2017年合肥楼市回顾：七大关键词

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

统计口径：合肥统计范围包括新站区、经开区、高新区、政务区、滨湖区、包河区、蜀山区、庐阳区、瑶海区

01、政策篇

2017年，在楼市方面，合肥市继续沿用去年的限购限贷政策，各大银行纷纷上调房贷利率，加强了非住宅商品房的去库存力度，各物业类型“百花绽放”，以期稳定楼市，抑制过热发展，实现“房子是用来住的，不是用来炒的”；与此同时，合肥入选首批住房租赁试点单位，租赁市场将迎来崭新局面。在土地方面，合肥市放宽土拍政策，取消限购，以保证土地市场热度。

► 安徽省加强非住宅商品房去库存力度

5月16日安徽省七部门发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，从供应源头、中间销售和监控环节多角度切入。限制土地供应、优化项目布局，促进地产商自持、库存转型、鼓励购买；加强市场监测、严控风险。运用存量发展新兴产业，各式项目将会“争奇斗艳”。

► 房贷利率上调，合肥市落户政策再次放宽

► 合肥市租赁市场政策不断细化

7月20日，合肥市入选为首批开展住房租赁试点的单位，之后合肥政府加快推动步伐，出台、细化租赁市场相关政策。从租赁市场监管、租赁房源筹集和租赁权益推进三个方面明确未来的租赁方向，改善租房者权益、盘活存量市场。

随着新房市场的政策趋紧，租赁市场将在政策利好下开始步入新的发展阶段，轻租重售的住房模式正在逐渐改变。但是从当前政策来看，“租购同权”需要进一步的政策落实，租赁市场的培育还有很长的路要走。

► 安徽省出台土拍新政，取消限购

新的土拍政策提高地块竞买人数，打击房企围标低价拿地。降低房企拿地门槛，减少房企拿地限制条件。虽然土拍限价政策仍然执行，但房企之间激烈竞争保证了市场热度，先前高价拿地的企业将有机会平衡合肥市场的土地成本。

► 安徽省发布土地利用新举措

7月17日，安徽省国土资源厅发布5条土地利用新举措，服务安徽省打造内陆新高地 。政府鼓励土地利用方式的多元化，有利于存量土地盘活，促进土地利用结构合理化，有助于产业结构升级优化。推行先租后让、租让结合的供地方式，缓解中小企业拿地的成本压力，使其有更多机会参与土地市场。

在用地计划上予以倾斜。各地要将鼓励类引进项目和重点开放型企业用地纳入当地土地利用总体规划，在安排年度用地计划时重点支持。符合省级预留用地计划指标项目，按照相关规定予以优先保障。

实行多种方式供应土地。鼓励类和重点开放型企业项目用地符合《划拨用地目录》的，可以划拨供应。鼓励以租赁等多种方式向中小企业供应土地。积极推行先租后让、租让结合的供地方式。我省确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《工业用地出让价标准》的70%执行。

鼓励盘活利用存量土地。依托国家实验室、重点实验室、工程实验室、工程（技术）研究中心构建的开放共享互动创新网络平台的；利用现有建设用地建设的产学研结合中试基地、共性技术研发平台、产业创新示范区、开发区、新型工业化产业示范基地、科技企业孵化器、国家大学科技园、小企业创业基地、高校、科技院所等机构，利用存量房产兴办创客空间、创业咖啡、创新工场等众创空间的；以及其他利用存量土地发展新产业的用地行为，在不改变用地主体、符合规划条件的前提下，用地单位可以继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。

促进各类园区转型升级。产业用地向园区集中，依据园区用地和建设规划，合理确定用地结构。开展开发区节约集约用地评价考核，符合条件的开发区按程序申报扩区或调整区位。

积极做好用地报批服务。各级国土资源管理部门对于鼓励类引进项目和重点开放型企业用地，要提前介入，主动与投资及行业主管部门沟通衔接。建立建设用地审批绿色通道，提高报批效率。

02、商品住宅篇

► 商品住宅成交明显缩水，楼市进入“冷静期”

2017年，合肥市区商品住宅成交19933套，成交面积215.89万方，同比下降75.60%，月均成交面积仅为17.99万方，商品住宅市场迅速降温。传统旺季并没有成为2017年增长点，而年中和年尾的开发商业绩冲刺期为低位运行的市场带来了两次成交高峰。

图：2012-2017年合肥市区商品住宅月度成交面积趋势

限购、限贷、利率上浮的调控政策将不少潜在购房者拒之门外，项目客群力量被削弱，同时政府限价导致部分项目入市困难，从而供给房源缩减，再加上网签分级备案制度的实行，使得合肥楼市逐渐回归理性状态。

► 成交均价涨幅出现回落，结构性调整成为主旋律

2017年，合肥市区的商品住宅平均成交价格为14249元/平方米，相比2016年的上涨幅度有所减缓。从月度成交价格趋势来看，价格一直处于上下波动状态，主要是由于网签和限价引起的结构性调整，但是基本控制在13000-15000元/平方米左右，即2016年第四季度成交价格范围内。

图：2016-2017年合肥市区商品住宅成交价格月度趋势

► 区域间成交规模差距显著降低

各区域之间的分化程度弱化，新站区以66.3万方的成交面积保持位置，其次滨湖区、经开区和庐阳区依然占领第二梯队。新站区是下降幅度的区域，丰富的土地储备和价格洼地成就了其调控政策下的优异表现。

图：合肥市区各区域商品住宅成交面积

► 刚需房占据市场主导，小户型成交下滑

合肥商品住宅以刚性需求为主，90-110方面积段的户型以40%的占有率引导市场主流，且相比2016年提高6个百分点，110-150方首改和改善型房源的成交比例也提升至31%，而小面积户型占比出现下滑。

图：合肥市区商品住宅分面积段成交占比

03、土地市场篇

► 土地市场逐渐降温，宅地月度集中供应特征明显

2017年，合肥市区宅地成交45宗，规划建筑面积629.8万方，同比回落4.21%。从2016年11月实行土地限拍以及“限房价、限地价”，到2017年5月取消土拍限购，再加上地块出让的限制条件增加，拿地企业趋于冷静，合肥市区宅地成交规模平稳下跌。

相比去年的稳步供给，2017年合肥市区宅地成交月度冷热不均，主要集中在季度和第四季度，其中季度成交达到421.8万方，占据全年的67.0%，导致宅地供给后劲不足，即使在土地限拍政策取消后，开发商能够参与的竞买机会也不多。

► 楼面价回落，“限地价”效果凸显

2017年，住宅用地的平均楼面价为7887元/平方米，是近5年来的首次回落。一方面是“限地价”的影响，楼面价难以突破前期成交价；另一方面是因为合肥市为了加强人才聚集力开始推进人才公寓建设，2017年出让7宗人才公寓用地，建设用地面积共计24.3万方，基本以底价成交，拉低了全年楼面价。

图：2010-2017年合肥市区宅地成交楼面价

► 重点成交区域转移，区域楼面均价不同幅度降低

从有宅地成交的区域来看， 2017年宅地的主要成交区域由瑶海区、新站区和庐阳区转向新站区、滨湖区和经开区，尤其是滨湖区成交规模上涨483.20%，未来这些区域的房源供给可观，而瑶海区新增总建面仅4.8万方。在限地价的政策指导下，各区域的平均楼面价和溢价率明显低于2016年水平。

► 外来房企地位进一步提升

2017年，合肥市区新进正荣、招商、绿都、上坤、重庆华宇、东原地产、龙湖等企业，竞得居住用地11宗，总用地面积共计94.46万方，使得合肥市区的外来房企拿地面积占比上涨至71%，由此可见，外来房企对合肥市场的积极性依然很高。从2017年开发商首进合肥的地域选择来看，主要青睐新站区、滨湖区、庐阳区和蜀山区。

图：外来房企拿地面积占比（建筑用地面积）

表：2017年新进房企拿地一览表

04、趋势展望篇

► 成交量低位运行为主要趋势，价格基本保持稳定状态

在一段时间内，合肥市区的限购限贷政策仍然不会放松，并且可能会有更加细化的调控方式来抑制投资行为，维持市场稳定，新房市场将基本保持低位运行的态势。虽然在限购政策下，导致不少购房者转而投奔周边县区市场，但是市区丰富的配套资源和的产品质量对置业者的吸引力依旧较大，同时，随着合肥人才落户政策的实施，置业需求量会因此增加小股新鲜力量，对房地产市场的稳定向好发展也会有一定刺激作用。

合肥政府对新房市场价格的控制效果良好，没有出现大幅波动，由于2016年高价地项目的陆续入市，可能会导致价格出现结构性浮动，因此高位盘整会是未来的主要状态。值得注意的是，由2017年各区域居住用地楼面价差距来看，2018年商品住宅区域间成交均价分化程度将会有所降低。

► 租赁政策进入关键落实期，市场将大放异彩

合肥市不断跟进租赁市场政策，多个区域将租赁市场建设提上日程，并且已有大量租赁房源进入市场。与此同时，随着租赁权益的逐渐落实以及人们“轻租重售”观念的转变，更多实力企业加入租赁市场大军，挖掘更加广阔的发展空间。

► 拿地企业趋向冷静，土地供应结构调整

根据《合肥市住宅用地三年滚动供应计划》，2018年将有11000亩住宅用地上市，从计划来看供应规模略有提升。近期首宗租赁用地的出让，预示未来合肥市土地供应结构的优化调整，不仅有人才公寓用地，租赁用地也会适当增加以配合租赁政策推进。

从2017年后期的土地竞买条件可以看到，虽然土拍新政取消限购，但是竞买门槛升级，这也迫使开发商在拿地时更加理性，未来这种供应模式的调整可能仍将存在。