减少财务费用；其二，更多采用互联网渠道进行推广销售，销售费率由2016年底的7.6%下降至2017年中的4.2%；其三，实施以利润为中心的考核体系，把钱花在创造更多利润的人身上，优化管理。

强化统一集采优势，以规模向合作伙伴换效益

通过“统一规划、统一招标、统一配送”的标准化运营模式，恒大在保障产品品质的同时实现了成本的有效控制。此外，随着销售规模的大幅度提升，恒大与战略合作伙伴形成更紧密的利益共同体，助力恒大从各环节供应商获得更多折扣和让利，最终实现利润上涨。

多措并举，持续降低负债

在恒大2017年开始的由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式的转型过程中，大幅降低负债率是核心所在。“增效”与“降杠杆”已成为恒大发展新路径的标签。据恒大高管在2017年中期发布会上透露，恒大2017年末资产负债率将下降到67%左右，并计划2019年末下降到55%。

1300亿战投创纪录，降负债立竿见影

2017年恒大合计已成功引入1300亿战略投资，投资者包括中信、中融、华信等实力雄厚的央企、国企、大型金融机构及战略合作伙伴。三轮战投的引入体现了投资者对恒大发展前景的信心，也为企业带来大量现金流，大力增强了企业效益，同时对降低负债起到了立竿见影的作用。

表：恒大2017年三轮战略投资引入情况

中指研究院根据公开资料搜集整理

提前赎回永续债，长债换短债、低息置换高息，降低融资成本

2017年上半年，恒大通过多种方式提前赎回了1129亿元的永续债，极大地降低了其负债率，助推恒大“轻松前行”，到2020年6月末，恒大将力争实现净负债率降至70%。

此外，恒大通过一系列长债换短债、低息置换高息的动作，降低债务成本，逐渐改善债务结构。

土地储备负增长，降低土地费用支出

除了外部“引资”、优化债务结构外，恒大开始着力适度降低土地储备总规模以减少土地款支出，以审慎、务实的策略在必要地区补充优质土地。于2017年7月至2020年6月，恒大计划将土地储备总量控制在每年负增长5%-10%，相当于每年减少1000万平方米到2000万平方米土地储备。

“一增一降”，打开持续上涨空间

“增效”与“降杠杆”之下，恒大受到投资者热捧，公司股价从2017年年初的约5港元涨至32.5港元，涨幅达550%。

此外，德意志银行、花旗银行、国泰君安、摩根士丹利、野村证券等多家国际投行也纷纷给予恒大“买入”评级；国际评级机构穆迪将中国恒大企业家族评级上调至“B1”，高级无担保债券评级上调至“B2”，评级展望为“稳定”。未来效益的继续上升和债务结构的持续优化，为恒大打开了持续上涨空间的大门。

当前，恒大集团正积极参与“2018中国房地产百强企业研究”，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组，自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十五年。以“提质稳发展，谋变新时代”为主题的2018中国房地产百强企业研究发布会将于3月份在北京举办，旨在发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任感强的房地产企业群体，鼓励企业积极改进业务模式、高效整合发展资源，引领行业在新时代下实现持续、健康成长。