一、2017年度及南京房地产市场政策

1. 政策：地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期

2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。

2017年已有超过100个城市（县级以上）发布了各种相关房地产调控措施200余次。调控整体趋势：需求端短期进入修补阶段，供应端中长期调控开始发力。

2. 南京政策：调控政策持续深入，积极推进住房租赁市场发展

2017年，南京调控收紧趋势向周边持续深入，将限购范围扩至六合、溧水、高淳；加大楼市监管力度，规范市场秩序，开启公开摇号购房模式；严控商办项目用地，禁止擅自改为居住用途；严禁个人消费信贷资金违规流入房地产市场；积极推进住房租赁市场发展。

2017年南京调控政策

二、2017年度南京房地产市场形势总结

1. 商品房市场：2017年商品房市场成交量同比下降明显，年末成交量增幅较大

2017年商品房成交量、新增以及存量变化

成交：2017年，南京市共成交商品房84268套；成交总面积856.90万平方米，同比去年减少41.58%。

新增：2017年，南京市共新增商品房146457套；新增总面积1007.90万平方米，同比去年增长20.81%。

存量：2017年12月底，南京市存量商品房244786套；存量总面积1587.90万平方米，同比去年上涨18.90%。

南京商品房月度供销走势

一季度受春节及2016年政策影响，成交量相对较低;二季度相对有所回升;8-10月受十九大及政策的影响，成交量回缩幅度较大;11月-12月，大量新盘入市，成交量随之大幅度回升。

2. 商品住宅市场：成交总量下降明显 ，受市场影响，四季度成交回升明显

2017年商品住宅成交面积、新增面积以及可售面积变化

成交：2017年，南京市共成交商品住宅62246套；成交总面积710.43万平方米，同比去年下降51.27%。

新增：2017年，南京市共新增商品住宅58954套；新增总面积688.73万平方米，同比去年下降36.64%。

存量：2017年12月底，南京市存量商品住宅24396套；存量总面积297.64万平方米，同比去年下降3.01%。

南京商品住宅月度供销走势

销量：2017年，南京商品住宅销售量明显下降。分月来看，2月份，受春节影响，成交面积在全年中相对处于位，12月份，受供应量及国家政策影响，成交面积上涨明显。

供销比：2017年，南京商品住宅销供比为1.03，整体上看，市场供求平稳。分月来看，1月、9月、10月因上市量较少，市场处于供不应求状态，2月、11月、12月上市量增加后，市场处于供大于求状态。

南京商品住宅存量：可售存量持续走低，出清周期仅需4.55个月

南京商品住宅库存量及去化周期月度走势

截至2017年12月底，南京商品住宅可售面积持续走低，为297.64万平方米，与上年同期相比基本持平，2016年南京商品住宅可售面积为299.42万平方米。

按照近6个月平均销售情况，库存需要4.55个月消化完毕，较去年同期稍有增长。

片区成交情况：2017年江宁区供、求占比双料

图：南京2017年商品住宅新增面积区域对比

图：南京2017年商品住宅成交面积区域对比

新增面积：2017年商品住宅市场新增供应集中在江宁区，占比21%，其次是浦口区，占比14%。然后是六合区、栖霞区、溧水区。

成交面积：2017年商品住宅市场成交江宁区占比22%，份额；其次是浦口区13%、溧水区12%、栖霞区11%。

需求结构：25000以上价格段占比，提升明显

图：2017年南京住宅市场价格段占比

从价格段来看，单价25000以上段销售套数占比，较2016年提高20.41个百分点，达48.31%。其次为12000-18000价格段，占比为20.34%。

需求结构：刚需户型80(含)-100平方米面积段热销

图：2017年南京住宅市场面积段占比

从户型面积来看，80(含)-100平方米面积段销售套数占比，达38.98%，基本与2016年持平。其次为100(含)-120平方米面积段，占比为21.03%，较2016年增加2.31个百分点。

3. 写字楼市场：供求齐升，销供比为0.6

南京2017年写字楼月度供销走势

2017年写字楼成交91.59万平方米，同比增长19.18%。上市152.95平方米，同比增长54.07%，销供比为0.60，市场长期供过于求。

分月来看，各月成交相对较为均衡，8月成交量达到值，而上市量各月波动较大，4月及11月上市量较大，其中有9个月供大于求。

4. 商业市场：供应量大幅度提升，销供比仅为0.3

南京2017年商业月度供销走势

2017年商业市场成交51.01万平方米，同比下降1.38%。上市168.42万平方米，同比增长85.85%，销供比仅为0.3，长期市场供大于求，商业市场不容乐观。

分月来看，各月成交也相对较为均衡，12月成交量达到值，而上市各月波动较大，5月上市量。其中8个月供大于求。

三、南京土地市场

1. 土地供需：17年南京土地供应略降，需求持续上涨，整体稳定

住宅用地

商办用地

供应方面，2017年南京市区共推出各类用地1681.79万平方米,同比下降3.35% 。其中住宅用地推出1281.12万平方米，同比下降10.23% 。

成交方面，2017年南京市各类用地共成交1626.6万平方米，同比上涨13.68% 。其中住宅用地成交1279.03万平方米，同比上涨9.87% 。

2. 南京宅地市场：两江板块成交地块占比较大

土地出让金

2017年，南京市共收入土地出让金 （宅地和商办用地） 1685.4亿元，同比下降2.47%。其中，住宅用地出让金为1508.8亿元，同比下降8.11%；商办用地出让金为176.6亿元，同比增长105.3%。

图：2017年南京市住宅成交区域分布

2017年，地块成交大户为江宁区、浦口区及栖霞区，分别占比26%、22% 、13% ，其次为雨花台区、秦淮区。

南京土地宅地单价排行

图：2017年南京楼面单价宅地楼面价排名

南京宅地企业拿地金额排行

图：2017年南京企业拿地总金额排行榜

四、2017年南京市场形势总结与展望

1. 总结

新房市场：延续2016年下半年楼市低迷状态，2017年，南京市共成交商品住宅62246套；成交总面积710.43万平方米，同比下降51.27%。从月度成交量走势来看，一季度受春节及2016年政策影响成交量相对较低，二季度相对有所回升，8-10月受十九大及政策的影响，成交量回缩幅度较大，11月-12月，大量新盘入市，成交量随之大幅度回升。

土地市场： 自2016年以来，南京的土地出让采取了多种控制措施，如土地拍卖改成网络竞拍、限制限价、突破限价需要竞拍保障房、楼市限价、增加租赁用地的供应等等。在这些政策的严控下，2017年的南京土地市场较为平稳，在12月的土地拍卖中，大多数地块均没有达到限价，地块溢价率明显降低，开发商们在拿地方面更加趋于理性。

2. 展望

新房市场：总体来看，2018年南京商品住宅市场处于调整期，成交量较2017年预计保持平稳态势，因2018年投资需求被抑制，刚性需求释放量有限，且随着土地价格水涨船高，多宗宅地被迫打造高端楼盘，导致刚需楼盘放量也相对有限。

土地市场：政策收紧后，南京土地市场趋稳，房企的土地市场投资将日趋理性。基于南京一系列的楼市、土地市场限价政策的出台，房地产开发商出于自身的 考虑，将更加谨慎地买地和报价，再加上2017年土地的持续供应，在政策不放松的前提下，南京的土地市场将迎来又一波房企理性投资的浪潮。